公司代码：600565 公司简称：迪 马 股 份
重庆市迪马实业股份有限公司
第一节 重要提示
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2022 年度财务报表出具了带“与持续经营相关的
重大不确定性”段落无保留意见的审计报告，公司董事会对该意见涉及事项出具了专项说明，独立
董事、监事会对此发表了意见，具体内容详见公司同日披露的《董事会关于带“与持续经营相关的
重大不确定性”段落无保留意见审计报告的专项说明》
。
经立信会计师事务所审计，公司合并报表2022年归属于母公司的净利润为-3,497,124,156.74
，公司母公司2022年度实现的净利润110,982,066.03元，根据公司章程规定，提取10%的法定盈余
公积金计11,098,206.60元,加上年初未分配利润1,076,110,915.43元，减2021年度利润已分配的0元
，本次可供分配的利润为1,175,994,774.86元。
综合考虑目前行业环境、市场现状及未来发展趋势，结合公司发展现状、债务情况及资金安
排，为提高公司财务的稳健性和抗风险能力，实现公司持续、稳定、健康的战略发展，更好地维
护全体股东的长远利益，公司拟不进行利润分配，资本公积不转增股本。
第二节 公司基本情况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 迪 马 股 份 600565 无
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 王骏 杨丽华
办公地址 重庆市南岸区南滨路东原
重庆市南岸区南滨路东原1891D馆4楼
电话 023-81155758 023-81155759
电子信箱 Wangjun0508@dima.cn yanglihua@dima.cn
本市场动荡。国内地产及消费两大内需内生动能的持续弱化，对于经济增长、就业、物价均带来
不同程度压力。中央政府及各地方政府稳增长政策加码，整体经济虽有下行压力，但相对其他主
要经济体来说仍处于稳健区间。
（一）地产行业
政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，信贷环境不断优化。除一线城市地产政
策仍相对偏紧，二三四线城市大面积出台降低首付比例、降低房贷利率、放松限购限售、增加公
积金贷款额度、房票安置、购房税收优惠等积极政策，但全年整体房地产仍呈现供需两弱，市场
持续下行。
从投资业态看，住宅投资仍是主流。2022 年全国房地产开发投资 132,895 亿元，同比下降 10%，
其中住宅投资占比 75.7%，增速较上年下降 9.5%，降幅小于商业地产等非住宅投资（-11.5%）
。全
国房地产开发企业土地购置面积为 10,052 万平方米，比上年减少了 11,537 万平方米，同比下降
房企拿地意愿也明显降低。投资区域看，东部地区仍占领半壁江山，投资额占比 54.5%。
明显大于整体施工面积和地产销售面积，在地产销售持续走弱以及房企流动性压力加大的背景下，
投资回报率下降以及新增融资受限等原因综合以致新项目开工意愿有限。
全国商品房销售出现 2000 年以来最大跌幅，全年销售面积和销售金额分别为 13.58 亿平方米
和 13.33 万亿元，增速较上年分别下降 24.3 和 26.7 个百分点。商品房平均销售价格为 9,813.8 元/
平方米，同比下降 3.2%。
从地区看各地房地产销售均大幅下滑且下滑幅度分化情况明显，一线城市人口净流入、刚需
相对较为充足，东部、中部地区地产销售跌幅相对较小，销售金额分别同比下降 25.1%、25.7%，
西部和东北地区销售跌幅较大，销售金额分别同比下滑 30.6%、40.9%。
总体而言，房地产市场多方承压，房价和成交规模跌回多年前，供应端和需求端的活跃度都
较低，居民购房意愿不足，地产销售持续走弱。但从长远看，伴随政策持续加码，以及更平衡的
城镇化布局铺开，积压在一线城市的地产购买力有望助推二三四线城市购房需求的逐步释放，地
产需求有待稳步回升。
业管理公司营收增速出现放缓迹象，行业营收增速相较于 2021 年明显下降。CRIC 物管数据显示，
物管规模增速从 2021 年的 47.8%降到了 2022 年的 29.4%，营收增速从 2021 年的 44%降到了 2022
年的 27.9%。报告期内物管公司服务要求不断提升，成本相应增加，对利润率也有不同程度影响。
物管行业经营情况总体降速，结构分化亦加剧，一线物企营收、业绩增速高于二线物企，体现出
集中度提升、强者更强的局面。综合来看，未来物管行业将进入加速整合阶段。
加大。中央经济工作会议再次保证经济增长的总基调、各地方政府着力推动经济运行，政策支持
利好逐步促进商办市场进一步复苏，城市更新领域供给和需求也均存在较大市场空间，随着市场
预期的转好，后续商业管理业务有望逐步改善。与此同时，商管企业发展方向以轻资产管理，各
商业体继续通过品牌化、融合化、场景化等方式驱动精细化运营，数智化赋能运营倾斜，未来发
展空间可期。
（二）专用车行业
场占有率快速提升，较 2021 年提升近一倍，由 2021 年 13.4%提升至 2022 年 25.6%。新能源车技
术进步、供给升级持续迭代，后续专用汽车市场也逐步从传统能源向新能源继续转型，2022 年新
能源专用车销量达到 29.2 万台，同比增长高达 82%。
从专用车细分领域来看，防弹车市场因国民支付习惯的改变需求量略有降低；近年来，随着
“十四五”国家应急体系规划的出台，以及安全、卫生及自然灾害的防范及处理需要，消防、医
疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加，特别是对医疗救护、消杀防范、应
急通信等专用车辆的需求；另外，客运量、机场数量及机量规模近年来增速放缓或停滞，机场地
面设备需求急速下降，但后续随着经济及消费需求的回暖，市场也将逐渐恢复，同时环保政策的
实施及新能源技术的运用也将推动专用车市场的发展。
（三）医疗康养业务
随着我国人口老龄化进程加速，劳动年龄人口的下降，老年人口抚养比上升，根据国家统计
局最新人口数据显示，至 2022 年末，中国 65 岁及以上人口 2.1 亿，占全国总人口的比例
为 14.9%，未来养老需求将逐步增加。与此同时，伴随人均 GDP 的持续提升，老年群体消费市
场不仅体量增加，且需求更加多元。目前我国的养老相关企业还在不断探索及完善过程中，配套
的专业医护服务人员，老年保健护理用品及成熟市场化的养老保健服务机构都仍较缺乏。目前我
国已逐渐形成的“9073”养老格局，即 90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社
区支持养老，3%的老年人入住机构养老，将伴随康养政策体系的完善，产业生态体系的形成而逐
步优化。
报告期内公司从事的房地产开发、物业服务、商业管理、专用车制造和康养业务板块的业务
情况如下：
报告期内在整体行业及市场低迷的大环境下，东原地产坚定保障交付工作，全年保持稳健经
营和流动性安全，升级调整组织结构，降本增效，精细化运作，助力多元业务发展，全力应对行
业系统性风险。2022 年，公司房地产整体营业收入 2,132,045.66 万元，同比增长 15.07%，毛利率
东原地产延续精选深耕战略，结合公司实际情况与市场环境，做好存量项目开发建设，提升
工程质量及服务品质，力保项目按期交付。报告期内公司竣工项目面积 309.83 万平方米，较去年
增长 21.31%；
全年共完成 34 个项目 48 个组团约 2.4 万套的交付工作，交付套数较去年增长约 72%。
东原地产通过一系列运营提效优化管理措施，延续长期主义经营理念，紧跟市场调整拿地及运营
节奏，更好的应对市场变化。东原地产致力于打造差异化竞争优势，不断升级融资、投资、营销、
运营等各管控体系，实现项目经营增效提质。
东原地产延续“客户价值至上”的核心服务导向，从产品、服务、社群三个维度诠释产品力
为客户提供生活方案，聚焦从“产品定义”到“产品实现”再到“产品运维”的全生命周期产品
打造之外，以长期主义为价值导向，提出“价值深挖”的服务理念，通过“老项目新做法”
、“创
新挖掘”及“价值钿定”完善产品功能，助力产品溢价。报告期内获得 2022 上半年全国十大交付
力作品、第八届 CREDAWARD 地产设计大奖-室内设计优秀奖、2022 年度 TITAN 地产大奖金奖、美
国 MUSE 缪斯设计奖金奖等。
在产品品质方面，为确保交付区产品实现和品质，加强体系化品控管理，聚焦组织和业务，
立足企业及项目的经营，用更精细化的方式进行项目管控。
面对严峻的行业下行压力，东原地产积极应对市场变化，调整内部经营策略，优化内部管理
水平，颗粒归仓，降本增效。
在工程管理方面，东原地产强化采购管理制度，提高集约型采购占比，保障采购效率与质量；
根据市场情况调整开发节奏，实施精细化供货管理，全面分析库存结构及去化率，结合项目工程
支出、监管资金、融资、交付组团合理性动态规划并管理供货节奏；升级线上管理系统，完善材
料设备管理制度、工程管理体系，利用数字化的手段指导工程人员的现场施工，实现提质、增效、
降风险；完善精工建造体系，对智建、绿建工艺进行优化，新建项目全面推广绿建的智慧工地系
统。为应对市场信心的不足，报告期内公司升级了客户维护及工地开放机制，结合“交付区即展
示区”理念，夯实交付后的品质呈现管理动作，多维度增强客户信心，促进交付率进一步提升；
通过营销线上获客平台如“抖音”等，提升自获客占比及转化率，增效减费。
财务、营销、运营、资金、研发、内控、物业、工程等各方面的信息化建设，构建体系化新矩阵；
创新升级方面，公司对现有信息系统进一步优化升级，如供应链平台、智慧案场、数字化线上平
台等，充分利用信息系统降本增效，辅助决策及业务赋能。
东原地产践行进取、敏锐、合作的企业文化，依据自身实际情况，结合市场变化，优化组织
架构，实现组织变革、战力提升、平稳增效等战略性调整，降本增效、节创并举。报告期内，利
用各线上平台宣传与推广，持续升级企业文化传导及人才培养方式，构建适配公司发展战略的人
才梯队，打造更具竞争力的高效能团队。
报告期内，东原仁知成功在香港联交所主板上市，不断深入城市服务赛道，业务涵盖城市环
卫、政府公建、工/产业园、商业、医院、学校等，服务规模实现同比增长明显，总在管项目达
实现服务规模集群化和成本集约化管理。报告期内，公司以客户需求为立足点，以城市发展为拓
展面，进一步延伸服务触角，不断拓展城市服务板块，担当好“社区运营者、社区开发者、人文
保护者”等一系列角色，因地制宜的开展有针对性的专项突破，深入探索城市各个领域的运作管
理体系，提供更专业精细化的服务，持续创建城市美好。
报告期内，东原仁知致力于智慧科技的开发与落地。公司以物联网技术为核心，输出以智慧
园区、智慧物业运营为方向的智能平台，借助实时监控、数据分析、指挥调度等“智慧物业”功
能，配合园区内空气检测、智能家居等硬件连接，全面提升物业服务水平。报告期内公司开发落
地如人脸识别、智能门禁、无人值守等 6 项科技焕新项目，打造“智慧园区”管理服务体系，运
用科技手段赋能，持续丰富产品及服务内容，提升服务品质及客户满意度。
东原仁知持续夯实服务体系，提升服务品质，不仅凭借着优秀的服务能力、丰富的管理经验
与综合运营服务模式，内拓增值业务，着眼于为客户和业主提供一站式的高品质服务。东原仁知
持续深化内部服务体系建设，从人行归家、车行归家、感官功能、社区活动、生活场景五大维度
务有效性提升服务能效。在 2022 年北京赛维咨询客户满意度调查中，东原仁知以 91 分持续保持
行业头部分位线，荣获中国物业服务百强企业综合服务能力排名第 18 位、房地产开发企业新社区
文化运营排名第 1 位、物业服务上市公司 ESG 实践优秀企业等。
东原致新具备复合空间开发及运营能力，轻重资产并举，依托投、融、建、管、退全周期综
合商业管理能力，聚焦于非标准化项目场景，致力于发展城市更新服务平台。目前，东原致新共
运营商业项目 8 个，在营总面积 41.8 万方，涵盖购物中心、写字楼、社区商业等。报告期内，业
务拓展迅速，在上海，重庆共计获取政企合作更新项目 4 个，其中，与重庆市南岸区政府合作的
城市街镇更新项目——下浩里项目于 2022 年 11 月正式运营，基于街区商业，老旧商业的更新提
升，历史文化建筑的修缮更新利用，片区规划设计和综合运营上持续探索城市更新之路。
迪马工业积极开拓市场，订单收入、毛利润、净利润较去年基本稳定，实现营业收入 96,086.25
万元，较去年减少 15.30%，毛利率同比减少 0.67 百分点。报告期内，押运市场需求有所下降，但
公司仍然保持领先的市场占有率；随着应急专用市场需求的提升，应急医疗车订单同比增长约
迪马工业积极推进新产品质量先期策划，通过产品质量目标设定、项目风险识别、参与设计
评审，样机制造过程控制及样机评审等，从立项、设计、样机制造等各阶段强化质量介入，并引
导项目运用 FMEA、8D 等质量工具，用质量体系去规范各业务口、各阶段的流程、输入输出文件、
零部件，从体系上去提升产品质量，优化运营管理效率。
报告期内，公司实现订单全生命周期管理、完成“应急使命·2022”高原高寒地区抗震救灾实战
化演习产品交付，30 天完成“二十大”保障车生产交付，完成中国移动基站车项目、北京电信项目
等重点产品供应，逐步提升运营管理效率，保障公司多元化业务发展。
迪马工业生产经营秉承创新理念，持续投入研发费用，报告期内有效专利及著作权约 200 项，
累计开展 38 个研发项目，面对应急救援装备的不断发展，开发了水域、森林救援应急通信集成车、
三级侧拉指挥车 2.0 版、便携指挥箱、水电炊综合保障车等 30 个新产品。公司持续开发新技术，
成功开发融合通信系统、三维实景应急管理平台、控制器 2.0 技术、四鳍臂仿生技术、机器人激
光 SLAM 及导航技术、车载智能灯光控制系统，用智慧科技带动公司可持续发展。
报告期内，公司深入开发机器人业务领域，研制巡检处置机器人、大流量消防灭火机器人、
消防内攻机器人等危化巡处类机器人，有效保障生命和财产安全；研制新能源果园植保机器人及
物流机器人，为不同场景工作提供便携。
公司旗下医疗康养业务致力于发展“医疗+机构+社区”三者结合的运营模式和业务业态, 打造
康养产业品牌“常青社”。报告期内，公司着力推进医疗康养产业的项目落地和规模化运营，依托
居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，重点布局中高端机构养老和社区
居家养老项目。公司通过定制、研发出适合业务管理需求的养老服务管理信息平台，涵盖 CRM、
销营及合约管理、护理等级标准化评估，入住运营、财务、医疗服务管理、品控、运营决策可视
化分析（BI）等全业务信息智慧化管理平台。
公司长期致力于打造行业一流的康养服务标准和服务质量管理体系，经营养老机构项目 10
个，管理社区服务站点 50 个，运营床位规模近 2,000 张，入住率 65%左右，业务规模持续扩大。
报告期内，公司与重庆市卫健委国家职业鉴定所合作，共同建立常青社职业培训基地，开启大健
康板块的探索之路。凭借优异的运营与服务能力，常青社入围工信部、民政部、国家卫健委认定
的“智慧健康养老应用试点示范名单”，成为川渝地区唯一入围的养老机构，并荣获 2022 年度“全
国养老服务先进示范企业单位”。
单位：元 币种：人民币
本年比上年
增减(%)
总资产 70,370,785,333.85 85,873,346,842.60 -18.05 81,727,740,443.70
归属于上市公 5,067,752,728.98 8,617,935,664.68 -41.20 10,775,685,481.91
司股东的净资
产
营业收入 22,789,188,048.25 20,463,211,063.88 11.37 21,270,775,309.04
扣除与主营业 22,768,217,713.13 20,427,577,740.18 11.46 21,209,622,424.47
务无关的业务
收入和不具备
商业实质的收
入后的营业收
入
归属于上市公 -3,497,124,156.74 -2,053,610,386.33 不适用 1,802,845,360.19
司股东的净利
润
归属于上市公 -3,135,056,121.03 -2,093,130,348.85 不适用 1,506,254,153.05
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
经营活动产生 1,929,834,838.52 -2,340,920,855.49 不适用 2,220,359,302.81
的现金流量净
额
加权平均净资 -51.82 -20.91
减少30.91个
产收益率（% 18.11
百分点
）
基本每股收益 -1.40 -0.84 不适用 0.76
（元／股）
稀释每股收益 -1.40 -0.80 不适用 0.76
（元／股）
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,237,406,964.96 7,981,143,148.90 9,089,724,563.59 3,480,913,370.80
归属于上市公司股东 -47,506,803.43 238,331,138.48 6,766,196.74 -3,694,714,688.53
的净利润
归属于上市公司股东 -63,998,068.66 209,563,026.30 29,156,259.75 -3,309,777,338.42
的扣除非经常性损益
后的净利润
经营活动产生的现金 275,404,066.21 1,061,304,758.30 93,208,828.56 499,917,185.45
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 68,496
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 71,979
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
持有 质押、标记或冻结情
有限 况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 售条 股东
（全称） 减 量 (%) 件的 股份 性质
数量
股份 状态
数量
重庆东银控股集团有限公
- 885,737,591 35.55 - 冻结 885,737,591 境内非国有法人
司
赵洁红 - 113,712,692 4.56 - 冻结 113,712,692 境内自然人
重庆硕润石化有限责任公
- 75,000,000 3.01 - 冻结 75,000,000 境内非国有法人
司
弘业期货－东莞信托·迪
马成长 2 期单一资金信托
计划－弘业迪 马 股 份共同 - 53,612,663 2.15 无 其他
成长计划 2 期单一资产管
理计划
弘业期货－东莞信托·迪
马成长 3 期单一信托计划
－弘业迪 马 股 份共同成长 - 36,152,584 1.45 无 其他
计划 3 期单一资产管理计
划
中信证券股份有限公司 - 34,367,526 1.38 无 其他
弘业期货－东莞信托·迪
马成长 1 期单一资金信托
计划－弘业迪 马 股 份共同 26,130,979 1.05 无 其他
成长计划 1 期单一资产管
理计划
罗韶颖 -2,000,000 22,000,000 0.88 无 其他
杨永席 -7,000,000 15,700,000 0.63 无 境内自然人
周吉长 15,158,700 0.61 未知 境内自然人
上述股东关联关系或一致行动的说明 东银控股为公司第一大股东，赵洁红及重庆硕润石化有限责任公司为
东银控股之一致行动人。罗韶颖为公司实际控制人之亲属。其他流通
股股东之间未知其关联关系，未知是否存在一致行动人情况。其他股
东所持股份均为社会流通股，本公司不知其质押、冻结、托管或回购
情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的
无
说明
√适用 □不适用
√适用 □不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
重庆市迪马实
业股份有限公
司 2021 年非
公开发行住房
租赁专项公司
债券（第一期）
重庆市迪马实
业股份有限公
司 2019 年度 101900198 2022-02-21 5.6 8.00
MTN001
第一期中期票
据
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
重庆市迪马实业股份 公司已于 2022 年 5 月 5 日完成第一期付息工作。
有限公司 2021 年非公
开发行住房租赁专项
公司债券（第一期）
重庆市迪马实业股份 2022 年 1 月 4 日，经重庆市迪马实业股份有限公司 2019 年度第一期中
有限公司 2019 年度第 期票据 2021 年第四次持有人会议决议审议通过并发布《重庆市迪马实业
一期中期票据 股份有限公司 2019 年度第一期中期票据提前兑付公告》，2022 年 1 月 18
日公司提前完成了该期中期票据的本息全额兑付工作。 （内容详见《关于
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
信用评级机构 信用评级
债券名称 评级展望变动 信用评级结果变化的原因
名称 级别
重庆市迪马 利率下降及资产减值计提
实业股份有 影响，重庆市迪马实业股
限公司 2021 份有限公司利润亏损较
远东资信评估
年非公开发 AA+ 负面 大；因项目去化压力增大，
有限公司
行住房租赁 迪 马 股 份销售资金回笼速
专项公司债 度放缓，期末货币资金存
券（第一期） 量同比大幅下降，其偿债
能力呈现弱化态势。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期增减
主要指标 2022 年 2021 年
（%）
资产负债率（%） 82.32 79.73 3.25
扣除非经常性损益后净利 -3,135,056,121.03 -2,093,130,348.85 不适用
润
EBITDA 全部债务比 -0.08 -0.08 -
利息保障倍数 -0.82 -0.79 不适用
第三节 重要事项
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
-349,712.42 万元，同比下降 70.29%；资产规模 7,037,078.53 万元，同比减少 18.05%；净资产
中：房地产及物业服务实现主营业务收入 2,132,045.66 万元，同比增加 15.07%，工业业务实现主
营业务收入 96,086.25 万元，同比减少 15.30%。
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
首页
微信公众号
证券之星APP
