公司代码：600639 、900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人王颖、主管会计工作负责人佟洁及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司在提取法定盈余公积、任意盈余公积后，以2022年末总股本1,122,412,893股为基数，按
每10股向全体股东分配现金红利人民币5.00元（含税），共计分配现金红利人民币约56,121万元
；无公积金转增股本方案。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来规划、发展战略等前瞻性描述，不构成对投资者的实质承诺，敬请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第三节《管理层讨论与分析》中的
相关内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名、盖章的财务报表
载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件
报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的
原稿
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
金桥集团 指 上海金桥（集团）有限公司
金桥联发公司、联发公司 指 上海金桥出口加工区联合发展有限公司
金桥房产公司、房产公司 指 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司
新金桥广场公司 指 上海新金桥广场实业有限公司
宝山北郊公司 指 上海北郊未来产业园开发运营有限公司
报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
公司的中文简称 浦东金桥
公司的外文名称 SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 Golden Bridge
公司的法定代表人 王颖
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 严少云
联系地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼3楼
电话 021-50307702
传真 021-50301533
电子信箱 jqir@shpdjq.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号
公司注册地址的历史变更情况 -
公司办公地址 上海市浦东新区新金桥路27号18号楼
公司办公地址的邮政编码 201206
公司网址 www.shpdjq.com
电子信箱 jqir@shpdjq.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《上海证券报》、《证券时报》、香港《文汇报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 浦东金桥 600639 不适用
B股 上海证券交易所 金桥B股 900911 不适用
六、 其他相关资料
名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 上海市虹口区东大名路 1089 号北外滩来福士
内） 广场东塔楼 17-18 楼
签字会计师姓名 龚立诚、龚成
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2022年 2021年 2020年
期增减
(%)
营业收入 5,053,493,602.89 4,617,151,585.65 9.45 3,593,224,862.65
归属于上市公司股 1,583,573,935.75 1,623,000,060.87 -2.43 1,107,762,338.53
东的净利润
归属于上市公司股 1,522,481,371.96 1,552,396,191.43 -1.93 1,046,001,560.76
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 -2,531,546,279.34 1,081,724,894.17 -334.03 3,268,397,247.59
金流量净额
本期末
比上年
同期末
增减(%)
归属于上市公司股 12,811,758,637.47 12,339,210,904.23 3.83 10,760,016,913.70
东的净资产
总资产 34,547,678,961.12 33,267,839,283.34 3.85 30,030,121,056.40
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2022年 2021年 2020年
减(%)
基本每股收益（元／股） 1.4109 1.4460 -2.43 0.9869
稀释每股收益（元／股） 1.4109 1.4460 -2.43 0.9869
扣除非经常性损益后的基本每股 1.3564 1.3831 -1.93 0.9319
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 12.76 14.26 减少1.50个百分点 10.67
扣除非经常性损益后的加权平均 12.27 13.64 减少1.37个百分点 10.08
净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2022 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,549,374,758.98 459,887,063.44 473,074,499.90 1,571,157,280.57
归属于上
市公司股
东的净利
润
归属于上
市公司股
东的扣除
非经常性
损益后的
净利润
经营活动
产生的现
-1,300,782,297.04 124,335,925.24 -3,086,250,920.50 1,731,151,012.96
金流量净
额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额
适用）
非流动资产处置损益 25,329.06 -39,147.23 -894.40
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 11,329,859.28 19,758,252.23 41,263,042.25
定额或定量持续享受的政府补助
除外
委托他人投资或管理资产的损益 51,735,619.35 59,598,921.77 30,729,282.79
除同公司正常经营业务相关的有 16,890,655.64 14,604,736.77 10,590,936.13
效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置
交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债
和其他债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收
入和支出
减：所得税影响额 20,190,946.18 23,273,044.93 20,073,360.95
少数股东权益影响额（税后） 10,476.51 702,655.16 583,759.61
合计 61,092,563.79 70,603,869.44 61,760,777.77
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
其他权益工 1,993,458,971.40 1,538,947,614.16 -454,511,357.24 45,920,764.52
具投资
交易性金融 3,704,773,442.48 1,081,875,321.92 -2,622,898,120.56 52,369,504.69
资产
其他非流动 547,583,275.80 660,880,521.42 113,297,245.62 31,896,609.69
金融资产
合计 6,245,815,689.68 3,281,703,457.50 -2,964,112,232.18 130,186,878.90
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
重要阶段。在浦东新区区委区政府坚强领导下，按照董事会的科学决策，公司紧紧围绕浦东引领
区、金桥城市副中心建设、金色中环等战略，积极作为，聚焦城市建设、产业发展、功能提升和
企业转型四大重点，对标一流、全力投入，不断凝聚公司品牌优势，不断放大金桥整体效应，取
得显著成绩。
公司实现总现金流入约 99.22 亿元，
其中主要有销售收入 23.60 亿元、租赁收入 16.87
亿元、投资性收入 38.96 亿元；总现金流出约 129.78 亿元，其中主要有开发建设支出 8.02 亿元、
土地储备支出 69.67 亿元、税金支出 23.05 亿元、投资性支出 15.49 亿元。2022 年末，公司持有
各类经营性物业合计约 302 万㎡；随着宝山北郊未来产业园、T68 地块金桥智造金京园、金桥综
保 3、6 号园等物业的出租率攀升，平均出租率达到 86.6%，为近年来最高水平。
承担方舱建设任务，并积极落实租金减免政策，2022 年为小微企业和个体工商户减免租金合计约
作为开发区产业发展的排头兵和主力军，公司紧跟浦东新区产业发展导向，运用多元化手段
招引专精特新企业，紧紧围绕 5G、智能网联汽车、生物医药、半导体材料与设备四大重点领域，
全力推进 30 多个项目招商。全年完成新租赁项目 42 个，租赁面积约达 13 万㎡；续租项目 57 个，
面积约 18 万㎡。
一是深耕金桥，盘活存量资源，全力推动碧云商业综合体项目，积极协调市、区规资局推进
二是面向市场，打开战略发展新空间。2022 年，公司持续关注并积极参与浦东住宅地块竞买，
参与了新场、周浦及唐镇三幅住宅地块竞拍，于 9 月成功竞得周浦地块，地上计容建筑面积约 10
万㎡，总投资额约 46 亿元。此外，主动布局上海市中心城区，积极推进虹口 135、138 住宅地块
获取工作。
一是做好一批项目筹划，如 T25 地块通用厂房改扩建项目、38-06 地块通用厂房新建项目、
裙房二层结构施工；Office Park 金科园（T4-02）项目外幕墙、室外总体及景观绿化基本完成；
上海研究院项目，施工已完成总投资额 25%，达到在建工程转让条件；临港综合区住宅组团，已
于 8 月桩基开工；周浦新建住宅项目已于 12 月桩基开工。三是做好一批项目收尾。四是持续开展
“碧云焕新”计划。
新金桥广场公司重新梳理制定“十四五”发展规划，不断夯实“服务式公寓及物业管理行业
一流服务商”的战略定位。中环碧云庭新增碧云公馆 15 号楼 120 套房源，已于 2022 年 9 月末正
式开始营业，张江纳仕碧云苑项目开业团队于 2022 年 10 月中旬进场开始现场筹建工作。
子公司盛盎投资管理公司作为公司牵头发起设立的上海浦东智能智造一期私募投资基金的基
金管理人，聚焦新一代信息通讯、智能工业制造、智能网联汽车等重点领域，年内完成 6 个项目
的投决、10 个项目的立项，实现 1 个项目投资；并积极探索招投联动模式，助力优质硬核企业落
户金桥。
子公司由宏企业管理公司在招商、服务、生态等方面实现了全面布局，在营孵化面积 6300
㎡，新增引入实体企业 9 家；积极推动“招投孵”产业生态建设，年内举办多场创业竞赛活动，
助力优质项目落户金桥。
一是做好资金管理及筹措工作，合理匹配各类借款的期限，年末长期借款（含公司债）占比
分别为 2.38%、2.85%。2022 年 11 月，在上交所发行 13 亿元公司债券（票面利率 2.99%）。
二是做好人力资源储备及人才梯队建设工作，全年组织开展了两批次干部选拔任用，选拔任
用中层干部 6 人；全年本部入职员工 12 人。
三是不断完善管控制度加强成本采购管理。对标浦东新区最新标准，及时修订《供方（工程、
货物、服务）采购管理办法》，不断建立健全相关工作风险防范机制，进一步提高采购、招标工
作效率。
四是持续建设园区大脑推进数字化转型。2022 年，继续会同第三方全力推进园区大脑的开发
工作，现已确认 3D 大屏和管理驾驶舱方案，完成 3D 大屏数据建模和展示页面开发，力争 2023
年内上线运行。
二、报告期内公司所处行业情况
态势逐步回升向好，发展质量稳步提升。
年 1 季度起，各地陆续因城施策稳定房地产市场，稳妥实施房地产长效机制，合理调整限制措施、
房贷首付比例、房贷利率等政策，全力推进“保交楼、稳民生”工作，着力稳定预期，扩大有效
需求。
受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响，上海写字楼、产业园空置率呈现上升趋势。截
至 2022 年底，上海产业园区总存量约 954 万㎡，整体空置率上升至 12.8%。产业园 REITs 迎来多
项突破，参与主体呈现多元化，底层资产涵盖研发办公园、标准厂房、旧改园区和单一主题性园
区等多种类型。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作，致力
于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融
合示范区。
公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、商业地
产等，并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务、孵化创新等领域持续发力，加快推进公
司战略转型，从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。
报告期内，公司重点围绕浦东引领区建设、金桥城市副中心建设、金色中环发展带建设，以
产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三
大板块，着力提升“战略引领、开发建设、运营管理、投资创新”四大能力，深度参与到浦东和
金桥的开发建设中去。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要
体现在以下方面：
了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能等
方面，呈现出较强的园区开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参
与市场竞争提供了坚实基础。三是从项目立项、规划、设计、材料采购、施工及竣工验收等方面，
均实现了全过程控制和规范化操作，这对主营业务的稳步、健康开展起到了积极的推动作用，也
是公司竞争优势的一个重要体现和来源。
强调产品和服务品质，规避了过渡扩张的经营风险和财务风险，保持健康可持续发展。二是开发
持有大量高品质物业。公司一直坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾 300 万㎡自持物业，在
未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低
水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在 AAA，财务状况较为健康。
四是决策效率高、内控制度健全。公司一直坚持较为扁平化的发展模式，内部管理层级较少、决
策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控
经营风险。
牌，在业界具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区 2012 年获得“中国人居环境范例奖”，2015
年获得联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，其品牌价值足以支撑管理输出等业务。公
司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有金桥特色的标准体系，包括租赁产品
的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标
准等，增强产品和服务竞争力。
五、报告期内主要经营情况
首先将报告期内主要在营项目报告如下：
在营重要项目一览表
总建筑面积 竣工（/获 权益比
项目名称 地上建筑面积(㎡)
(㎡) 得）日期 例
住宅
S5 地块碧云别墅一、二、三期 32,569.30 32,569.30 2002 100%
S6 地块碧云别墅四、五、六期 36,429.23 37,050.39 2010 100%
S4 地块碧云花园一期 68,936.07 80,718.77 2002 100%
S8 地块碧云花园二期 44,372.73 56,109.03 2005 100%
S8F 地块碧云国际社区人才公寓
一期
S8DE 地块碧云国际社区人才公
寓二期
S3 地块银杏苑 48,800.81 56,381.39 2014 100%
S1 服务式公寓 47,561.30 60,475.35 2014 100%
碧云公馆（公寓） 89,004.50 96,649.28 2015 100%
小计 424,438.79 481,444.28
厂房
由度浙桥园（T17） 18,420.93 19,600.84 1993 100%
由度云桥园（T25）（1） 35,214.72 35,214.72 2009 100%
由度云桥园（T25）（2） 24,093.45 24,093.45 2014 100%
金桥智造金沪园（T4） 31,078.23 31,078.23 2002 100%
金桥智造宁桥园（T15） 57,534.72 57,534.72 1994 100%
金桥智造金京园（T68） 51,752.02 51,752.02 2005 100%
金桥智造金滇园（T48） 16,373.87 16,373.87 2006 100%
金桥智造金藏园（T20） 35,762.84 35,762.84 1993 100%
T40B 通用厂房（北幢） 10,803.13 10,803.13 2014 100%
金桥智造川桥园（T40B） 34,191.27 34,191.27 2002 100%
金桥智造申江园（T52） 90,047.49 90,047.49 2002 100%
金桥智造金穗园（T72） 15,766.21 15,766.21 2004 100%
由度宁桥园（T12B） 24,712.30 24,712.30 1994 100%
T34 通用厂房 22,180.21 22,180.21 2005 100%
金桥智造金科园（T22） 6,154.19 6,154.19 1993 100%
金桥智造秦桥园（T71） 57,470.81 57,470.81 2002 100%
T32 通用厂房 9,369.63 9,369.63 2002 100%
金桥综保 3 号园 116,618.04 116,618.04 2004 100%
金桥综保 6 号园 106,130.63 106,130.63 2005 100%
金桥智造川沙园（南区关外 T2） 9,995.43 9,995.43 2002 100%
金桥智造利枝园（南区关外 T12） 19,974.19 19,974.19 2002 100%
金桥智造创业园（南区关外 T19） 4,770.07 4,770.07 2002 100%
金桥智造金港园（T30） 28,655.84 28,655.84 2017 100%
T32（原心华制衣厂区） 17,777.45 17,777.45 2016 100%
T28-01（原皇冠厂房） 12,990.36 12,990.36 2018 100%
小计 857,838.03 859,017.94
办公楼
新金桥大厦 35,840.13 38,491.56 1997 100%
新金桥广场（办公楼） 11,386.83 15,322.37 2006 100%
碧云公馆（办公楼） 9,960.99 34,994.55 2016 100%
Office Park 金海园（办公楼） 96,288.96 157,469.59 2020 100%
啦啦宝都（办公楼） 11,298.46 15,720.82 2020 100%
小计 164,775.37 261,998.89
研发楼
Office Park 金湘园（T28） 82,289.42 138,683.43 2011 100%
Office Park 总部园（G1） 88,970.42 121,109.45 2009 100%
金领之都 A 区 153,292.97 153,292.97 2017 100%
由度金闽园（T36） 94,061.40 128,271.72 2016 100%
由度金港园（T31） 24,135.76 33,620.74 2020 100%
宝山北郊未来产业园 254,490.36 356,458.71 2021 60%
小计 697,240.33 931,437.02
商业
红枫路商业街 1,490.05 5,418.77 2007 100%
梦家园展示中心 2,059.86 2,059.86 2007 100%
家乐福金桥商场 38,186.77 38,186.77 2002 100%
S7 地块体育休闲中心 20,422.02 20,422.02 2004 100%
新金桥广场（商业） 3,856.39 3,856.39 2006 100%
T17-B1 地块碧云 90 商业中心 17,652.91 27,917.23 2011 100%
T20 锦艺大厦（和颐酒店） 10,599.94 10,599.94 1999 100%
S1 商铺 6,972.38 6,972.38 2014 100%
碧云壹零（商铺） 3,042.82 3,042.82 2019 100%
碧云公馆（商业） 27,681.18 48,375.40 2015 100%
Office Park 金海园（商业） 3,377.69 3,377.69 2020 100%
啦啦宝都（商业） 96,220.76 130,852.33 2020 100%
S11 商铺 8,370.83 8,370.83 2021 100%
小计 239,933.60 309,452.43
酒店
新金桥广场（酒店） 21,975.16 21,975.16 2006 100%
小计 21,975.16 21,975.16
其他
德威幼儿园 5,670.27 5,670.27 1996 100%
德威英国学校 18,818.34 18,818.34 2007 100%
德威学校体育中心 6,215.50 6,215.50 2017 100%
平和民办学校 39,040.12 39,040.12 1995 100%
平和学校高中部 15,795.00 15,795.00 2016 100%
吴昌硕纪念馆 5,902.49 5,902.49 2014 100%
杨高路以北区域零星商铺及存
量房
T14-1 地块由家人才公寓 8,766.15 8,766.15 1999 100%
小计 109,857.45 110,304.58
合计 2,516,058.73 2,975,630.30
(一) 主营业务分析
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 5,053,493,602.89 4,617,151,585.65 9.45
营业成本 1,587,058,549.54 1,460,110,845.02 8.69
销售费用 23,875,130.82 31,260,189.12 -23.62
管理费用 113,652,259.74 104,180,286.45 9.09
财务费用 275,912,411.70 275,998,419.11 -0.03
经营活动产生的现金流量净额 -2,531,546,279.34 1,081,724,894.17 -334.03
投资活动产生的现金流量净额 2,347,417,284.99 -513,175,896.53 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 649,037,437.32 -483,265,030.77 不适用
营业收入变动原因说明：本期发生额较上年同期增加 4.36 亿元，增加比例 9.45%，主要原因
为结转的销售收入有所增加。
营业成本变动原因说明：本期发生额较上年同期增加 1.27 亿元，增加比例 8.69%，主要原因
为销售收入增加相应增加的销售成本。
销售费用变动原因说明：本期发生额较上年同期减少 0.74 亿元，减少比例 23.62%，主要原
因为支付的广告宣传费有所减少。
管理费用变动原因说明：本期发生额较上年同期增加 0.09 亿元，增加比例 9.09%，主要原因
为电脑网络费及职工薪酬有所增加。
财务费用变动原因说明：本期发生额与上年同期数基本持平，无重大变化。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少 36.13 亿元，主要
原因为本期支付的土地购置款有所增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期增加 28.61 亿元，主要
原因为本期净赎回的银行理财产品较上年同期有所增加。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期增加 11.32 亿元，主要
原因为本期净融入的有息负债较上年同期有所增加。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 4,906,783,880.38 1,479,731,621.79 69.84 9.65 9.35 增加
经营业 0.08 个
务 百分点
酒店公 134,810,381.98 98,833,767.89 26.69 -0.98 -5.33 增加
寓服务 3.37 个
业务 百分点
物业管 7,442,369.65 6,264,639.54 15.82 - - 不适用
理业务
合计 5,049,036,632.01 1,584,830,029.22 68.61 9.49 8.73 增加
百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 3,318,961,257.05 738,922,261.05 77.74 18.73 9.36 增加
销售 1.91 个
百分点
房地产 1,587,822,623.33 740,809,360.74 53.34 -5.46 9.34 减少
租赁 6.32 个
百分点
酒店公 134,810,381.98 98,833,767.89 26.69 -0.98 -5.33 增加
寓服务 3.37 个
百分点
物业管 7,442,369.65 6,264,639.54 15.82 - - 不适用
理
合计 5,049,036,632.01 1,584,830,029.22 68.61 9.49 8.73 增加
百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分地区 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
上海 5,049,036,632.01 1,584,830,029.22 68.61 9.49 8.73 增加
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
无
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同 本期
成本构 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 期占总 金额
成项目 说明
比例 成本比 较上
(%) 例(%) 年同
期变
动比
例(%)
销售成 738,922,261.05 46.62 675,665,778.30 46.36 9.36
房地 产
本
经营 业
租赁成 740,809,360.74 46.74 677,525,954.48 46.48 9.34
务
本
酒店 公 酒店公 98,833,767.89 6.24 104,396,033.06 7.16 -5.33
寓服 务 寓成本
业务
物业 管 物业管 6,264,639.54 0.40
理业务 理成本
合计 1,584,830,029.22 100.00 1,457,587,765.84 100.00 8.73
分产品情况
本期
金额
本期占 上年同
较上
成本构 总成本 期占总 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 年同
成项目 比例 成本比 说明
期变
(%) 例(%)
动比
例(%)
房地产 销售成 738,922,261.05 46.62 675,665,778.30 46.36 9.36
销售 本
租赁摊 545,592,855.00 34.42 491,017,355.73 33.68 11.11
房地 产 销成本
租赁 租赁运 195,216,505.74 12.32 186,508,598.75 12.80 4.67
维成本
酒店公 51,397,847.92 3.25 52,561,249.22 3.60 -2.21
寓摊销
酒店 公 成本
寓服务 酒店公 47,435,919.97 2.99 51,834,783.84 3.56 -8.48
寓运维
成本
物业 管 物业管 6,264,639.54 0.40
理服务 理成本
合计 1,584,830,029.22 100.00 1,457,587,765.84 100.00 8.73
成本分析其他情况说明
无
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 41,098.90 万元，占年度销售总额 8.14%；其中前五名客户销售额中关联方销
售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 34,419.01 万元，占年度采购总额 7.91%；其中前五名供应商采购额中关联
方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
无
√适用 □不适用
本年公司三项费用总额为人民币 4.13 亿元，较上年同期增加 0.02 亿元。
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
√适用 □不适用
经营活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年同期减少 36.13 亿元，主要原因为本期支
付的土地购置款有所增加。
投资活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年同期增加 28.61 亿元，主要原因为本期净
赎回的银行理财产品较上年同期有所增加。
筹资活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年同期增加 11.32 亿元，主要原因为本期净
融入的有息负债较上年同期有所增加。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
单位：元
本期期末数占总资产 上期期末数占总资 本期期末金额较上期
项目名称 本期期末数 上期期末数 情况说明
的比例（%） 产的比例（%） 期末变动比例（%）
货币资金 2,627,445,855.30 7.61 4,204,964,798.79 12.64 -37.52 减少主要为支付
的土地购置款增
加
交易性金融资产 1,081,875,321.92 3.13 3,704,773,442.48 11.14 -70.80 减少主要为净赎
回的银行理财产
品增加
应收账款 260,510,594.00 0.75 148,750,023.34 0.45 75.13 增加主要为应收
租金增加
预付款项 2,205,202.86 0.01 1,387,434.48 58.94 增加主要为预付
的固定资产采购
款
其他应收款 23,596,736.88 0.07 17,064,767.89 0.05 38.28 增加主要为能耗
代垫款增加
其他流动资产 1,156,077,451.38 3.35 2,036,366,202.93 6.12 -43.23 减少主要为内部
交易实现利润结
转前期预缴的税
金
存货 11,494,945,124.34 33.27 4,207,154,627.40 12.65 173.22 增加主要为本期
购入的土地资产
在建工程 1,321,132,133.35 3.82 939,011,352.50 2.82 40.69 增加主要为项目
建设投入增加
递延所得税资产 1,083,487,156.66 3.14 1,553,506,082.20 4.67 -30.26 减少主要为内部
交易实现利润结
转前期预缴的税
金
应交税费 566,031,524.67 1.64 1,677,075,780.50 5.04 -66.25 减少为缴纳本期
土地增值税及企
业所得税
一年内到期的非流 252,662,887.35 0.73 1,606,065,888.03 4.83 -84.27 减少主要为一年
动负债 内到期的长期借
款重分类
其他流动负债 1,624,853,093.51 4.70 891,648,692.98 2.68 82.23 增加主要为执行
新收入准则待转
销项税转入
应付债券 2,797,251,333.34 8.10 1,996,970,000.00 6.00 40.07 增加主要为发行
的短期融资券
递延所得税负债 459,608,560.57 1.33 781,807,540.54 2.35 -41.21 减少主要为内部
交易实现利润结
转前期预缴的税
金
其他综合收益 735,960,485.46 2.13 1,296,532,202.05 3.90 -43.24 减少主要为持有
的其他权益工具
公允价值下降
少数股东权益 2,445,384,969.44 7.08 173,681,636.77 0.52 1,307.97 增加主要为新建
子公司收到的少
数股东投资款
其他说明
无
□适用 √不适用
√适用 □不适用
押物，抵押期限 9.5 年，自 2016 年 5 月至 2025 年 11 月。
金额人民币 15.88 亿元，以新材料创新基地项目土地及在建工程作为抵押物，抵押期限 9.6 年，
自 2018 年 5 月至 2027 年 12 月。
建工程作为抵押物，抵押期限 10 年，自 2019 年 4 月至 2029 年 4 月。
公司项目转让合同纠纷一案，福达控股集团有限公司向上海市第一中级人民法院申请财产保全。
坊 1/6 丘 8,571.64 平方米土地使用权及其全部在建工程。（查封不动产的期限三年）
人民币 1.8 亿元，以金桥壹中心（T17B-06）项目在建工程作为抵押物，抵押期限 20 年，自 2022
年 9 月至 2042 年 9 月。
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司的主营业务属房地产。其行业经营性信息分析见下文。
房地产行业经营性信息分析
√适用 □不适用
持有待开发土地的区 持有待开发土地 一级土地整理 规划计容建筑面 是/否涉及合作 合作开发项目涉及 合作开发项目的权
序号
域 的面积(平方米) 面积(平方米) 积(平方米) 开发项目 的面积(平方米) 益占比(%)
南至新金桥路、西至
金皖路、东至东陆路
浦东公交地块、南至
锦绣路
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目 已竣工
项目规划计
序 经营业 /新开工 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 面积 报告期实际
地区 项目 容建筑面积 总投资额
号 态 项目/竣 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方 投资额
(平方米)
工项目 米)
金桥地 4-02 地块项
区 目
金桥地 17B-06 地块
区 项目
金桥地 29-04 地块
区 项目
临港新片区
综合产业片 居住、
浦东新
区
元地块 3 组 办公楼
团
金桥地 12B-03 地块
区 项目
金桥地 新开工项
区 目
目
周浦镇 08 单
浦东新 新开工项
区 目
块住宅项目
合计 541,195.90 316,123.13 533,717.56 533,717.56 2,448,000.00 844,120.63
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已预售）
可供出售面积 结转面积(平方 报告期末待结转面
序号 地区 项目 经营业态 面积 结转收入金额
(平方米) 米) 积(平方米)
(平方米)
报告期内，公司共计实现销售金额 0 万元，销售面积 0 平方米，实现结转收入金额 307,584.10 万元，结转面积 30,192.33 平方米，报告期末待结转
面积 37,343.54 平方米、金额 42.32 亿元（含税）。
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的建筑 出租房地产的租 是否采用公允价 租金收入/房地产公
序号 地区 项目 经营业态 权益比例（%）
面积(平方米) 金收入 值计量模式 允价值(%)
碧云国际社 100
区等
碧云国际社 100
区、新金桥
广场、碧云
公馆商业等
金桥开发区 100
内研发楼、 （宝山北郊未
宝山北郊未 来产业园 60）
来产业园
新金桥大 100
厦、碧云公
广场、啦啦
宝都等
学校、配套 100
等
碧云花园酒 100
店服务公寓
房产小计 3,016,413.95 166,934.54
金桥北区土 100
地
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司未发生重大股权投资、非股权投资。
报告期内，公司减持东方证券 200 万股，回笼资金 2102.8 万元；全部减持华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金，回笼资金 6496 万元。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
资产类 本期公允价值 计入权益的累计 本期出售/赎回金 其他变
期初数 提的减 本期购买金额 期末数
别 变动损益 公允价值变动 额 动
值
股票 1,985,165,747.47 -747,428,955.45 299,523,398.21 6,883,352.07 1,530,376,838.16
股 权 投 8,570,776.00 8,570,776.00
资
结 构 性 3,704,495,890.41 1,875,221.92 4,380,000,000.00 7,004,495,790.41 1,081,875,321.92
存款
基金 547,583,275.80 -4,553,746.44 160,000,000.00 42,149,007.94 660,880,521.42
合计 6,245,815,689.68 -2,678,524.52 -747,428,955.45 4,839,523,398.21 7,053,528,150.42 3,281,703,457.50
证券投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
证券品 证券代 资金 本期公允价值 计入权益的累计公 会计核
证券简称 最初投资成本 期初账面价值 本期购买金额 本期出售金额 本期投资损益 期末账面价值
种 码 来源 变动损益 允价值变动 算科目
股票 600958 东方证券 298,632,612.18 1,863,802,306.97 -727,662,147.84 299,523,398.21 6,605,800.00 39,962,465.25 1,429,057,757.34 交易性
金融资
产
股票 601211 国泰君安 9,302,464.00 86,318,176.60 -20,747,242.00 3,280,959.20 65,570,934.60 交易性
金融资
产
股票 601328 交通银行 10,286,802.50 34,767,711.83 980,434.39 2,677,340.07 35,748,146.22 交易性
金融资
产
股票 600927 永安期货 9,829.59 20,523.44 20,523.44 交易性
金融资
产
股票 601728 中国电信 267,772.83 255,950.63 255,950.63 交易性
金融资
产
股票 603176 汇通集团 748.00 1,078.00 1,078.00 交易性
金融资
产
合计 / / 318,500,229.10 / 1,985,165,747.47 -747,428,955.45 299,523,398.21 6,883,352.07 45,920,764.52 1,530,376,838.16 /
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本（万元） 总资产 净资产 净利润
（万元） （万元） （万元）
上海金桥出口 主要从事于房地产开发、经 报告期内，主要开发经营碧云 15,000 1,313,265.54 445,401.53 63,606.17
加工区房地产 营 壹零等项目、自有物业出租
发展有限公司
上海新金桥广 主要负责新金桥广场物业经 报告期内，主要经营公寓式酒 27,506 37,512.29 33,571.17 1,602.66
场实业有限公 营 店管理、商办楼及自有场地出
司 租
上海金桥出口 主要从事于金桥出口加工区 报告期内，主要开发区内研发 69,000 679,970.91 294,036.67 37,102.68
加工区联合发 内市政基础设施建设和房地 办公楼、酒店式公寓、住宅及
展有限公司 产开发经营 配套项目
上海北郊未来 宝山工业园区的开发建设、 报告期内，主要开发宝山工业 60,000 245,360.78 36,144.80 -7,275.61
产业园开发运 经营管理，综合配套设施开 园区内房产项目
营有限公司 发投资，房地产开发经营，
物业管理，实业投资
上海由鹏资产 资产管理、物业管理、停车 15,000 11,258.86 1,226.99 -691.13
管理有限公司 场收费
上海盛讯投资 创业投资、项目投资、房地 50,000 0.16 -0.41 -0.03
有限公司 产投资、投资咨询管理等
上 海 由 川 企 业 企业管理、物业管理、停车 10,000 30,158.56 5,538.67 -2,361.54
管理有限公司 场管理
上 海 由 宏 企 业 企业管理、物业管理、停车 30,000 3,011.18 1,402.54 -51.39
管理有限公司 场管理
公司控股 100%的子公司金桥房产公司，本期营业收入 31.74 亿元，较上年同期增加 6.50 亿元，增加比例 25.75%，主要原因为本期结转的“碧云尊
邸”销售收入有所增加。公司本期营业利润 8.38 亿元、净利润 6.36 亿元，对归属于母公司的净利润贡献占比 40.17%。
公司控股 100%的子公司金桥联发公司，本期营业收入 6.78 亿元，较上年同期减少 1.63 亿元，减少比例 19.38%，主要为土地销售收入有所减少。公
司本期营业利润 3.63 亿元、净利润 3.71 亿元，对归属于母公司的净利润的贡献占比为 23.43%。
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
房地产市场未来发展呈现三大趋势：一是 2023 年中央经济工作会议和政府工作报告重新将稳
增长置于优先位置，在以“增信心、防风险、促转型”为主线的政策引导下，市场预期和信心将
逐步回暖，也将促进房地产市场平稳健康发展。二是房地产商业模式将发生改变，房企正重塑企
业核心竞争力，向产业链两端延伸，行业进入到精细化管理和运营阶段，物业管理、商业管理运
营商将迎来发展期。三是业态功能复合成为未来土地出让的趋势，这也使得房企考虑转型多元化
业态经营，提升运营管理经验，探索转型模式，如借助 REITs、基金等平台平衡现金流。
产业园区发展态势将呈现以下特点：一是园区开发向融合式“产业社区”转型。产业园区发
展逐渐由工业集聚向融合式城市综合体转型，在房地产调控与市场竞争的双重作用下，城市开发
和产业建设原有的单打独斗模式难以为继。二是园区运营公司业务从前期开发建设向后期产业投
资及运营服务迁移，价值链后端比重逐渐增大。园区间竞争更多依赖于创新服务和运营能力的提
升，利润主要来源或不再是房租收入，而是来自打造产业生态、通过对企业的增值服务、物业服
务和投资获得的收益。三是产业园区开发进入到存量运作时代。科技创新、城市更新、数字化转
型等成为新主题，园区运营公司需要推动园区焕新和二次开发，逐步进入到更为注重稳健财务、
精细运营、服务实业的“自持时代”。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
公司将把高质量发展作为首要任务，服务浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等发
展战略，以产业城区综合开发运营商为目标，为公司高质量发展注入新动能。未来发展中，重点
围绕“产、城、企”三方面，推动产业高质量发展，城市高质量建设，企业高质量经营。
在城市开发方面，公司将以“城市焕新”为牵引，不断提升区域活力和吸引力。硬件上对持
有物业进行整体翻新修缮，软件上重点提升服务品质，激发碧云和金桥城市活力。积极扩大“开
发圈”和“辐射圈”，全力以赴推动开发项目的高品质规划、设计、建设，打造区域标杆产品，
提升品牌影响力。加速城市更新项目落地实施，全面提升生活和商业功能。推动商业提升，加快
商业项目迭代升级步伐，打造极具标签性、辨识度的商圈。
在产业建设方面，公司将以“产城投资”为牵引，打造全生命周期产业服务体系。以开发建
设投资和产业投资为纽带，实现“科技地产+产业投资+创新服务”三轮驱动。项目开发上聚焦企
业成长全生命周期，打造多元化的载体空间，为培育创新生态创造物理条件。同时加大战略招商
力度，发力关键环节，围绕区域产业导向打造重点产业集群。发展投资孵化业务，做实产业生态
圈，持续培育招投孵相互协同的产业生态。
在公司自身发展方面，将以高质量发展为目标，深入强化企业核心竞争优势。加大营销宣传
工作力度，强化营销工作的全局性、针对性和有效性，打响“金桥声音”。加强内功建设，以数
字化为支撑，不断优化资产管理、招商运营等功能。继续推进改革创新，将新兴业务培育、转型
发展作为提升核心竞争力的重要抓手。
(三)经营计划
√适用 □不适用
设、产业发展、功能提升和企业转型四大重点，对标一流、全力投入，不断凝聚公司品牌优势，
不断放大金桥整体效应，勇当区域开发建设主力军和高端产业塑造者。
一、主要目标
其中销售收入 13.59 亿元、租赁、酒店经营及物业收入 21 亿元、其他收入 0.36 亿元、投资性收
入 16.78 亿元、筹资性收入 11.05 亿元（不含债务融资）。支出预算各项合计 128.84 亿元，其中
开发建设支出 33.92 亿元、项目储备支出 54.80 亿元、经营成本支出 4.54 亿元、销售、管理费用
支出 1.64 亿元、上缴税金支出 19.67 亿元、押金保证金支出 1.75 亿元、投资性支出 1.85 亿元、
筹资性支出 10.67 亿元（不含归还的融资本金）。
二、重点工作
围绕 2023 年整体目标，公司将继续秉持集团总部统筹、核心企业支撑、创新业务培育的模式
运作，努力实现高质量发展。
（1）构建优质产业生态，推动产业高质量发展
公司依托在汽车、通信、智能制造等产业基础和大企业集中的先发优势，着力打造以智能网
联汽车、5G 通讯、新材料等产业为特色、产业链条为脉络，以园区载体为基础的，具有大企业开
放创新、产业资源对接、企业孵化服务、基金投资融资等功能的特色产业创新创业基地，推动产
业链条的“强链、补链”，做大做强金桥产业生态圈。
（2）坚持精品载体开发，推动城市高质量建设
一是加快推进既定项目建设，重点推动金桥壹中心、Office Park 金科园、中移动上海研究
院、周浦住宅等项目的前期及开工建设工作。二是积极做好 08 街坊碧云商业综合体、碧云 90 改
扩建等新项目谋划，对“三横两纵”沿线加快推进资产更新。三是合作渠道开拓，积极参与虹口
区北外滩宅地项目实施主体遴选，力争有所斩获。四是加快部分商业项目迭代升级步伐，并优化
物业管理，增强客户粘性。一方面对所持有的部分商业物业进行整体策划和焕新提升，打造极具
标签性、特色性的商圈；另一方面将着力提高物业管理服务的能级和水平，推动新金桥广场公司
“服务式公寓+高端物管”双轮驱动、积极布局物业管理业务。
（3）不断完善业务架构，推动公司高质量成长
一是公司总部不断提升运营效率。进一步提升物业出租率，特别是产业空间和服务式公寓，
鼓励公司内部协同，实现招商资源联动。对商办、研发、厂房等存量产业空间以及部分沿街零星
商铺，寻找好人家开展多元化合作，加强资产流动。用好用足各类金融工具，储备合适的项目做
资产证券化，寻求合适的再融资方式筹集发展资金。
二是不断强化市场化企业竞争力。新金桥广场公司确保张江纳仕碧云苑一季度开业，继续拓
展输出其他项目，另将物业管理作为重点培育业务，搭建高端物业管理团队，以高端住宅、研发
楼、会所项目为切入点，打造有市场竞争力的物业管理能力。宝山北郊公司要继续强化园区开发
运营能力，向一体化、专业化运营平台发展，打响北郊品牌，并在现有基础上，探索参与 1-2 个
优质产业园区，实现轻资产品牌与管理输出。盛盎投资管理公司以助推产业发展为目标，2023 年
计划完成 3 亿元投资，聚焦未来车、智能造、大视讯等主导产业，投资一批优质硬核企业。由宏
企业管理公司加快孵化板块壮大，快速繁荣金桥创新孵化生态，形成“大企业–加速器–孵化器”
的孵化链条，以创新赋能产业升级为源头，多元化经营为手段，完成“金桥创新”的品牌塑造。
三是加强内功修炼保障公司行稳致远。党建引领方面，深入贯彻落实中央、市委和区委关于
在完善公司治理中加强党的领导的精神要求，充分发挥党委把方向、管大局、保落实作用，推动
党的领导与公司治理有机统一、融合贯通。完善党委领导下的公司监督体系，强化公司党委监督
职责，推进党内监督与公司内控、内审、财务等治理监督有机联动，进一步提升公司经营管理风
险防控能力。数字化转型方面，继续加强转型工作力度，在不断完善业务标准化和授权体系的前
提下，运用数字技术和智能化手段，对公司业务模式重塑、组织架构重组、业务流程再造构，搭
建包含投研管理、财务管理、招采管理、工程管理、租售管理、资产管理、客户管理等功能的模
块体系，实现“房”、“人”、“流程”高效合一。
(四)可能面 对的风险
√适用 □不适用
一是城市更新项目实施的不确定性。浦东改革开放以来，成片出让的开发模式快速助推浦东
发展。新的发展阶段中，浦东有着大量城市更新的需求，公司未来也可能对持有的项目实施更新。
作为项目的持有方，在更新实施过程中，公司面临着开发模式的挑战。
二是经济恢复的基础尚不牢固，在国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，公司主
业面临挑战。具体而言，租赁市场供应端竞争激烈，未来浦东尤其是中环区域新增办公空间供应
量较大，公司研发及办公物业面临较大去化压力；在需求端，受宏观经济下行压力和经济环境不
确定性影响，部分企业需求收缩，对招商引资、物业租赁带来冲击。从房产开发市场来看，市场
化拿地成本较高、利润空间受限，租售结合、滚动开发的模式具有一定压力。
三是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，以及自 2022
起公司开始缴纳房产税的影响，产业园区项目面临资金压力加大、盈利空间变小、资金回笼周期
长等挑战，需要探索新的运营模式来提升持有物业价值，缓解项目持有部分的资金压力，以提升
项目整体盈利能力。
四是产业投资业务带来的投资风险。公司投资参股的上海盛盎私募基金管理有限公司于 2022
年起正式开展产业投资业务。公司及基金公司勤勉尽责，通过工作制度、尽职调查、投资条款、
投后管理等多种方式尽可能降低投资风险，但宏观经济环境、行业环境及被投企业的发展变化具
有未知性，产业投资风险无法完全避免。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司按照《公司法》、《证券法》以及《上市公司治理准则》等法律法规、规范性文件的规
定，制定了公司章程以及股东大会、董事会、监事会的议事规则，明确了决策、执行、监督等方
面的职责权限，形成了权力机构、决策机构、监督机构与经营层之间权责分明、各司其职、有效
制衡、科学决策、协调运作的法人治理结构，股东大会、董事会、监事会运作正常；并且，公司
保持了与控股股东在资产、人员、财务、机构和业务分开，各自独立核算，独立承担责任和风险，
没有发生控股股东资金占用、违规担保问题。
项决议，披露了 4 份定期报告、40 份临时公告等。
公司治理是项长期、持续的工作，公司将继续按照监管部门发布的法律法规、规章、规范性
文件以及证交所自律规则的要求，不断完善公司治理，建立提高公司治理水平的长效机制，切实
提高公司的规范运作水平，维护公司和股东的合法权益，促进公司健康稳定发展。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
的查询索引 披露日期
大会 月 29 日 券时报》、香港《文 30 日 东大会决议公告》
汇报》和上海证券交
易 所 网 站
（www.sse.com.cn）
时股东大会 月 16 日 券时报》、香港《文 17 日 临时股东大会决议公告》
汇报》和上海证券交
易 所 网 站
（www.sse.com.cn）
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
年初持 年末持 年度内股份 增减变 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期
股数 股数 增减变动量 动原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
董事长 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 - 否
王颖 女 56
党委书记 2016 年 3 月 2 日 117.48 否
副董事长 - 否
汤文侃 男 49 2019 年 6 月 26 日 2022 年 7 月
总经理 100.75 否
副董事长 - 否
杜少雄 男 39 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日
总经理 16.73 否
刘广安 董事 男 44 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 - 否
职工董事 2019 年 6 月 25 日 2022 年 9 月 16 日 - 否
毛巧丽 女 48
副总经理 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 73.1 否
职工董事 2022 年 9 月 16 日 66.26 否
刘淼 女 42 2025 年 9 月 15 日
副总经理 2023 年 2 月 8 日 - 否
张军 独立董事 男 59 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 4 否
陆雄文 独立董事 男 56 2019 年 6 月 25 日 2022 年 9 月 16 日 9 否
陶武平 独立董事 男 67 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 12 否
LIYIFAN 独立董事 男 55 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 12 否
雷良海 独立董事 男 60 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 12 否
监事会主 - 否
沈晓明 男 58 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日
席
辛利卫 监事 男 54 2022 年 9 月 16 日 2022 年 11 月 - 否
韩永祥 职工监事 男 48 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 65.34 否
罗嘉宁 职工监事 女 43 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 53.97 否
石婉卿 职工监事 女 42 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 57.73 否
王维刚 副总经理 男 57 2022 年 9 月 16 日 2022 年 11 月 15.77 否
戴红 副总经理 女 54 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 93.8 否
沈彤 副总经理 女 54 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 7,750 7,750 93.8 否
施良 副总经理 男 48 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 11.14 否
佟洁 财务总监 女 54 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 83.1 否
董事会秘 63.69 否
严少云 男 54 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日
书
合计 / / / / / 7,750 7,750 / 961.66 /
姓名 主要工作经历
王颖 历任：上海国际赛车场有限公司党总支书记、副总经理；上海国际赛车场经营发展有限公司副总经理；上海久事国际赛事管理公司党委
委员、副总经理；上海金桥（集团）有限公司党委委员、副总裁；上海金桥出口加工区开发股份有限公司总经理、副董事长、党委书记。
现任：本公司党委书记、董事长。
汤文侃 历任：大唐移动通信设备有限公司副总经理（期间，于 2010 年 9 月至 2011 年 6 月挂任浦东新区区长助理）；大唐电信科技产业集团物
联网和行业信息化事业部总经理；上海临港产业区管理委员会主任助理、党组成员；上海市临港地区开发建设管委会党组成员，市临港
地区开发建设管委会（南汇新城镇）综合计划办公室主任；上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委副书记、副董事长、总经理。已
离任。
杜少雄 历任：浦东新区区委组织部人才工作处主任科员；上海张江科技创业投资有限公司副总经理，上海张江（集团）有限公司办公室主任、
营销中心主任、招商服务中心主任、公司党委委员、副总经理；上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委副书记、总经理。现任：本
公司党委副书记、副董事长、总经理。
刘广安 历任：上海国际集团有限公司行政管理部副总经理，上海国际集团有限公司办公室、董事会办公室副主任，上海国际集团有限公司战略
研究部总经理。现任：上海国际集团资产管理有限公司党委副书记、副董事长、总经理。
毛巧丽 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅部副总经理、投资规划部副总经理、总经理，本公司运营总监、公司第七届董事会董
事、第八、九届董事会职工董事。现任：本公司党委委员、副总经理。
刘淼 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司投资规划部总经理助理、副总经理、综合事务部（党办）副总经理、投资发展部副总经理
（主持工作）、总经理，本公司运营总监兼投资发展部总经理。现任：本公司党委委员、副总经理。
张军 历任：复旦大学经济学院教师。现任：复旦大学经济学院院长；中国经济研究中心主任；复旦平安宏观经济研究中心主任。兼任：教育
部全国高校经济学教指委副主任、中国经济社会理事会理事、复旦大学学位评定委员会副主任暨社科与管理学部主任、上海市经济学会
副会长、新开发银行（金砖银行）国际咨询委员会委员、中国国际金融学会理事、广东省决策咨询顾问委员会委员等。
陆雄文 历任：复旦大学讲师、副教授、教授、市场营销系主任、管理学院副院长、常务副院长。现任：复旦大学管理学院院长、博士生导师、
教授。已离任本公司独立董事。
陶武平 历任：上海市申达律师事务所主任、首席合伙人。现任：北京观韬中茂（上海）律师事务所主任及本公司独立董事。
LI YIFAN 历任：上海浦东发展银行总行资金财务部副总经理；中国协同作业网联席创始人、董事、首席执行官；分时广告传媒有限公司首席财务
官；标准水务有限公司首席财务官；正兴车轮集团有限公司执行副总裁兼首席财务官；三胞集团有限公司副总裁、国际首席财务官；浙
江吉利控股集团有限公司副总裁。现任：华人运通控股有限公司 CFO 及本公司独立董事。
雷良海 历任：苏州铁道师范学院团委书记；上海理工大学金融系主任、商学院副院长；上海理工大学财务处处长、审计处处长、管理学院党委
书记。现任：上海理工大学管理学院教授、博士生导师，兼任中国机械工业审计学会副会长、中国机械工业会计审计研究中心主任及本
公司独立董事。
沈晓明 历任：浦东新区区委宣传部（文广影视局）文明创建处处长；浦东新区区级机关党工委副书记；浦东新区区委办公室副主任。现任：本
公司监事会主席。
辛利卫 历任上海浦东轨道交通开发投资（集团）有限公司专职监事；上海浦东开发（集团）有限公司专职监事、上海外高桥集团股份有限公司
专职监事、上海金桥出口加工区开发股份有限公司第九、十届监事会监事。已离任。
韩永祥 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司投资规划部设计主管、总经理助理、副总经理、规划土地设计部副总经理（主持工作）、
总经理，技术总监兼规划土地设计部总经理。现任：本公司纪委委员、技术总监、职工监事。
罗嘉宁 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司审计法务部副总经理（主持工作）。现任：本公司审计法务部总经理及职工监事。
石婉卿 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅及配套建筑部营销主管、经理助理、住宅建筑运营部总经理助理、副总经理。现任：
本公司住宅商业部总经理及职工监事、房产公司总经理。
王维刚 历任：浦东新区纪委委员、中国（上海）自由贸易试验区管理委员会张江管理局副局长、上海市张江高科技园区管委会副主任、党组成
员、纪检组组长；浦东新区纪委委员、上海浦东科创集团有限公司党委副书记、纪委书记；上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委
委员、副总经理。现任：本公司党委副书记。
戴红 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委副书记、纪委书记、工会主席、监事会副主席。现任：本公司副总经理。
沈彤 历任：上海市金桥出口加工区开发公司综合事务部业务员；上海金鑫贸易实业公司业务部经理；上海金桥出口加工区贸易公司业务部副
经理；上海金桥原产地市场市场部及人事部副经理；本公司住宅部业务主管，租售中心副经理，住宅及配套建筑部经理助理、副经理；
本公司战略投资部副总经理、总经理；本公司住宅建筑运营部总经理。现任：本公司党委委员、副总经理。
施良 历任：浦东新区源深体育发展中心主任、党支部书记；浦东新区教育局体育处副处长；浦东新区区委宣传部体育处副处长（主持工作）、
处长。现任：本公司党委委员、副总经理。
佟洁 历任：中国第一拖拉机工程机械公司审计主管；中邦置业集团有限公司财务经理；旭 辉集团股份有限公司高级审计经理；浦东新区国资
委监事中心专职监事、上海张江高科技园区开发股份有限公司监事会监事。现任：本公司财务总监、东方证券监事。
严少云 历任：上海金桥（集团）有限公司审计法务部法务主管、行政人事部法务主管、审计监察部主任助理；上海金桥出口加工区开发股份有
限公司综合事务部经理助理兼审计/法务主管、副经理、审计法务部副总经理（主持工作）、董事会办公室副主任（主持工作）。现任：
本公司董事会办公室主任及董事会秘书。
其它情况说明
√适用 □不适用
度股东大会决议公告》（2022-018）。
总经理辞职的公告》（临 2022-019）。
大会决议公告》（2022-030）。
另外，经公司职工代表民主选举，刘淼女士作为职工代表担任公司第十届董事会董事，韩永祥先生、罗嘉宁女士、石婉卿女士作为职工代表担任公
司第十届监事会监事。详见《关于职工董事、职工监事换届选举的公告》（临 2022-029）。
生、戴红女士、沈彤女士、毛巧丽女士、施良先生为公司副总经理，聘任佟洁女士为财务总监（财务负责人），聘任严少云先生为公司本届董事会秘书。
详见《第十届董事会第一次会议决议公告》（临 2022-031）。
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
√适用 □不适用
在股东单位担任
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
刘广安 上海国际集团资产管 党委副书记、副董 2018 年 1 月
理有限公司 事长、总经理
在股东单位任职 无
情况的说明
√适用 □不适用
在其他单位
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务
刘广安 上海国际集团资产管理 副董事长 2018 年 1 月
有限公司
上海陆家嘴金融贸易开 董事 2021 年 12 月
发股份有限公司
上海桥合置业有限公司 董事长 2021 年 11 月
上海夏阳湖投资管理有 董事长 2018 年 2 月
限公司
新上海国际大厦有限公 董事长 2018 年 2 月
司
上海国方私募基金管理 董事 2018 年 3 月
有限公司
上海海伦宾馆有限公司 董事长 2020 年 11 月
上海复旦国际学术交流 董事长 2018 年 2 月
中心有限公司
北京昆仑饭店有限公司 副董事长 2021 你 12 月
上海国和现代服务业股 监事会主席 2018 年 10 月
权投资管理有限公司
金浦产业投资基金管理 监事会主席 2018 年 3 月
有限公司
张军 绿地控股集团股份有限 独立董事 2022 年 3 月
公司
雅本化学股份有限公司 独立董事 2022 年 3 月
中海基金管理有限公司 独立董事 2016 年 3 月
上海美丽境界股权投资 董事 2021 年 9 月
管理有限公司
上海芯旺微电子技术股 独立董事 2022 年 11 月
份有限公司
陆雄文 宝山钢铁股份有限公司 独立董事 2018 年 5 月
上海新黄浦置业股份有 独立董事 2018 年 12 月 2022 年 2 月
限公司
摩根士丹利证券（中国） 独立董事 2018 年 7 月
有限公司
中国东方航空股份有限 独立董事 2021 年 6 月 23 日
公司
雷良海 上海移为通信技术股份 2020 年 11 月 2 日
股份有限公司
在其他单位任 职 无
情况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 按公司章程规定的决策程序，经理层的报酬及绩效考核由董事会
酬的决策程序 决定。公司（职工）董事、（职工）监事并未因担任董事、监事
而获得报酬，仍按其本职获得报酬。
董事、监事、高级管理人员报 经理层的薪酬及绩效考核方案由董事会审议通过；按公司《经营
酬确定依据 层经营目标责任制管理办法》规定，每年制订年度经营业绩责任
书，由董事会审议通过；经理层在下一年度将完成情况进行自评，
形成自评报告，提交董事会审议；自评报告经薪酬与考核委员会
初审后，由董事会审议。
董事、监事和高级管理人员报 2022 年度本公司发放的董事、监事和高级管理人员的薪酬总额实
酬的实际支付情况 际为人民币 961.66 万元。
报告期末全体董事、监事和高 人民币 961.66 万元。
级管理人员实际获得的报酬
合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
汤文侃 副董事长、总经理 离任 辞职
杜少雄 副董事长、总经理 选举 聘任
陆雄文 独立董事 离任 换届
张军 独立董事 选举 换届
刘广安 董事 选举 增补
刘淼 职工董事 选举 换届
王维刚 副总经理 聘任 聘任
施良 副总经理 聘任 聘任
韩永祥 职工监事 选举 换届
辛利卫 监事 离任 辞职
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
九届董事会十八 2022 年 4 月 审议通过《关于增补公司第九届董事会战略委员会委员的议
次会议 13 日 案》《2021 年度经营工作总结及 2022 年度经营计划》《关于
公司 2021 年末资产检查情况的报告》《公司 2021 年度财务决
算》《公司 2021 年度利润分配预案》《公司 2021 年度内部控
制评价报告》《公司 2021 年年度报告》《公司 2021 年度社会
责任报告》 《关于同意公司参与东方证券公开配售股份的议案》
《关于同意公司运用闲置资金投资低风险理财产品的议案》
《关于同意公司择机减持部分金融资产的议案》《关于同意公
司参与上海市场首次公开发行股票网下申购业务并择机抛售
的议案》《关于债务融资及提供担保的议案》《关于同意公司
注册发行债券类产品及一般性授权事宜的议案》《关于续聘
公司参加土地竞买授权期限的议案》《关于投资建设 12B-03
地块新建项目的议案》《董事会 2021 年度工作报告》《关于
支持企业平稳健康发展 减免小微企业和个体工商户房屋租金
的议案》
九届董事会十九 2022 年 4月 审议通过《公司 2022 年第一季度报告》
次会议 29 日
九届董事会二十 2022 年 6月 审议通过《关于增补董事的议案》《关于召开 2021 年年度股
次会议 8日 东大会的议案》
九届董事会二十 2022 年 6月 审议通过《关于聘任公司副总经理的议案》
一次会议 25 日
九届董事会二十 2022 年 7月 审议通过《关于聘任公司总经理的议案》
二次会议 22 日
九届董事会二十 2022 年 8月 审议通过《公司 2022 年半年度报告》《公司 2022 年度经营业
三次会议 29 日 绩责任书》《公司 2021 年度经营业绩自评报告》《关于聘任
公司副总经理的议案》《关于公司董事会换届的议案》《关于
投资建设 25 号地块通用厂房改扩建项目的议案》《关于同意
子公司向新金桥物业增资的关联交易议案》《关于召开 2022
年第一次临时股东大会的议案》
十届董事会第一 2022 年 9 月 审议通过《选举本届董事会董事长》《选举本届董事会副董事
次会议 16 日 长》《选举本届董事会专门委员会》《关于聘任公司总经理的
议案》《关于聘任公司副总经理、财务总监的议案》《关于聘
任公司董事会秘书的议案》
十届董事会第二 2022 年 10 月 审议通过《公司 2022 年第三季度报告》《关于开发建设浦东
次会议 28 日 新区周浦镇 08 单元 16-02 地块住宅新建项目的议案》《关于
同意子公司挂牌转让 W22 地块建设用地使用权的议案》
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
王颖 否 8 8 0 0 0 否 2
汤文侃 否 2 2 0 0 0 否 1
杜少雄 否 2 2 0 0 0 否 0
刘广安 否 4 4 0 0 0 否 1
毛巧丽 否 6 6 0 0 0 否 2
刘淼 否 2 2 0 0 0 否 0
陆雄文 是 6 6 0 0 0 否 2
张军 是 2 2 0 0 0 否 0
陶武平 是 8 8 0 0 0 否 2
LIYIFAN 是 8 8 0 0 0 否 2
雷良海 是 8 8 0 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 8
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 6
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 雷良海（主任委员）、陶武平、LI YIFAN、刘淼
提名委员会 陶武平（主任委员）、王颖、LI YIFAN、雷良海
薪酬与考核委员会 张军（主任委员）、陶武平、雷良海、刘广安
战略委员会 王颖（主任委员）、杜少雄、张军、LI YIFAN
(2).报告期内审计委员会召开 5 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
月 18 日 2021 年度审计工作的计划安排。
月 13 日 会 计 师 关 于 公 司 面形式提交公司董事会。 委员会 2021 年度履
总结以及 2021 年度
公司内审工作总结与
划；对准备提交第九
届董事会第十八次会
议审议的下列议案进
行初审：
（1）关于公司 2021
年末资产检查情况的
报告
（2）公司 2021 年度
财务决算
（3）公司 2021 年度
利润分配预案
（4）公司 2022 年度
财务预算
（5）关于续聘 2022
年度财务报告及内部
控制审计机构的议案
（6）公司 2021 年度
内部控制评价报告
（7）公司 2021 年年
度报告
会议讨论了 2021 年
度审计委员会履职情
况报告
月 29 日 报告》 事会。
月 29 日 告》 事会。
日
(3).报告期内提名委员会召开 5 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
月8日 届董事候选人 事会。
月 25 日 总经理候选人 事会。
月 22 日 经理候选人 事会。
月 29 日 经理以及新一届董事 事会。
会董事、独立董事候
选人
月 16 日 理和财务总监、董事 事会。
会秘书候选人
(4).报告期内薪酬委员会召开 1 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
月 29 日 度 经 营 业 绩 责 任 提交公司董事会。
书》《公司 2021 年
度经营业绩自评报
告》
(5).报告期内战略委员会召开 0 次会议
(6).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 150
主要子公司在职员工的数量 251
在职员工的数量合计 401
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 172
销售人员 71
技术人员 44
财务人员 43
行政人员 71
合计 401
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生及以上 37
本科 176
大专 91
大专以下 97
合计 401
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司员工薪酬由基本工资（固定工资＋考核工资）、年终奖等构成。考核工资、年终奖均与
绩效考核结果挂钩，充分体现可持续发展绩效导向性，并运用岗位价值评估工具对公司基层岗位
进行评估，形成以岗定薪的薪酬机制。公司薪酬管理体系遵循绩效导向性、内部公平性、外部竞
争性的原则，体现了以绩效考核为核心，以公司发展战略目标的实现为导向，以完善国有控股上
市公司企业法人治理、建立上市公司持续发展的内在机制、提高核心竞争力为目标。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司的培训主要分为业务专项与通识/管理类，并有外部与内部两种渠道进行。
外部培训主要为员工参加各类培训机构、院校及局委办/行业协会等组织的业务专项能力（财
税、投资、规划/设计、工程、造价/审计、安全或招投标等）、专业资质（技术职称、执/职业资
格及岗位资格等）或通识/管理类能力的培训；同时，公司也安排领导干部或骨干力量积极参与组
织部、国资委或党校条线的思政、业务能力等教育培训。
内部培训主要由公司聘请相关培训机构、院校的师资或内部有关职能部门的业务骨干，为员
工开展通用管理、专项经营管理或与工作密切相关的管理能力或实战技能等方面的培训。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司历来重视并多年坚持持续、稳定的现金分红。公司根据相关规定以及公司章程、公司
配现金红利人民币约 56,121 万元，占当年度公司合并报表归属于上市公司股东净利润 158,357
万元的 35.44%；无公积金转增股本方案。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保 √是 □否
护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
每 10 股送红股数（股） -
每 10 股派息数（元）（含税） 5.00
每 10 股转增数（股） -
现金分红金额（含税） 561,206,446.50
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股
东的净利润
占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净
利润的比率（%）
以现金方式回购股份计入现金分红的金额 -
合计分红金额（含税） 5.00
合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普
通股股东的净利润的比率（%）
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用 √不适用
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
公司同时披露内部控制自我评价报告，全文详见上海证券交易所网站。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
公司由投资发展部牵头，对子公司进行日常管理和年度考核工作。在日常管控工作中，根据
公司《投资管理办法》及《投资企业管理办法（暂行）》，以各子公司的章程建立规范的法人治
理结构，向各子公司派遣董事、监事、高级管理人员或者财务总监等，掌握子公司的运营情况，
参与子公司的经营管理。通过召开股东会、董事会、监事会等，对子公司的重大事项进行决策，
并落实股东对于子公司经营目标的考核。公司还将在未来根据上述管理制度、体系运作的实际情
况，适时对制度进行修订和调整，使得对子公司的管理控制能够适应公司的战略并有利于子公司
的自身发展。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了众华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2022 年度内部控制情况进行独立审计，
会计师事务所出具的是标准无保留意见的内部控制审计报告。公司同时披露内部控制审计报告，
全文详见上海证券交易所网站。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 是
报告期内投入环保资金（单位：万元） 1,371.40
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
公司建立的环境管理体系基本符合 GB/T24001-2016 标准，适合本公司特点和产品特点，环境
方针、目标、环境指标能得到实现，房地产开发工作基本符合适用的法律法规要求，租售活动基
本符合环境管理要求，体系运行基本有效。2022 年下半年，公司完成了年度内部审核、管理评审、
外部审核。审核结果是质量、环境管理体系符合准则的要求，运行基本有效，能保证提供合格的
房产和相关服务，同意保持认证。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 是
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、 践行绿色建筑理念；尝试在部分厂房屋顶面安装光伏发
在生产过程中使用减碳技术、研发生产 电设备，使用清洁能源。
助于减碳的新产品等）
具体说明
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
√适用 □不适用
公司同时披露《2022 年度社会责任报告》，全文详见上海证券交易所网站。
(二) 社会责任工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
√适用 □不适用
社会责任工作具体情况详见公司《2022 年度社会责任报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
扶贫及乡村振兴项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 40 为更好地践行国有上市公司社会责任，
并考虑到帮扶工作的持续性，公司积极
开展“携手兴乡村”工作，2021-2025
年开展新一轮结对帮扶。结对云南阿塔
登村，西藏吉定村、纳如村、卓普村、
仁庆林村、亚吾村，今年结对帮扶 6
个村，合计 40 万。
其中：资金（万元） 40
物资折款（万元） -
具体说明
√适用 □不适用
公司响应国家共同富裕的号召，在浦东新区政府统一指挥下，积极开展镇企结对工作，力争
通过三年时间协助惠南镇长江村创建乡村振兴示范村。公司将充分发挥区属企业在浦东引领区建
设中的关键作用，全面发挥自身在开发建设、产业转型、社区及文体旅运营等方面的优势能力。
公司拟从村庄规划设计及文体旅项目运营为抓手，协助乡村培育内生发展动力机制，提升农村造
血功能持续推动浦东新区乡村振兴取得新的进展。
公司积极响应浦东新区国资委“携手奔小康——百企帮百村”活动，公司党委第七党支部连
续多年深入开展党组织结对帮扶工作，与浦东新区大团镇金园村正式结对帮扶。
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
□适用 √不适用
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 150
境内会计师事务所审计年限 5
境内会计师事务所注册会计师姓名 龚立诚、龚成
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续 龚立诚 5 年
年限 龚成 2 年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 众华会计师事务所（特殊普通 35
合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
及内部控制审计机构的议案》，并经同年 6 月 29 日召开的公司 2021 年年度股东大会审议通过。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在重大失信情况，包括但不限于未履行法院
生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿、被证券监管机构采取行政监管措施或受到证券交易
所纪律处分等情况。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
上海金桥出 控股子公司 773.84 51,513.00 52,286.84
口加工区联
合发展有限
公司
上海金桥出 控股子公司 118.87 374,338.08 374,456.95
口加工区房
地产发展有
限公司
上海盛讯投 控股子公司 0.55 0.03 0.58
资有限公司
上海由鹏资 控股子公司 8,052.62 1,589.21 9,641.83
产管理有限
公司
上海由宏企 控股子公司 772.16 252.94 1,025.10
业管理有限
公司
上海由川企 控股子公司 22,804.18 1,022.52 23,826.70
业管理有限
公司
上海新金桥 控股子公司
广场实业有
限公司
合计 32,522.22 428,715.78 461,238.00
关联债权债务形成原因 资金往来款
关联债权债务对公司的影响 用于平衡控股子公司正常经营的资金需求。
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 担保发 担保是
是否为
与上市 被担保 生日期 担保 担保 担保类 担保物 否已经 担保是 担保逾期 反担保 关联
担保方 担保金额 关联方
公司的 方 (协议签 起始日 到期日 型 （如有） 履行完 否逾期 金额 情况 关系
担保
关系 署日) 毕
上海金 控股子 商品房 1,262,899,300.00 贷款发 至办理 连带责 否 否 否 否
桥出口 公司 购买者 放之日 房地产 任担保
加工区 起 权证止
房地产
发展有
限公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 335,946,700.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 1,262,899,300.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 667,934,700.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 1,650,664,700.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 2,913,564,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 19.10
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额 0
（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 0
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 不适用
担保情况说明 无
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 67,660
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 66,983
(户)
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有 质押、标记或
有限 冻结情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 售条 股东性
（全称） 减 量 (%) 件股 股份状 数 质
份数 态 量
量
上海金桥（集团）有限
公司
上海国际集团资产管理 国有法
有限公司 人
境外法
香港中央结算有限公司 1,095,950 13,991,148 1.25 - 未知
人
中国证券金融股份有限 国有法
-4,413,200 13,669,260 1.22 - 未知
公司 人
中国对外经济贸易信托
有限公司-外贸信托-高
-4,806,716 9,678,261 0.86 - 未知 其他
毅晓峰鸿远集合资金信
托计划
上海高毅资产管理合伙
企业（有限合伙）-高毅 -5,728,540 9,185,843 0.82 - 未知 其他
晓峰 2 号致信基金
阿布达比投资局 1,549,834 7,852,202 0.70 - 未知 其他
VANGUARD TOTAL
境外法
INTERNATIONAL STOCK 0 5,197,843 0.46 - 未知
人
INDEX FUND
GUOTAI JUNAN
境外法
SECURITIES (HONG -451,631 5,188,859 0.46 - 未知
人
KONG) LIMITED
GREENWOODS CHINA 境外法
ALPHA MASTER FUND 人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的数 股份种类及数量
股东名称
量 种类 数量
人民币普
上海金桥（集团）有限公司 554,081,457 554,081,457
通股
人民币普
上海国际集团资产管理有限公司 19,886,570 19,886,570
通股
人民币普
香港中央结算有限公司 13,991,148 13,991,148
通股
人民币普
中国证券金融股份有限公司 13,669,260 13,669,260
通股
中国对外经济贸易信托有限公司-外贸 人民币普
信托-高毅晓峰鸿远集合资金信托计划 通股
上海高毅资产管理合伙企业（有限合 人民币普
伙）-高毅晓峰 2 号致信基金 通股
人民币普
阿布达比投资局 7,852,202 7,852,202
通股
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK 境内上市
INDEX FUND 外资股
GUOTAI JUNAN SECURITIES (HONG KONG) 境内上市
LIMITED 外资股
境内上市
GREENWOODS CHINA ALPHA MASTER FUND 4,999,931 4,999,931
外资股
前十名股东中回购专户情况说明 不适用
上述股东委托表决权、受托表决权、放
不适用
弃表决权的说明
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动。
表决权恢复的优先股股东及持股数量
不适用
的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
√适用 □不适用
名称 上海金桥（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 沈能
成立日期 1997 年 12 月 2 日
主要经营业务 房地产开发经营，物业管理，再生资源回收（不含固体废物、
危险废物、报废汽车等需经相关部门批准的项目）、加工（限
分公司经营），第三方物流服务，仓储（除危险化学品），
商务信息咨询，投资兴办企业，保税，经营和代理各类商品
及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商
品及技术除外），对销贸易和转口贸易，进料加工和“三来
一补”，国内贸易（除专项规定）。【依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动】
报告期内控股和参股的其他境内外 无
上市公司的股权情况
其他情况说明 无
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
√适用 □不适用
名称 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人 王勇
成立日期 1996 年 9 月 1 日
主要经营业务 不适用
报告期内控股和参股的其他境内外 为以下上市公司的实际控制人：上海浦东路桥建设股份有限
上市公司的股权情况 公司（600284.SH）、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限
公司（600663.SH、900932.SH）、上海外高桥集团股份有限
公司（600648.SH、900912.SH）、上海张江高科技园区开发
股份有限公司（600895.SH）
其他情况说明 无
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
是
否
存
在
投资
终
交 者适
还本 止
债券 简 发行 起息 到期 利率 易 当性 交易
代码 债券余额 付息 上
名称 称 日 日 日 （%） 场 安排 机制
方式 市
所 （如
交
有）
易
的
风
险
上海
金桥
出口 匹配
加工 成
区开 交、
发股 点击
上
份有 2022 2022 2027 成
按年 海 面向
限公 22 年 年 年 交、
付 证 专业
司 金 11 11 11 询价
到期 交 投资
年面 债 15 15 15 交、
还本 易 者
向专 日 日 日 竞买
所
业投 成
资者 交、
公开 协商
发行 成交
公司
债券
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
兑付本期债券本金。
□适用 √不适用
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
中信证券股份 有 上海市浦 东新区 黄晨源、马勋法、 021-20262310
限公司 世纪大道 1568 号 凌伟豪、姜晓峰
中建大厦 22 层
东方证券承销 保 上海市黄 浦区中 刘畅、李青林 021-23153888
荐有限公司 山南路 318 号 24
层
上海市锦天城 律 上海市浦 东新区 胡晴 021-20511000
师事务所 银城中路 501 号
上海中心大厦 9、
众华会计师事 务 上海市虹 口区东 龚立诚、龚成 龚立诚 021-63525500
所（特殊普通 合 大名路 1089 号北
伙） 外滩来福 士广场
东塔楼 17-18 楼
上海新世纪资 信 上海市汉口路 徐丽、邵一静 021-63501349
评估投资服务 有 398 号 华 盛 大 厦
限公司 14 楼
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
是否与募集
募集资金违
募集资金专 说明书承诺
募集资金总 规使用的整
债券名称 已使用金额 未使用金额 项账户运作 的用途、使
金额 改情况（如
情况（如有） 用计划及其
有）
他约定一致
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
是
否
存
在
投资者 终
交 交
适当性 止
还本付 易 易
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率（%） 安排 上
息方式 场 机
（如 市
所 制
有） 交
易
的
风
险
上海金桥出口加工 到期还
银 不
区开发股份有限公 20 金桥开发 本，每
司 2020 年第一期中 MTN001 年付息
间 及
期票据 一次
上海金桥出口加工 到期还
银 不
区开发股份有限公 21 金桥开发 本，每
司 2021 年第一期中 MTN001 年付息
间 及
期票据 一次
上海金桥出口加工
银 不
区开发股份有限公 22 金桥开发 到期还
司 2022 年第一期超 SCP002 本付息
间 及
短期融资券
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
□适用 √不适用
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
众华会计师事 务 上海市虹 口区东 龚立诚、龚成 龚立诚 021-63525500
所（特殊普通 合 大名路 1089 号北
伙） 外滩来福 士广场
东塔楼 17-18 楼
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
是否与募集
募集资金违
募集资金专 说明书承诺
募集资金总 规使用的整
债券名称 已使用金额 未使用金额 项账户运作 的用途、使
金额 改情况（如
情况（如有） 用计划及其
有）
他约定一致
发 MTN001
发 MTN001
发 SCP002
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年同 变动
主要指标 2022 年 2021 年
期增减（%） 原因
归属于上市公司股东的扣除 1,522,481,371.96 1,552,396,191.43 -1.93
非经常性损益的净利润
流动比率 1.35 0.97 39.18 流动资产
较期初的
增加幅度
大于流动
负债较期
初的增加
幅度所致
速动比率 0.42 0.68 -38.24 速动资产
较期初的
下降幅度
大于流动
负债较期
初的下降
幅度所致
资产负债率（%） 55.8 62.4 -10.58 负债总额
较期初减
少所致
EBITDA 全部债务比 0.27 0.32 -15.63 EBITDA
较上年同
期减少所
致
利息保障倍数 7.11 5.82 22.16 利息支出
较上年同
期减少所
致
现金利息保障倍数 -7.44 2.56 -390.63 经营性现
金流量较
上年同期
减少所致
EBITDA 利息保障倍数 8.62 7.04 22.44 利息支出
较上年同
期减少所
致
贷款偿还率（%） 100 100 -
利息偿付率（%） 100 100 -
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
众会字（2023）第 00089 号
上海金桥出口加工区开发股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“金桥股份公司”）财务报表，包
括 2022 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2022 年度的合并及公司利润表、合并及公司现
金流量表、合并及公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了金桥股份
公司 2022 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2022 年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表
审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，
我们独立于金桥股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对
以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）房地产销售及租赁收入确认
如财务报表附注 5.35 所示，金桥股份公司于 2022 年实现营业收入金额为 5,053,493,602.89 元，
其中房地产销售收入金额为 3,318,961,257.05 元，占营业收入总额的 65.68%；房地产租赁收入
金额为 1,587,822,623.33 元，占营业收入总额的 31.42%。又如财务报表附注 3.30.1.3.1.1 所述，
房地产销售业务以签订有关转让销售合同，完成合同内订明的开发建设工程，将有关的土地、房
产移交给买方，经买方验收取得土地、房产控制权，金桥股份公司取得土地、房产的结算证明，
已经收回销售款项或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入时，确认转让土地使用权、销
售物业（房产）收入的实现；又如财务报表附注 3.33.3.1 所述，房地产租赁业务在房地产租赁期
内各个期间，采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。
由于营业收入是金桥股份公司的关键绩效指标之一，同时房地产销售及租赁业务涉及众多客户及
租户且合同条款各有不同，这可能加大收入确认及计算的复杂性，使得收入确认产生错报的固有
风险较高。因此，我们将房地产销售及租赁的收入确认作为关键审计事项。
（1）针对房地产销售项目的收入，我们实施的审计程序主要包括：
• 了解和评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
• 检查房产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的销售收入确认政策是否符合相关会计
准则的要求；
• 针对本年结转的房产销售收入，选取样本，检查销售合同、收款记录、交房验收相关文件及
其他可以证明房产已交付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否按照公司的收入确认政策
确认；
• 在资产负债表日前后对房产销售收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以
评价相关房产销售收入是否已在恰当的期间确认。
（2）针对房地产租赁项目的收入，我们实施的审计程序主要包括：
•了解租赁收入确认的内部控制程序，评估并测试与租赁收入确认相关的关键内部控制，复核相关
会计政策是否正确且一贯地运用；
•结合房地产类型对租赁收入、出租率及租金单价差异情况执行分析，判断本期各类房产的租赁收
入金额是否存在异常；
•从租赁收入的会计记录中选取样本，查看该笔租赁收入对应的合同，根据合同条款对租赁收入进
行重新计算并与会计记录进行比较，评价相关房产租赁收入的确认是否符合企业会计准则的规定。
此外，检查样本的租金收款凭证及发票等支持性文件。
• 在资产负债表日前后对房产租赁收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以
评价相关房产租赁收入是否已在恰当的期间确认。
（二）房地产开发支出核算的准确性
如财务报表附注 5.6 所示，金桥股份公司于 2022 年 12 月 31 日存货金额为 11,494,945,124.34
元，其中达到预定可销售状态的房地产开发产品金额为 3,152,684,458.85 元，未达到预定可销售
状态的房地产开发成本金额为 8,342,260,315.49 元，又如财务报表附注 5.13 所示，金桥股份公
司于 2022 年 12 月 31 日在建投资性房地产金额为 1,321,132,133.35 元。由于房地产开发项目是
公司日常经营相关的重要资产，交易金额重大且存在跨期建设的情况，需要根据项目实际进度确
认开发支出，相关估计及判断可能造成重大财务影响，开发支出核算的准确性可能存在重大错报。
因此，我们将房地产开发支出核算的准确性作为关键审计事项。
针对房地产开发支出，我们实施的审计程序主要包括：
• 了解公司针对房地产开发业务的内控流程，并对其中关键控制的设计及实施和运行有效性进
行测试；
• 取得房地产开发支出中重大项目的成本预算、监理报告、工程进度单以及施工合同等与公司
财务记录中的开发支出金额、工程进度进行核对，确认是否不存在重大差异；
• 对重大房地产项目进行现场勘查，访谈项目管理人员，了解项目施工进度等，检查工程实际
进度与监理报告是否不存在重大差异；
• 取得已完工项目的竣工结算审价报告，并与公司财务记录中的项目完工结转金额比对，确认
是否一致。
四、其他信息
金桥股份公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括金桥股份公司 2022 年度
报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财
务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必
要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估金桥股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项，
并运用持续经营假设，除非管理层计划清算金桥股份公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督金桥股份公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具
包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在
某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起
来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执
行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些
风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、
故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能
发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对
金桥股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致金桥股份公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就金桥股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审
计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认
为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审
计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情
形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，
我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
（此页无正文）
众华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师
（项目合伙人）
中国注册会计师
中国，上海 2023 年 4 月 13 日
二、财务报表
合并资产负债表
编制单位: 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七 2,627,445,855.30 4,204,964,798.79
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七 1,081,875,321.92 3,704,773,442.48
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七 260,510,594.00 148,750,023.34
应收款项融资
预付款项 七 2,205,202.86 1,387,434.48
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七 23,596,736.88 17,064,767.89
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七 11,494,945,124.34 4,207,154,627.40
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七 1,156,077,451.38 2,036,366,202.93
流动资产合计 16,646,656,286.68 14,320,461,297.31
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七 17,679,947.25 17,087,989.66
其他权益工具投资 七 1,538,947,614.16 1,993,458,971.40
其他非流动金融资产 七 660,880,521.42 547,583,275.80
投资性房地产 七 11,988,571,605.27 12,544,375,116.70
固定资产 七 1,016,062,957.83 1,065,408,794.38
在建工程 七 1,321,132,133.35 939,011,352.50
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 七 264,036,381.03 272,301,772.54
开发支出
商誉
长期待摊费用 七 10,224,357.47 14,644,630.85
递延所得税资产 七 1,083,487,156.66 1,553,506,082.20
其他非流动资产
非流动资产合计 17,901,022,674.44 18,947,377,986.03
资产总计 34,547,678,961.12 33,267,839,283.34
流动负债：
短期借款 七 3,014,829,692.77 2,485,251,343.74
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七 1,396,622,306.62 1,676,330,074.32
预收款项 七 149,328,870.81 179,983,565.57
合同负债 七 3,986,355,563.94 5,113,023,196.80
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七 32,733,737.58 32,570,810.14
应交税费 七 566,031,524.67 1,677,075,780.50
其他应付款 七 1,290,975,524.07 1,168,374,653.13
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七 252,662,887.35 1,606,065,888.03
其他流动负债 七 1,624,853,093.51 891,648,692.98
流动负债合计 12,314,393,201.32 14,830,324,005.21
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七 3,043,050,000.00 2,437,980,000.00
应付债券 七 2,797,251,333.34 1,996,970,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 七 365,439,826.57 386,828,004.90
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 七 310,792,432.41 321,037,191.69
递延所得税负债 七 459,608,560.57 781,807,540.54
其他非流动负债
非流动负债合计 6,976,142,152.89 5,924,622,737.13
负债合计 19,290,535,354.21 20,754,946,742.34
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七 1,708,961,241.26 1,708,961,241.26
减：库存股
其他综合收益 七 735,960,485.46 1,296,532,202.05
专项储备
盈余公积 七 1,571,297,116.54 1,325,752,599.87
一般风险准备
未分配利润 七 7,673,126,901.21 6,885,551,968.05
归属于母公司所有者权益 12,811,758,637.47 12,339,210,904.23
（或股东权益）合计
少数股东权益 2,445,384,969.44 173,681,636.77
所有者权益（或股东权 15,257,143,606.91 12,512,892,541.00
益）合计
负债和所有者权益（或 34,547,678,961.12 33,267,839,283.34
股东权益）总计
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：佟洁 会计机构负责人：戚昕睿
母公司资产负债表
编制单位:上海金桥出口加工区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,216,327,636.95 818,554,916.67
交易性金融资产 501,146,675.34 3,404,695,771.25
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七 96,324,756.77 345,495,908.03
应收款项融资
预付款项
其他应收款 十七 4,617,689,966.75 330,337,865.46
其中：应收利息
应收股利
存货 992,986,377.18 1,028,669,612.47
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 22,402,352.19 35,299,292.14
流动资产合计 7,446,877,765.18 5,963,053,366.02
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七 3,400,811,918.17 3,399,652,396.57
其他权益工具投资 1,538,947,614.16 1,993,458,971.40
其他非流动金融资产 660,880,521.42 547,583,275.80
投资性房地产 6,646,892,392.97 6,957,137,395.12
固定资产 13,282,527.70 13,817,958.62
在建工程 356,933,778.82 250,501,204.31
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 662,429.53
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 171,393,006.96 170,303,134.40
其他非流动资产
非流动资产合计 12,789,141,760.20 13,333,116,765.75
资产总计 20,236,019,525.38 19,296,170,131.77
流动负债：
短期借款 2,260,805,861.11 1,964,781,552.08
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 249,994,795.57 354,275,769.73
预收款项 58,193,756.60 67,628,537.84
合同负债 10,238,095.24
应付职工薪酬 10,444,151.00 8,800,000.00
应交税费 259,884,035.52 328,305,528.07
其他应付款 268,470,114.42 268,179,238.03
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 152,362,919.35 1,526,447,410.36
其他流动负债 1,432,549,654.76 607,408,333.33
流动负债合计 4,702,943,383.57 5,125,826,369.44
非流动负债：
长期借款 655,000,000.00 410,000,000.00
应付债券 2,797,251,333.34 1,996,970,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 297,930,917.65 307,769,675.53
递延所得税负债 255,382,699.75 443,278,177.10
其他非流动负债
非流动负债合计 4,005,564,950.74 3,158,017,852.63
负债合计 8,708,508,334.31 8,283,844,222.07
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,243,329,289.21 3,243,329,289.21
减：库存股
其他综合收益 741,292,231.38 1,301,863,947.97
专项储备
盈余公积 1,564,577,221.77 1,319,032,705.10
未分配利润 4,855,899,555.71 4,025,687,074.42
所有者权益（或股东权 11,527,511,191.07 11,012,325,909.70
益）合计
负债和所有者权益（或 20,236,019,525.38 19,296,170,131.77
股东权益）总计
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：佟洁 会计机构负责人：戚昕睿
合并利润表
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 5,053,493,602.89 4,617,151,585.65
其中：营业收入 七 5,053,493,602.89 4,617,151,585.65
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 3,090,334,394.37 2,549,837,132.76
其中：营业成本 1,587,058,549.54 1,460,110,845.02
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 1,089,836,042.57 678,287,393.06
销售费用 23,875,130.82 31,260,189.12
管理费用 113,652,259.74 104,180,286.45
研发费用
财务费用 275,912,411.70 275,998,419.11
其中：利息费用 332,685,658.88 326,330,643.43
利息收入 58,885,337.05 54,925,034.94
加：其他收益 11,878,757.85 19,828,304.60
投资收益（损失以“－”号填 123,729,991.65 106,772,197.10
列）
其中：对联营企业和合营企业 6,504,427.62 5,717,645.69
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以 -2,678,524.52 13,712,953.08
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” -9,300,458.04 -74,381,788.82
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“－” 25,329.06 -39,147.23
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,086,814,304.52 2,133,206,971.62
加：营业外收入 1,500,478.99 1,838,628.71
减：营业外支出 736,854.41 1,251,875.09
四、利润总额（亏损总额以“－”号 2,087,577,929.10 2,133,793,725.24
填列）
减：所得税费用 535,300,660.68 558,600,687.89
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,552,277,268.42 1,575,193,037.35
（一）按经营持续性分类
“－”号填列）
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
（净亏损以“-”号填列）
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -549,819,756.01 292,917,797.56
（一）归属母公司所有者的其他综 -549,819,756.01 292,917,797.56
合收益的税后净额
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值 -549,819,756.01 292,917,797.56
变动
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
收益
（1）权益法下可转损益的其他综
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合
收益的税后净额
七、综合收益总额 1,002,457,512.41 1,868,110,834.91
（一）归属于母公司所有者的综合 1,033,754,179.74 1,915,917,858.43
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益 -31,296,667.33 -47,807,023.52
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 1.4109 1.4460
（二）稀释每股收益(元/股) 1.4109 1.4460
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：佟洁 会计机构负责人：戚昕睿
母公司利润表
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 十七 1,013,312,768.46 1,179,849,769.32
减：营业成本 十七 451,205,266.39 479,505,717.67
税金及附加 88,458,272.27 58,706,546.20
销售费用 10,444,999.89 13,093,669.59
管理费用 83,374,929.78 71,616,878.86
研发费用
财务费用 197,799,636.02 216,427,216.83
其中：利息费用 231,492,975.92 237,220,648.57
利息收入 34,780,877.80 24,052,005.31
加：其他收益 10,653,978.29 7,427,307.30
投资收益（损失以“－”号填 十七 1,501,466,047.26 88,213,199.60
列）
其中：对联营企业和合营企业 877,657.60 -1,525,256.15
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以 -3,329,499.87 15,907,837.41
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” -3,092,569.01 -66,235,678.92
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,687,727,620.78 385,812,405.56
加：营业外收入 1,500.00 2,100.00
减：营业外支出 150,000.00 630,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号 1,687,579,120.78 385,184,505.56
填列）
减：所得税费用 61,367,636.90 83,732,011.33
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,626,211,483.88 301,452,494.23
（一）持续经营净利润（净亏损以 1,626,211,483.88 301,452,494.23
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -549,819,756.01 292,917,797.56
（一）不能重分类进损益的其他综 -549,819,756.01 292,917,797.56
合收益
额
综合收益
变动
变动
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
合收益
合收益的金额
六、综合收益总额 1,076,391,727.87 594,370,291.79
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：佟洁 会计机构负责人：戚昕睿
合并现金流量表
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 4,037,475,207.99 5,537,956,929.23
金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 26,589,483.42 164,558,360.60
收到其他与经营活动有关的 七 1,770,751,550.46 701,385,947.91
现金
经营活动现金流入小计 5,834,816,241.87 6,403,901,237.74
购买商品、接受劳务支付的现 4,353,628,222.91 3,998,680,645.33
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的 90,168,025.20 86,188,567.98
现金
支付的各项税费 2,329,208,776.97 714,303,784.70
支付其他与经营活动有关的 七 1,593,357,496.13 523,003,345.56
现金
经营活动现金流出小计 8,366,362,521.21 5,322,176,343.57
经营活动产生的现金流 -2,531,546,279.34 1,081,724,894.17
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 8,876,398,403.40 11,169,019,485.05
取得投资收益收到的现金 68,711,865.12 107,345,299.38
处置固定资产、无形资产和其 44,625.70 40,521.90
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 8,945,154,894.22 11,276,405,306.33
购建固定资产、无形资产和其 7,749,339.93 12,412,049.18
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 6,589,988,269.30 11,777,169,153.68
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 6,597,737,609.23 11,789,581,202.86
投资活动产生的现金流 2,347,417,284.99 -513,175,896.53
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 96,113,500.00
其中：子公司吸收少数股东投 96,113,500.00
资收到的现金
取得借款收到的现金 7,773,081,333.34 4,708,200,000.00
收到其他与筹资活动有关的 50,000,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 7,919,194,833.34 4,708,200,000.00
偿还债务支付的现金 6,359,264,327.06 4,514,280,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 910,056,370.85 675,533,030.77
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七 836,698.11 1,652,000.00
现金
筹资活动现金流出小计 7,270,157,396.02 5,191,465,030.77
筹资活动产生的现金流 649,037,437.32 -483,265,030.77
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价 239,913.54 -43,497.86
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 465,148,356.51 85,240,469.01
加：期初现金及现金等价物余 2,162,297,498.79 2,077,057,029.78
额
六、期末现金及现金等价物余额 2,627,445,855.30 2,162,297,498.79
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：佟洁 会计机构负责人：戚昕睿
母公司现金流量表
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 1,236,698,043.91 3,159,098,382.82
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 124,750,221.49 101,755,615.27
现金
经营活动现金流入小计 1,361,448,265.40 3,260,853,998.09
购买商品、接受劳务支付的现 321,182,455.95 308,510,205.22
金
支付给职工及为职工支付的 64,626,377.52 60,728,934.86
现金
支付的各项税费 262,210,137.62 141,422,701.74
支付其他与经营活动有关的 112,201,877.67 31,247,861.57
现金
经营活动现金流出小计 760,220,848.76 541,909,703.39
经营活动产生的现金流量净 601,227,416.64 2,718,944,294.70
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 6,816,205,428.91 6,298,535,292.69
取得投资收益收到的现金 1,456,073,331.21 114,994,379.61
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 206,531,481.87
现金
投资活动现金流入小计 8,272,278,760.12 6,620,061,154.17
购建固定资产、无形资产和其 6,300,693.17 7,510,067.03
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 4,259,988,269.30 8,657,804,153.68
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 4,206,149,539.26 6,788,669.13
现金
投资活动现金流出小计 8,472,438,501.73 8,672,102,889.84
投资活动产生的现金流 -200,159,741.61 -2,052,041,735.67
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 5,094,000,000.00 3,245,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的 1,299,081,333.34 598,920,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 6,393,081,333.34 3,843,920,000.00
偿还债务支付的现金 5,593,199,000.00 3,837,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 803,365,170.66 574,106,630.53
付的现金
支付其他与筹资活动有关的 129,005,527.50
现金
筹资活动现金流出小计 6,396,564,170.66 4,540,112,158.03
筹资活动产生的现金流 -3,482,837.32 -696,192,158.03
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价 187,882.57 -30,314.46
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 397,772,720.28 -29,319,913.46
加：期初现金及现金等价物余 818,554,916.67 847,874,830.13
额
六、期末现金及现金等价物余额 1,216,327,636.95 818,554,916.67
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：佟洁 会计机构负责人：戚昕睿
合并所有者权益变动表
单位:元 币种:人民币
归属于母公司所有者权益
其他权益 一
项目 工具 减： 专 般 所有者权益合
少数股东权益
实收资本(或 库 项 风 其 计
优 永 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
股本) 其 存 储 险 他
先 续
他 股 备 准
股 债
备
一、 1,122,412,89 1,708,961,24 1,296,532,20 1,325,752,59 6,885,551,96 12,339,210,90 173,681,636. 12,512,892,54
上年 3.00 1.26 2.05 9.87 8.05 4.23 77 1.00
年末
余额
加：
会计
政策
变更
前
期差
错更
正
同
一控
制下
企业
合并
其
他
二、 1,122,412,89 1,708,961,24 1,296,532,20 1,325,752,59 6,885,551,96 12,339,210,90 173,681,636. 12,512,892,54
本年 3.00 1.26 2.05 9.87 8.05 4.23 77 1.00
期初
余额
三、 -560,571,716 245,544,516. 787,574,933. 472,547,733.2 2,271,703,33 2,744,251,065
本期 .59 67 16 4 2.67 .91
增减
变动
金额
（减
少以
“－
”号
填
列）
（一 -549,819,756 1,583,573,93 1,033,754,179 -31,296,667. 1,002,457,512
）综 .01 5.75 .74 33 .41
合收
益总
额
（二 2,303,000,00 2,303,000,000
）所 0.00 .00
有者
投入
和减
少资
本
有者 0.00
投入
的普
通股
他权
益工
具持
有者
投入
资本
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
他
（三 243,931,722. -805,138,169 -561,206,446. -561,206,446.
）利 58 .08 50 50
润分
配
取盈 58 .58
余公
积
取一
般风
险准
备
所有 .50 50 50
者
（或
股
东）
的分
配
他
（四 -10,751,960. 1,612,794.09 9,139,166.49
）所 58
有者
权益
内部
结转
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
余公
积弥
补亏
损
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
他综 58
合收
益结
转留
存收
益
他
（五
）专
项储
备
期提
取
期使
用
（六
）其
他
四、 1,122,412,89 1,708,961,24 735,960,485. 1,571,297,11 7,673,126,90 12,811,758,63 2,445,384,96 15,257,143,60
本期 3.00 1.26 46 6.54 1.21 7.47 9.44 6.91
期末
余额
归属于母公司所有者权益
其他权益 一
项目 工具 减： 专 般 少数股东权 所有者权益合
实收资本 (或 库 项 风 其 益 计
优 永 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
股本) 其 存 储 险 他
先 续
他 股 备 准
股 债
备
一、 1,122,412,89 1,708,961,24 1,048,626,06 1,273,782,97 5,606,233,74 10,760,016,91 221,488,660 10,981,505,57
上年 3.00 1.26 1.18 7.24 1.02 3.70 .29 3.99
年末
余额
加：
会计
政策
变更
前
期差
错更
正
同
一控
制下
企业
合并
其
他
二、 1,122,412,89 1,708,961,24 1,048,626,06 1,273,782,97 5,606,233,74 10,760,016,91 221,488,660 10,981,505,57
本年 3.00 1.26 1.18 7.24 1.02 3.70 .29 3.99
期初
余额
三、 247,906,140. 51,969,622.6 1,279,318,22 1,579,193,990 -47,807,023 1,531,386,967
本期 87 3 7.03 .53 .52 .01
增减
变动
金额
（减
少以
“－
”号
填
列）
（一 292,917,797. 1,623,000,06 1,915,917,858 -47,807,023 1,868,110,834
）综 56 0.87 .43 .52 .91
合收
益总
额
（二
）所
有者
投入
和减
少资
本
有者
投入
的普
通股
他权
益工
具持
有者
投入
资本
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
他
（三 45,217,874.1 -381,941,742 -336,723,867. -336,723,867.
）利 3 .03 90 90
润分
配
取盈 3 13
余公
积
取一
般风
险准
备
所有 .90 90 90
者
（或
股
东）
的分
配
他
（四 -45,011,656. 6,751,748.50 38,259,908.1
）所 69 9
有者
权益
内部
结转
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
余公
积弥
补亏
损
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
他综 69 9
合收
益结
转留
存收
益
他
（五
）专
项储
备
期提
取
期使
用
（六
）其
他
四、 1,122,412,89 1,708,961,24 1,296,532,20 1,325,752,59 6,885,551,96 12,339,210,90 173,681,636 12,512,892,54
本期 3.00 1.26 2.05 9.87 8.05 4.23 .77 1.00
期末
余额
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：佟洁 会计机构负责人：戚昕睿
母公司所有者权益变动表
单位:元 币种:人民币
项目 实收资本 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 收益 润 益合计
一、上年年末余额 1,122,412 3,243,329 1,301,86 1,319,03 4,025,68 11,012,32
,893.00 ,289.21 3,947.97 2,705.10 7,074.42 5,909.70
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,122,412 3,243,329 1,301,86 1,319,03 4,025,68 11,012,32
,893.00 ,289.21 3,947.97 2,705.10 7,074.42 5,909.70
三、本期增减变动金额（减 -560,571 245,544, 830,212, 515,185,2
少以“－”号填列） ,716.59 516.67 481.29 81.37
（一）综合收益总额 -549,819 1,626,21 1,076,391
,756.01 1,483.88 ,727.87
（二）所有者投入和减少资
本
资本
的金额
（三）利润分配 243,931, -805,138 -561,206,
配 ,446.50 446.50
（四）所有者权益内部结转 -10,751, 1,612,79 9,139,16
本）
本）
留存收益
益 960.58 4.09 6.49
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 1,122,412 3,243,329 741,292, 1,564,57 4,855,89 11,527,51
,893.00 ,289.21 231.38 7,221.77 9,555.71 1,191.07
项目 实收资本 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 收益 润 益合计
一、上年年末余额 1,122,412 3,243,329 1,053,95 1,267,06 4,067,91 10,754,67
,893.00 ,289.21 7,807.10 3,082.47 6,414.03 9,485.81
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,122,412 3,243,329 1,053,95 1,267,06 4,067,91 10,754,67
,893.00 ,289.21 7,807.10 3,082.47 6,414.03 9,485.81
三、本期增减变动金额（减 247,906, 51,969,6 -42,229, 257,646,4
少以“－”号填列） 140.87 22.63 339.61 23.89
（一）综合收益总额 292,917, 301,452, 594,370,2
（二）所有者投入和减少资
本
资本
的金额
（三）利润分配 45,217,8 -381,941 -336,723,
配 ,867.90 867.90
（四）所有者权益内部结转 -45,011, 6,751,74 38,259,9
本）
本）
留存收益
益 656.69 8.50 08.19
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额 1,122,412 3,243,329 1,301,86 1,319,03 4,025,68 11,012,32
,893.00 ,289.21 3,947.97 2,705.10 7,074.42 5,909.70
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：佟洁 会计机构负责人：戚昕睿
三、公司基本情况
√适用 □不适用
上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是由上海金桥（集团）
有限公司（原名为上海金桥出口加工区开发公司）和上海国际信托投资有限公司发起设立，于 1992
年 5 月 19 日经上海市建设委员会“沪建经（92）第 431 号”文批准采用公开募集方式在上海注册
成立的股份有限公司。本公司成立时股本为 3 亿元，股票于 1993 年 3 月 26 日在上海证券交易所
上市交易。1993 年 8 月 13 日，经上海市外国投资工作委员会发出的《关于上海金桥出口加工区
开发股份有限公司由股份制变更为中外合资股份制企业和增资的批复》，同意本公司发行人民币
特种股票（B 股）1.1 亿股，股本由 3 亿元增加为 4.1 亿元。本公司的营业执照注册号为
经过历年数次配股和股票股利分配等，至 2021 年末本公司的总股本为 1,122,412,893.00 元，计
股为 272,176,190 股，占总股份的 24.25%。以上股份于 2021 年 12 月 31 日全部为无限售条件的
流通股份。
本公司的母公司为上海金桥（集团）有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督管理
委员会。
侨汇、外汇房）；物业管理；停车场（库）经营管理；市政基础设施建设；工程承包和建筑装潢；
保税仓库；仓储运输、服装、家电、办公用品、日用百货的批发；娱乐业、餐饮旅馆业（仅限分
支机构）、出租车；转口贸易和各类咨询。【除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开
展经营活动】
约定期限。
√适用 □不适用
合并财务报表范围包括本公司、子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司、上海金桥出口加
工区房地产发展有限公司、上海新金桥广场实业有限公司、上海北郊未来产业园开发运营有限公
司、上海由川企业管理有限公司、上海由鹏资产管理有限公司、上海由宏企业管理有限公司、上
海盛讯投资有限公司、上海综奥建设开发有限公司、上海综诺建设开发有限公司及上海综舜建设
开发有限公司。公司于报告期内设立了控股子公司上海综舜建设开发有限公司，合并范围增加了
该公司。本年度合并范围的变更具体详见本财务报告九所述。子公司情况详见本财务报告九所述。
四、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基
本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
√适用 □不适用
经本公司评估，自本报告期末起的 12 个月内，本公司持续经营能力良好，不存在导致对本公司持
续经营能力产生重大怀疑的因素。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
√适用 □不适用
本公司的记账本位币为人民币。
√适用 □不适用
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同
一控制下的企业合并。
合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所
有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长
期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为
股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积
不足冲减的，调整留存收益。
合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生
时计入当期损益。
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合
并。
购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制
权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并发生
的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买
方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初
始确认金额。
购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大
于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日
之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计
处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等应当转为购买日所属当期
收益。
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用
对被投资方的权力影响其回报金额，视为投资方控制被投资方。相关活动，系为对被投资方的回
报产生重大影响的活动。
代理人仅代表主要责任人行使决策权，不控制被投资方。投资方将被投资方相关活动的决策权委
托给代理人的，将该决策权视为自身直接持有。
在确定决策者是否为代理人时，公司综合考虑该决策者与被投资方以及其他投资方之间的关系。
决策者的薪酬水平、决策者因持有被投资方中的其他权益所承担可变回报的风险等相关因素进行
判断。
当同时满足下列条件时，视为投资性主体：
属于投资性主体的，通常情况下符合下列所有特征：
如果母公司是投资性主体，则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司（如有）纳入合并
范围并编制合并财务报表；其他子公司不予以合并，母公司对其他子公司的投资按照公允价值计
量且其变动计入当期损益。
投资性主体的母公司本身不是投资性主体，则将其控制的全部主体，包括那些通过投资性主体所
间接控制的主体，纳入合并财务报表范围。
子公司所采用的会计政策或会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政策或会计期间另行编报财务
报表。
合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表分别以本公司和子公司
的资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表为基础，在抵销本公司与子公司、子公
司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益
变动表的影响后，由本公司合并编制。
本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利
润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照本公司对该子公司的分配比
例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产
所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所
有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。
子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益
项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利
润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的
份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。有
少数股东的，在合并所有者权益变动表中增加“少数股东权益”栏目，反映少数股东权益变动的
情况。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整
合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的
收入、费用、利润纳入合并利润表；编制现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报
告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报
告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合
并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费
用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳
入合并现金流量表。
本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初
数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；
编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公
司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢
价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处
置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应
当调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置
股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或
合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商
誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
交易的处理
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
判断分步处置股权至丧失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下：
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表
明多次交易事项属于一揽子交易：
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计
处理：
合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给
第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资
产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方全额确认该
损失。
合营方自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅
确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计
准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方按其承担的份额确认该部分损失。
对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债
的，按照上述方法进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
√适用 □不适用
外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差
额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处
理外，其他直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易
发生日的即期汇率折算。
以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记
账本位币，所有者权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账
本位币编制的利润表中的收入与费用项目，采用当期平均汇率折算成记账本位币。上述折算产生
的外币报表折算差额，在其他综合收益中以单独项目列示。以非记账本位币编制的现金流量表中
各项目的现金流量采用当期平均汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量
表中单独列示。
√适用 □不适用
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
对于以常规方式购买或出售金融资产的，本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，
或者在交易日终止确认已出售的资产，同时确认处置利得或损失以及应向买方收取的应收款项。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
但是，本公司未保留对该金融资产的控制。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负
债）。
根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：
金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以摊余成本计量的金融资产：
（1）本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。
（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。
金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产：
（1）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。
（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。
按照本条第 1）项分类为以摊余成本计量的金融资产和按照本条第 2）项分类为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）之外的金融资产，本公司将其分类为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），并按照规定确认股利收入。该指定一经做出，不
得撤销。本公司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除下列各项外，本公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：
衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
市场利率贷款的贷款承诺。
在非同一控制下的企业合并中，本公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，该金融负债
按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司可以将金融负债指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债，该指定满足下列条件之一：
资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本公司内部以此为基础向关键管理人员报告。
该指定一经做出，不得撤销。
嵌入衍生工具，是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具。
混合合同包含的主合同属于金融工具确认和计量准则规范的资产的，本公司将该混合合同作为一
个整体适用该准则关于金融资产分类的相关规定。
混合合同包含的主合同不属于金融工具确认和计量准则规范的资产，且同时符合下列条件的，本
公司从混合合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具处理：
本公司改变管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分类。本公司对所
有金融负债均不得进行重分类。
本公司对金融资产进行重分类，自重分类日起采用未来适用法进行相关会计处理。重分类日，是
指导致本公司对金融资产进行重分类的业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天。
本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金
融负债，相关交易费用应当计入初始确认金额。
初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
初始确认后，本公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当
期损益或以其他适当方法进行后续计量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果
确定：
销额。
本公司按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，
但下列情况除外：
成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。本公司按照上述政策对
金融资产的摊余成本运用实际利率法计算利息收入的，若该金融工具在后续期间因其信用风险有
所改善而不再存在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用上述政策之后发生的某一事件相联
系（如债务人的信用评级被上调），本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利
息收入。
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
（1）分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产。
（2）租赁应收款。
（3）贷款承诺和财务担保合同。
本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
（非交易性权益工具投资），以及衍生金融资产。
除了对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产以及始终按照相当于整个存续期内预期信用损
失的金额计量损失准备的金融资产之外，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风
险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其
变动：
如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，本公司按照相当于该金
融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失的基础是单
项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计
入当期损益。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，处于第二阶段，本公司按照相当于该金融
工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项
金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入
当期损益。
对于已发生信用减值的金融资产，处于第三阶段，本公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，本公司将整个存续期
内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个
存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，本公司也将
预期信用损失的有利变动确认为减值利得。
对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），本公司在
其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不应减少该金融资产在
资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准
备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，
本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损
失准备，由此形成的损失准备的转回金额应当作为减值利得计入当期损益。
本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据时，本公司在组合
基础上评估信用风险是否显著增加。
对于适用本项政策有关金融工具减值规定的各类金融工具，本公司按照下列方法确定其信用损失：
（1）对于金融资产，信用损失为本公司收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现
值。
（2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差
额的现值。
（3）对于未提用的贷款承诺，信用损失应为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况下，本公司应
收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。
（4）对于财务担保合同，信用损失应为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预
计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。
（5）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失
为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
本公司通过比较金融工具在初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表
日所确定的预计存续期内的违约概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。除特殊情形外，
本公司采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估
计，以确定自初始确认后信用风险是否已显著增加。
本公司确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险
自初始确认后并未显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增
加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损
失计量损失准备。
当单项应收票据及应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特
征将应收票据及应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。如果有客观证据表
明某项应收票据及应收账款已经发生信用减值，则本公司对该应收票据及应收账款单项计提坏准
备并确认预期信用损失。对于划分为组合的应收票据及应收账款，本公司参考历史信用损失经验，
结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失。
应收账款组合：
组合名称 确定组合依据
应收账款组合 1 账龄组合
应收账款组合 2 合并范围内关联方组合
按照 3.10.7 2）中的描述确认和计量减值。
当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将其他
应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合依据
其他应收款组合 1 账龄组合
其他应收款组合 2 合并范围内关联方组合
对于合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该金融资产或
金融负债属于下列情形之一：
合收益的金融资产。
风险变动引起的其公允价值变动应当计入其他综合收益。
值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他综合收益。
本公司只有在同时符合下列条件时，才能确认股利收入并计入当期损益：
以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、
按照本项重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。本公司将一项以摊余成本
计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的，按照该资产在重
分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入当期损益。将一项以摊余成
本计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，按照该金
融资产在重分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入其他综合收益。
以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认时
计入当期损益或在按照实际利率法摊销时计入相关期间损益。
对于本公司将金融负债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债所
产生的利得或损失按照下列规定进行处理：
按照本条第 1）规定对该金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会
计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括本公司自身信用风险变动的影响金额）
计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综
合收益中转出，计入留存收益。
本公司将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，
当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计
入留存收益。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产所产生的所有利得或损失（债务工
具投资），除减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认
或被重分类。但是，采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益。该金融资产终止确
认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。本
公司将该金融资产重分类为其他类别金融资产的，对之前计入其他综合收益的累计利得或损失转
出，调整该金融资产在重分类日的公允价值，并以调整后的金额作为新的账面价值。
本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，在“交易性金融资产”科目
中列示。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的以公允价值计量且其变动计入当
期损益的非流动金融资产，在“其他非流动金融资产”科目列示。
本公司将分类为以摊余成本计量的长期债权投资，在“债权投资”科目中列示。自资产负债表日
起一年内到期的长期债权投资，在“一年内到期的非流动资产”科目列示。本公司购入的以摊余
成本计量的一年内到期的债权投资，在“其他流动资产”科目列示。
本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的长期债权投资，在“其他债权投资”
科目列示。自资产负债表日起一年内到期的长期债权投资的期末账面价值，在“一年内到期的非
流动资产”科目列示。本公司购入的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的一年内到期的
债权投资，在“其他流动资产”科目列示。
本公司将指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，在“其他
权益工具投资”科目列示。
本公司承担的交易性金融负债，以及本公司持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债，在“交易性金融负债”科目列示。
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含
再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权
益中扣减。本公司不确认权益工具的公允价值变动。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分
配处理，发放的股票股利不影响所有者权益总额。
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、10 金融工具
√适用 □不适用
当应收票据和应收账款同时满足以下条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产，相关具体会计处理方式见 3.10 金融工具，在报表中列示为应收款项融资：
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、10 金融工具
√适用 □不适用
本公司的存货分为开发产品、开发成本及低值易耗品等。开发产品包括达到预定可销售状态的土
地开发产品、物业（房屋）开发产品；开发成本包括未达到预定可销售状态的土地开发成本、物
业（房屋）开发成本、公共配套设施等。低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。
存货按照购建时的实际成本进行初始计量。存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（1）土地开发成本的核算：开发用土地在取得及投入开发建设时，记入“土地开发成本”。在开
发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直
接费用的，直接计入“土地开发成本”；需在各地块间分摊的间接费用，按土地或建筑受益面积
分摊计入。不符合资本化条件的间接费用，于实际发生时直接计入当期营业成本。在转让土地结
转土地开发成本时，对于尚未支付的开发成本，按照对工程预算成本的最佳估计予以计提，待未
来实际发生时结转相关计提的项目。
（2）物业（房屋）开发成本的核算：物业（房屋）在建造过程中，发生的前期费用、建安工程费、
市政基础设施费、公共配套设施费、装潢工程费等，属于直接费用的，以工程项目为对象归集，
直接计入“房屋开发成本”；需在各工程项目间分摊的间接费用，按各项目受益面积分摊计入。
（3）公共配套设施费用的核算：商品住宅小区中非营业性的配套设施费用计入商品住宅成本。
（4）为土地开发、房地产开发项目借入资金，符合资本化条件的银行及其他金融机构借款费用，
按照《企业会计准则第 17 号-借款费用》的规定处理，详见本附注 3.21。
（5）按照国家有关规定提取的维修基金，计入相关的房产项目成本，并划入监管部门指定账户。
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌
价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，
同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于
其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
存货盘存制度采用永续盘存制。
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司将拥有的、无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将
已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素作为合同
资产列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、10 金融工具
□适用 √不适用
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一
致同意后才能决策，则视为共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项
安排的，不视为共同控制。
对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制
这些政策的制定，则视为对被投资单位实施重大影响。
企业合并形成的长期股权投资，按照本附注“3.5 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处
理方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的
长期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本：
成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
本。与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》的
有关规定确定。
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，长期股权投资按照初始投资成
本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确
认为当期投资收益。
公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算，长期股权投资的初始投资成本大
于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；
长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差
额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损
益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价
值；投资方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其
他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损
益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润
进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计
政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
投资方确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资
单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实
现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
投资方计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实
现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收
益。投资方与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》
等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认。
按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上
新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，
以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算时的留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改
按本附注“金融工具”的政策核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之
间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益
法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的
剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或
施加重大影响的，改按本附注“金融工具”的有关政策进行会计处理，其在丧失控制之日的公允
价值与账面价值间的差额计入当期损益。在编制合并财务报表时，按照本附注“合并财务报表的
编制方法”的相关内容处理。
分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资，以账面价值与公允价值减去处置费
用孰低的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。对于
未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联
营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产
之日起采用权益法进行追溯调整。分类为持有待售期间的财务报表作相应调整。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核算的
长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按
相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用
权、持有并准备增值后转让的土地使用权、自行建造或开发完成后用于出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济
利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计
入当期损益。
本公司用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命对建筑物和土地使用权
计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、年折旧（摊销）率列示如下：
类 别 建筑物结构 预计使用寿命（年） 年折旧（摊销）率(%)
房屋及建筑物：
高层办公楼 钢 混 40 2.5
商品住宅 钢 混 40 2.5
商品住宅 砖 木 20 5
商业用房 轻 钢 20 5
商业用房 钢 混 40 2.5
通用厂房 轻 钢 20 5
通用厂房 钢 混 20 5
土地使用权：
工业用地 - 50 2
综合用地 - 50 2
科教用地 - 50 2
住宅用地 - 70 1.43
当投资性房地产剩余使用年限低于预计使用寿命时按剩余使用年限进行折旧（摊销）。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5 2.38-4.75
固定资产装修 年限平均法 5 20
机器设备 年限平均法 4-10 5 9.5-23.75
电子设备 年限平均法 3 5 31.67
运输设备 年限平均法 4 5 23.75
其他设备 年限平均法 5 5 19
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则
作为会计估计变更处理。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状
态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合资本化条件的借款费用。
在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。在建投资性房地产
项目在建造完成前于在建工程下核算，达到预定可使用状态后结转为投资性房地产并自次月起开
始计提折旧。
√适用 □不适用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态的房地产开发产品、
投资性房地产和固定资产购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定
可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到
预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非
正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开
始。
在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）以专
门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整
每期利息金额。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
使用权资产，是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，本公司按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四项：
预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本减累计折旧及累
计减值损失计量使用权资产。
本公司按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。
自租赁期开始日起，本公司对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的当月计提折
旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本公司在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期实现方式做出
决定，以直线法对使用权资产计提折旧。
本公司在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取得租赁资
产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资
产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
如果使用权资产发生减值，本公司按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折
旧。
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
本公司无形资产包括土地使用权及软件使用权。除本公司自行开发建设的土地、以出售为开发目
的之房产项目有关的土地以及与投资性房地产项目有关的土地以外，本公司取得的土地使用权计
入“无形资产”，无形资产以实际成本计量。
土地使用权按使用年限 33-70 年平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在土地使用权与建筑物
之间合理分配的，全部作为固定资产。软件使用权按预计受益期限 10 年平均摊销。
当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于无形资产账
面价值时，确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金
额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不确定性，分为
研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形
资产：
无形资产；
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出不在以
后期间确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到
预定可使用状态之日起转为无形资产。
当开发支出的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
√适用 □不适用
在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年
进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等，于资
产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的
净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并
确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收
回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。前述资产减值损失一经确认，如果在
以后期间价值得以恢复，也不予转回。
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长
期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
长期待摊费用性质 摊销方法 摊销年限
装修费 直线法 5年
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。本公司已收或应
收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职
工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育
保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为公司
提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相
应负债，计入当期损益或相关资产成本。
在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职工薪酬，
并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积
带薪缺勤相关的职工薪酬。
利润分享计划同时满足下列条件时，公司确认相关的应付职工薪酬：
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结
束后十二个月内支付全部应缴存金额的，公司将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪
酬。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：
公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
公司向职工提供的其他长期职工福利，采用设定提存计划条件，按照关于设定提存计划的有关政
策进行处理。长期残疾福利水平取决于职工提供服务期间长短的，公司在职工提供服务的期间确
认应付长期残疾福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间长短无关的，公司在导致职工长期
残疾的事件发生的当期确认应付长期残疾福利义务。
本公司未设定其他重大的长期职工福利。
√适用 □不适用
本公司按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
定；
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租人的租赁
收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利
率。本公司因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。该增量借款利率，是指
本公司在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入
资金须支付的利率。该利率与下列事项相关：
本公司以银行贷款利率为基础，考虑上述因素进行调整而得出该增量借款利率。
在租赁期开始日后，本公司按以下原则对租赁负债进行后续计量：
按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资
本化的除外。周期性利率是指本公司对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付
款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重新计量时，本公司所采用
的修订后的折现率。
在租赁期开始日后，发生下列情形时，本公司按照变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现
值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，
但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。
√适用 □不适用
对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务
的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的
增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
合同开始日，本公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义
务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能
合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履
约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户
是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：
要风险和报酬。
本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是本公司因向客户转让商品或
服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项
合同中存在可变对价的，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包
含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回
的金额。
合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应
付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
合同开始日，本公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑
合同中存在的重大融资成分。
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价
值不能合理估计的，参照本公司承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。非现金对价
的公允价值因对价形式以外的原因而发生变动的，作为可变对价处理。
本公司应付客户（或向客户购买本公司商品的第三方）对价的，将该应付对价冲减交易价格，并
在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价
是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。
合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独
售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而
预期有权取得的对价金额确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认为预计负债；同时，
按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的价值
减损）后的余额，确认为一项资产，即应收退货成本，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除
上述资产成本的净额结转成本。每一资产负债表日，本公司重新估计未来销售退回情况，并对上
述资产和负债进行重新计量。
根据合同约定、法律规定等，本公司为所销售的商品或所建造的资产等提供质量保证。对于为向
客户保证所销售的商品符合既定标准的保证类质量保证，本公司按照《企业会计准则第 13 号?—
或有事项》准则进行会计处理。对于为向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单
独服务的服务类质量保证，本公司将其作为一项单项履约义务，按照提供商品和服务类质量保证
的单独售价的相对比例，将部分交易价格分摊至服务类质量保证，并在客户取得服务控制权时确
认收入。在评估质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独服务时，
本公司考虑该质量保证是否为法定要求、质量保证期限以及本公司承诺履行任务的性质等因素。
本公司有权自主决定所交易商品的价格，即本公司在向客户转让商品及其他产品前能够控制该产
品，则本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入。否则，本公司为代理人，按照
预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付
给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确认。
以签订有关转让销售合同，完成合同内订明的开发建设工程，将有关的土地、房产移交给买方，
经买方验收取得土地、房产控制权，本公司取得土地、房产的结算证明，已经收回销售款项或取
得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入时，确认转让土地使用权、销售物业（房产）收入的
实现。
详见本财务报告五、42。
本公司提供酒店公寓服务的，在酒店公寓服务已经提供且收到价款或取得收取服务费的权利时确
认收入。
本公司与客户之间的提供物业管理服务合同通常包含承诺在合同约定期限内提供服务的履约义务，
由于本公司履约的同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一
时段内履行的履约义务，在履行履约义务的期间确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
√适用 □不适用
本公司与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
合同履约成本，即本公司为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足
下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
合同取得成本，即本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为
一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量成本，是指本企业不取
得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量
成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但
是，明确由客户承担的除外。
本公司与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期
损益。
本公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、
与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本公司因转让与资产相关的商品
预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本这两项的差额的，超出部分
应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产
减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资
产在转回日的账面价值。
√适用 □不适用
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确
认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计
量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损
失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接
计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；
难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：
初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额（包括应纳税
暂时性差异和可抵扣暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得
额的可抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应
的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合
并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递
延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清
偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减
的应纳税所得额为限。
对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债，
予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会
转回的，不予确认。
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁期内各个期间，本公司采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为
租金收入。
提供免租期的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，免租期
内应当确认租金收入。本公司承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入总额中扣除，按扣
除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按
照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁
资产，采用系统合理的方法进行摊销。
本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损
益。经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与
变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应
收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额
为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司取得的未纳入租
赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2022 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
□适用 √不适用
六、税项
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和 6%、9%、13%
应税劳务收入为基础计算销项
税额，在扣除当期允许抵扣的进
项税额后，差额部分为应交增值
税。
销售（出租）房地产项目采用简 5%
易计税方法计税的应税额，以取
得的全部价款和价外费用为销
售额乘以征收率计算。
消费税
营业税
城市维护建设税 应纳增值税 5%、7%
企业所得税 应税所得额 25%
销售在建房地产项目，于收到预 按增值额对应各级税率
收房款时，按照预收房款的 2%
和 3.5%预交土地增值税。房地产
项目开发完成，确认房地产项目
土地增值税注
销售收入的当期，将预计土地增
值税额按适用税率计算的应税
额与已预交土地增值税的差额
计作应交土地增值税
城镇土地使用税 应税土地面积 每平方米 1.5 元-10 元/年
房产税 依照房产余值或租赁收入 1.2%或 12%
注：根据国家税务总局国税发【2010】53 号“关于加强土地增值税征管工作的通知”和上海市地
方税务局公告【2010】1 号“关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法”，自 2010 年 10 月 1
日起按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项
目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为 2%；高
于但不超过 1 倍的，预征率为 3.5%；超过 1 倍的，预征率为 5%。本公司按主管税务部门通知要求，
按 2%及 3.5%预征率预交土地增值税。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 47,236.28 39,897.48
银行存款 2,525,560,977.28 4,104,892,788.70
其他货币资金 101,837,641.74 100,032,112.61
合计 2,627,445,855.30 4,204,964,798.79
其中：存放在境外的 2,077,057,029.78
款项总额
存放财务公司存款
其他说明
货币资金期末余额比期初余额减少 1,577,518,943.49 元，减少比例为 37.52%，主要系经营活动
产生的现金净流出增加所致。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损 1,081,875,321.92 3,704,773,442.48
益的金融资产
其中：
债务工具投资 1,081,875,321.92 3,704,495,890.41
权益工具投资 277,552.07
指定以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
其中：
合计 1,081,875,321.92 3,704,773,442.48
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 435,410,730.83
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类 比 比
提 账面 提 账面
别 例 例
金额 金额 比 价值 金额 金额 比 价值
(% (%
例 例
) )
(%) (%)
按 14,130,534. 3.25 14,130,534. 100. 14,130,534. 4.45 14,130,534. 100.
单 84 84 00 84 84 00
项
计
提
坏
账
准
备
其中：
按 14,130,534. 3.25 14,130,534. 100. 14,130,534. 4.45 14,130,534. 100.
单 84 84 00 84 84 00
项
计
提
坏
账
准
备
按 421,280,195 96.7 160,769,601 38.1 260,510,594 303,719,693 95.5 154,969,670 51.0 148,750,023
组 .99 5 .99 6 .00 .43 5 .09 2 .34
合
计
提
坏
账
准
备
其中：
组 421,280,195 96.7 160,769,601 38.1 260,510,594 303,719,693 95.5 154,969,670 51.0 148,750,023
合 .99 5 .99 6 .00 .43 5 .09 2 .34
账
龄
组
合
合 435,410,730 / 174,900,136 / 260,510,594 317,850,228 / 169,100,204 / 148,750,023
计 .83 .83 .00 .27 .93 .34
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海浦东鱼美人大 6,008,065.36 6,008,065.36 100.00 预计无法收回
酒店经营管理有限
公司
上海索朗太阳能科 3,280,036.40 3,280,036.40 100.00 预计无法收回
技有限公司
点视投资（上海）有 4,842,433.08 4,842,433.08 100.00 预计无法收回
限公司
合计 14,130,534.84 14,130,534.84 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合 1：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
合计 421,280,195.99 160,769,601.99 38.16
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
按组合计提坏账的确认标准及说明：详见本财务报告五、10.7。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
按单项计 14,130,534.84 14,130,534.84
提坏账准
按组合计
提坏账准
备
其中：
组合 1：账 154,969,670.09 5,799,931.90 160,769,601.99
龄组合
合计 169,100,204.93 5,799,931.90 174,900,136.83
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
上海富有金融服务有 147,351,345.83 33.84% 147,351,345.83
限公司
上海井桥商业管理有 102,415,497.90 23.52% 3,072,464.94
限公司
上海联家超市有限公 14,230,706.14 3.27% 426,921.18
司金桥店
上海华为技术有限公 12,160,005.23 2.79% 364,800.16
司
上海明阳玛客特企业 5,954,066.42 1.37% 178,621.99
管理有限公司
合计 282,111,621.52 64.79% 151,394,154.10
其他说明
本期末应收账款前五名余额合计为 282,111,621.52 元，占期末应收账款总额的 64.79%。相应计
提坏账准备 151,394,154.10 元。
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末应收账款中应收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项详见本财务报告
七、5、（5）所示。
□适用 √不适用
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
合计 2,205,202.86 100.00 1,387,434.48 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
尚待结算
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数的
单位名称 期末余额
比例(%)
江门建威家具装饰有新公司 724,773.89 32.87%
上海泛微网络科技股份有限 400,285.57 18.15%
公司
上海建威建筑装饰工程有限 312,496.89 14.17%
公司
北京中长石基信息技术股份 199,657.70 9.05%
有限公司
圆迈 168,113.21 7.62%
合计 1,805,327.26 81.87%
其他说明
本期末预付款项前五名余额合计为 1,805,327.26 元，占期末预付款项总额的 81.87%。
其他说明
√适用 □不适用
本报告期末预付款项中无预付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或其他关联方的款
项。
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 23,596,736.88 17,064,767.89
合计 23,596,736.88 17,064,767.89
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 31,016,438.00
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收代垫款 31,016,438.00 20,983,942.87
合计 31,016,438.00 20,983,942.87
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
额
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 3,500,526.14 3,500,526.14
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
√适用 □不适用
详见本财务报告五、10.7
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转 转销或核 其他变动
回 销
按单项计提
坏账准
按组合计提
坏账准备
其中：
组合 1：账龄 3,919,174.98 3,500,526.14 7,419,701.12
组合
合计 3,919,174.98 3,500,526.14 7,419,701.12
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的
质 期末余额
比例(%)
碧云尊邸小 代垫款 7,078,268.48 1 年以内 22.82 212,348.05
业主维修基
金
OFFICE PARK 代垫款 3,715,512.69 1-2 年 11.98 557,326.90
II 现代软件
园维修基金
上海建工七 代垫款 633,594.95 1 年以内 8.62 19,007.85
建集团有限 1,172,943.49 1-2 年 175,941.52
公司 865,598.58 2-3 年 311,615.49
T31-02 地块 代垫款 1,306,165.75 1-2 年 4.21 195,924.86
由度工坊三
期维修基金
上海上房物 代垫款 800,000.00 3-5 年 3.22 448,000.00
业服务股份 200,000.00 5 年以上 200,000.00
有限公司
合计 / 15,772,083.94 / 50.85 2,120,164.67
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末其他应收款中无应收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或关联方的款项。
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货 存货
跌价 跌价
准备/ 准备/
项目 合同 合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约 履约
成本 成本
减值 减值
准备 准备
原材料
在产品
库存商
品
周转材
料
消耗性
生物资
产
合同履
约成本
开发成 8,342,260,315.49 8,342,260,315.49 282,611,322.05 282,611,322.05
本
开发产 3,152,684,458.85 3,152,684,458.85 3,924,526,465.35 3,924,526,465.35
品
低值易 350.00 350.00 16,840.00 16,840.00
耗品
合计 11,494,945,124.34 11,494,945,124.34 4,207,154,627.40 4,207,154,627.40
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
√适用 □不适用
项 目 期初余额 本期增加 本期转入 本年 期末余额
开发产品 销售转出
开发成本 33,856,586.48 33,856,586.48
其他说明
√适用 □不适用
件园二期地铁板块”项目已作为本财务报告七、45.2）所述银行借款之抵押物。
目已作为本财务报告七、45.4）所述银行借款之抵押物。
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
内部交易形成的土地增值税 813,453,946.44 1,353,046,194.93
待抵扣进项税 190,596,493.05 217,290,341.31
预缴税金 152,027,011.89 6,636,966.69
商品住房用地土地出让金定金 459,392,700.00
合计 1,156,077,451.38 2,036,366,202.93
其他说明
其他流动资产期末余额比期初余额减少 880,288,751.55 元，减少比例为 43.23%，主要系内部交
易形成的土地增值税随房屋交接结转与商品住房用地土地出让金定金结转开发成本共同影响所致。
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
被投资单 期初 权益法下 其他综 宣告发放 期末 减值准备
减少投 其他权 计提减值
位 余额 追加投资 确认的投 合收益 现金股利 其他 余额 期末余额
资 益变动 准备
资损益 调整 或利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海新金 14,145,4 5,532,73 6,194,33 13,483,8
桥物业经 16.38 5.56 4.03 17.91
营管理有
限公司
上海盛盎 2,543,61 281,864. 877,657. 3,703,13
投资管 理 3.28 00 60 4.88
有限公司
上海新金
桥物业管
理有限公
注
司
上海博瑞 398,960. 94,034.4 492,994.
吉信息科 00 6 46
技有限公
司
小计 17,087,9 281,864. 6,504,42 6,194,33 17,679,9
合计
其他说明
注：上海新金桥物业管理有限公司本期实现的净利润分享额为-98.12 元（2021 年-103.74 元），
截至 2022 年 12 月 31 日，上海新金桥物业管理有限公司未确认的超额亏损份额为 1,131,539.41
元（2021 年 12 月 31 日 1,131,441.29 元）。
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
东方证券股份有限公司 1,429,057,757.34 1,863,802,306.97
国泰君安证券股份有限公司 65,570,934.60 86,318,176.60
交通银行股份有限公司 35,748,146.22 34,767,711.83
上海华德美居建材装饰仓储有限公司 3,310,840.00 3,310,840.00
国泰君安投资管理股份有限公司 5,259,936.00 5,259,936.00
上海华德美居超市有限公司
上海东申企业（集团）有限公司
合计 1,538,947,614.16 1,993,458,971.40
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为
以公允
价值计 其他综
其他综合收益 量且其 合收益
本期确认的股
项目 累计利得 累计损失 转入留存收益 变动计 转入留
利收入
的金额 入其他 存收益
综合收 的原因
益的原
因
东方证 39,962,465.25 901,091,740.47 10,751,960.58 初始确 部分出
券股份 认时指 售
有限公 定
司
国泰君 3,280,959.20 61,836,557.71 初始确 不适用
安证券 认时指
股份有 定
限公司
交通银 2,677,340.07 25,461,343.72 初始确 不适用
行股份 认时指
有限公 定
司
上海华 初始确 不适用
德美居 认时指
建材装 定
饰仓储
有限公
司
国泰君 初始确 不适用
安投资 认时指
管理股 定
份有限
公司
上海华 初始确 不适用
德美居 认时指
超市有 定
限公司
注
上海东 7,500,000.00 初始确 不适用
申企业 认时指
（集 定
团）有
限公司
合计 45,920,764.52 988,389,641.90 7,500,000.00 10,751,960.58
注：上海华德美居超市有限公司系中外合作企业，根据投资合同，上海华德美居超市有限公司自
正式开业之日起，将给予本公司相应的投资回报以先行收回公司的投资成本。截止 2009 年年末，
投资成本已全部收回，以后年度的投资回报全部确认为投资收益。
其他说明：
√适用 □不适用
上述本公司持有的东方证券股份有限公司（“东方证券”）、国泰君安证券股份有限公司（“国
泰君安”）和交通银行股份有限公司（“交通银行”）的股票，期末公允价值按照上海证券交易
所 2022 年度最后一个交易日收盘价确定。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损 660,880,521.42 547,583,275.80
益的金融资产
其中：债务工具投资 58,110,000.00
注
权益工具投资 660,880,521.42 489,473,275.80
合计 660,880,521.42 547,583,275.80
其他说明：
√适用 □不适用
注：权益工具投资系公司作为有限合伙人出资参与设立的上海浦东科技创新投资基金合伙企业（有
限合伙）。
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
在建工
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
程
一、账面原值
（1）外购
（2）存货\固定资 9,462,593.20 2,960,497.60 12,423,090.80
产\在建工程转入
（3）企业合并增加
（1）处置
（2）其他转出 109,986,825.68 17,617,521.60 127,604,347.28
二、累计折旧和累计摊销
（1）计提或摊销 448,558,049.13 5,734,331.04 454,292,380.17
（1）处置
（2）其他转出 5,918,414.90 7,751,710.32 13,670,125.22
三、减值准备
（1）计提
（1）处置
（2）其他转出
四、账面价值
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
于 2022 年 12 月 31 日，净值为 2,086,481,794.33 元的投资性房地产尚待办理产证。管理层认为
公司可以在合理的时间内取得产证 （2021 年 12 月 31 日上述资产的净值为 2,145,295,022.67 元）
。
产权已作为本财务报告七、45.1）本财务报告七、20.（2）.1）所述银行借款之抵押物。
中净值为 1,004,019,135.70 元的房屋产权及土地使用权已作为本财务报告七、45.2） 所述银行
借款之抵押物。
元的房屋产权已作为本财务报告七、45.4）所述银行借款之抵押物。
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 1,016,062,957.83 1,065,408,794.38
固定资产清理
合计 1,016,062,957.83 1,065,408,794.38
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 固定资产装修 机器设备 运输工具 电子设备 其他设备 合计
一、账面原值：
金额
（1）购置 197,771.68 484,016.89 6,909,866.78 1,325,157.33 8,916,812.68
（2）在建
工程转入
（3）企业
合并增加
金额
（1）处置
或报废
二、累计折旧
金额
（1）计提 46,467,071.26 3,988,190.76 53,889.76 168,416.55 7,218,766.99 316,252.65 58,212,587.97
金额
（1）处置
或报废
三、减值准备
金额
（1）计提
金额
（1）处置
或报废
四、账面价值
价值
价值
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
可以在合理的时间内取得产证（2021 年 12 月 31 日上述资产的净值为 924,875,310.98 元）。
屋产权已作为本财务报告七、45、4）所述银行借款之抵押物。
固定资产清理
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 1,321,132,133.35 939,011,352.50
工程物资
合计 1,321,132,133.35 939,011,352.50
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
T4-02 通用厂 891,453,487.67 891,453,487.67 683,922,887.01 683,922,887.01
房
T17B-06 新建 348,042,796.97 348,042,796.97 235,711,677.35 235,711,677.35
商办楼（第五
中心）
T30-02 地块通 56,044,914.94 56,044,914.94 3,600,219.79 3,600,219.79
用厂房改扩建
T12B-03 地块 15,237,878.03 15,237,878.03
通用厂房改扩
建
S7 地块碧云 8,890,981.85 8,890,981.85 8,103,434.69 8,103,434.69
E•商业中心
其 他 1,462,073.89 1,462,073.89 7,673,133.66 7,673,133.66
合计 1,321,132,133.35 1,321,132,133.35 939,011,352.50 939,011,352.50
(2).重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本
工程
期
累计 本期
其
投入 其中：本期利 利息
项目名 期初 本期转入固 他 期末 工程 利息资本化 资金
预算数 本期增加金额 占预 息资本化金 资本
称 余额 定资产金额 减 余额 进度 累计金额 来源
算比 额 化率
少
例 (%)
金
(%)
额
T4-02 1,832,000,000.0 683,922,887.0 207,530,600.6 891,453,487.67 48.6 施工 7,716,241.2 6,045,574.6 3.23 自有
通用厂 0 1 6 6 中 7 2 资金
房 /借
款
T17B-0 2,599,000,000.0 235,711,677.3 112,331,119.6 348,042,796.97 13.3 施工 1,478,400.0 1,478,400.0 3.08 自有
商办楼 /借
（第五 款
中心）
S7 地块 9,300,000,000.0 8,103,434.69 787,547.16 8,890,981.85 0.10 前期 自有
碧云 E• 0 阶段 资金
商业中
心
T30-02 611,000,000.00 3,600,219.79 52,444,695.15 56,044,914.94 9.17 施工 自有
地块通 中 资金
用厂房
改扩建
T12B-0 133,000,000.00 15,237,878.03 15,237,878.03 11.4 施工 自有
通用厂
房改扩
建
其 他 7,673,133.66 3,348,032.90 9,559,092.6 1,462,073.89 自有
合计
注：本年度无完工转出的重大项目，其他项目转出主要系部分装修改造工程完工转入投资性房地
产。“利息资本化累计金额” 包含前期已部分完工结转的工程项目利息资本化金额。
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
元的在建工程及土地使用权已作为本财务报告七、45.3） 所述银行借款之抵押物。
通用厂房”项目及“T17B-06 新建商办楼（第五中心）”项目本期工程投入增加所致。
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非专利技
项目 土地使用权 专利权 软件使用权 合计
术
一、账面原值
金额
(1)购置 48,300.00 48,300.00
(2)内部研
发
(3)企业合
并增加
金额
(1)处置
二、累计摊销
金额
（1）计提 7,496,794.80 816,896.71 8,313,691.51
金额
(1)处置
三、减值准备
金额
（1）计提
金额
(1)处置
四、账面价值
价值
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 14,644,630.85 4,420,273.38 10,224,357.47
合计 14,644,630.85 4,420,273.38 10,224,357.47
其他说明：
无
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值
准备
内部交易 1,806,827,670.37 451,706,917.57 3,004,331,099.74 751,082,774.92
未实现利润
可抵扣亏
损
房地产特殊 1,627,790,830.29 406,947,707.57 1,993,306,444.86 498,326,611.22
涉税事项-视
同销售
预提未缴纳 381,492,732.78 92,318,627.62 709,168,088.12 174,237,466.45
的土地增值
税
递延收益 310,792,432.41 77,698,108.09 321,037,191.69 80,259,297.92
应收款项坏 182,035,370.44 45,508,842.60 172,900,792.60 43,225,198.16
账准备
存货预计成 15,517,535.96 3,879,383.99 16,188,676.54 4,047,169.14
本差异
其他非流动 11,776,819.71 2,944,204.93
金融资产
其他权益工 7,500,000.00 1,875,000.00 7,500,000.00 1,875,000.00
具投资公允
价值变动
其他预提费 2,337,855.65 584,463.91 1,714,656.04 428,664.01
用
职工住房基 95,601.50 23,900.38 95,601.50 23,900.38
金
合计 4,346,166,849.11 1,083,487,156.66 6,226,242,551.09 1,553,506,082.20
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业
合并资产评估增
值
其他债权投资公
允价值变动
其他权益工具投 988,389,641.90 247,097,410.48 1,735,818,597.36 433,954,649.34
资公允价值变动
内部交易形成的 813,453,946.44 203,363,486.61 1,353,046,194.93 338,261,548.73
土地增值税
其他非流动金融 20,880,521.41 5,220,130.35 20,939,275.79 5,234,818.95
资产公允价值变
动
固定资产税会差 13,834,810.57 3,458,702.64 12,931,001.98 3,232,750.50
异
交易性金融资产 1,875,321.92 468,830.49 4,495,092.06 1,123,773.02
公允价值变动
合计 1,838,434,242.24 459,608,560.57 3,127,230,162.12 781,807,540.54
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 317,339,319.72 198,281,860.39
可抵扣亏损 284,467.51 118,587.32
视同销售形成的可抵扣 76,260,017.04 76,260,017.04
暂时性时间差异
合计 393,883,804.27 274,660,464.75
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
合计 317,339,319.72 198,281,860.39 /
其他说明：
√适用 □不适用
税前可弥补亏损额以主管税务部门认定数为准。
□适用 √不适用
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款 753,344,672.94 520,000,000.00
信用借款 2,259,000,000.00 1,963,000,000.00
借款利息 2,485,019.83 2,251,343.74
合计 3,014,829,692.77 2,485,251,343.74
短期借款分类的说明：
无
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
上述期末保证借款系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，由本公司提供保证。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程及项目款 1,396,622,306.62 1,676,330,074.32
合计 1,396,622,306.62 1,676,330,074.32
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海建工四建集团有限公司 429,634,111.72 尚未完成结算
上海建工七建集团有限公司 351,979,238.60 尚未完成结算
上海建工一建集团有限公司 112,141,653.12 尚未完成结算
合计 893,755,003.44 /
其他说明
√适用 □不适用
本报告期末应付账款中无应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项，应付其他关
联方款项详见本财务报告十二、6、（2）所示。
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金款 149,328,870.81 179,983,565.57
合计 149,328,870.81 179,983,565.57
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
本报告期末预收账款中预收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位及关联方款项详见本
财务报告十二、6、（2）所示。
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房产销售款 3,958,939,518.93 5,091,133,805.99
酒店房费 11,297,061.19 10,152,319.13
代建管理费 10,000,000.00 5,000,000.00
物业管理费 6,118,983.82 6,737,071.68
合计 3,986,355,563.94 5,113,023,196.80
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
房产销售款 -1,132,194,287.06 房产销售回笼资金与结转收入相抵所致
合计 -1,132,194,287.06 /
其他说明：
√适用 □不适用
项 目 期末余额 期初余额 预计交付时 预售比例
间
S11 碧云尊邸 3,897,914,589.36 5,009,318,287.18 现房销售 不适用
碧云壹零项目 2,859,724.54 现房销售 不适用
北郊未来产业 50,786,834.33 78,955,794.27 现房销售 不适用
园
T31-01 地块 10,238,095.24 2023 年 不适用
合 计 3,958,939,518.93 5,091,133,805.99
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 32,570,810.14 76,709,901.85 76,546,974.41 32,733,737.58
二、离职后福利-设定提存 13,197,651.03 13,197,651.03
计划
三、辞退福利 486,842.66 486,842.66
四、一年内到期的其他福
利
合计 32,570,810.14 90,394,395.54 90,231,468.10 32,733,737.58
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 11,121,000.00 56,032,700.62 56,098,983.22 11,054,717.40
补贴
二、职工福利费 21,234,433.99 4,181,070.35 5,737,141.75 19,678,362.59
三、社会保险费 5,885,071.01 4,815,874.61 1,069,196.40
其中：医疗保险费 5,443,409.77 4,374,213.37 1,069,196.40
工伤保险费 83,789.93 83,789.93
生育保险费 13,895.09 13,895.09
残疾人保障金 343,976.22 343,976.22
四、住房公积金 9,289,690.00 8,579,690.00 710,000.00
五、工会经费和职工教育 215,376.15 1,313,169.87 1,307,084.83 221,461.19
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他 8,200.00 8,200.00
合计 32,570,810.14 76,709,901.85 76,546,974.41 32,733,737.58
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 13,197,651.03 13,197,651.03
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
土地增值税 429,499,383.55 728,118,234.07
增值税 16,645,982.81 176,800,658.62
消费税
营业税
企业所得税 47,049,411.38 758,816,029.01
城市维护建设税 11,599,490.17 1,151,851.80
个人所得税 369,229.77 2,381,076.59
房产税 41,360,590.86 3,666,253.96
教育费附加 13,353,302.19 2,718,198.77
印花税 3,197,291.56 334,545.17
土地使用税 2,956,842.38 3,088,932.51
合计 566,031,524.67 1,677,075,780.50
其他说明：
应交税费期末余额比期初余额减少 1,111,044,255.83 元，减少比例为 66.25%，主要系缴纳企业
所得税和土地增值税所致。
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 1,290,975,524.07 1,168,374,653.13
合计 1,290,975,524.07 1,168,374,653.13
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证金、押金 481,620,846.11 430,682,922.69
专项工程款 454,944,409.29 345,338,931.57
暂收款 162,456,486.37 145,753,660.52
关联方往来款 58,625,108.82 10,900,520.17
代收代付款 27,680,243.44 21,579,832.04
应付养吸劳人员费用 19,488,924.00 20,277,518.87
房屋维修基金 15,932,310.44 16,885,842.74
购房意向金 10,794,118.72 60,851,118.72
应付土地拆迁补偿 6,983,172.40 80,121,179.00
其 他 52,449,904.48 35,983,126.81
合计 1,290,975,524.07 1,168,374,653.13
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
福达控股集团有限公司 264,086,951.57 尚未完成结算
中国移动通信集团上海有限 208,523,700.00 尚未完成结算
公司
合计 472,610,651.57 /
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末其他应付款中应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位及关联方款项详见
本财务报告十二、6.（2）所示。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的公司债 1,190,199,000.00
一年内到期的信用借款 200,000,000.00
一年内到期的抵押借款 176,000,000.00 144,000,000.00
一年内到期的保证借款 41,800,000.00 33,280,000.00
中期票据利息 26,589,000.00 27,885,388.83
公司债券利息 4,966,722.13 7,438,743.75
长期借款利息 3,307,165.22 3,262,755.45
合计 252,662,887.35 1,606,065,888.03
其他说明：
上述期末一年内到期的长期借款的抵押物及担保情况详见本财务报告七、45 项下所述。
一年内到期的非流动负债期末余额比期初余额减少 1,353,403,000.68 元，减少比例为 84.27%，
主要系公司发行的“13 金桥债”到期兑付所致。
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
短期融资债券 1,430,000,000.00 600,000,000.00
待转销项税 192,815,343.51 284,240,359.65
短期融资债券利息 2,037,750.00 7,408,333.33
合计 1,624,853,093.51 891,648,692.98
短期应付债券的增减变动：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债
按面值
债券 发行 券 发行 期初 本期 溢折价摊 本期 期末
面值 计提利
名称 日期 期 金额 余额 发行 销 偿还 余额
息
限
桥开发 日
SCP002
桥开发 日
SCP001
桥开发 日
SCP002
/ / / 2,930,000,000.00 600,000,000.00 2,330,000,000.00 1,500,000,000.00 1,430,000,000.00
合计
其他说明：
√适用 □不适用
其他流动负债期末余额比期初余额增加 733,204,400.53 元，增加比例为 82.23%，主要系本期发
行的短期融资债券金额增加所致。
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 2,187,530,000.00 2,008,530,000.00
保证借款 855,520,000.00 429,450,000.00
信用借款
合计 3,043,050,000.00 2,437,980,000.00
长期借款分类的说明：
元系本公司借入，借款总额度 990,000,000.00 元，借款期限 10 年，自 2015 年 11 月 27 日至 2025
年 11 月 26 日，自 2017 起分期偿还。借款抵押物系本公司“金闽园”项目的房屋产权，详见本财
务报告七、20.（2）.1）所述。
借款期限 9 年，自 2020 年 5 月 18 日至 2029 年 4 月 18 日，自 2025 年 4 月起分期偿还。借款抵押
物系本公司“OFFICE PARK II 现代软件园二期地铁板块”项目的房屋产权，详见本财务报告七、
元，借款期限 20 年，自 2021 年至 2041 年止，自 2027 年 3 月起分期偿还。借款的抵押物系本公
司“T17B-06 新建商办楼（第五中心）”在建工程及土地使用权，详见本财务报告七、22.1）所
述。
元系子公司上海北郊未来产业园开发运营有限公司借入，为银团借款，借款总额度为
年 4 月起分期偿还。借款抵押物系该公司“北郊未来产业园”项目的房屋产权，详见本财务报告
七、9.3）、七、20.（2）.3）及七、21.3）所述。
元系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，借款总额度为 700,000,000.00 元，借款
期限 15 年，自 2018 年 8 月 10 日至 2033 年 7 月 20 日止，自 2020 年 10 月起分期偿还。该借款由
本公司提供担保。
司借入，借款总额度为 990,000,000.00 元，借款期限 20 年，自 2021 年 1 月 28 日至 2041 年 1
月 27 日止，将于 2024 年 1 月起分期偿还。该借款由本公司提供担保。
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
中期票据 1,498,170,000.00 1,996,970,000.00
公司债 1,299,081,333.34
合计 2,797,251,333.34 1,996,970,000.00
(2).应付债券的增减变动：
（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提利 本期 期末
面值 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 息 偿还 余额
发
MTN001
发 MTN001
发 MTN001
合计 / / / 3,300,000,000.00 1,996,970,000.00 799,081,333.34 71,516,722.22 1,200,000.00 66,550,000.00 2,797,251,333.34
注 1：“22 金桥债”的发行金额中扣除了发行手续费 918,666.66 元。
注 2：经中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕2596 号文《关于同意上海金桥出口加工区开
发股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》，本公司于 2022 年 11 月 15 日完成
公开发行 13 亿元债券，本期债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回
售选择权。票面利率 2.99%，采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本。经
上海证券交易所同意，上述公司债于 2022 年 11 月 21 日起在上海证券交易所挂牌交易，债券简称
“22 金桥债”，债券代码“138579”。
注 3：2019 年 10 月 8 日，公司收到中国银行间市场交易商协会印发的《接受注册通知书》（中市
协注[2019]MTN573 号），获准面向全国银行间债券市场机构投资者发行总额不超过 5 亿元的中期
票据。公司于 2019 年 12 月 3 日发行了第一期中期票据（简称“19 金桥开发 MTN001”，代码
“101901657”。）。2019 年实际发行金额 5 亿元，期限为 3+2 年，起息日为 2019 年 12 月 5 日，
兑付日为 2024 年 12 月 5 日，发行价格为 100 元，票面利率为 3.59%。募集资金已经于 2019 年 12
月 5 日全额到账。本期公司将上述中期票据提前偿还。
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》，本公司于 2022 年 11 月 15 日完成公
开发行 13 亿元债券，本期债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售
选择权。票面利率 2.99%，采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本。经上
海证券交易所同意， 上述公司债于 2022 年 11 月 21 日起在上海证券交易所挂牌交易，
债券简称“22
金桥债”，债券代码“138579”。
注[2019]MTN573 号），获准面向全国银行间债券市场机构投资者发行总额不超过 5 亿元的中期票
据。公司于 2019 年 12 月 3 日发行了第一期中期票据（简称“19 金桥开发 MTN001”，代码
“101901657”。）。2019 年实际发行金额 5 亿元，期限为 3+2 年，起息日为 2019 年 12 月 5 日，
兑付日为 2024 年 12 月 5 日，发行价格为 100 元，票面利率为 3.59%。募集资金已经于 2019 年 12
月 5 日全额到账。本期公司将上述中期票据提前偿还。
注[2020]MTN362 号），获准面向全国银行间债券市场机构投资者发行总额不超过 15 亿元的中期
票据。 公司分别于 2020 年 5 月 9 日及 2021 年 8 月 19 日发行了中期票据（简称“20 金桥开发 MTN001”
及“21 金桥开发 MTN001”，代码“102000982”及“102101592”。）。2020 年实际发行金额 9
亿元，期限为 5 年，起息日为 2020 年 5 月 9 日，兑付日为 2025 年 5 月 9 日，发行价格为 100 元，
票面利率为 3.28%。 募集资金已经于 2020 年 5 月 11 日全额到账。于 2021 年实际发行金额 6 亿元，
期限为 3 年，起息日为 2021 年 8 月 19 日，兑付日为 2024 年 8 月 18 日，发行价格为 100 元，票
面利率为 3.18%。募集资金已经于 2021 年 8 月 19 日全额到账。
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 365,439,826.57 386,828,004.90
专项应付款
合计 365,439,826.57 386,828,004.90
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
金桥北区存量土地开发成本 215,081,117.03 221,601,079.04
注
土地动拆迁养老吸劳人员费用 171,746,887.87 190,777,183.73
合 计 386,828,004.90 412,378,262.77
其他说明：
注：土地动拆迁养老吸劳人员费用系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司预估的应付金
桥出口加工区土地动拆迁养吸劳人员的安置费用，用于支付被征用土地的人均落实保障费用，每
月支付直至退休为止。该等款项的估计需要管理层运用判断和估计，以上海市最低工资标准为基
础，根据历年的人员社会保障费用的增长、养老吸劳人员费用的历年支付情况以及考虑政府宏观
政策的影响，合理估计包括工资增长率、折现率和其他因素等，以确定土地动拆迁养老吸劳人员
费用的最佳估计，确定长期应付款，并相应计提土地开发成本。
本公司管理层认为所采用的假设是合理的，但实际经验值及假设条件的变化将影响该等土地开发
成本和负债的余额。其中预计未来一年以内需要支付的金额计入其他应付款，详见本财务报告七、
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 321,037,191.69 10,244,759.28 310,792,432.41 补助资金
合计 321,037,191.69 10,244,759.28 310,792,432.41 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期新增补 本期计入营业 本期计入其他 与资产相关/
负债项目 期初余额 其他变动 期末余额
助金额 外收入金额 收益金额 与收益相关
金桥新兴 266,056,226.99 7,793,340.48 258,262,886.51 与资产相关
金融综合
服务平台
项目补贴
T68 一期由 9,000,000.00 9,000,000.00 与资产相关
度慧谷二
期
吴昌硕纪 7,272,353.88 222,623.04 7,049,730.84 与资产相关
念馆项目
T25 由度空 7,798,756.49 1,672,576.44 6,126,180.05 与资产相关
间 III 期
扩建项目
T25 由度空 6,000,000.00 6,000,000.00 与资产相关
间 III 期
园区
T28 厂房建 5,424,943.28 183,378.36 5,241,564.92 与资产相关
设项目
T12B 由度 5,000,000.00 5,000,000.00 与资产相关
工场配套
项目
张江基金 4,620,000.00 4,620,000.00 与资产相关
污水项目
补贴
网络文化 3,794,000.00 3,794,000.00 与资产相关
平台建设
项目
T28 由度工 3,000,000.00 3,000,000.00 与资产相关
坊园区服
务平台项
目
T17-B2 公 1,125,000.35 99,999.96 1,025,000.39 与资产相关
共停车场
项目
政府补助，根
据立项时各子
T52 地块厂
项目的性质分
房项目
为与资产相关
和与收益相关
的政府补助。
公共信息 247,500.00 247,500.00 与资产相关
服务平台
建设项目
拨款
新能源车 28,191.70 25,341.00 2,850.70 与资产相关
辆补贴
环境综合 570,219.00 570,219.00 与收益相关
整治经费
补贴
合 计 321,037,191.69 10,244,759.28 310,792,432.41
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00
数
其他说明：
无
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本 1,720,497,422.62 1,720,497,422.62
溢价）
其他资本公积 -11,536,181.36 -11,536,181.36
合计 1,708,961,241.26 1,708,961,241.26
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期 减：前期计入其
期初 计入其 他综合收益当 期末
项目 税后归
余额 本期所得税前发 他综合 期转入留存收 税后归属于母公 余额
减：所得税费用 属于少
生额 收益当 益 司
数股东
期转入
损益
一、不能 1,296,238,947.96 -733,093,008.02 10,751,960.58 -183,273,252.01 -560,571,716.59 735,667,231.37
重分类
进损益
的其他
综合收
益
其中：重
新计量
设定受
益计划
变动额
权益
法下不
能转损
益的其
他综合
收益
其他 1,296,238,947.96 -733,093,008.02 10,751,960.58 -183,273,252.01 -560,571,716.59 735,667,231.37
权益工
具投资
公允价
值变动
企业
自身信
用风险
公允价
值变动
二、将重 293,254.09 293,254.09
分类进
损益的
其他综
合收益
其中：权 293,254.09 293,254.09
益法下
可转损
益的其
他综合
收益
其他
债权投
资公允
价值变
动
金融
资产重
分类计
入其他
综合收
益的金
额
其他
债权投
资信用
减值准
备
现金
流量套
期储备
外币
财务报
表折算
差额
其他综 1,296,532,202.05 -733,093,008.02 10,751,960.58 -183,273,252.01 -560,571,716.59 735,960,485.46
合收益
合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本期处置原持有的东方证券股票 2,000,000 股，前期计入其他综合收益，本期结转至留存收益。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 938,334,969.51 163,696,344.45 1,102,031,313.96
任意盈余公积 387,417,630.36 81,848,172.22 469,265,802.58
储备基金
企业发展基金
其他
合计 1,325,752,599.87 245,544,516.67 1,571,297,116.54
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期增加的盈余公积中，其中1,612,794.09元系本期出售了其他权益工具投资中的部分股票，按
照新金融工具准则将处置收益直接计入留存收益所致；243,931,722.58元系本公司按照净利润的
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 6,885,551,968.05 5,606,233,741.02
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 6,885,551,968.05 5,606,233,741.02
加：本期归属于母公司所有者的净利 1,583,573,935.75
润
其 他 9,139,166.49 38,259,908.19
减：提取法定盈余公积 162,621,148.39 30,145,249.42
提取任意盈余公积 81,310,574.19 15,072,624.71
提取一般风险准备
应付普通股股利 561,206,446.50 336,723,867.90
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 7,673,126,901.21 6,885,551,968.05
股东派发现金红利按照股东大会决议日下一工作日（即 2022 年 6 月 30 日）中国人民银行公布的
美元对人民币的中间价折算，每股派发现金红利 0.074500 美元（含税）。总计分配人民币
直接计入留存收益。
调整期初未分配利润明细：
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 5,049,036,632.01 1,584,830,029.22 4,611,226,545.10 1,457,587,765.84
其他业务 4,456,970.88 2,228,520.32 5,925,040.55 2,523,079.18
合计 5,053,493,602.89 1,587,058,549.54 4,617,151,585.65 1,460,110,845.02
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
√适用 □不适用
详见本财务报告十六、6、（2）报告分部的财务信息。
(3).履约义务的说明
√适用 □不适用
详见本财务报告五、38.3.1.1 和五、38.3.1.2 以及五、38.3.1.3 所述。
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
土地增值税 870,773,477.58 641,359,157.39
消费税
营业税
城市维护建设税 22,374,983.97 2,179,262.18
教育费附加 22,295,746.60 4,191,362.12
资源税
房产税 149,397,718.68 14,087,477.97
土地使用税 10,522,714.35 11,676,940.23
车船使用税 6,360.00 7,800.00
印花税 14,465,041.39 4,785,393.17
合计 1,089,836,042.57 678,287,393.06
其他说明：
税金及附加本期发生额比上期发生额增加 411,548,649.51 元，增加比例为 60.67%，主要系本期
因房地产销售收入增加而相应土地增值税、城市维护建设税以及教育费附加结转增加所致。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售服务费 15,353,659.72 10,779,382.14
职工薪酬 5,696,253.00 5,600,000.00
广告宣传费 1,663,586.07 12,524,586.46
业务招待费 477,541.86 489,180.06
差旅费 225,423.70 437,530.15
其 他 458,666.47 1,429,510.31
合计 23,875,130.82 31,260,189.12
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 80,230,079.07 69,189,022.64
中介机构费 13,247,516.16 15,605,734.49
折旧摊销费 6,184,613.94 6,418,391.77
差旅费 3,268,669.14 4,736,945.87
办公费 4,620,637.32 4,257,480.30
董事会务费 529,896.00 574,743.40
业务招待费 111,250.69 264,243.21
其 他 5,459,597.42 3,133,724.77
合计 113,652,259.74 104,180,286.45
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 332,685,658.88 326,330,643.43
利息收入 -58,885,337.05 -54,925,034.94
汇兑净损失 922,522.61 1,364,388.92
银行手续费 1,189,567.26 3,228,421.70
合计 275,912,411.70 275,998,419.11
其他说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
浦东新区“十三五”财政扶持 10,000,000.00
资金
递延收益结转 10,244,759.28 7,714,332.70
个税返还 421,802.70
进项税加计扣除 127,095.87 70,052.37
注
其 他 1,085,100.00 2,043,919.53
合计 11,878,757.85 19,828,304.60
其他说明：
注：系收到的直接计入当期损益的政府补助，详见本财务报告第十节、七、74 所述。
期收到浦东新区“十三五”财政扶持资金而本期无该项补助所致。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 6,504,427.62 5,717,645.69
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收 51,735,619.35 59,598,921.77
益
其他权益工具投资在持有期间取得的 45,920,764.52 40,563,845.95
股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息
收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 121,390.83 891,783.69
处置其他权益工具投资取得的投资收
益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
处置其他非流动金融资产取得的投资 19,447,789.33
收益
合计 123,729,991.65 106,772,197.10
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -2,619,770.14 -1,671,973.80
其中：衍生金融工具产生的公允价
值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
其他非流动金融资产 -58,754.38 15,384,926.88
合计 -2,678,524.52 13,712,953.08
其他说明：
公允价值变动收益本期发生额比上期发生额减少 16,391,477.60 元，减少比例为-119.53%，主要
系本期出售部分其他非流动金融资产影响所致。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -5,799,931.90 -72,449,026.50
其他应收款坏账损失 -3,500,526.14 -1,932,762.32
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 -9,300,458.04 -74,381,788.82
其他说明：
信用减值损失本期发生额比上期发生额减少 65,081,330.78 元，减少比例为 87.50%，主要系本期
计提的应收账款坏账准备减少所致。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置固定资产利得或损失 25,329.06 -39,147.23
合计 25,329.06 -39,147.23
其他说明：
无
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益
的金额
非流动资产处置利得
合计
其中：固定资产处置
利得
无形资产处置
利得
非货币性资产交换利
得
接受捐赠
政府补助
违约金收入 920,219.61 1,507,438.09 920,219.61
其 他 580,259.38 331,190.62 580,259.38
合计 1,500,478.99 1,838,628.71 1,500,478.99
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损 30,764.62 66,682.50 30,764.62
失合计
其中：固定资产处置 30,764.62 66,682.50 30,764.62
损失
无形资产处置损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 400,000.00 1,180,000.00 400,000.00
赔偿支出 291,089.79 291,089.79
其他 15,000.00 5,192.59 15,000.00
合计 736,854.41 1,251,875.09 736,854.41
其他说明：
营业外支出本期发生额比上期发生额减少 515,020.68 元，减少比例为 41.14%，主要系本期对外
捐赠支出减少所致。
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 199,701,795.13 821,854,996.24
递延所得税费用 334,677,184.44 -265,142,472.74
以前年度所得税清算影响额 921,681.11 1,888,164.39
合计 535,300,660.68 558,600,687.89
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 2,087,577,929.10
按法定/适用税率计算的所得税费用 521,894,482.27
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 921,681.11
非应税收入的影响 -13,657,861.30
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 125,451.69
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 -976,352.99
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 26,993,259.90
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 535,300,660.68
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
详见本财务报告七、57
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
退回土地竞拍保证金 1,448,516,000.00 459,410,000.00
专项工程款 109,520,000.00 38,987,649.32
利息收入 58,885,337.05 54,925,034.94
收到专项款 58,110,000.00
保证金押金 52,402,382.72 46,884,362.60
代收暂收款项 30,105,486.68 19,188,609.21
购房意向金 9,384,780.00 60,804,118.72
政府补助 1,085,100.00 18,233,919.53
违约金收入 920,219.61 1,507,438.09
其 他 1,822,244.40 1,444,815.50
合计 1,770,751,550.46 701,385,947.91
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付土地竞拍保证金 1,448,516,000.00 459,410,000.00
支付专项款 47,500,656.57
退还保证金 40,991,744.00 100,000.00
支付与销售费用及管理费用有关的 35,029,160.75 45,784,561.79
现金
代垫维修基金及水电费等 12,368,233.24 5,021,678.44
代付物业费 5,075,065.65 8,598,562.85
捐赠支出 400,000.00 1,180,000.00
银行手续费等 352,569.15 826,121.70
其 他 3,124,066.77 2,082,420.78
合计 1,593,357,496.13 523,003,345.56
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到上海金桥（集团）有限公司往
来款 50,000,000.00
合计 50,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付银行融资手续费 836,698.11 1,652,000.00
合计 836,698.11 1,652,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
净利润 1,552,277,268.42 1,575,193,037.35
加：资产减值准备
信用减值损失 9,300,458.04 74,381,788.82
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 512,504,968.14 503,701,212.01
性生物资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 8,313,691.51 8,387,644.54
长期待摊费用摊销 4,420,273.38 5,412,015.51
处置固定资产、无形资产和其他长期 -25,329.06 39,147.23
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号 30,764.62 66,682.50
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号 2,678,524.52 -13,712,953.08
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 334,438,026.38 329,475,591.61
投资损失（收益以“－”号填列） -123,729,991.65 -106,772,197.10
递延所得税资产减少（增加以“－” 470,018,925.54 -167,537,854.01
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -135,341,741.11 -97,604,618.73
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -5,080,903,996.94 1,139,476,603.35
经营性应收项目的减少（增加以 750,445,728.78 738,106,248.04
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -2,605,478,275.36 1,506,724,248.78
“－”号填列）
其他 1,769,504,425.45 -4,413,611,702.65
经营活动产生的现金流量净额 -2,531,546,279.34 1,081,724,894.17
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
现金的期末余额 2,627,445,855.30 2,162,297,498.79
减：现金的期初余额 2,162,297,498.79 2,077,057,029.78
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 465,148,356.51 85,240,469.01
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,627,445,855.30 2,162,297,498.79
其中：库存现金 46,886.26 39,897.48
可随时用于支付的银行存款 2,525,561,327.30 2,062,225,488.70
可随时用于支付的其他货币资 101,837,641.74 100,032,112.61
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,627,445,855.30 2,162,297,498.79
其中：母公司或集团内子公司使用
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金
应收票据
存货 2,143,951,972.46 详见本财务报告七.9、
七.13、十四、2、（1）所
述
固定资产 22,017,358.61 借款抵押物
无形资产
投资性房地产 4,290,515,953.62 借款抵押物
在建工程 348,042,796.97 借款抵押物
合计 6,804,528,081.66 /
其他说明：
无
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - -
其中：美元 416,252.30 6.9646 2,899,030.77
欧元
港币
应收账款 - -
其中：美元
欧元
港币
长期借款 - -
其中：美元
欧元
港币
长期借款 - -
其中: 美元 63,115.22 6.9646 439,572.26
欧元
港币
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
金桥新兴金融综合服 258,262,886.51 递延收益 7,793,340.48
务平台项目补贴
T68 一期由度慧谷二期 9,000,000.00 递延收益
吴昌硕纪念馆项目 7,049,730.84 递延收益 222,623.04
T25 由度空间 III 期扩 6,126,180.05 递延收益 1,672,576.44
建项目
T25 由度空间 III 期园 6,000,000.00 递延收益
区
T28 厂房建设项目 5,241,564.92 递延收益 183,378.36
T12B 由度工场配套项 5,000,000.00 递延收益
目
张江基金污水项目补 4,620,000.00 递延收益
贴
网络文化平台建设项 3,794,000.00 递延收益
目
T28 由度工坊园区服务 3,000,000.00 递延收益
平台项目
T17-B2 公共停车场项 1,025,000.39 递延收益 99,999.96
目
T52 地块厂房项目 1,100,000.00 递延收益
公共信息服务平台建 递延收益 247,500.00
设项目拨款
新能源车辆补贴 2,850.70 递延收益 25,341.00
环境综合整治经费补 570,219.00 递延收益
贴
创新建设补贴 其他收益 658,000.00
文创专项补贴 其他收益 400,000.00
其 他 其他收益 27,100.00
合 计 310,792,432.41 11,329,859.28
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：
注 1：金额 310,792,432.41 是递延收益中尚未使用的政府补助的期末余额。
注 2：计入当期损益的金额的前 7 个合计 10,244,759.28 元系本期从递延收益转入其他收益的金
额。
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
本期子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司（以下简称“金桥房产公司”）设立了子公司上海综舜建设开发有限公司（以下简称“综舜建设公
司”）。期末合并范围增加了上述新设立的子公司。
√适用 □不适用
本期新纳入合并范围的子公司
子公司全称 期末净资产 本期净利润
上海综舜建设开发有限公司 1,898,137,497.96 -1,864,502.04
九、在其他主体中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海金桥出口 上海市 上海市 房地产经营 86.00 14.00 设立
加工区房地产
注
发展有限公司
上海新金桥广 上海市 上海市 房地产、酒店租 100.00 设立
场实业有限公 赁
司
上海金桥出口 上海市 上海市 上海市 100.00 同一控制下
加工区联合发 企业合并
展有限公司
上海盛讯投资 上海市 上海市 项目投资 100.00 设立
有限公司
上海由鹏资产 上海市 上海市 资产管理、物业 100.00 设立
管理有限公司 管理
上海北郊未来 上海市 上海市 项目投资 60.00 设立
产业园开发运
注2
营有限公司
上海由川企业 上海市 上海市 企业管理、物业 100.00 设立
管理有限公司 管理
上海由宏企业 上海市 上海市 企业管理、物业 100.00 设立
管理有限公司 管理
上海综奥建设 上海市 上海市 房地产经营 51.00 设立
注
开发有限公司
上海综诺建设 上海市 上海市 房地产经营 51.00 设立
注
开发有限公司
上海综舜建设 上海市 上海市 房地产经营 51.00 设立
注
开发有限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
不涉及
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
注 1：对子公司金桥房产公司间接的持股比例由本公司全资子公司上海金桥出口加工区联合发展
有限公司持有。
注 2：子公司上海北郊未来产业园开发运营有限公司系本公司与上海宝山工业园投资管理有限公
司于 2016 年 5 月 11 日共同出资成立的子公司，本公司持股比例 60%，上海宝山工业园投资管理
有限公司持股比例 40%。
注 3：子公司上海综奥建设开发有限公司、上海综诺建设开发有限公司及上海综舜建设开发有限
公司皆系子公司金桥房产公司与母公司上海金桥（集团）有限公司（以下简称“金桥集团公司”）
共同出资成立的子公司，金桥房产公司持股比例 51%，金桥集团公司持股比例 49%。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
上海北郊未来 40% -29,102,446.82 144,579,189.95
产业园开发
运营有限公司
上海综奥建设 49% -457,889.26 514,042,110.74
开发有限公司
上海综诺建设 49% -823,705.25 856,676,294.75
开发有限公司
上海综舜建设 49% -912,626.00 930,087,374.00
开发有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子 期末余额 期初余额
公
司 流动资 非流动资 资产合 流动负 非流动负 负债合 流动资 非流动资 资产合 流动负 非流动负 负债合
名 产 产 计 债 债 计 产 产 计 债 债 计
称
上 1,301,2 1,152,3 2,453,6 559,62 1,532,5 2,092,1 1,400,3 1,183,2 2,583,6 560,87 1,588,5 2,149,4
海 49,284. 58,557. 07,841. 9,866. 30,000. 59,866. 37,510. 68,991. 06,501. 2,409. 30,000. 02,409.
北 13 40 53 63 00 63 33 56 89 95 00 95
郊
未
来
产
业
园
开
发
运
营
有
限
公
司
上 1,056,2 1,056,2 7,194, 7,194,4
海 59,948. 59,948. 415.93 15.93
综 05 05
奥
建
设
开
发
有
限
公
司
上 1,755,5 1,755,5 7,262, 7,262,7
海 81,757. 81,757. 788.29 88.29
综 16 16
诺
建
设
开
发
有
限
公
司
上 1,940,0 1,940,0 41,903 41,903,
海 40,582. 40,582. ,084.2 084.28
综 24 24 8
舜
建
设
开
发
有
限
公
司
子 本期发生额 上期发生额
公
司 综合收益总 经营活动现金 经营活动现金
营业收入 净利润 营业收入 净利润 综合收益总额
名 额 流量 流量
称
上 176,178,235 -72,756,117 -72,756,117 146,561,736. 10,959,708 -119,517,558 -119,517,558 -169,382,339
海 .81 .04 .04 35 .30 .80 .80 .33
北
郊
未
来
产
业
园
开
发
运
营
有
限
公
司
上 -934,467.88 -934,467.88 -62,153,718.
海 12
综
奥
建
设
开
发
有
限
公
司
上 -1,681,031. -1,681,031. -70,770,328.
海 13 13 73
综
诺
建
设
开
发
有
限
公
司
上 -1,862,502. -1,862,502. -105,205,133
海 04 04 .46
综
舜
建
设
开
发
有
限
公
司
其他说明：
无
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
□适用 √不适用
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 17,679,947.25 17,087,989.66
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 6,504,427.62 5,717,645.69
--其他综合收益
--综合收益总额 6,504,427.62 5,717,645.69
其他说明
无
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或联营企 累积未确认前期累计 本期未确认的损失 本期末累积未确认的
业名称 的损失 （或本期分享的净利润） 损失
上海新金桥物业管 -1,131,441.29 -98.12 -1,131,539.41
理有限公司
其他说明
无
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
□适用 √不适用
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩
的负面影响低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公
司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行
风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：合并资产负债
表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风
险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本公司严格控制信用额度和信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的
措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保
就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经
大为降低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，除在本财务报告七、5、（5）
中披露的应收账款前五名客户外，本公司无其他重大信用集中风险。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
汇率风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司的业务绝大部分以人民币进行交易，因此外币汇
率波动对公司的经营成果影响甚微。
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风
险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具。本公司面临的利率风险主要来源于银行借
款及公司债券。公司通过建立良好的银企关系，对授信额度、授信品种以及授信期限进行合理的
设计，保障银行授信额度充足，满足公司各类短期融资需求。
本公司持有的分类为其他权益工具投资在资产负债表日以公允价值计量。因此，本公司的其他权
益工具投资承担着证券市场变动的风险。本公司采取持有多种权益证券组合的方式降低权益证券
投资的价格风险。
其他权益工具投资 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
交通银行股票 34,767,711.83 980,434.39 - 35,748,146.22
东方证券股票 1,863,802,306.97 - 434,744,549.63 1,429,057,757.34
国泰君安股票 86,318,176.60 - 20,747,242.00 65,570,934.60
合 计 1,984,888,195.40 980,434.39 455,491,791.63 1,530,376,838.16
假设在其他条件不变的情况下，股票价格上升或下降 10%，对公司当期净利润无影响，会影响当
期其他综合收益增加或减少 11,477.83 万元。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公
司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保
遵守借款协议。
本公司将银行借款、所有者投入资金、企业债券等作为重要的资金来源。
本公司通过采取以下措施来降低流动性风险：
•2022 年 12 月 31 日，本公司可向银行申请使用的授信合同额度合计为 48 亿元（2021 年 12 月 31
日为 74 亿元）。
•本公司的日常经营可以产生足够的经营活动现金流以如期偿还未来 12 个月内到期的借款。
•本公司在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，确保维持充裕的现金储备，包括在必要时处
置部分有价证券。
综上所述，本公司管理层认为本公司所承担的流动风险并不重大。
本公司持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
期末余额
项 目
一年以内 一年以上 合 计
金融负债
短期借款 3,014,829,692.77 - 3,014,829,692.77
应付账款 402,714,619.22 993,907,687.40 1,396,622,306.62
其他应付款 358,580,037.18 932,395,486.89 1,290,975,524.07
一年内到期的非流动负债 252,662,887.35 - 252,662,887.35
其他流动负债 1,432,037,750.00 - 1,432,037,750.00
应付债券 - 2,797,251,333.34 2,797,251,333.34
长期借款 - 3,043,050,000.00 3,043,050,000.00
长期应付款 - 365,439,826.57 365,439,826.57
金融负债合计 5,460,824,986.52 8,132,044,334.20 13,592,869,320.72
上表系根据本公司金融负债可能的最早偿还日的未折现现金流编制的。合同到期日基于本公司可
能被要求偿付的最早之日。
本公司通过优化负债与股东权益的结构来管理资本，以确保集团内的主体能够持续经营，并同时
最大限度增加股东回报。本公司自 2016 年起采用的整体策略保持不变。
本公司的资本结构由本公司的净债务（本财务报告七、32 和七、43 至七、46 中披露的借款、债
券与现金和银行存款余额抵减后的净额）和股东权益（包括在本财务报告七、53 至七、60 中披
露的股本、资本公积、其他综合收益、盈余公积、未分配利润和少数股东权益）组成。
本公司并未受制于外部强制性资本管理要求。本公司的风险管理委员会定期复核本公司的资本结
构。作为复核的一部分，该委员会会考虑资本成本以及与各类资本相关的风险。
十一、 公允价值的披露
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价值 第三层次公允价
合计
计量 计量 值计量
一、持续的公允
价值计量
（一）交易性金 1,081,875,321.92 1,081,875,321.92
融资产
计量且变动计
入当期损益的
金融资产
（1）债务工具 1,081,875,321.92 1,081,875,321.92
投资
（2）权益工具
投资
（3）衍生金融
资产
价值计量且其
变动计入当期
损益的金融资
产
（1）债务工具
投资
（2）权益工具
投资
（二）其他债权
投资
（三）其他权益 1,530,376,838.16 8,570,776.00 1,538,947,614.16
工具投资
（四）投资性房
地产
地使用权
物
增值后转让的
土地使用权
（五）生物资产
资产
资产
（六）其他非流 660,880,521.42 660,880,521.42
动金融资产
持续以公允价 1,530,376,838.16 1,081,875,321.92 669,451,297.42 3,281,703,457.50
值计量的资产
总额
（六）交易性金
融负债
计量且变动计
入当期损益的
金融负债
其中：发行的交
易性债券
衍生金
融负债
其他
允价值计量且
变动计入当期
损益的金融负
债
持续以公允价
值计量的负债
总额
二、非持续的公
允价值计量
（一）持有待售
资产
非持续以公允
价值计量的资
产总额
非持续以公允
价值计量的负
债总额
√适用 □不适用
本公司持有的其他权益工具投资系上市公司股票，其期末公允价值参照上海证券交易所 2022 年度
最后一个交易日之收盘价确定。本公司无非持续第一层次公允价值计量的资产和负债。
√适用 □不适用
本公司持有的交易性金融资产-债务工具主要系银行理财产品，采用现金流量折现法确定其公允价
值，使用的重要参数包括预期收益率等。本公司无非持续第二层次公允价值计量的资产和负债。
√适用 □不适用
重要不可观察
金融资产 公允价值层级 估值技术及主要输入参数
输入参数
公司的其他权益工具投资、其他非流动金融资产
其他权益工具投资、其他 未来现金流量、
第三层级 主要为非上市股权，估值技术包括市场法及收益
非流动金融资产 流动性折扣等
法
本公司无非持续第三层次公允价值计量的资产和负债。
性分析
□适用 √不适用
策
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上海金桥（集 上海 房地产经营 407,286.01 49.37 49.37
团）有限公司
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
其他说明：
无
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司情况详见本财务报告九、1 所示。
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海新金桥物业经营管理有限公司 受同一母公司控制的联营企业
上海新金桥物业管理有限公司 受同一母公司控制的联营企业
上海博瑞吉信息科技有限公司 联营企业
上海盛盎投资管理有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海新金桥建设发展有限公司 母公司的控股子公司
上海市民办平和学校 母公司的控股子公司
上海浦东新区格霖教育培训中心 母公司的控股子公司
上海平和教育发展集团有限公司 母公司的控股子公司
上海工宇物业管理有限公司 母公司的全资子公司
上海金桥再生资源市场经营管理有限公 母公司的控股子公司
司
上海新金桥国际物流有限公司 母公司的全资子公司
上海新金桥能源科技有限公司 关联人（与公司同一董事长）
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公 关联人（与公司同一董事长）
司
上海浦东建设股份有限公司 其他
其他说明
无
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
获批的交易
是否超过交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 额度（如适 上期发生额
额度（如适用）
用）
上海新金桥 接受劳务 16,447,406.47 20,674,602.97
物业经营管
理有限公司
上海新金桥 接受劳务 632,151.64 4,924,593.14
建设发展有
限公司
上海工宇物 接受劳务 123,064.00 167,082.56
业管理有限
公司
上海新金桥 接受劳务 818,346.79 595,522.93
能源科技有
限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海（金桥）集团有限 房地产转让 262,540,966.56
公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海金桥再生资 投资性房地产 173,149.84 1,200,845.21
源市场经营管理
有限公司
上海市民办平和 投资性房地产 35,547,397.91 35,547,397.92
学校
上海浦东新区格 投资性房地产 1,196,365.72
霖教育培训中心
上海新金桥建设 投资性房地产 1,018,142.86
发展有限公司
上海新金桥物业 投资性房地产 359,250.28 339,003.46
经营管理有限公
司
上海新金桥能源 投资性房地产 1,228,493.89 1,206,619.10
科技有限公司
上海平和教育发 投资性房地产 1,794,548.60 598,182.84
展集团有限公司
上海金桥（集团） 投资性房地产 14,812,467.03 15,183,595.74
有限公司
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海金桥（集团）1,200,000,000.00 2014-11-17 2022-11-17 是
有限公司
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 961.66 724.48
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
关联方 关联交易内 关联交易定价原 本期发生额 上期发生额
容 则
上海金桥 支付股利 按持股比例 166,224,437.
（集团）有 277,040,728.50 10
限公司
上海新金 收取股利 按持股比例 6,437,306.98
桥物业经营 6,194,334.03
管理有限公
司
上海金桥 收到往来款
（集团）有 50,000,000.00
限公司
上海金桥 计提资金占 按银行同期贷款
（集团）有 用费 利率 176,200.00
限公司
公司 2019 年作为有限合伙人参与出资设立“上海浦东科技创新投资基金合伙企业（有限合伙）”
（以下简称“基金”）。基金认缴出资总额为人民币 55.01 亿元。本公司认缴出资额人民币 8 亿
元，本年度公司继续以自有资金 1.6 亿元对基金进行出资，累计已出资 6.4 亿元。公司的母公司
金桥集团公司、关联方上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司和上海浦东建设股份有限公司也
分别作为有限合伙人参与出资基金，基金合伙人及出资情况如下表所示：
名 称 合伙人类型 认缴出资额 （万元） 出资方式
上海东鑫恒信投资管理有限 普通合伙人（GP） 100 货 币
公司
上海浦东投资控股（集团）有 有限合伙人（LP） 100,000 货 币
限公司
上海张江（集团）有限公司 80,000 货 币
上海浦东科创集团有限公司 80,000 货 币
上海金桥出口加工区开发股 80,000 货 币
份有限公司
上海金桥（集团）有限公司 50,000 货 币
上海陆家嘴金融贸易区开发 40,000 货 币
股份有限公司
上海外高桥集团股份有限公 40,000 货 币
司
上海张江高科技园区开发股 40,000 货 币
份有限公司
上海浦东建设股份有限公司 40,000 货 币
合 计 550,100
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海金桥 1,830,024.28 54,900.73 3,739,615.00 112,188.45
应收账款 （集团）有
限公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
上海新金桥物业经 6,124,591.17 7,130,837.10
应付账款
营管理有限公司
上海新金桥建设发 730,128.81 1,500,836.81
应付账款
展有限公司
应付账款 上海新金桥国际物 44,700.00
流有限公司
上海新金桥能源科 204,698.46 421,321.10
应付账款
技有限公司
上海金桥（集团）有 381,466.03 381,466.03
预收款项
限公司
上海市民办平和学 11,849,132.62
预收款项
校
上海平和教育发展 598,182.88
预收款项
集团有限公司
上海市民办平和学 1,573,150.00 1,573,150.00
其他应付款
校
上海浦东新区格霖 436,176.00
其他应付款
教育培训中心
上海金桥再生资源 210,377.14 210,377.14
其他应付款 市场经营管理有限
公司
上海新金桥物业经 1,717,802.68 3,733,238.03
其他应付款
营管理有限公司
上海金桥（集团）有 55,123,779.00 4,947,579.00
其他应付款
限公司
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十三、 股份支付
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
项 目 期末余额 期初余额
已签约但尚未于财务报表中确
认的
- 购建长期资产承诺 251,941 483,530
大承诺事项。
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
款 126,289.93 万元提供担保，担保期限为购房者办妥所购住房的《房屋所有权证》及房屋抵押登
记，并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交给房贷银行保管之日止。
之间的项目转让合同纠纷一案申请财产保全。经法院准许，子公司上海金桥出口加工区联合发展
有限公司名下的福达集团上海投资大厦新建项目（位于上海浦东新区金桥出口加工区 5 街坊 1/6
丘）的土地使用权及其全部在建工程被查封。截至 2022 年 12 月 31 日，该案尚在审理过程中。
有事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 561,206,446.50
经审议批准宣告发放的利润或股利
□适用 √不适用
√适用 □不适用
限公司组成的联合体在上海市虹口区规划和自然资源局组织的虹口区嘉兴路街道 hk356B-01 地
块（138 街坊）、hk311-01 地块（135 街坊）历史风貌保护项目实施主体候选人遴选活动中，被
确定为最终实施主体，该实施主体将参与该项目后续国有建设用地使用权出让。
和理解的其他重大资产负债表日后事项。
十六、 其他重要事项
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
部。本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营
分部的基础上本公司确定了 4 个报告分部，分别为房地产销售业务、房地产租赁业务、酒店公寓
业务及物业管理业务。这些报告分部是以公司的业务性质为基础确定的。
制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 营业收入 营业成本 资产总额 负债总额 分部 合计
间抵
销
房地产销售业 3,318,961,257.05 738,922,261.05 13,817,882,685.47 6,708,555,041.39 24,584,321,244.96
务
房地产租赁业 1,587,822,623.33 740,809,360.74 15,438,921,170.08 11,591,538,853.65 29,359,092,007.80
务
酒店公寓业务 134,810,381.98 98,833,767.89 1,649,772,520.95 62,925,348.55 1,946,342,019.37
物业管理业务 7,442,369.65 6,264,639.54 12,928,996.67 6,859,634.28 33,495,640.14
未分配项目 4,456,970.88 2,228,520.32 3,628,173,587.96 920,656,476.34 4,555,515,555.50
合 计 5,053,493,602.89 1,587,058,549.54 34,547,678,961.13 19,290,535,354.21 60,478,766,467.77
本公司的对外交易收入均来源于中国上海，资产亦均位于中国上海。
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
√适用 □不适用
除上述事项外，截至 2022 年 12 月 31 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重要事
项。
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 257,611,206.74
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
账面 账面
比例 计提比 价值 比例 计提比 价值
金额 金额 金额 金额
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提坏账准 9,288,101.76 3.61 9,288,101.76 100.00 9,288,101.76 1.84 9,288,101.76 100.00
备
其中：
按单项计提坏账准 9,288,101.76 3.61 9,288,101.76 100.00 9,288,101.76 1.84 9,288,101.76 100.00
备
按组合计提坏账准 248,323,104.98 96.39 151,998,348.21 61.21 96,324,756.77 495,099,703.39 98.16 149,603,795.36 30.22 345,495,908.03
备
其中：
组合 1：账龄组合 247,769,181.00 96.18 151,998,348.21 61.35 95,770,832.79 209,669,703.39 41.57 149,603,795.36 71.35 60,065,908.03
组合 2：合并范围 553,923.98 0.21 553,923.98 285,430,000.00 56.59 285,430,000.00
内关联方组合
合计 257,611,206.74 / 161,286,449.97 / 96,324,756.77 504,387,805.15 / 158,891,897.12 / 345,495,908.03
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海浦东鱼美人大 6,008,065.36 6,008,065.36 100.00 预计无法收回
酒店经营管理有限
公司
上海索朗太阳能科 3,280,036.40 3,280,036.40 100.00 预计无法收回
技有限公司
合计 9,288,101.76 9,288,101.76 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
按单项计提坏账准 9,288,101.76 9,288,101.76
按组合计提坏账准
备
其中：
组合 1：账龄组合 149,603,795.36 2,394,552.85 151,998,348.21
组合 2：合并范围内
关联方组合
合计 158,891,897.12 2,394,552.85 161,286,449.97
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
上海富友金融服务有 147,351,345.83 57.20% 147,351,345.83
限公司
上海联家超市有限公 14,230,706.14 5.52% 426,921.18
司金桥店
上海华为技术有限公 12,160,005.23 4.72% 364,800.16
司
上海轩瑞智慧科技有 5,351,667.98 2.08% 462,605.90
限公司
上海博莱科信谊药业 1,525,810.13 0.59% 45,774.30
有限责任公司
其他说明
本期末应收账款前五名余额合计为 180,619,535.31 元，占期末应收账款总额的 70.11%。相应计
提坏账准备 148,651,447.37 元。
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 4,617,689,966.75 330,337,865.46
合计 4,617,689,966.75 330,337,865.46
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
其中：1 年以内分项
合计 4,619,758,282.83
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合并范围内关联方往来款 4,612,380,047.49 325,222,150.81
应收代垫款 7,378,235.34 6,486,014.57
合计 4,619,758,282.83 331,708,165.38
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
额
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 698,016.16 698,016.16
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
√适用 □不适用
详见本财务报告五、10.7
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
按单项计提
坏账准
按组合计提
坏账准备
其中：
组合 1：账龄 1,370,299.92 698,016.16 2,068,316.08
组合
组合 2：合并
范围内关联
方组合
合计 1,370,299.92 698,016.16 2,068,316.08
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末余额 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
合计数的比例(%) 期末余额
上海金桥出口加 子公司往来款 3,743,453,399.30 1 年以内 81.03
工区房地产发展 1,116,110.63 1－2 年 0.02
有限公司
上海金桥出口加 子公司往来款 517,492,597.89 1 年以内 11.20
工区联合发展有 5,375,838.90 1－2 年 0.12
限公司
上海由川企业管 子公司往来款 10,225,200.00 1 年以内 0.22
理有限公司 8,183,500.00 1－2 年 0.18
上海由鹏资产管 子公司往来款 15,892,100.00 1 年以内 0.34
理有限公司 3,881,300.00 1－2 年 0.08
上海由宏企业管 子公司往来款 10,251,015.33 1 年以内 0.22
理有限公司
合计 / 4,612,374,287.49 / 99.82
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值准 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
对子公司投资 3,397,108,783.29 3,397,108,783.29 3,397,108,783.29 3,397,108,783.29
对联营、合营企业投资 3,703,134.88 3,703,134.88 2,543,613.28 2,543,613.28
合计 3,400,811,918.17 3,400,811,918.17 3,399,652,396.57 3,399,652,396.57
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
上海金桥出口加 134,617,212.28 134,617,212.28
工区房地产发展
有限公司
上海新金桥广场 275,058,000.00 275,058,000.00
实业有限公司
上海金桥出口加 2,461,433,571.01 2,461,433,571.01
工区联合发展有
限公司
上海盛讯投资有
注
限公司
上海北郊未来产 360,000,000.00 360,000,000.00
业园开发运营有
限公司
上海由鹏资产管 56,000,000.00 56,000,000.00
注
理有限公司
上海由川企业管 100,000,000.00 100,000,000.00
理有限公司
上海由宏企业管 10,000,000.00 10,000,000.00
注
理有限公司
合计 3,397,108,783.29 3,397,108,783.29
注：该些公司系本公司的全资子公司，截至 2022 年 12 月 31 日资本金尚未全部到位。
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
权益法 其他 宣告发
投资 期初 其他 期末 准备
追加投 减少 下确认 综合 放现金 计提减
单位 余额 权益 其他 余额 期末
资 投资 的投资 收益 股利或 值准备
变动 余额
损益 调整 利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
上 海 盛 2,543, 281,86 877,65 3,703,
盎 投 资 613.28 4.00 7.60 134.88
管理有
限公司
小计 2,543, 281,86 877,65 3,703,
合计
其他说明：
无
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 933,527,768.46 451,205,266.39 1,164,088,369.32 479,505,717.67
其他业务 79,785,000.00 15,761,400.00
合计 1,013,312,768.46 451,205,266.39 1,179,849,769.32 479,505,717.67
本期发生额 上期发生额
产品名称
收 入 成 本 收 入 成 本
房地产租赁 881,440,161.47 431,089,924.83 899,801,554.76 390,001,094.36
房地产销售 52,087,606.99 20,115,341.56 264,286,814.56 89,504,623.31
合 计 933,527,768.46 451,205,266.39 1,164,088,369.32 479,505,717.67
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,393,555,800.12 14,086,387.21
权益法核算的长期股权投资收益 877,657.60 -1,525,256.15
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收 41,542,644.86 34,196,438.90
益
其他权益工具投资在持有期间取得的 45,920,764.52 40,563,845.95
股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息
收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 121,390.83 891,783.69
处置其他权益工具投资取得的投资收
益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
处置其他非流动金融资产取得的投资 19,447,789.33
收益
合计 1,501,466,047.26 88,213,199.60
其他说明：
无
□适用 √不适用
十八、 补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 25,329.06
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 11,329,859.28
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 51,735,619.35
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易 16,890,655.64
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,312,523.15
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 20,190,946.18
少数股东权益影响额 10,476.51
合计 61,092,563.79
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 12.76% 1.4109 1.4109
利润
扣除非经常性损益后归属于 12.27% 1.3564 1.3564
公司普通股股东的净利润
□适用 √不适用
□适用 √不适用
董事长：王颖
董事会批准报送日期：2023 年 4 月 12 日
修订信息
□适用 √不适用
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