目 录
北京卓信大华资产评估有限公司
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明
资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构
和部门使用，除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单
位或个人，亦不得见诸于任何公开媒体。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由资产评估委托人及被评估单位
共同撰写，并由委托人单位负责人及被评估单位负责人签字，加盖公章并签署日
期。
具体内容见“附件：企业关于进行资产评估有关事项的说明”。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字资产评估师撰写，具体内容如下：
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
说明一 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围
评估对象为委托人所指定的应用于本次经济行为所涉及味宝食品（昆山）有
限公司（以下简称：味宝食品）的股东全部权益价值。
评估范围为味宝食品（昆山）有限公司申报的经审计后的全部资产和负债。
评估基准日资产、负债情况如下表：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
流动资产合计 25,265,665.14 流动负债合计 20,214,345.86
货币资金 16,972,555.71 短期借款 -
应收账款 5,724,194.21 应付账款 3,404,407.64
预付账款 573,601.24 预收款项 13,389.65
其他应收款 77,463.79 应付职工薪酬 6,039,978.01
存货 1,742,457.10 应交税费 2,103,484.81
其他流动资产 175,393.09 其他应付款 8,653,085.75
非流动资产合计 9,812,121,236 非流动负债合计 -
固定资产 20,836,801.13 预计负债
在建工程 - 递延收益
使用权资产 - 递延所得税负债
无形资产 1,083,127.19 其他非流动负债
递延所得税资产 1,374,395.86 负债合计 20,214,345.86
其他非流动资产 - 所有者权益合计 28,345,643.46
资产总计 48,559,989.32 负债及所有者权益合计 48,559,989.32
资产权属状况：
共计 16 项，面积 15,168.18 平方米，其中 4 项已取得房屋所有权证，证载所
有权人为味宝食品（昆山）有限公司。13 项未取得权属证，资产权属资料不完
备。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
机器设备共计 249 项，主要为各种食品加工专用设备、制冷设备、输送设备、
工程机械及其他辅助设备等。
共计 2 辆，包括纳智捷牌 DYM6481AAB、江铃牌 JX6570T-M5 车型，车辆均年
检正常，可正常行驶，使用状况良好，证载权利人均为味宝食品（昆山）有限公
司。
电子设备及其他设备主要为电脑、监控、办公家具、空调、开水器等，为
使用状况良好。部分电子设备购置时间较长，设备功能、配置已被淘汰。虽然正
在使用但使用价值较低。
土地使用权 5 宗，其中 3 宗取得土地证，权利人为味宝食品（昆山）有限公
司；剩余 2 宗为租赁土地，租期分别为：2005/7/15-2054/7/14 和 2006/10/27-2055/10/26，
土地出租人为张浦镇外商投资企业招商服务中心，租赁期共 49 年。
其他无形资产均为申报的表外资产，主要是为 1 项实用新型专利，1 项发明
专利和 11 项注册商标，共计 13 项。均已取得专利权注册证书和商标注册证。证
载专利权人、商标注册人均为味宝食品（昆山）有限公司。
二、 实物资产的分布情况及特点
实物资产主要包括存货、投资性房地产、房屋建筑物类、设备类等。
存货主要为企业生产所需的原材料和产成品。原材料主要为香甜黑糖袋、赤
砂糖、果葡糖浆、醋酸酯淀粉等生产用的果汁果粉和珍珠原料；产成品主要为香
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
甜黑糖风味粉圆、香浓黑糖风味粉圆、黑糖风味粉圆（1KG）等；存货的特点是
数量多、品种多，主要分布于公司的存货库房内。
房屋建筑物共计 16 项，全部位于昆山市张浦镇花苑路 98 号，目前正常办公
和生产使用。
机器设备共计 249 项，主要为各种食品加工专用设备、制冷设备、输送设备、
工程机械及其他辅助设备等。大部分设备为近年购置，部分食品加工专用及制冷
设备单项设备价值较高，为企业产品的主要生产性设备，企业平时维护保养状况
较好，设备均正常使用并能达到生产设计能力、保证产品质量。机器设备均分布
于公司的各生产车间及办公区域内。
本次委估运车辆共计 2 项，为办公车辆。车辆包括纳智捷牌 DYM6481AAB、
江铃牌 JX6570T-M5 车型，至评估基准日，车辆维护、保养、使用正常。
电子设备主要为电脑、监控、办公家具、空调、开水器等，为 2007 年及以
后年度购置并投入使用，设备技术性能及使用状况一般，性能及存置使用状况良
好。部分电子设备购置时间较长，设备功能、配置已被淘汰。虽然正在使用但使
用价值较低。
三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业账面记录的无形资产为土地使用权和 11 项商标、2 项专利权。
土地使用权 5 宗，全部位于昆山市张浦镇花苑路 98 号，其中 3 宗土地已办
理土地证，宗地用途：工业用地，实际用途：工业用地；证载土地使用权人为味
宝食品（昆山）有限公司，土地出让金已缴纳；权属性质：出让地；剩余 2 宗土
地为租赁土地。具体如下：
序 土地使用权证编号 宗地 取得 终止日期 面积(M2) 剩余使用年限
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
号 用途 形式
工业 租入 2054/7/14 486.40 31.56
工业 租入 2055/10/26 314.80 32.84
账面未记录的无形资产共13项， 具体包括发明专利1项、实用新型专利1项、
商标11项。
珠粉圆的制作；1项为发明专利，法定有效期20年，主要应用于包馅珍珠粉圆及
其制作。
商标11项，为2008年-2011年之间申请，主要为公司各种产品提供宣传服务。
四、 申报的表外资产情况
本次评估被评估单位除申报上述表外无形资产专利权之外，未申报其他表外
资产、负债，资产评估专业人员亦无法获取其他表外资产、负债的迹象。
五、 利用或引用其他机构出具报告情况
所(特殊普通合伙)审计，并出具了无保留意见审计报告，审计报告编号为德师报
(审)字(23)第 S00150 号，出具日期为 2023 年 3 月 20 日。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
说明二 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
我们在对评估项目进行了整体了解后，以被评估单位提供的资产评估明细表
为基础，按资产类型分别对委估资产进行全面勘查核实。
勘查核实工作由味宝食品的财务部牵头，资产评估专业人员会同有关部门人
员共同完成。按照《资产评估执业准则——资产评估程序》的规定，于 2023 年 1
月 3 日组织人员，分组落实具体工作内容，向被评估单位提供资产评估所需申报
资料，指导被评估单位清查资产、进行盈利预测、填报相关表格；在完成上述前
期准备工作后，我公司组织资产评估专业人员进入评估现场，于 2023 年 1 月 31
日—2 月 10 日对全部资产、负债全面勘查核实。
在勘查核实过程中，我们采取询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式
进行必要的核查验证，索取历史期评估资料，了解主要资产的经济、技术使用状
况和法律权属状况，确定资产的存在性、真实性、完整性，核实申报的评估资料
与提供的会计资料是否相符，并对资产法律权属状况给予必要的关注。将全部资
产及负债按照经营性、非经营性、溢余、闲置进行调整、归类，甄别难以识别和
评估的资产、负债，对企业经营性资产的各项财务指标及经营状况进行分析、盈
利预测。
（一）资产基础法具体核实方法
场勘查结果逐一核对。对土地及建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积、
建筑结构、装修状况、周边环境、地理位置、基础设施、开发程度等关键、重要
项目详细调查。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
车辆通过向企业索取车辆相关资料，并与实物核对予以核实。
存放条件、工作环境进行实地勘查，对日常管理制度和执行情况进行调查、了解。
合同等方法进行核实。结合查验该等资产抵押、质押受限条件，确定该等资产的
真实、完整性。
（二）收益法具体核实方法
存续经营的影响。
要资产配置，执行的会计政策、税费率及纳税情况，会计政策变更情况。企业资
本结构、企业规模、盈利状况等财务指标分析资料及审计情况进行访谈、勘查。
行业发展状况，市场竞争优势和风险，财务风险等进行分析。对企业未来经营策
略管理模式，主要包括：市场扩展、营销策略、成本费用控制、资金筹措和投资
计划等以及未来的收入和费用构成及其变化趋势等进行分析、判断。
势。
性资产、负债和溢余资产及其相关的收入进行分析、调整。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
根据企业提供的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》，在本次资产勘
查核实过程中，我们注意到：
序号 设备名称 规格型号 计量单位 账面数量 启用日期
业人员未能现场勘查、测量，仅依据被评估单位申报的数据及现场勘查了解的情
况为准。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
配电室、泵房、锅炉房等，此类房屋建筑面积以被评估单位提供的面积为准，评
估抽查了测量了部分房屋面积未发现异常情况。
三、 核实结论
通过对被评估单位全部资产及负债的核实，评估范围的全部资产及负债与账
面价值相符，与本次拟实施的经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。申报的
表外资产为商标 11 项，专利 2 项，其中发明专利 1 项，实用新型 1 项，根据现
场勘查结果已将其纳入评估范围。主要资产权属资料完备，资产均处于正常使用
状态。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
说明三 资产基础法评估说明
第一章 流动资产评估技术说明
一、 评估范围
纳入评估范围的流动资产合 25,265,665.14 元，包括：货币资金 16,972,555.71
元、应收账款 5,724,194.21 元、预付账款 573,601.24 元、其他应收款 77,463.79 元、
存货 1,742,457.10 元、其他流动资产 175,393.09 元。
二、 评估过程及方法
包括现金和银行存款。
在现场工作日，资产评估专业人员会同财务人员采用倒轧法对库存现金进行
监督盘点；索取银行对账单、银行存款余额调节表、主要银行存款询证函等相关
资料；抽查大额现金、银行存款入账凭证，确定货币资金真实、完整性；经审验
货币资金账账、账表、账实相符；本次评估以核实后的账面值确定评估价值。
包括应收账款、预付款项和其他应收款。
应收账款主要为货款，主要客户为必胜（上海）食品有限公司、津味实业（上
海）有限公司、夏和味（厦门）贸易有限公司等。
预付款项主要为预付的电费、天然气费、零星工程费等，主要客户为昆山中
石油昆仑燃气有限公司、国网江苏省电力有限公司昆山市供电分公司、中国人民
财产保险股份有限公司昆山中心支公司等。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
其他应收款主要为租房押金、代垫的公积金和社保等款项。
资产评估专业人员通过查验账簿、原始凭证，索取大额、主要客户的购、销
合同，抽查大额发生额及对评估基准日后回款情况进行调查，对大额应收款发函
询证，结合采用替代审核，检查期末余额、未达账项、期后回款等审验程序，确
定应收款项账面价值真实、完整性；经审验预付账款、其他应收款，账账、账表
相符。通过账龄分析，了解欠款原因、债务人经营情况、信用状况；索取认定坏
账损失的证据，分析、测试坏账损失情况，分别按照账龄分析法、个别认定法确
定预计评估风险损失；本次评估根据每笔应收款项原始发生额，扣除预计评估风
险损失，确定评估价值。
对于有确凿证据表明已构成坏账损失的采用个别认定法确定预计风险损失；
对应收款项中关联方单位及单位职工个人款项、行政事业机关款项，不予考虑预
计风险损失。
预付账款以可收回的资产或可获得的资产权利确定评估价值。
坏账准备，为企业按《企业会计准则》规定计提数，按零值确定评估价值。
按存货类别分为：原材料、库存商品。
资产评估专业人员对存货内控制度进行测试，抽查大额发生额及原始凭证，
索取大额、主要客户的购、销合同，收、发货记录，生产日报表，验证账面价值
构成、成本核算方法的真实、完整性；对评估基准日前后存货收发、结转的跨期
事项进行调查；了解存货收、发和保管核算制度，对存货实施抽查盘点，对存放
于异地存货，索取存货所在地的询证函；查验存货有无残次、毁损、积压和报废
等情况，索取报废资产质量鉴定及审批相关资料。经现场勘查存货存放条件较好，
账实相符。
收集原材料市场参考价格及产品销售价格资料以其作为取价参考依据，结合
市场询价资料综合分析确定评估价值。本次评估分别按存货类别、经营模式、核
算方法、勘查结果采用不同的评估方法，均以不含税价确定评估价值。数量以评
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
估基准日实际数量为准。
（1） 原材料
原材料按类别分为：果汁果粉、珍珠原料等。大部分为近期购置，均正常使
用。
本次评估采用成本法，原材料均为近期购入、周转较快、未产生毁损、积压
现象、账面单价接近基准日市场价格的，以核实后的账面单价，乘以实际数量，
确定评估价值；
（2） 产成品
产成品主要为自制已完工入库的黑糖风味粉圆（1KG）、香甜黑糖风味粉、
香浓黑糖风味粉圆等产品。
产成品以不含税的合理市场销售价，扣除相关营业税费和合理的经营性净利
润，乘以实际数量，确定评估价值。
评估单价等于=不含税的销售单价×[1－营业费用率－税金及附加率－销售
利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]
纳入评估范围的产品为正常销售的产品，适当考虑部分经营净利润扣除率；
【实例】存货—库存商品明细表第 8 项。
商品名称：香甜黑糖风味粉圆
销售状况：正常销售
生产（入库）日期：2022 年 12 月
账面单价：1.05 元/盒
账面数量：819,240.00
实际数量：819,240.00
经审核产品销售合同、查验原始凭证，产品销售合同履行正常，合同销售
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
价格与近期同类型产品的销售价格基本相符，按产品销售合同标明的不含税销售
单价 2.9 元/包为基础。
评估单价等于=不含税的销售单价×[1－营业费用率－税金及附加率－销售
利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]
根据企业提供的会计报表，经测算得出各项税费占营业收入的比率，该发出
商品属于正常销售的产品。
销售税金及附加率 1.04%
销售费用率 1.57%
销售利润率 24.18%
所得税税率 25.00%
净利润折减率 50.00%
评估单价=2.9× （1-1.57%- 1.04%- 24.18%*25%- 24.18%*（1-25%）*50%）
= 2.9× 82.27%
=2.39（元/包）
评估值=评估单价×实际数量
= 2.39×819,240.00
=1,957,983.60 元
为产品责任险和污水处理费。评估人员通过查阅账表、合同或者凭证等方法
对其他流动资产进行核实，核实结果账、表金额相符。本次评估以核实后的账面
值确定评估价值。
三、 评估结果
通过实施上述评估程序和方法，得出以下评估结果：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
货币资金 16,972,555.71 16,972,555.71
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
应收账款 5,724,194.21 5,724,194.21
预付账款 573,601.24 573,601.24
其他应收款 77,463.79 77,463.79
存货 1,742,457.10 3,015,183.27 1,272,726.17 73.04
其他流动资产 175,393.09 175,393.09
流动资产合计 25,265,665.14 26,538,391.31 1,272,726.17 5.04
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
第二章 建筑物类资产评估技术说明
一、 评估范围
纳入评估范围的建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
类别 建筑面积 项数 账面原值 账面净值
房屋建筑物 15,168.18 16 16,930,914.19 6,478,733.85
构筑物及其他辅助设施 8,981.00 5 2,577,500.00 863,463.20
合计 19,508,414.19 7,342,197.05
企业对固定资产按实际成本计价，折旧及摊销按照预计使用年限采用直线
法，并按预计使用年限和残值确定折旧率，不计提减值准备。
（一）基本情况
建筑物分布于昆山市张浦镇花苑路 98 号。建筑物包括：6#房果汁车间、 8#
珍珠车间、12#果粉车间和 4#餐包车间及办公楼等。总建筑面积 15,168.18 ㎡；建
筑物分别建于 1999 年、2006 年及以后；建筑物所占用的土地使用权情况如下：
房地产名称 4#餐包车间及办公楼 8#珍珠车间、12#果粉车间 6#房果汁车间
土地证编号 昆国用（2004）12004114140 昆国用（2004）12004114141 昆国用（2004）12004114016
使用权面积 6,662.20 4,118.00 5,520.00
终止日期 2054/6/23 2047/11/7 2050/10/8
剩余年限（年） 31.50 24.87 27.79
（二）建筑物主要概况
按结构类型划分，可分为三类：
按结构类型划分，可分为三类：
（1）框架结构：包括办公楼和餐包车间；
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
框架结构的基础为桩基础，上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房
屋的框架骨架，围护墙体一般为 240mm 厚砖或空心砖墙。屋面大部分为钢结构
屋架加彩钢板和矿棉板保温层。
（2）混合结构：包括珍珠车间、果粉车间、果汁车间、门卫、泵房和配电
室等；
混合结构的基础一般为独立基础或条形基础，上部一般为砖承重墙，外墙厚
预制板，屋面有防水层，防盗门、塑钢窗。
（3）简易房和简易棚：包括珍珠车间南-空压机房、珍珠车间西-周转箱仓库
和泵房西-工务间。主要为彩钢夹芯板或彩钢板搭建的附属用房。
（三）建筑物权属状况
申报的房屋建筑物共计 17 项，面积 15,168.18 平方米，其中：6#房果汁车间、
和昆房权证张浦字第 171026803 号产权证书，其余建筑物均未取得权属证，资产
权属资料不完备。产权持有人承诺该房屋建筑物为其实际出资修建，资产归味宝
食品（昆山）有限公司所有，不存在产权纠纷。
二、 评估过程
对建筑物分布情况进行了解，指导企业填写评估申报明细表及相关资料。根
据产权持有人提供的申报表及现场勘查资料，审核索取资料是否真实、完整、有
效。审验账面价值构成，有无进行过资产评估并根据评估价值进行了会计处理；
企业折旧、减值准备政策的执行情况；索取房屋、土地使用权购置合同及其权证，
结合查验原始凭证，验证资产权属是否清晰，房屋所占用土地的情况及权属状况，
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
有无抵押、质押、担保、诉讼事项；了解并索取租出、租入房屋的租赁合同。
对建筑物名称、座落地点、结构形式、建成时间、建筑面积、装修状况等关
键、重要项目详细调查；重点查看房屋建筑物的周边环境、外型、层数、高度、
基础设施、室内设施、各构件现状、基础状况以及日常维修使用情况，填写现场
评估勘查表。
调查收集资产所在地的有关工程概（预）算和各项取费标准，了解同类建筑
物的当地建筑特征和建安工程造价，现行市场主要建筑材料价格以及建筑物所在
地影响建安工程造价的各种因素。
根据建筑物结构、标准工程量，选取适宜的现行市场定额及相关取费标准，
类似工程决算价格等资料，按照建筑物的设计、施工质量、使用环境、使用年限
及实际维护、保养情况、现场勘查结果，综合分析计算评估价值。
在上述工作基础上，汇总确定评估结果；整理归档评估底稿；按建筑物的类
型，选取具有代表性的建筑结构、建筑风格的主要建筑物，作为评估实例，撰写
建筑物评估技术说明。
三、 评估方法
对于企业自建，主要用于生产及办公用房，根据委估资产的具体情况，对此
类资产适宜采用成本法评估。均以不含税价值确定评估价值。由于企业尚未办理
房屋产权证，建筑面积数量以清查申报资料及实际测量结果确定。
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存
在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
评估方法。
评估价值=重置成本× 综合成新率
重置成本=（建安工程造价+前期及其他费用+资金成本）-可抵扣增值税
（1） 建安工程造价
对大型、价值高、重要的建(构)筑物，重置成本的计算主要采用“重编预算
法”、“决算调整法”或“类比法”。“重编预算法”、“决算调整法”是根据
图纸及实地的测量计算或原竣工资料确定各分部分项工程量，以工程量为依据按
当地现行定额计算定额直接费，计算各项取费，材料差价，确定工程造价。“类
比法”是通过调整典型工程案例或工程结算实例建安工程造价后求取此类房屋建
筑物的建安工程造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用“类比法”或“单方造价法”确定委估
建筑的建安工程造价。
（2） 前期及其它费用
建设工程前期费用参考国家规定，结合建设工程所在地实际情况，根据企业
固定资产的投资规模确定。以建安工程造价为计算基础，本次评估计取标准如下：
前期及其他费用表
序号 取费项目 取费基数 费率(含税) 费率(不含税)
合 计 9.71% 9.25%
前期及其他费用(含税)=建安工程含税造价× 含税费率
前期及其他费用(不含税)=建安工程含税造价× 不含税费率
（3） 资金成本
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本。贷款利率按评
估基准日适用的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）确定，
结合委估资产建设规模，确定合理的建设工期，建造期资金按照均匀投入计算。
资金成本＝[建安工程造价(含税)＋前期及其他费用(含税)]× 贷款利率× 合理建
设工期× 1/2
（4） 可抵扣增值税
根据财政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号文件，对于符合增值
税抵扣条件的，按计算出的增值税从房屋建筑物重置成本中予以扣减。
以现场勘查结果，结合房屋建筑物的具体情况，分别按年限法和勘察法的不
同权重加权平均后加总求和，确定综合成新率
（1）年限法成新率的确定
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限× 100%
经济寿命年限参照《资产评估常用数据与参数手册》确定。
（2）勘查法成新率的确定
主要依据《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》，
根据现场勘查记录的各分部分项工程完好分值测算出结构、装修、设备三部分的
完好分值，然后与这三部分的标准分值比较，求得三部分成新率，按不同权重折
算，加总确定成新率。计算公式：
勘查法成新率=结构部分成新率× G+装修部分成新率× S+设备部分成新率× B
式中：G、S、B 分别为结构、装修、设备评分修正系数。
两种方法计算出的成新率按不同权重折算，加总求和确定。
（3）综合成新率的确定
综合成新率=年限法成新率× 40%+勘察法成新率× 60%
四、 评估操作实例
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
【实例一】“4#餐包车间及办公楼”房屋建筑物评估明细表第 5 项
“4#餐包车间及办公楼”建成于 2006 年 11 月，位于昆山市张浦镇花苑路 98 号，
味宝食品（昆山）有限公司厂区内，共 4 层，包含办公和车间两部分，框架结构
建筑，建筑面积为 10957.82 平方米。建筑物基础为桩基础，钢砼柱、钢砼梁承重，
塑钢窗，砖墙围护，地面为地砖、水磨石，钢砼屋面、彩钢板屋面，水、电等配
套设施齐全。
（1）建筑安装工程造价
根据产权持有人提供的工程相关技术资料，结合现场实地勘查该建筑物的实
物工程量，本次评估根据《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014），《江苏
省安装工程计价定额》（2014）及相应的取费文件和工程造价管理文件，同时参
考评估基准日《苏州市工程造价信息》2022 年第四期的建筑材料价格，对主材进
行价差调整计算得出该工程的建安工程定额直接费，建安工程取费表如下：
经计算，办公楼建筑安装工程造价为 13,566,903.84 元，取费计算过程详见下
表：
造价取费计算表
金额单位：人民币元
序号 汇总内容 金额:(元) 其中：暂估价(元)
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
合计=1+2+3+4+5-甲供材料费_含设备/1.01 13,566,903.84 0
（2）工程建设前期及其他费用
前期及其他费用(含税)=建安工程含税造价× 含税费率
=13,566,903.84× 9.71%
=1,317,346.36（元）
前期及其他费用(不含税)=建安工程含税造价× 不含税费率
=13,566,903.84× 9.25%
=1,254,938.61（元）
（3）资金成本
资金成本＝[建安工程造价(含税)＋前期及其他费用(含税)]× 贷款利率× 合理建
设工期× 1/2
=（13,566,903.84+1,317,346.36）× 3.81%× 2× 1/2
=567,089.93（元）
整体重置成本=建安综合造价（不含税）+前期及其他费用（不含税）+资金
成本
=12,446,700.77+1,254,938.61+ 567,089.93
=14,268,700.00（元）百位取整
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
根据建筑物的经济寿命年限、已使用年限，确定建筑物的年限法成新率。对
建筑物进行现场勘查后，依据现场勘查评分标准，分别对建筑的结构、装修、设
备三部分进行打分，并依据权重系数确定建筑物的现场勘查成新率。年限法成新
率和完好分值法成新率的权重分别取 40%和 60%，确定综合成新率。
（1）年限法成新率
该房屋建筑物建成于 2006 年 6 月，截至评估基准日已使用 16.18 年，经济寿
命年限设定为 50 年。则：
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）÷ 经济寿命年限× 100%
=（30-16.18）÷ 30× 100%
=68.00%（取整）
（2）勘察法成新率
通过对建筑物结构、装饰、设备三部分进行勘查，了解委估资产的使用现状，
维修保养，使用环境，使用强度等，对结构部分、装饰部分和设备工程分别进行
打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，确定其完
好分值法成新率。如下表：
房屋建筑物评估现场勘查成新率鉴定表
项目 评定依据 标准分 鉴定分
基础 有足够的承载能力 25 15
称重构件 完好无损，梁、板、柱、屋架平直牢固 25 15
结构 部
非称重墙 稍有风化 15 9
分 (G)
屋面 个别渗漏，隔热层、保温层有损坏 20 12
楼地面 整体面层牢固，无空鼓、起砂、下沉、裂缝 15 9
小计 100 60
权重 0.75 小计× 权重 75 45
门窗 完好无损，开关灵活，玻璃、五金齐全 25 15
装修 部
外粉饰 完整、粘结牢固，清水墙勾缝砂浆密实 20 12
分 (S)
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
内粉饰 完整牢固,无空鼓、裂缝、剥落 20 12
顶棚 完整牢固，无破损，无变形、腐朽、下垂脱落 20 12
细木装修 完整牢固，油漆完好有光 15 9
小计 100 60
权重 0.12 小计× 权重 12 7.2
水卫 上、下水管道通畅，无锈蚀，各种卫生器具完好 40 24
设备 部
电照 电器设备、线路、照明装置完好牢固，绝缘良好 25 15
分 (B)
暖气 管道、设备完好，无堵、冒、漏,使用正常 35 21
小计 100 60
权重 0.13 小计× 权重 13 7.8
合计 取整 100 60
（3）综合成新率
综合成新率=年限法成新率× 权重+完好分值法成新率× 权重
=59%× 40%+60%× 67%
=63%（取整）
评估价值=重置成本× 综合成新率
=14,268,700.00× 63%
= 8,989,300.00（元）百位取整
【实例二】“道路地坪”构筑物评估明细表第 1 项
“道路地坪”建成于 2006 年 11 月，位于昆山市张浦镇花苑路 98 号，味宝食品
（昆山）有限公司厂区内，路基为灰土压实，路面为 15cm 混凝土。
（1）建筑安装工程造价
根据产权持有人提供的工程相关技术资料，结合现场实地勘查该建筑物的实
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
物工程量，本次评估根据《江苏省市政工程计价定额》（2014）及相应的取费文
件和工程造价管理文件，同时参考评估基准日《苏州市工程造价信息》2022 年第
接费，建安工程取费表如下：
经计算，道路地坪建筑安装工程造价为 1,404,069.334 元，取费计算过程详见
下表：
造价取费计算表
金额单位：人民币元
序号 汇总内容 金额:(元) 其中：暂估价(元)
合计=1+2+3+4+5-甲供材料费_含设备/1.01 1,404,069.33 0
（2）工程建设前期及其他费用
前期及其他费用(含税)=建安工程含税造价× 含税费率
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
=1,404,069.334× 9.71%
=136,335.13（元）
前期及其他费用(不含税)=建安工程含税造价× 不含税费率
=1,404,069.334× 9.25%
=129,876.41（元）
（3）资金成本
资金成本＝[建安工程造价(含税)＋前期及其他费用(含税)]× 贷款利率× 合理建
设工期× 1/2
=（1,404,069.334+136,335.13）× 3.81%× 2× 1/2
=58,689.41（元）
整体重置成本=建安综合造价（不含税）+前期及其他费用（不含税）+资金
成本
=1,288,137.00+129,876.41+ 58,689.41
=1,476,700.00（元）百位取整
根据建筑物的经济寿命年限、已使用年限，确定建筑物的年限法成新率。由
于该基础为地下隐蔽工程，评估人员无法对该工程进行勘察，因此采用年限法成
新率确定综合成新率。
年限法成新率
该房屋建筑物建成于 2006 年 6 月，截至评估基准日已使用 16.59 年，经济寿
命年限设定为 25 年。则：
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）÷ 经济寿命年限× 100%
=（25-16.59）÷ 25× 100%
=34.00%（取整）
（3）综合成新率
综合成新率=年限法成新率=34%（取整）
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
评估价值=重置成本× 综合成新率
=1,476,700.00× 34%
=502,100.00（元）百位取整
五、 评估结果
通过实施上述评估程序和方法，得出以下评估结果：
金额单位：人民币元
编 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
科目名称
号 原值 净值 原值 净值 净值 净值
建筑物类合计 19,508,414.19 7,342,197.05 21,313,357.20 12,198,300.00 4,856,102.95 66.14
构筑物及其他 2,577,500.00 863,463.20 2,746,200.00 933,700.00 70,236.80
辅助设施
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
第三章 设备类评估技术说明
一、 评估范围
纳入评估范围的设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
设备分类汇总表
单位：元、台(套、项、辆)
类别 项数 数量 账面原值 账面净值
机器设备 249 377 38,782,579.40 13,088,188.97
车辆 8,851,852.2 6,301,846.2 227,195.00 11,359.76
电子（其他）设备 14
合计 25
企业对固定资产按实际成本计价，折旧及摊销按照预计使用年限采用直线
法，并按预计使用年限和残值确定折旧率，不计提减值准备。
味宝食品（昆山）有限公司是一家现代化食品加工企业。公司的主营业务是
为餐饮企业提供食用珍珠、糖浆（果汁）等产品。企业主要产品的简易生产工艺
流程如下：
一车间：原料过筛混合-焦糖溶液调配-加大、过筛-糖浆熬制、蒸煮-包装
二车间：熬糊-原料搅拌-成型-过筛-熬糖-蒸煮-包装-水浴-冷却-速冻-金检-装箱
-入库
三车间：熬糖-蒸煮-包装-水浴-冷却-速冻--金检-装箱-入库
四车间：原料混合-调焦糖溶液-造粒-加大-过筛-包装-金检-装箱-入库
（一） 机器设备技术、使用状况
本次委估的机器设备共计 249 项，主要为各种食品加工专用设备、制冷设备、
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
输送设备、工程机械及其他辅助设备等。至评估基准日机器设备维护、保养、使
用正常。
本次委估运车辆共计 2 辆，包括纳智捷牌 DYM6481AAB、江铃牌 JX6570T-M5
车型证载权利人均为味宝食品（昆山）有限公司。至评估基准日，车辆维护、保
养、使用正常。
电子设备及其他设备主要为电脑、监控、办公家具、空调、开水器等，为
使用状况良好。部分电子设备购置时间较长，设备功能、配置已被淘汰。虽然正
在使用但使用价值较低。
二、 评估过程
对设备类资产构成情况进行了解，指导企业填写评估申报明细表，根据申报
表及现场勘查资料，审核索取资料是否真实、完整、有效，审验账面价值构成情
况，有无进行过评估并根据评估结果进行了会计处理；企业折旧及计提减值政策
及执行情况；收集主要设备的购置合同、原始发票，车辆行驶证，设备的技术档
案等资料；审核机器设备权属是否清晰，有无抵押、质押、担保、诉讼事项；了
解设备购置日期、结合设备运行、维护资料分析鉴别资产使用状况。
根据评估申报表，对设备进行现场勘查，结合企业特点从用途、主材、标准
和非标、国产和进口、现实状况等做出分析判断；对现场中正在使用的动态设备，
通过观察设备运行状况，存置环境、产品质量、设备技术状况，鉴定设备勘查成
新率；对现场中静态设备，通过与企业相关人员访谈，调查了解设备原始购置、
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
安装情况及设备运行情况；查验设备维护保养情况，综合分析判断设备年限成新
率。收集设备的技术资料，了解设备原始购置情况及运行情况，对设备的工作环
境、工作负荷、技术状况进行现场了解与勘查，综合分析判断设备综合成新率。
根据勘查结果，按照现行市场价格和取费标准，通过市场途径、成本途径进
行询价、计算，确定设备购置价，考虑各项取费标准进行评定估算；对同类设备
进行横向对比、分析和调整。
在实施上述评估程序基础上汇总评估结果，编制固定资产评估汇总表，同时
将评估过程的作业表、询价记录、技术档案、原始凭证等整理归档评估底稿。按
机器设备的不同类型，分别选取账面价值较大的、具有代表性的主要设备作为评
估案例，撰写机器设备评估技术说明。
三、 评估方法
机器设备大多为单台机器设备，不具有整体获利能力；无法在现行市场中找
到相同类似的可比参照物，因此本次评估适宜采用成本法，以不含税价值确定评
估价值，数量以评估基准日实际数量为准。
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存
在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种
评估方法。
评估价值=重置成本× 综合成新率
（一）重置成本的确定
标准成套的机器设备通过市场途径确定购置价，加计该设备达到可使用状态
所应发生的运杂费、安装调试费和必要的附件配套装置费，按照委估资产所在地
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
区现行市场的取费标准，计取建设工程前期及其它费用和资金成本，结合国家相
关税费规定，确定重置成本。
评估范围内不需要安装的设备（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，
参照现行市场不含税购置价确定。
重置成本=购置价× （1+运杂费率+安装调试费率+基础费率）× （1+前期及其
他费率）× （1+资金成本率）－进项税
办公用电子设备、其他设备通过市场询价确定不含税购置价，以此确定重置
成本。
重置成本=购置价-进项税
车辆通过市场询价，加计购置税、其他费用，确定重置成本。
重置成本=购置价+购置税+其他费用-进项税
通过市场询价、直接向经销商或制造商询价、2022 年《机电产品报价手册》；
二手车之家、中关村在线的价格信息等，并考虑其价格可能浮动因素确定；
对于目前市场已经不再出售或无法查到购置价，但已出现替代的标准专业设
备和通用设备在充分考虑替代因素的前提下，通过市场询价及查阅有关价格手
册，进行相应调整予以确定，或直接以市场不含税二手价确定。
对于需要安装的设备，重置全价一般包括：设备购置价、运杂费、安装工程
费等；对于不需要安装的设备，重置全价一般包括：设备购置价和运杂费。同时，
根据“财税[2008]170 号” 及(财税〔2016〕36 号) 、(财税〔2018〕32 号)文件、
（财政部 税务总局 海关总署公告《2019 年第 39 号》的规定），对符合增值税
抵扣条件的机器设备重置成本应该扣除相应的增值税。本次评估对于符合抵扣的
设备购置价、运杂费、安装费等按其对应的增值税率测算可抵扣进项税额。
对非安装机器设备则只考虑机器设备运杂费，同时根据设备购置价结合使用
状况适当考虑资金成本；
对机器设备购置价中已包含运杂费、安装费，则直接按购置价加计前期及其
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
他费用及资金成本。
按设备基价的运杂费率计算，计算公式：
运杂费=设备购置价× 运杂费率
按设备基价的安装费率计算，计算公式：
安装费=设备购置费× 安装费率
按设备基价的基础费率计算。计算公式：
基础费=设备购置价× 基础费率
建设工程前期费用依据国家规定，结合建设工程所在地实际情况，根据企业
固定资产的投资规模确定。
建设工程其他费率的详细取费情况见下表：
序 不含税
费用名称 计费基础 费率 取费依据
号 费率
发改价格〔2015〕299 号，参考计价格
[2002]10 号
发改价格〔2015〕299 号，参考发改价格
[2007]670 号
工程招投标代理 发改价格〔2015〕299 号，参考发改价格
服务费 [2011]543 号
发改价格〔2015〕299 号，参考计价格
[1999]1283 号
发改价格〔2015〕299 号，参考计价格
[2002]125 号
合计 9.71% 9.25%
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本。贷款利率按评
估基准日适用的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）确定，
结合委估资产建设规模，确定合理的建设工期，建造期资金按照均匀投入计算。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
资金成本=[设备购置费(含税)+运杂费(含税)+安装调试费(含税)+基础费(含
税)+前期及其他费用(含税)]× 贷款年利率× 合理工期（年）× 1/2
对需安装的机器设备以上费用全部考虑；
对非安装机器设备则只考虑机器设备运杂费，同时根据设备购置价结合使用
状况适当考虑资金成本；
对机器设备购置价中已包含运杂费、安装费，则直接按购置价加计前期及其
他费用及资金成本。
（二） 成新率的确定
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%
机器设备的经济寿命年限：参照《资产评估常用方法与参数手册》确定；
已使用年限：根据已安装使用日期至评估基准日的时间结合设备的开机率确
定；
勘查法成新率=∑技术观察分析评分值× 各构成单元的分值权重× 100%
综合成新率=年限法成新率× 40%＋勘查法成新率× 60%
成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%
对目前市场已经不再出售同类型的电子设备、其他设备则直接采用市场法以
同类型设备的市场二手价确定评估价值。
根据《机动车强制报废标准规定》，参照《中华人民共和国国家标准二手车
鉴定评估技术规范》，结合车辆的类型分别运用年限法、里程法计算其成新率，
按孰低原则确定理论成新率，然后将理论成新率与勘查法成新率加权平均，形成
综合成新率，计算公式如下：
年限法成新率（有强制报废年限）=(强制报废年限-已使用年限)/ 强制报废年
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
限× 100%
年限法成新率（无强制报废年限）=(经济寿命年限-已使用年限)/ 经济寿命年
限× 100%
里程法成新率=(引导报废里程-已行驶里程) /引导报废里程× 100%
理论成新率= MIN（年限法成新率，里程法成新率）
勘查法成新率= ∑技术观察分析评分值× 各构成单元的分值权重× 100%
综合成新率=理论成新率× 40%+勘查法成新率× 60%
对目前市场已经不再出售同类型的车辆、电子设备、其他设备则直接采用市
场法以同类型设备的市场二手价确定评估价值。
四、 评估操作实例
【实例一】造粒盘一套 机器设备评估明细表第 129 项
规格型号：Φ2500 共 4 台等
生产厂家：常州市升溢干燥设备有限公司
启用日期：2020 年 7 月
购置日期：2020 年 7 月
账面原值：635,398.22 元
账面净值：489,521.26 元
数量：1 套
设备概况：
该套造粒盘装置主要由四台Φ2500 的圆盘式造粒机、1 台三出口振动筛
物料和筛网 5T/h。其中圆盘式造粒机（又称粉圆成型机）为容积式计算的给料设
备。是按照国家标准设计，利用电动机带动减速机采用柔性传动原理，圆盘整体
采用圆弧结构，来料经过加水（粘合剂）在盘内形成小球及湿粉，物料在旋转的
盘里受到重力、摩擦力、粘结力、和离心力的作用沿一定轨迹做滚动运动，形成
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
母球，母球逐渐增大到一定值时，即自动从成球盘里抛出，得到所需的球，成球
率可达到 93%以上，大大提高了生产效率，适用于 1-40mm 成球，最大给料粒度
不大于 10mm。具有成球率高、启动平稳、减缓冲击力、结构简单、维修方便、
耗能少、噪声少等特点。
经向生产厂商以及企业咨询了解，综合确定该套设备整套购置价格为：
设备进项税=722,000.00÷（1+13%）×13%
= 82,831.86（元）
（1） 运杂费率的确定
由于购置价已包含运杂费，故运杂费率确定为零值；
（2） 安装调试费率的确定
根据最新《资产评估常用数据与参数手册》，安装调试费率按 2%计取；
（4）其他费率的确定
依据国家相关各项取费规定，结合评估基准日建设工程所在地的实际情况，
根据企业投资规模确定，其他费率合计为 9.71%，其中建设单位管理费费率为
（5）资金成本的确定
按照整体项目合理的建设工期为 24 个月。依据评估基准日中国人民银行发
布的 LPR1 年期及 5 年期贷款利率,采用内插法，经计算适用的贷款利率为 3.81%。
资金成本率=3.81%×2÷2=3.81%
造粒盘生产线的重置成本计算结果见下表：
造粒盘生产线重置成本计算表
序号 名称 计算公式 金额(元)
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
(1) ÷1.13×0.13+(3)÷1.09×0.09+(4)
÷9.71%×(9.71%-1.7%)÷1.06×0.06
设备重置成本确定为 751,100.00 元（取整）
（1）年限法成新率
根据《资产评估常用资料与参数手册》规定，同时参照该类机械的有关技术
资料，确定经济寿命年限为 12 年，至评估基准日，该设备已使用 2.42 年。
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
=（12-2.42）/12×100%
=80%
（2）勘查法成新率
评估人员现场对生产线进行了认真勘查，并通过向设备管理人员和具体操作
工人了解设备运行、维护及近期大修理等情况，计算勘查法成新率如下：
技术观察分析评定表
序号 项目 观察分析内容 标准分 评定分
输送部件运行平稳，未见异常噪声，整体传动装置运
行良好。
各电控器械完好，工作稳定可靠，操作灵活可靠，电
靠的工作运行。
合计 100 80
确定勘查法成新率 80%
（3）综合成新率的确定
综合成新率=年限法成新率×40%＋勘查法成新率×60%
=80%×40%+80%×60%
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
=80%
评估值=重置成本×综合成新率
=751,100.00×80%
=600,880.00（元）
【实例三】“二手汽车” 车辆评估明细表第 2 项
车辆名称：二手汽车
车辆牌号：苏 E396VC
规格型号：江铃牌 JX6570T-M5
生产厂家：江铃汽车股份有限公司
启用时间：2017 年 7 月
账面原值：5,100.00 元
账面净值：255.00 元
前轮距：1692
后轮距：1700
发动机：JX493ZLQ5
排量：2771
发动机功率：85/115
整车长：5496
整车宽：1972
整车高：2240
燃料种类 柴油
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
依据标准 GB17691-2005 国Ⅴ
轴数：2
轴距：3570
总质量：3510
整备质量：2090
最高车速：100
该江铃汽车车于 2017 年 7 月投入使用。目前该车正常使用，年检合格，车
体外观及内饰整体略旧，仪表齐全显示正常，各控制装置、电气系统及安全装置
工作正常，行驶安全可靠，正常维护保养。
（1） 购置价
经网上查询询价，综合确定该江铃汽车车评估基准日的含税购置价格为：
（2） 其他各项税费
车辆购置税按照 10%计取，其他牌照费按照 300.00 元计取。
重置成本=车辆购置价+车辆购置税+牌照费-进项税
=95,800.00× （1＋10％/（1＋13％））+ 300.00- 10,929.20
=93,600.00（元）
（1）年限法成新率
该类商务车无规定使用年限，通常该类车的经济寿命年限为 15 年，至评估基
准日已使用 5 年 5 个月，计 5.42 年。
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/ 经济寿命年限× 100%
=（15-5.42）/15× 100%
=64%
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
（2）里程法成新率
该类商务车的引导报废里程为 600000 公里，至评估基准日的行驶里程为
里程法成新率=(引导报废里程-已行驶里程) /引导报废里程× 100%
=（600000-74231）/600000× 100%
= 88%
理论成新率 = MIN(年限法成新率，里程法成新率)
=64%
（3）勘查成新率
现场勘察鉴定情况：
序号 部位 观察记录 标准分 评估分
发动机及离 发动机状况良好，怠速状态平稳，离合器接合平顺，
合器总成 无异响。
前桥及转向
器前悬总成
后桥及后悬
架总成
车辆漆色光亮，车身未见碰撞痕迹，无明显划痕；座
椅无明显磨损，顶板、内饰清洁干净。
电器仪表系 车内仪表齐全、显示正常，照明灯光齐全，电动控制
统 有效。
合计 100 47
经现场勘察，综合评定该车勘察成新率 47%。
（4）综合成新率
依据现场勘察及车辆的实际使用情况，本次评估以理论成新率与勘查成新率
加权确定综合成新率。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
综合成新率=理论成新率× 40%+勘查成新率× 60%
=54%
根据该江铃汽车的具体情况，确定其综合成新率为 54％。
评估价值＝重置成本× 综合成新率
＝93,600.00 元× 54%
＝50,500.00 元
【实例三】格力空调 7 套电子设备评估明细表第 50 项
规格型号：KFR-72LW/(72533)NhAa-3
生产厂家：珠海格力电器股份有限公司
启用日期：2020 年 8 月
购置日期：2020 年 7 月
账面原值：26,725.67 元
账面净值：7,683.65 元
数量：7 台
设备主要技术参数：
系列名称：T 悦系列
空调类型：立柜式空调
冷暖类型：冷暖电辅
变频/定频：定频
空调匹数：大 3.0P
适用面积：34-50 ㎡
能效等级：三级能效
制冷量：7200W
制冷功率：2337W
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
制热量：7850+1800W
制热功率：2350W
电辅加热功率：1800W
循环风量：1200m3/h
格力空调为 2020 年 8 月购置启用，至评估基准日在用状况良好，机体及附
配件清洁整齐、维护较好，能够满足日常工作需要。
（1） 购置价
根据市场调查询价，该型号空调现行含税购置价（含运杂费、安装费）为
设备进项税=设备购置价/（1+13%）×13%
=4,729.00/（1+13%）×13%
= 544.04（元）
（2） 各项费用及资金成本
由于该设备安装简单，且购置价较低，故不考虑其他费用及资金成本。
重置单价=设备购置价-设备进项税
=4,729.00- 544.04
= 4,184.96（元）
该类设备的规定（推荐）经济寿命年限为 8 年，截止评估基准日设备已使用
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
=（8-2.33）/8×100%
=71%（取整）
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
评估值=重置单价×数量×成新率
= 4,184.96×7×71%
=29,294.72（元）
五、 评估结果
通过实施上述评估过程和方法，得出以下评估结果：
机器设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=(B-A)/A
机器设备 13,088,188.97 17,569,794.75 3,944,822.03 30.14
车辆 11,359.76 74,700.00 63,340.24 557.58
电子及其他设备 395,055.35 462,083.75 67,028.40 16.97
合计 13,494,604.08 17,569,794.75 4,075,190.67 30.20
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
第四章 无形资产-土地使用权评估技术说明
一、 评估范围
土地使用权 5 宗，其中 3 宗取得土地证，权利人为味宝食品（昆山）有限公
司；剩余 2 宗为租赁土地。
（一） 基本状况
土地使用权，共计 5 宗地，面积共计 17,101.40 平方米。具体状况如下表所示：
序号 土地使用权证编号 土地位置 宗地用途 面积(M ) 证载产权人
昆国用（2004） 昆山市张浦镇花苑 味宝食品（昆山）有
昆国用（2004） 昆山市张浦镇花苑 味宝食品（昆山）有
昆国用（2004） 昆山市张浦镇花苑 味宝食品（昆山）有
昆山市张浦镇花苑
路 98 号
昆山市张浦镇花苑
路 98 号
已取得产权证书的共 3 宗，土地使用权人均为味宝食品（昆山）有限公司，
土地使用权性质均为出让，土地取得方式均为出让所得，截止评估基准日均已办
理土地使用权证。委估宗地在评估基准日没有设有抵押权、担保权、租赁权、地
上及地下权等其他他项权利。
租入土地共 2 宗，租期分别为：2005/7/15-2054/7/14 和 2006/10/27-2055/10/26。
其中：486.4 ㎡地块位于昆国用（2004）12004114140 西北角北侧，314.8 ㎡地块位
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
于昆国用（2004）12004114140 和昆国用（2004）12004114016 地块东侧。
土地使用权证为《昆国用（2004）12004114140》、
《昆国用（2004）12004114141》、
《昆国用（2004）12004114016》及租入土地均已开发，地上建筑物主要为生产车
间。
（1）一般因素
A、城市资源状况
昆山地理坐标介于东经 120°48′21″—121°09′04″、北纬 31°06′34″
—31°32′36″之间，处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太
仓两市相连，南至东南与上海市嘉定、青浦两区接壤，西与吴江区、相城区、苏
州工业园区、西南与浙江省嘉兴市交界。东西最大直线距离 33 千米，南北 48 千
米，总面积 931 平方千米，其中水域面积占 23.1%。
昆山处于长江三角洲太湖平原，境内河网密布，地势平坦，自西南向东北略
呈倾斜，自然坡度较小。地面高程多在 2.8~3.7 米之间（基准面：吴淞零点），
部分高地达 5~6 米，平均为 3.4 米。北部为低洼圩区，中部为半高田地区，南部
为濒湖高田地区。
昆山境内吴淞江、娄江横穿东西。湖泊较大的有淀山湖、阳澄湖、澄湖、傀
儡湖。 [21] 截至 2008 年，昆山全境河流总长 1056.32 千米，其中主要干支河流
昆山属北亚热带南部季风气候区，气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨
量充沛。历史极端最高气温 39.7℃（2008 年 7 月 4 日），历史极端最低气温-11.7℃
（1977 年 1 月 31 日）。全年无霜期 239 天。年平均气温 17.6℃ ；年平均降水量
国家二级标准。
截至 2008 年，昆山水面总面积 10 余万亩。年地表水中河湖蓄水 6.9 亿立方
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
米，承泄太湖来水 51.3 亿立方米，引入长江水 2.5 亿立方米；年地下水开采量约
昆山境内有昆石、红泥等，以昆石为奇。
昆山林木类有竹、松、梅、桑等观赏型花种；截至 2008 年，境内有野生药
用植物与野生动物品种有 100 余种，其中阳澄湖大闸蟹为佳。哺乳类动物主要有
兔、蝙蝠、黄鼬、家鼠、田鼠、獾、刺猬等。爬行动物主要有龟、鳖及蛇类。鸟
类有麻雀、家燕、野鸡（雉）、野鸭、喜鹊、乌鸦、啄木鸟、猫头鹰、杜鹃等。
鱼类及其他水生动物种类较多，主要有鳗鲡、鲤鱼、鲫鱼、青鱼（青鲩）、草鱼
（鲩）、鲢（白鲢）、鳙（花鲢）、鳊鱼、鳜（桂鱼）、塘鳢、乌鳢（黑鱼）、
泥鳅、黄鳝、中华绒毛蟹（河蟹）、河虾、田螺、螺蛳等。
B、房地产制度与房地产市场状况
亿元，同比增长 7.4%，增速较上月放缓 2.3 个百分点，较去年同期提高 9.5 个百
分点。
从投资构成看，建安工程稳步增长。昆山市完成建安工程投资 126.92 亿元，
同比增长 5.3%，增速较上月提升 0.3 个百分点。
从房屋类型看，大户型住宅投资快速增长。昆山市完成住宅类投资 225.55
亿元，同比增长 4.9%，其中：90 平方米以下住宅投资 49.22 亿元，增长 33.7%；
亿元，增长 93.6%。。
C、城市规划与发展目标
根据《中共昆山市委关于制定昆山市国民经济和社会发展第十四个五年规划
和二〇三五年远景目标的建议》，我市编制了《昆山市国民经济和社会发展第十
四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，主要阐明“十四五”时期的发展思
路、主要目标、重点举措和政策导向，并同时展望 2035 年基本实现现代化的目
标愿景。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
一是综合实力稳步提升，“经济强”的基础优势再积蓄。总量规模多年稳居
第一。“十三五”期间，全市地区生产总值年均增长 6.3%，2020 年超 4200 亿元，
在全国中小城市综合实力、绿色发展、投资潜力、科技创新、新型城镇化等五个
方面蝉联第一，连续 15 年位居全国百强县市首位。一般公共预算收入年均增长
县级市。人均 GDP 超 25 万元。产业结构实现优化调整。2020 年服务业增加值占
地区生产总值的比重、新兴产业产值占规上工业总产值比重分别达 49.1%、51.3%，
分别较 2015 年提升 5.1 个、7.3 个百分点。形成电子信息和装备制造 2 个千亿级
产业集群、12 个百亿级产业集群。科技创新能力持续提升。大力实施人才科创
“631”计划、“头雁人才”工程，人才贡献率超过 50%，人才综合竞争力连续 5
年蝉联全省县市首位，是首个拥有两个国家创新人才培养示范基地的县级市。创
新实施祖冲之自主可控产业技术攻关计划，2020 年，全社会研发支出占比达到
市第一。国家超级计算昆山中心建成运营，深时数字地球国际大科学计划通过专
家论证。累计上市挂牌企业 124 家，获批成立全国金融改革试验区。创新实施科
创产业用地（Ma）政策，全省首批两宗“工改 Ma”项目启动建设。改革开放向
更高水平迈进。实施营商环境 28 条新政，全力打造“昆如意”营商服务品牌，
在全省同类城市中率先完成“1330”改革，获评全省营商环境综合评价先进县，
市场主体总数突破 90 万户。深化昆台合作先行先试，昆山试验区部省际联席会
议连续召开八次，获超百项支持举措，台资企业集团内部人民币跨境双向借款、
全球维修业务试点等重大改革取得显著成效，一般纳税人资格试点向全国复制推
广，国务院批复同意昆山试验区范围扩大至全市，《昆山深化两岸产业合作试验
区条例》获省人大常委会审议通过。融入长三角一体化发展，深化“4+2”更高
质量一体化发展实践联盟、“嘉昆太”协同创新核心圈、环淀山湖战略协同区合
作，构建完善虹桥—昆山—相城合作新机制，开展锦淀周一体化研究。开通 12
条毗邻公交线，打通 8 条沪昆断头路，引入复旦大学附属儿科医院全面管理昆山
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
妇幼保健院。以园区管理经验输出为特色，建设埃塞（昆山）产业园，设立白俄
罗斯国家科学院（昆山）创新中心等海外科创平台。外资外贸提质增效，成功引
进星巴克“咖啡创新产业园”、三一创智云谷、丘钛智能视觉模组、富士康 5G
毫米波连接器等一批行业龙头项目。“十三五”时期对外贸易长期维持 800 亿美
元以上。
二是民生福祉持续改善，“百姓富”的幸福指数稳步提升。富民增收全国领
先。民生支出占一般公共预算支出比重保持 80%以上，居民人均可支配收入增速
连续快于经济增速，城乡收入比缩小到 1.87:1。城镇新增就业 19.02 万人，城镇登
记失业率 1.77%，居民人均可支配收入达 62238 元，提前一年实现翻一番目标。
社会消费品零售总额在同类城市中第一个突破 1000 亿元。社会保障有力推进。
人均公共服务支出超 1 万元。强化困难群体医保救助兜底保障，城乡低保标准提
高由“十二五”期末每人每月 750 元提高至每人每月 1045 元，城乡居民大病保
险覆盖率 100%，最低支付比例提升至 60%。实现跨省异地就医门诊费用直接结
算。创新保障性住房货币化补贴，发放经济适用房、公租房补贴 1.1 亿元。公共
服务优质均衡。系统谋划推进教育发展，“十三五”时期完成学校建设项目 85
个，新增学位 6.8 万个，普通高中和“双一流大学”录取率大幅提高。创新实施
义务教育学校集团化办学，成立 4 个教育集团。着力提升中外合作办学水平，开
办昆山杜克大学本科项目，开启昆山杜克大学二期校园建设。稳步推进西部医疗
中心、公共卫生中心、东部医疗中心“三大中心”建设，市一院、市中医医院成
功创建三级甲等医院。加快建设养老综合体、区域性养老服务中心、高端综合性
养老公寓。人均期望寿命超 84 岁。
三是城乡融合持续深化，“环境美”的生态成色愈加充足。城市建设更具品
质。国土空间规划编制工作有序推进，72 个单元控规基本完成。大力实施交通
体系提升三年建设计划，强化交通智慧化管控、道路快速化改造，构建现代化综
合交通体系，开工建设轨交 S1 线、苏昆中环对接工程，朝阳路（高新区段）建
成通车，完成机场路改扩建、昆太路改造工程，新增京沪高速高新区互通。建成
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
我市首条三级航道——杨林塘。加快“五区一线”建设，打造各具特色的“城市
客厅”。城市精细管理全面增强，改造老旧小区 63 个，惠及居民 2.5 万户，中华
北村改造获评“江苏人居环境范例奖”。完成 67 个农贸市场、1309 座公共厕所
标准化改造，荣获苏州城市管理工作一等奖。加快建设“七横四纵”生态绿廊网
络，累计新增国土绿化面积 3243 万平方米，获评首批国家生态园林城市，海绵
城市专项规划入选全国范本。环境质量明显改善。全面消除黑臭河道，8 个国省
考断面优Ⅲ比例达到 100%。全市城乡生活污水处理能力大幅提升。全市 PM2.5
平均浓度降至 30 微克/立方米，比“十二五”期末下降了 36%。空气质量优良天
数比率达 83.6%，比“十二五”期末提高了 12.1 个百分点。推行“三定一督”生
活垃圾分类模式，生活垃圾分类投放设施全覆盖。生态文明建设、打好污染防治
攻坚战、河湖长制等获苏州考核第一，傀儡湖被评为长江经济带最美湖泊和全省
首批生态样板河湖，列为省级美丽宜居城市建设试点。全面实施乡村振兴战略。
推进农田集中连片整治工作，创新实施农村人居环境整治“红黑榜”，村容村貌
明显改善，美丽宜居乡村建设达标率 100%，完成农田集中连片整治 2.7 万亩，新
增高标准农田 3.9 万亩，粮食批发交易市场跻身全国十强，获评国务院农村人居
环境整治成效明显激励县。创新全域推行农村“政经分开”改革，率先完成农村
集体产权制度“四上”改革。“农村闲置宅基地盘活利用试点”改革项目获批。
四是社会和谐持续提升，“社会文明程度高”的成效日益彰显。文明城市建
设有声有色。高标准建成市公民道德馆，成功创建全国文明城市。新时代文明实
践中心建设升格为国家级试点，创新设立 93 个新时代文明实践基地、114 个新时
代文明实践点。全面完成村（社区）综合性文化服务中心标准化建设。注册志愿
者人数突破 43 万，注册志愿者占城镇常住人口比重达 35%。积极争创国家信用
体系建设示范城市，公共信用信息平台社会法人信用数据覆盖率 100%。获评 2019
年江苏省政务诚信评价县（市、区）“一等次”。文化艺术供给质量持续提升。
打造昆曲艺术和顾炎武思想两张“金名片”，连续三年举办百戏（昆山）盛典，
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
史无前例、具有里程碑意义的活动”。当代昆剧院、昆曲文化中心建成开放，成
立昆曲发展基金会。昆曲小镇入选第三批省级特色小镇创建名单。昆剧《顾炎武》
获省“五个一工程”奖、文华奖，中篇评弹《顾炎武》获中国曲艺牡丹奖·提名
奖。引入顾卫英、郑培凯等名家工作室。文旅产业实现跨越式发展，阿里影视基
地落地周庄。建设国际标准专业化足球场，昆山 FC 斩获中甲联赛季军。社会治
理效能显著增强。荣获全省“七五”普法中期先进县（市、区），成为全省首家、
全国 10 家基层立法联系点之一，“城市大脑”建设卓有成效，启动建设城市安
全管控指挥中心。深化拓展“大数据+网格化+铁脚板”机制应用，高标准建设现
代化集成指挥中心。纵深推进扫黑除恶专项斗争，大力开展“无黑”城市创建。
全面加固“校园哨兵”体系，我市获评苏州地区唯一“全省第一批升级版技防城
建设示范单位”。加大安环消防领域重大隐患违法行为整治，打出蓝盾护航、列
规增收、群租厂房综合治理、工业小区改造升级“组合拳”。“十三五”以来，
安全生产事故起数、死亡人数分别下降 80.2%和 66.7%，公众安全感由“十二五”
期末的 94%提高到 99%。
D、城市社会经济状况
其中，第一产业增加值 31.18 亿元，增长 0.6%；第二产业增加值 2462.74 亿元，
增长 9.7%；第三产业增加值 2254.14 亿元，增长 5.9%，三次产业比重为 0.7:51.8:47.5。
年末拥有市场主体 107.77 万户，成为全省首个市场主体突破 100 万户的县级市，
新登记市场主体 30.56 万户。
完成一般公共预算收入 466.88 亿元，增长 9.1%。其中，税收收入 411.48 亿
元，增长 10.3%，税收收入占一般公共预算收入比重 88.1%。
年末户籍总人口 114.33 万人，增长 7.1%，其中男性 54.84 万人。出生人口 1.14
万人，出生率 10.3‰，死亡人口 0.51 万人，死亡率 4.6‰，自然增长率 5.7‰。
年末城镇新增就业 3.9 万人。城镇登记失业率 1.75%，城镇失业人员再就业
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
投资 230.62 亿元，增长 4.8%；房地产开发投资 340.84 亿元，下降 3.2%。
完成新兴产业投资 227.85 亿元，增长 16.1%；高新技术产业投资 138.04 亿元，
增长 22.8%。完成民间投资 415.58 亿元，下降 2.0%，占全部投资的比重为 55.6%。
第一产业：
农林牧渔业：2021 年完成农林牧渔业总产值 53.19 亿元，农林牧渔业增加值
亩产 623.7 公斤；小麦播种面积 5.90 万亩，亩产 316.7 公斤。生猪出栏数 2.46 万
头，增加 1.75 万头。水产品总产量 2.16 万吨。新增高标准农田 2.3 万亩，标准化
改造养殖池塘 1.47 万亩，年末休闲农旅基地 112 个，全年接待游客 592 万人次，
实现营业收入 11.5 亿元，农业电子商务网上销售额超 20 亿元。
第二产业：
工业经济：2021 年规上工业总产值首次突破万亿元，达 10284.48 亿元，比上
年增长 12.8%。高新技术产业产值 5115.23 亿元，增长 16.3%，占规上工业总产值
比重达 49.7%；战略性新兴产业产值 5496.20 亿元，增长 9.2%，占规上工业总产
值比重达 53.4%。年末拥有 1 个千亿级 IT（通信设备、计算机及其他电子设备）
产业集群和 12 个百亿级产业集群。拥有大型工业企业 105 家，中型工业企业 317
家。产值超亿元企业 1099 家，其中十亿元以上企业 131 家，百亿元以上 13 家。
全年生产计算机整机 4529.10 万台、移动通信手持机（手机）3380.20 万台。规上
工业企业实现利润总额 558.85 亿元，增长 14.9%。
建筑业：资质以上建筑业企业实现建筑业总产值 379.76 亿元，比上年增长
下降 32.7%。年末具有施工资质的企业共 696 家，具有监理资质的企业共 36 家。
建筑业企业期末人数 7.77 万人，增长 8.1%。
第三产业：
国内贸易：2021 年实现社会消费品零售总额 1625.68 亿元，比上年增长 16.3%。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
其中，批发零售业实现零售额 1504.54 亿元，增长 16.2%，住宿餐饮业实现零售额
售额 504.49 亿元，增长 9.7%。
从消费品类看，生活类消费平稳增长，限额以上烟酒类，服装、鞋帽、针纺
织品类零售额分别增长 24.2%和 19.5%。部分消费升级类商品增长较快，限额以
上体育、娱乐用品类增长 84.5%，书报杂志类增长 57.8%，家用电器和音像器材
类增长 41.4%，通讯器材类增长 42.5%，汽车类增长 17.5%。
开放经济：2021 年完成进出口总额首次突破千亿美元，达 1066.1 亿美元，比
上年增长 22.8%，其中出口总额 709.06 亿美元，增长 23.6%。一般贸易进出口总
额 249.74 亿美元，增长 31.3%，占货物进出口总额比重为 23.4%。民营企业实现
进出口总额 310.25 亿美元，占进出口总额比重 29.1%，比上年提高 9.5 个百分点。
新设外资项目 336 个，新增注册外资 28.8 亿美元。实际使用外资 12.25 亿美
元，增长 16.9%，创近七年来新高。
金融业：2021 年末拥有银行机构 40 家、证券公司和营业部 25 家，保险机构
余额 5661.08 亿元，比年初增长 17.1%。深化推进跨境人民币双向借款业务试点，
全年证券交易额 7811.12 亿元，比上年增长 20.3%；保费收入 88.62 亿元，增长 1.4%
年末累计上市挂牌企业 129 家，其中境内上市 26 家，境外上市（柜）14 家，
新三板挂牌 89 家，募集资金 228.71 亿元。
（2）区域因素
A、区域概况
评估对象位于昆山市张浦镇。
张浦镇，位于昆山市版图中心，东邻上海、西依苏州、北接昆山中心城区、
南连昆山旅游度假区，是长三角对外开放的重要城镇之一，镇域面积 109 平方公
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
里，常住人口 23 万，下辖 13 个社区、15 个行政村。2022 年完成地区生产总值
综合实力千强镇第 16 名。获评国家卫生镇、“第七届中国地方政府创新奖”优
胜奖、江苏政务服务工作突出贡献集体、江苏省文明镇、江苏政务服务工作突出
贡献集体、苏州市先锋镇、苏州市首批“美丽宜居镇”等荣誉称号。
B、交通概况
张浦的交通运输向以水路为主。1912 年初，张浦始有定班航船通往外埠。30
年代中期有轮船通航。陆上仅有几条泥路通往市镇。建国后，利用河渠堆土铺成
一条条平直的乡间通道，后来又翻建成机耕路或简易公路。1982 年，昆山至张浦
公路正式通车。1988 年，境内公路改浇水泥混凝土路面。2012 年-2014 的两年间，
张浦投资建设改造道路工程，其中包括东西方向主干道港浦路改造工程。2014
年，打通 2 条“断头路”对接市区道路，4 月份完成港浦路全线贯通。
C、基础设施建设
莲花路等 3 条机场路保通道路开工建设，东苏克路等 7 个路桥工程有序推进。
顺利通过国家卫生镇复审。项目化推进 “美丽昆山” 建设三年提升工程，
完成整治任务 28 个。周东小游园、海锦游园投入使用，石人潭公园完成建设，
南港公园、富利塘滨江步道有序推进。翰林路、锦上路绿道网建成使用。完成淞
沪路街景综合整治，震阳路、望江路外立面改造、新吴街综合提升稳步推进。丽
水湾等 3 个老旧小区改造进场施工，亲水佳苑等 10 个老旧小区完成 “微更新” 。
新改建镇区公厕 21 座，85 座农村公厕提升工程加快推进。完成 34 个小区生活垃
圾四分类建设。
（3）个别因素
影响评估对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、
宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗
地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对评估对象土地价格产生影响的个别因
素进行分析，对评估对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
析。
主要包括位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、
地势、容积率、宗地基础设施条件及利用形状等。
（二） 资产使用状况
评估基准日全部土地均处于正常使用中。
二、 评估过程
对土地使用权分布情况进行了解，指导企业填写评估申报明细表及相关资
料。根据产权持有人提供的申报表及现场勘查资料，审核索取资料是否真实、完
整、有效。审验账面价值构成情况，有无进行过评估并根据评估结果进行了会计
处理；企业摊销及计提减值政策及执行情况；了解并索取购置、租出、租入土地
使用权等合同资料。关注无形资产权属是否清晰，有无抵押、质押、担保、诉讼
事项。
根据产权持有人提供的无形资产评估明细表，了解土地位置、周边四至、投
资环境、配套设施及开发程度。索取法律权属证明资料，购置合同，查验原始入
账发票等会计资料，确定资产的真实性、存在性、完整性，调查、了解土地的实
际使用情况，收益方式、获利能力，了解土地开发利用状况。
收集资产所在地的近期市场可比交易案例，取得成本的相关政策规定及基准
地价文件。
根据现场勘查结果及所掌握的资料，按照评估基准日的现行市场价格根据土
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
地估价过程、评估思路结合现场勘查结果对土地使用权评估方法、结合待估宗地
的性质、土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位条件，对待估宗地
进行综合评定估算。
将土地使用权评估结果汇总，编制评估工作底稿，整理归档，撰写土地使用
权评估说明。
三、 评估方法
（一） 评估方法的选择
根据现场勘查索取资料和资产评估专业人员掌握的市场地价资料，经过实地
勘察和分析，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，
选取不同的评估方法。
考虑到近年来与待估宗地所处的相同或类似的区域范围内可以搜集到的较
多交易实例，故适宜选择市场比较法。待估宗地为工业用地，所在区域市场发育
成熟，因此不宜采用成本逼近法进行评估。待估宗地虽然位于昆山市基准地价范
围内，但昆山市政府尚未公布完整的基准地价修正体系，故不宜采用基准地价系
数修正法。由于待估宗地为工业用地，投资开发潜力不大，故不适宜采用剩余法。
待估宗地为工业用地，由于待估宗地的土地收益难以准确剥离确定，故不适宜采
用收益还原法。
综上所述本次评估，对于待估宗地选择市场法。
（二） 市场比较法技术模型
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近
期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以
此估算待估宗地价格的方法。其计算公式为：
公式：V=VB× A× B× C× D× E
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
其中：
V—估价宗地价格;
VB—比较实例价格;
A—待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数；
C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数。
（三） 市场比较法评定过程
通过查询中国土地市场网选取与待估宗地在同一供应圈内相邻或类似地
区、相似规划用途的三个交易实例进行比较。
建立价格可比基础是对可比实例的有关参数予以分析整理，并统一可比基
础，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、
统一面积单位等。
交易情况修正是为了排除可比实例在交易行为中一些特殊因素影响可能导
致的交易价格的偏差，将可比实例的交易价格调整为正常的市场价格。
通过查询中国城市动态地价监测网确定其地价指数，进行委估宗地的交易日
期修正。
根据委估宗地与比较案例的商服繁华度、公用设施完备状况、交通便捷度、
水电气综合保证率、环境优劣度等因素进行区域因素修正。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
商服繁华程度分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级，
指数调整 5%。
公用设施分为学校、医院、休闲娱乐设施等的完备度，分不完备、较完备和
完备三个等级，每相差一个等级，指数调整 3%。
交通便捷度分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级，指
数调整 4%。
水电气综合保证率分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等
级，指数调整 4%。
环境优劣度分为环境污染小、环境污染较小、环境污染一般、环境污染较大、
环境污染大五个等级，每相差一个等级，指数调整 3%。
根据委估宗地与比较案例的临路状况、距公交站点情况、宗地大小对土地利
用的影响、宗地开发程度、容积率、形状、目前规划限制等因素确定个别因素修
正系数。
临路状况、距公交站点情况以待估宗地附近公交站点情况确定为 100，临路
状况、距公交站点下降或增加一个级别，指数修正幅度为 2％。
宗地大小对土地利用的影响分为对土地利用影响大、较大、小、较小、无影
响，以待估宗地面积为 100，每下降或增加一个级别，指数修正幅度为 2％。
宗地开发程度分为红线外的开发程度和红线内的开发程度。以估价对象为
场地部分平整、场地未平整三个等级。每相差一个等级，指数修正幅度为 1%。
宗地形状有矩形、规则多边形、不规则多边形三个等级，地块形状越规则，
对土地的利用越有利。每相差一个等级，指数修正幅度为 3%。
规划限制条件分为有规划限制和无规划限制两个档次，每相差 1 个档次，指
数增加或减少 3%。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
根据《城镇土地估价规程》，使用年限修正系数的公式为：
Ky＝[1－1/（1＋r）m]/[1－1/（1＋r）n]
式中：m—待估宗地的土地使用年限；
n—比较实例设定的土地使用年限；
r—土地还原率。
编制《比较因素条件说明表》、《比较因素条件指数表》，将待估宗地的因
素指数与可比实例因素指数进行比较，得到各因素修正系数。
采用加权平均方法计算各可比实例的比准价格。
四、 评估操作实例
【实例 1】“昆山市张浦镇花苑路 98 号”地块——土地使用权评估明细表第 1
项
（1）土地权证登记状况
国有土地使用证号：昆国用（2004）12004114140；
评估基准日土地使用者：味宝食品（昆山）有限公司；
宗地位置：昆山市张浦镇花苑路 98 号；
登记用途：工业用地；
土地使用权类型：出让；
土地面积：证载 6,662.2 平方米；
四至：东临花苑路，南昆山杰明电子有限公司，西临佳美达铝业科技有限公
司，北临西建企业有限公司。
（2）土地权利状况
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
根据昆国用（2004）12004114140 号《国有土地使用证》，土地所有权性质为
国家所有，使用权类型为出让，土地使用权人为味宝食品（昆山）有限公司。截
止评估基准日，委估宗地未设定抵押、担保等他项权利。
（3）土地利用状况
至估价期日，委估宗地处于已开发状态，宗地开发程度按现状为宗地红线外
“六通一平”（指通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气及土地平整）。
根据《城镇土地估价规程》规定，结合本次评估目的，确定地价定义：
（1）土地使用年期设定：根据提供的《国有土地使用证》记载，委估宗地
为出让方式取得的城镇住宅用地，土地终止日期为 2054 年 6 月，截止评估基准
日其剩余使用年限为 31.5 年。本次评估按此剩余年限 31.5 年设定评估。
（2）开发程度设定：待估宗地实际开发程度为红线内“六通一平”（指通
路、通电、通上水、通下水、通讯、通气及土地平整），根据评估目的，评估设
定的土地开发程度为宗地红线内“六通一平”（指通路、通电、通上水、通下水、
通讯、通气及土地平整）。
（3）评估价格：本次评估价格为待估宗地于评估基准日 2022 年 12 月 31 日、
设定用途、土地使用年期、开发程度、规划利用条件下的正常市场出让土地使用
权价格。
（1）基本原理及计算公式
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近
期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以
此估算待估宗地价格的方法。其计算公式为：
公式：V=VB× A× B× C× D× E
其中：
V—估价宗地价格;
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
VB—比较实例价格;
A—待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数；
C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数。
（2）地价测算
①案例选择
本次评估，选择了与评估对象条件类似的三个交易案例作为比较案例。调查
驿城区待估宗地周边地区的市场地价资料，并参照委托方提供的资料，在同一供
需圈内，选择相同或相似的地块作为比较对象：
案例 1
位置：张浦镇桃源路东侧、源浦路北侧；
土地面积：26287.8 平方米；
容积率：＞2
出让年限：50 年；
出让方式：挂牌出让；
成交价格：总价 883.2701 万元；
单价：336.00 元/平方米；
取得人：苏州鲜活饮品股份有限公司；
成交时间：2023 年 1 月 11 日。
案例 2
位置：张浦镇垌坵江东侧、杨巷江南侧；
土地面积：23625.27 平方米；
容积率：＞2；
出让年限：35.87 年；
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
出让方式：挂牌出让；
成交价格：总价 663.8701 万元；
单价：281.00 元/平方米；
取得人：昆山鸣鹏纸业有限公司；
成交时间：2022 年 10 月 20 日。
案例 3
位置：昆山市张浦镇俱进路西侧、三家路南侧；
土地面积：66672.78 平方米；
容积率：≥1.5，≤2；
出让年限：50 年；
出让方式：挂牌出让；
成交价格：总价 2240.2055 万元；
单价：336.00 元/平方米；
取得人：雨生百谷（昆山）食品科技有限公司；
成交时间：2022 年 3 月 1 日。
②比较因素的选择
根据影响地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较
因素
A、交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正；
B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；
C、土地使用年限：指土地使用有效年限；
D、区域因素：主要有商服繁华程度、公用设施完备状况、交通便捷度、水
电气综合保证率、环境质量优劣度；
E、个别因素：主要有临路状况、距公交站点情况、宗地大小对土地利用的
影响、宗地开发程度、规划容积率、宗地形状、规划限制。
③编制比较因素条件说明表
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
比较因素条件说明表
项目 估价对象 实例 1 实例 2 实例 3
昆山市张浦镇俱进
昆山市张浦镇花苑 张浦镇桃源路东 张浦镇垌坵江东
详细地址 路西侧、三家路南
路 98 号 侧、源浦路北侧 侧、杨巷江南侧
侧
交易价格(元/平方米) 待估 336.00 281.00 336.00
土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
交易时间 202212/31 2023/1/11 2022/10/12 2022/3/1
交易情况 正常 正常 正常 正常
产业集聚程度 较好 一般 一般 一般
公用设施完备状况 较完备 较完备 较完备 较完备
区域因素 交通便捷度 一般 一般 一般 一般
水电气综合保证率 较好 较好 较好 较好
环境质量优劣度 环境污染较小 环境污染较小 环境污染一般 环境污染较小
临路状况、距公交站点
近 近 近 近
情况
宗地大小对土地利用
的影响
个别因素
宗地开发程度 六通一平 六通一平 六通一平 六通一平
规划容积率 1 1 1 1
宗地形状 规则多边形 规则多边形 规则多边形 规则多边形
规划限制 无规划限制 无规划限制 无规划限制 无规划限制
④比较因素条件指数的确定
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比
较因素指数确定如下：
根据当地调查当地的城镇住宅用地价格增长情况，近期城镇住宅地价指数变
化大小，进行交易期日。
地产市场的不完全性往往造成其交易价格委容易受当时的一些特殊情况所
影响，所以比较时应对交易情况加以修正。由于所选几个比较实例为目前驿城区
土地市场上的正常交易，故不作交易情况修正。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
根据委估宗地与比较案例的商服繁华度、公用设施完备状况、交通便捷度、
水电气综合保证率、环境优劣度等因素进行区域因素修正。
商服繁华程度分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级，
指数调整 5%。
公用设施分为学校、医院、休闲娱乐设施等的完备度，分不完备、较完备和
完备三个等级，每相差一个等级，指数调整 3%。
交通便捷度分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级，指
数调整 2%。
水电气综合保证率分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等
级，指数调整 4%。
环境优劣度分为环境污染小、环境污染较小、环境污染一般、环境污染较大、
环境污染大五个等级，每相差一个等级，指数调整 3%。
根据委估宗地与比较案例的临路状况、距公交站点情况、宗地大小对土地利
用的影响、宗地开发程度、容积率、形状、目前规划限制等因素确定个别因素修
正系数。
临路状况、距公交站点情况以待估宗地附近公交站点情况确定为 100，临路
状况、距公交站点下降或增加一个级别，指数修正幅度为 2％。
宗地开发程度分为红线外的开发程度和红线内的开发程度。以估价对象为
地部分平整、场地未平整三个等级。每相差一个等级，指数修正幅度为 1%。
宗地形状有矩形、规则多边形、不规则多边形三个等级，地块形状越规则，
对土地的利用越有利。每相差一个等级，指数修正幅度为 3%。
规划限制条件分为有规划限制和无规划限制两个档次，每相差 1 个档次，指
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
数增加或减少 3%。
k=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
其中：k—年期修正系数
r—土地还原利率(土地还原率按评估基准日时一年期(LPR)3.85%，再加上一定
的风险因素调整值，按 6%计算)
m—委估宗地的使用年期
n—比较案例的使用年期
⑤编制比较因素条件指数表
比较因素条件指数表
项目 待估 实例 1 实例 2 实例 3
昆山市张浦镇俱
昆山市张浦镇花 张浦镇桃源路东 张浦镇垌坵江东
详细地址 进路西侧、三家
苑路 98 号 侧、源浦路北侧 侧、杨巷江南侧
路南侧
交易价格(元/平方米) 待估 336.00 281.00 336.00
土地用途 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
产业集聚程度 100 97 97 97
公用设施完备状况 100 100 100 100
区位因素 交通便捷度 100 100 100 100
水电气综合保证率 100 100 100 100
环境质量优劣度 100 100 98 100
临路状况、距公交站点情况 100 100 100 100
宗地开发程度 100 100 100 100
个别因素 规划容积率 100 100 100 100
宗地形状 100 100 100 100
规划限制 100 100 100 100
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见表：
因素比较修正系数表
项目 待估/例 1 待估/例 2 待估/例 3
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
张浦镇桃源路东侧、源浦路 张浦镇垌坵江东侧、杨巷江 昆山市张浦镇俱进路
详细地址
北侧 南侧 西侧、三家路南侧
交易价格(元/平方米) 336.00 281.00 336.00
土地用途 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
产业集聚程度 100/97 100/97 100/97
公用设施完备状况 100/100 100/100 100/100
区位因
交通便捷度 100/100 100/100 100/100
素
水电气综合保证率 100/100 100/100 100/100
环境质量优劣度 100/100 100/98 100/100
临路状况、距公交站点情况 100/100 100/100 100/100
宗地开发程度 100/100 100/100 100/100
个别因
规划容积率 100/100 100/100 100/100
素
宗地形状 100/100 100/100 100/100
规划限制 100/100 100/100 100/100
修正系数 1.0520 1.0734 1.0520
修正价格(元/平方米) 353.47 301.63 353.47
年期修正系数 0.8887 0.9591 0.8887
评估价格 300.00
对各比较实例修正后的地价进行比较分析，三个比准价格水平较接近，故取
其算术平均值作为市场比较法所得待估宗地的最终比准价格，即采用市场比较法
得出宗地评估单价为 300.00 元/平方米。
评估价值=300.00× 6,662.20
= 1,998,700.00 元（取整）
五、 评估结果
通过实施上述评估程序和方法，得出以下评估结果：
金额单位：人民币元
内容或名称 原始入账价值 账面价值 评估价值 增值率%
土地使用权 2,016,925.5 1,083,127.19 4,780,465.00 341.36
合 计 2,016,925.5 1,083,127.19 4,780,465.00 341.36
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
第五章 其他无形资产评估技术说明
一、 评估范围
纳入评估范围的其他无形资产主要为味宝产品系列商标权，共计13项，其中
涉及商标权11项、发明专利1项、实用新型1项，具体如下：
序 商标权 取得方 资产使
内容或名称 权利人 取得日期
号 号 式 用状况
原始取 正常使
得 用
原始取 正常使
得 用
原始取 正常使
得 用
原始取 正常使
得 用
原始取 正常使
得 用
原始取 正常使
得 用
原始取 正常使
得 用
原始取 正常使
得 用
原始取 正常使
得 用
原始取 正常使
得 用
原始取 正常使
得 用
包馅珍珠粉圆及其 ZL 2009 1 原始取 正常使
制作方法 0028771.0 得 用
蔬果丁馅包芯珍珠 ZL 2014 2 原始取 正常使
粉圆 0859151.8 得 用
涉及发明专利和实用新型使用年限较长，已经不具备超额收益。商标权评估
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
具体如下：
二、 评估过程
对纳入评估范围的各类无形资产分布情况进行初步了解，指导企业填写无形
资产评估申报明细表及相关资料。根据产权持有人提供的评估明细表及相关现场
勘查资料，审核索取资料是否真实、完整、有效。审验账面价值构成情况，有无
进行过评估并根据评估结果进行了会计处理；企业摊销及计提减值政策及执行情
况；了解并索取无形资产相关资料。关注无形资产权属是否清晰，有无抵押、质
押、担保、诉讼事项。
根据产权持有人提供的无形资产评估明细表，与企业相关人员对各项无形资
产进行分析鉴定，索取各项无形资产法律权属证明资料，购置合同，查验原始入
账发票等会计资料，确定资产的真实性、存在性、完整性，调查、了解无形资产
的实际使用、技术状况，收益方式、获利能力，了解无形资产日常维护、升级使
用情况。分析鉴别无形资产未来使用方式、收益价值。
收集资产所在地的近期市场交易价格，无形资产取得成本的相关政策规定，
企业历史经营状况数据，主要产品近期销售价格，所在行业的未来发展前景，企
业竞争优势、劣势分析，未来盈利预测，无形资产市场销售价格等有关计价依据。
根据所收集资料数据进行认真整理、分析，了解对应产品的销售情况并分析
其未来预测进行评定估算。
将无形资产评估结果汇总，编制评估工作底稿，整理归档，撰写无形资产评
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
估说明。
三、 评估方法
(一) 评估方法适用性分析
根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的企业
经营资料，通过对收益法、市场法、成本法的适用性分析，资产评估专业人员认
为由于目前国内外市场上与被评估商标权相同或相类似的较少，无法收集到可比
交易案例，因此不适宜采用市场法；考虑到被评估商标权的成本只反映了无形资
产的投入，不能反映其对社会和企业的有用性，故不适宜采用成本法；由于商标
权权在企业经营中具有独立获利能力，未来具有持续发挥作用并且能带来经济利
益，其收益预测资料可以取得，具备采用收益法评估条件。综上，本次评估采用
收益法评估。
（二）收益法的技术思路和模型：
并采用适当的折现率予以折现，予以确定评估的一种评估方法。
未来无形资产带来的收益采用收入分成的方法确定：根据企业应用无形资产
带来的预期收益及无形资产在其中的贡献率确定无形资产带来的超额收益。
其基本公式如下：
n
D ? Ai
P=?
i =1 (1 + R )i
式中：
P--无形资产价值的评估；
D-为无形资产分成率；
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
Ai-分成基数；
R—无形资产折现率；
n--收益预测期间；
i--收益年期。
无形资产的收益年限为该项资产能够为所有者带来超额收益的年限，通常为
法定寿命、技术寿命、技术产品寿命年限的孰短年限。
由于被评估公司为非上市公司，其市场价值未知，因此无法测算其资本结构
比率，但我们认为其资本结构与同行业的上市公司相比应有某些相同或相似的地
方。为此，我们参考同行业的上市公司的资本结构估计被评估公司应有的资本结
构，并进而估算无形资产的贡献率或提成率。
无形资产产生的现金流计算公式如下：
(预测期内每年) 无形资产产生的现金流量=无形资产收益相关产品的营业
收入×无形资产提成率。
根据本次资产评估的特点和收集资料的情况，采用了国际通用的社会平均收
益率法模型来估测评估中的适用折现率，即：
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率
四、 评估假设
（一）一般假设
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于
对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
模、频度、环境等条件合法、有效地持续使用下去，并在可预见的使用期内，不
发生重大变化。
（二）特殊假设
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
用等评估基准日后不发生重大变化。
相关规定无重大变化。
利影响。
所采用的会计政策在重要方面保持一致。
保持一致。
法规规定。
时所采用的会计政策不存在重大差异。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
均流出。
府机构、团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授权
文件于评估基准日时均在有效期内正常合规使用，假定该等证照有效期满后可以
获得更新或换发。
五、 无形资产评估测算过程
本次评估采用收益法进行评估，影响该评估值的参数主要有未来收益期内的
新药技术产品的营业收入、收入分成率、剩余经济寿命期及折现率。
（一）营业收入的预测
对应产品销售收入预测结果详见收益法部分。
（二）收益期限的确定
根据《中华人民共和国商标法 》商标权的保护期限为 10 年，到期可以续展。
（三）分成率确定
对于技术类无形资产而言，其价值在于能够为所有者带来超额收益，这一超
额收益一般通过对公司整体收益进行分成来考虑。
对于委估技术类无形资产超额收益提成率的确定，本次通过选取同行业上市
对比公司，参考其各项资产结构，估计被评估公司应有的资产结构，并进而估算
无形资产的贡献率或提成率。
由于被评估公司为非上市公司，我们无法测算其各类型资产结构比率，但我
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
们认为其各项资产结构与同行业的上市公司相比应有某些相同或相似的地方。为
此，我们参考同行业的上市公司的资产结构估计被评估公司应有的资净资产结
构，并进而估算无形资产的贡献率或提成率。
具体公式如下：
无形资产提成率＝无形资产对主营业务现金流的贡献/相应年份的主营业务
收入
其中：无形资产对主营业务现金流的贡献＝无形资产在资产结构中所占比重
×相应年份的业务税息折旧/摊销前利润 EBITDA
无形资产在资产结构中所占比重=无形非流动资产在资产结构中所占比例×
无形非流动资产中专利所占比重。
评估人员采用在国内上市公司中选用可比公司并通过分析可比公司的方法
确定产权持有人的市场价值。
上市公司全部无形资产的市场价值=全部经营性资产的市场价值 –经营性流
动资产（营运资金）的市场价值–经营性固定资产的市场价值
本次评估我们经营性流动资产的市场价值以账面价值替代
经营性固定资产的市场价值以账面价值替代
根据上述对比公司的财务报告，我们可以得出对比公司的资本结构。
由于对比公司是从事同一行业的企业，对于资本和技术的要求比较高，因此，
资金和无形资产的比例也相应较高。同时对比公司无形资产应为企业全部的无形
资产，不仅是专利技术、商标，而且包括其他无形资产(如商誉等)，我们通过进
行专家评定，利用 AHP 分层软件分析确定本次评估的专有技术占全部无形资产
的比例如下图所示：
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
进一步对比财务报表，进而对上述对比公司的提成率进行测算。
对比公司均为与被评估公司相似的代表性企业，与被评估企业收益方式类
似，因此无形资产贡献率应当反映了被评估企业的技术贡献水平。
（四）折现率的确定
根据本次资产评估的特点和收集资料的情况，采用了国际通用的社会平均收
益率法模型来估测评估中的适用折现率，即：
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率
无风险报酬率
根据评估基准日财政部网站公布的 10 年期以上国债到期收益率，确定无风
险报酬率为 3.30%。
风险报酬率
对知识产权资产投资而言，风险系数由技术风险系数、市场风险系数、资金
风险系数及经营管理风险系数之和确定。根据本项目的研究及目前评估惯例，各
个风险系数的取值范围在 0%-10%之间，具体的数值则根据评测表求得。公式如
下：
风险报酬率=技术风险+市场风险+资金风险+经营管理风险
（1）技术风险
对于技术风险，按技术风险取值表确定其风险系数。
技术风险取值表
分 值
考虑因素 权重
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
a 技术转化风险 30% 60
b 技术替代风险 30% 100
c 技术权利风险 20% 10
d 技术整合风险 20% 0
综合调整系数 0.50
其中各风险因素取值如下：
技术转化风险：成熟运用（0）；有现成技术，需要少量研发支出（40）；
需要定制化开发（60）；全新开发，未展开运用（100）。此项风险取 60 分。
技术替代风险：无替代产品(0)；存在若干替代产品(40)；存在一定的替代产
品（60）；替代产品较多(100)。市场上替代产品较多，此项风险取 40 分。
技术权利风险：取得证书 (10)；处于申请阶段 (100)。委估资产取得证书，
因此风险取 10 分。
技术整合风险：相关技术完善(0)；在细微环节需要进行一些调整 (20)；某些
方面需要进行一些调整(40)；需要进行开发(60)；开发存在一定的难度(80)；相关
技术尚未出现(100)。委估资产在技术完善，风险取 0 分。
综合考虑上述因素，确定技术风险系数为 0.05。
B.市场风险
对于市场风险，按市场风险取值表确定其风险系数。
市场风险取值表
分 值
考虑因素 权重
a 市场容量风险 40% 100
b 市场现有竞争风险（70%） 60
c 市场潜在竞争风险（30%） 60
综合调整系数 0.76
市场容量风险：市场总容量大且平稳(0)；市场总容量一般，但发展前景好(20)；
市场总容量一般且发展平稳(40)；市场总容量小，呈增长趋势(80)；市场总容量小，
发展平稳(100)。目前该技术应用的市场市场总容量一般且发展平稳，因此，风险
取 40 分。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
市场现有竞争风险：市场为新市场，无其他厂商(0)；市场总厂商数量较少，
实力无明显优势(20)；市场总厂商数量较多，但其中有几个厂商具有较明显的优
势(60)；市场总厂商数量较少，实力无明显优势，此项风险取 20 分。
市场潜在竞争风险。市场潜在竞争风险由以下三个因素决定。
一是规模经济性。市场存在明显的规模经济(0)；市场存在一定的规模经济
(40)；市场基本不具规模经济(100)。市场存在一定的规模经济，因此，此项取 40
分。
二是投资额及转换费用。项目的投资额及转换费用高(0)；项目的投资额及转
换费用中等(40)；项目的投资额及转换费用低(100)。委托评估技术无形资产组对
应的产品的投资额及转换费用中等，因此此项取 40 分。
三是销售网络。产品的销售依赖固有的销售网络(0)；产品的销售在一定程度
上依赖固有的销售网络(40)；产品的销售不依赖固有的销售网络(100)。委估资产
应用的产品销售在一定程度上依赖固有的销售网络，因此此项取 40 分。
综合考虑上述因素，确定市场风险系数为 0.35。
C.资金风险
对于资金风险，按资金风险取值表确定其风险系数。
资金风险取值表
分 值
考虑因素 权重
a 融资风险 50% 40.00
b 流动资金风险 50% 40.00
综合调整系数 0.40
融资风险：项目投资额低，取 0 分，项目投资额中等，取 50 分，项目投资
额高取 100 分。委估资产应用的产品生产项目投资额中等，此项取 40 分。
流动资金风险：流动资金需要额少，取 0 分；流动资金需要额中等取 50 分；
流动资金需要额高，取 100 分。委估资产应用的产品生产需要一定的流动资金，
此项取 40 分。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
综合考虑上述因素确定资金风险系数为 0.40。
D. 经营管理风险
对于经营管理风险，按经营管理风险取值表确定其风险系数。
经营管理风险取值表
分 值
考虑因素 权重
a 销售服务风险 25% 20
b 质量管理风险 25% 0
c 技术开发风险 50% 40
综合调整系数 0.25
销售服务风险：根据企业销售网点和人员需要新增的情况考虑——已有销售
网点和人员(0)；除利用现有网点外，还需要建立一部分新销售服务网点(20)；必
须开辟与现有网点数相当的新网点和增加一部分新人力投入(60)；全部是新网点
和新的销售服务人员(100)。除利用现有网站外，还需要建立少量新销售服务网站，
因此此项风险取 20 分。
质量管理风险：根据企业质保体系建立的完善程度和质量控制的实施的情况
考虑——质保体系建立完善，实施全过程质量控制(0)；质保体系建立但不完善，
大部分生产过程实施质量控制(40)；质保体系尚待建立，只在个别环节实施质量
控制(100)。企业的质保体系建立完善，该项风险取 0 分。
技术开发风险：根据企业技术力量强弱、后续资金投入多少考虑——技术力
量强，后续资金投入高(0)；技术力量较强，后续资金投入较高(40)；技术力量一
般，有一定后续资金投入(60)；技术力量弱，后续资金投入少(100)。技术力量较
强，投入较高，该项风险取 40 分。
综合考虑上述因素，确定经营管理风险系数为 0.25。
经评分测算，技术风险、市场风险、资金风险和管理风险，其风险系数分别
为 0.05、0.35、0.40、0.25，风险报酬率合计取 19.10%。
折现率的确定
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
=3.30%+19.10%
=22.40%
五、无形资产评估结果的确定
综合以上计算，无形资产的评估结果如下表：
单位：万元
未来预测数据
项目名称
对应产品销售收入 5,854.56 6,439.52 7,023.55 7,447.93 7,597.29 7,597.29
对应技术提成率 0.97% 0.97% 0.97% 0.97% 0.97% 0.97%
商标权贡献合计 57.03 62.73 68.42 72.55 74.00 74.00
折现年限 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50
折现系数 0.9039 0.7385 0.6033 0.4929 0.4027 1.7978
商标权贡献现值 51.55 46.32 41.28 35.76 29.80 133.04
商标权贡献现值和 338.00
无形资产折现率 22.40%
经过上述评估程序后，商标权评估价值为 338.00 万元。
六、 评估结果
在评估假设及限定条件成立的前提下，味宝食品（昆山）有限公司系列商标
权评估价值为 338.00 万元。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
第六章 负债评估技术说明
一、 评估范围
纳入评估范围的负债合计 20,214,345.86 元，包括：应付账款 3,404,407.64 元、
预收账款 13,389.65 元、应付职工薪酬 6,039,978.01 元、应交税费 2,103,484.81 元、
其他应付款 8,653,085.75 元。
二、 评估过程及方法
主要内容为应付货款、标签费、维修机电水泵费等。通过抽查有关账簿记录、
合同、业务发票，核查是否有未达款项，核查期后付款情况，并选取金额较大或
异常的款项进行函证，并结合替代性审核。根据核查和回函情况确定应付款项的
真实性和完整性。经核实应付账款账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细
表核对相符，未来均需偿付，本次评估以核实后的账面值确定评估价值。
主要内容为预收货款等。通过抽查有关账簿记录、业务凭证、合同，核查期
后结转收入情况，确定是否有未达款项，并选取金额较的款项进行函证，并结合
替代性审核，根据核查和回函情况确定款项的真实性和完整性。经核实预收账款
账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对相符，未来均需偿付，本次
评估以核实后的账面值确定评估价值。
主要内容为已计提尚未支付的职工工资、福利费等。经调查、了解味宝食品
（昆山）有限公司工资、社会保险费执行的发放标准政策，职工福利、工会经费、
职工教育经费执行的会计准则，通过索取工资表，原始入账凭证，查阅工资及各
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
项保险等计提和发放、支付的原始凭证、账簿记录，抽查核实是否存在欠发工资
及欠费情况，对工资、各项保险等计提、发放、支付的真实性的、完整性进行验
证。经核实应付职工薪酬账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对相
符，未来均需偿付，本次评估以核实后的账面值确定评估价值。
主要内容为企业所得税、城建税、个人所得税、增值税等。通过查阅被评估
单位纳税申报表；了解其适用的税种、计税基础、税率、征减、免税的范围与期
限；查阅企业纳税凭证，检查应交税费计提是否正确、缴纳是否及时，对其真实
性、完整性进行验证。经核实账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核
对相符，未来均需偿付，本次评估以核实后的账面值确定评估价值。
主要内容为应付股利和押金。通过抽查有关账簿记录，核查是否有未达款项，
对款项发生时间、原因，进行账龄分析；核查大额其他应付款期后支付情况；对
大额款项发询证函，并结合替代性审核。根据核查和回函情况确定应付款项的真
实性和完整性。经核实其他应付款账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细
表核对相符,未来均需偿付，本次评估以核实后的账面值确定评估价值。
三、 评估结果
通过实施上述评估程序和方法，得出以下评估结果：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
应付账款 3,404,407.64 3,404,407.64 - -
预收款项 13,389.65 13,389.65 - -
应付职工薪酬 6,039,978.01 6,039,978.01 - -
应交税费 2,103,484.81 2,103,484.81 - -
其他应付款 8,653,085.75 8,653,085.75 - -
负债合计 20,214,345.86 20,214,345.86 -
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
说明四 收益法评估技术说明
一、 评估对象
本次评估对象为委托人所指定的应用于本次经济行为所涉及的味宝食品（昆
山）有限公司股东全部权益价值。评估对象基本概况请见报告中披露的被评估单
位简介。
二、 收益法的应用前提及选择的理由和依据
（一） 收益法定义和原理
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将
预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股
东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股
权自由现金流折现模型。
本项目采用的现金流量折现法是指通过估算评估对象未来预期的净现金流
量并采用适宜的折现率折算成现值，借以确定评估价值的一种评估技术思路。
（二） 收益法应用前提
（三） 收益法选择的理由和依据
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
本次评估目的是郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购股权之经济行为所
涉及味宝食品（昆山）有限公司的股东全部权益，在评估基准日所表现的市场价
值予以客观、真实的反映。股东权益价值不仅由构成企业各单项资产、负债价值
的加总，更要充分体现构成企业持续经营的整体获利能力的账外的潜在资源、资
产价值。
通过对评估对象的基本情况调查了解，历史年度及评估基准日的资产、财务
及经营状况，主要资产的法律权属、经济、物理状况进行综合分析，认为本次评
估所涉及味宝食品（昆山）有限公司的企业整体资产具有以下特征：
（1）企业具备持续经营条件，收益期限能够确定或者合理预期；主要资产
为经营性资产，能最大化满足企业生产经营需要。
（2）评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量：表现为企业主营业
务收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流
出，其他经济利益的流入、流出也能以货币计量，因此企业整体获利能力所带来
的预期收益能够用货币衡量。
（3）预期收益所对应的风险能够度量：企业的风险主要有行业风险、经营
风险和财务风险。行业风险可以通过对相关行业上市公司披露的经营情况、收益
情况资料以及国家宏观经济政策、产业政策对该行业的影响等方面的分析进行判
断。经营风险指企业因经营上的原因而导致利润变动的风险，主要有市场需求、
服务成本、调整价格的能力和固定成本的比重，这些风险因素都会导致企业的收
益下降，成本费用上升，而且这种变动的影响结果能够以货币的形式表现。
味宝食品（昆山）有限公司历史年度报表披露的企业经营性资产、主营业务
收入、净利润等数据均符合收益法预测条件；企业未来整体获利能力符合企业经
营发展模式。
本次评估将味宝食品（昆山）有限公司作为一个企业整体资产，通过对其未
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
来收益进行预测，选择适用折现率，确定被评估单位未来整体获利能力的现值，
以此计算味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值的评估结果。
根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的企业
经营资料，综合上述分析结果，资产评估专业人员认为味宝食品（昆山）有限公
司基本具备采用收益法评估的前提条件。故本次评估项目适宜采用收益法。
三、 收益预测的假设条件
根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的企业
经营资料，本次收益预测基于以下假设前提、限制条件成立的基础上得出的，当
未来经济环境发生较大变化时，资产评估专业人员不承担由于假设条件改变而推
导出不同评估结论的责任。
（一）一般假设
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于
对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
（二）特殊假设
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
费用等评估基准日后不发生重大变化。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
及相关规定无重大变化。
不利影响。
时所采用的会计政策在重要方面保持一致。
向保持一致。
律法规规定。
测时所采用的会计政策不存在重大差异。
均流出。
有效并能在计划时间内完成。
持续适用。
府机构、团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授权
文件于评估基准日时均在有效期内正常合规使用，假定该等证照有效期满可以获
得更新或换发。
四、 企业经营、资产、财务分析
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
（一）影响企业经营的宏观、区域经济因素
同志为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决
策部署，坚持稳中求进工作总基调，科学统筹疫情防控和经济社会发展，扎实做
好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，加强宏观政策跨周期调节，加大实体
经济支持力度，国民经济持续恢复发展，改革开放创新深入推进，民生保障有力
有效，构建新发展格局迈出新步伐，高质量发展取得新成效，实现“十四五”良
好开局。
初步核算，全年国内生产总值 1210207 亿元，按不变价格计算，比上年增长
值 483164 亿元，增长 3.8%；第三产业增加值 638698 亿元，增长 2.3%。分季度看，
一季度国内生产总值同比增长 4.8%，二季度增长 0.4%，三季度增长 3.9%，四季
度增长 2.9%。从环比看，四季度国内生产总值与三季度持平。
全年全国粮食总产量 68653 万吨，比上年增加 368 万吨，增长 0.5%。其中，
夏粮产量 14740 万吨，增长 1.0%；早稻产量 2812 万吨，增长 0.4%；秋粮产量 51100
万吨，增长 0.4%。分品种看，稻谷产量 20849 万吨，下降 2.0%；小麦产量 13772
万吨，增长 0.6%；玉米产量 27720 万吨，增长 1.7%；大豆产量 2028 万吨，增长
增长 3.8%；其中，猪肉产量 5541 万吨，增长 4.6%；牛肉产量 718 万吨，增长 3.0%；
羊肉产量 525 万吨，增长 2.0%；禽肉产量 2443 万吨，增长 2.6%。牛奶产量 3932
万吨，增长 6.8%；禽蛋产量 3456 万吨，增长 1.4%。年末生猪存栏 45256 万头，
增长 0.7%；全年生猪出栏 69995 万头，增长 4.3%。
全年全国规模以上工业增加值比上年增长 3.6%。分三大门类看，采矿业增加
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
值增长 7.3%，制造业增长 3.0%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 5.0%。
高技术制造业、装备制造业增加值分别增长 7.4%、5.6%，增速分别比规模以上工
业快 3.8、2.0 个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值增长 3.3%；股份制
企业增长 4.8%，外商及港澳台商投资企业下降 1.0%；私营企业增长 2.9%。分产
品看，新能源汽车、移动通信基站设备、工业控制计算机及系统产量分别增长
全年服务业增加值同比增长 2.3%。其中，信息传输、软件和信息技术服务业，
金融业增加值分别增长 9.1%、5.6%。12 月份，服务业生产指数同比下降 0.8%，
降幅比上月收窄 1.1 个百分点。1-11 月份，规模以上服务业企业营业收入同比增
长 3.9%。其中，信息传输、软件和信息技术服务业，科学研究和技术服务业，卫
生和社会工作企业营业收入分别增长 8.3%、8.3%、8.1%。
全年社会消费品零售总额 439733 亿元，比上年下降 0.2%。按经营单位所在
地分，城镇消费品零售额 380448 亿元，下降 0.3%；乡村消费品零售额 59285 亿
元，与上年持平。按消费类型分，商品零售 395792 亿元，增长 0.5%；餐饮收入
料类商品零售额比上年分别增长 8.7%、5.3%。全国网上零售额 137853 亿元，比
上年增长 4.0%。其中，实物商品网上零售额 119642 亿元，增长 6.2%，占社会消
费品零售总额的比重为 27.2%。12 月份，社会消费品零售总额同比下降 1.8%，降
幅比上月收窄 4.1 个百分点；环比下降 0.14%。
全年全国固定资产投资(不含农户)572138 亿元，比上年增长 5.1%。分领域看，
基础设施投资增长 9.4%，制造业投资增长 9.1%，房地产开发投资下降 10.0%。全
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
国商品房销售面积 135837 万平方米，下降 24.3%；商品房销售额 133308 亿元，下
降 26.7%。分产业看，第一产业投资增长 0.2%，第二产业投资增长 10.3%，第三
产业投资增长 3.0%。民间投资增长 0.9%。高技术产业投资增长 18.9%，快于全部
投资 13.8 个百分点。其中，高技术制造业、高技术服务业投资分别增长 22.2%、
造业投资分别增长 27.6%、27.2%；高技术服务业中，科技成果转化服务业、研发
设计服务业投资分别增长 26.4%、19.8%。社会领域投资增长 10.9%，其中卫生、
教育投资分别增长 27.3%、5.4%。
全年货物进出口总额 420678 亿元，比上年增长 7.7%。其中，出口 239654 亿
元，增长 10.5%；进口 181024 亿元，增长 4.3%。进出口相抵，贸易顺差 58630 亿
元。一般贸易进出口增长 11.5%，占进出口总额的比重为 63.7%，比上年提高 2.2
个百分点。民营企业进出口增长 12.9%，占进出口总额的比重为 50.9%，比上年
提高 2.3 个百分点。机电产品进出口增长 2.5%，占进出口总额的比重为 49.1%。
下降 0.5%；进口 16106 亿元，增长 2.2%。
全年居民消费价格(CPI)比上年上涨 2.0%。分类别看，食品烟酒价格上涨 2.4%，
衣着价格上涨 0.5%，居住价格上涨 0.7%，生活用品及服务价格上涨 1.2%，交通
通信价格上涨 5.2%，教育文化娱乐价格上涨 1.8%，医疗保健价格上涨 0.6%，其
他用品及服务价格上涨 1.6%。在食品烟酒价格中，猪肉价格下降 6.8%，粮食价
格上涨 2.8%，鲜菜价格上涨 2.8%，鲜果价格上涨 12.9%。扣除食品和能源价格后
的核心 CPI 上涨 0.9%。12 月份，居民消费价格同比上涨 1.8%，环比持平。全年
工业生产者出厂价格比上年上涨 4.1%；12 月份同比下降 0.7%，环比下降 0.5%。
全年工业生产者购进价格比上年上涨 6.1%；12 月份同比上涨 0.3%，环比下降 0.4%。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
全年城镇新增就业 1206 万人，超额完成 1100 万人的全年预期目标任务。12
月份，全国城镇调查失业率为 5.5%，比上月下降 0.2 个百分点。本地户籍劳动力
调查失业率为 5.4%；外来户籍劳动力调查失业率为 5.7%，其中外来农业户籍劳
动力调查失业率为 5.4%。16-24 岁劳动力调查失业率为 16.7%，比上月下降 0.4 个
百分点；25-59 岁劳动力调查失业率为 4.8%，比上月下降 0.2 个百分点。31 个大
城市城镇调查失业率为 6.1%，比上月下降 0.6 个百分点。全国企业就业人员周平
均工作时间为 47.9 小时。全年农民工总量 29562 万人，比上年增加 311 万人，增
长 1.1%。其中，本地农民工 12372 万人，增长 2.4%；外出农民工 17190 万人，增
长 0.1%。农民工月均收入水平 4615 元，比上年增长 4.1%。
全年全国居民人均可支配收入 36883 元，比上年名义增长 5.0%，扣除价格因
素实际增长 2.9%，与经济增长基本同步。按常住地分，城镇居民人均可支配收入
支配收入 20133 元，比上年名义增长 6.3%，扣除价格因素实际增长 4.2%。全国居
民人均可支配收入中位数 31370 元，比上年名义增长 4.7%。按全国居民五等份收
入分组，低收入组人均可支配收入 8601 元，中间偏下收入组 19303 元，中间收入
组 30598 元，中间偏上收入组 47397 元，高收入组 90116 元。全年全国居民人均
消费支出 24538 元，比上年名义增长 1.8%，扣除价格因素实际下降 0.2%。
年末全国人口(包括 31 个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居
住在 31 个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员)141175 万人，比上年末
减少 85 万人。全年出生人口 956 万人，人口出生率为 6.77‰；死亡人口 1041 万
人，人口死亡率为 7.37‰；人口自然增长率为-0.60‰。从性别构成看，男性人口
龄构成看，16-59 岁的劳动年龄人口 87556 万人，占全国人口的比重为 62.0%；60
岁及以上人口 28004 万人，占全国人口的 19.8%，其中 65 岁及以上人口 20978 万
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
人，占全国人口的 14.9%。从城乡构成看，城镇常住人口 92071 万人，比上年末
增加 646 万人；乡村常住人口 49104 万人，减少 731 万人；城镇人口占全国人口
比重(城镇化率)为 65.22%，比上年末提高 0.50 个百分点。
国家统计局指出，总的来看，2022 年高效统筹疫情防控和经济社会发展取得
积极成效，稳住了宏观经济大盘，经济总量持续扩大，发展质量稳步提高。同时
也要看到，国际形势依然复杂严峻，国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压
力仍然较大，经济恢复基础仍不牢固。下阶段，要坚持以习近平新时代中国特色
社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神和中央经济工作会议部署，
坚持稳字当头、稳中求进，更好统筹疫情防控和经济社会发展，更好统筹发展和
安全，全面深化改革开放，大力提振市场信心，着力稳增长、稳就业、稳物价，
推动经济运行整体好转，努力实现质的有效提升和量的合理增长。
江苏省，简称“苏”，是中华人民共和国省级行政区，省会南京，位于长江
地跨北纬 30°45'～35°08'，东经 116°21'～121°
三角洲地区，中国大陆东部沿海，
江苏省建省始于清代初年，取江宁、苏州两府之首字而得名。江苏是中国古
代文明的发祥地之一，拥有“吴”“金陵”“淮扬”“楚汉”等多元文化及地域
特征，共拥有 13 座国家历史文化名城。江苏跨江滨海，湖泊众多，地势平坦，
地貌由平原、水域、低山丘陵构成；东临黄海，地跨长江、淮河两大水系。江苏
地理上跨越南北，气候、植被同时具有南方和北方的特征。
江苏省下辖地级市全部进入全国百强，综合实力百强区、百强县、百强镇数
量位居全国第一。江苏地区发展与民生指数（DLI）居全国省域第一，成为中国
综合发展水平最高的省份。江苏省域经济综合竞争力居全国前列，拥有全国最大
规模的制造业集群，实际使用外资规模居全国首位，人均 GDP 自 2009 年起连续
居全国第一位。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
比上年增长 8.6%。其中，第一产业增加值 4722.4 亿元，增长 3.1%；第二产业增
加值 51775.4 亿元，增长 10.1%；第三产业增加值 59866.4 亿元，增长 7.7%。全年
三次产业结构比例为 4.1:44.5:51.4。全省人均地区生产总值 137039 元，比上年增
长 8.3%。
中，税收收入 8171.3 亿元，增长 10.2%；税收占一般公共预算收入比重达 81.6%。
比增速 2.8%。
第一产业
种植面积 0.6 万公顷，减少 0.3 万公顷；油料种植面积 29.6 万公顷，增加 1.8 万公
顷；蔬菜种植面积 145.3 万公顷，增加 0.9 万公顷。农业综合生产能力持续增强，
全年粮食总产量再创新高，达 3746.1 万吨，比上年增产 17.0 万吨，增长 0.5%。
其中，夏粮 1380.7 万吨，增长 0.5%；秋粮 2365.4 万吨，增长 0.4%。粮食亩产 460.1
公斤，比上年增加 0.2 公斤，增长 0.1%。
上年增长 14.6%；禽蛋产量 230.3 万吨，下降 0.7%；牛奶总产量 64.9 万吨，增长
水产品 366.7 万吨、海水产品 128.8 万吨，分别增长 3.2%和下降 3.9%。
增有效灌溉面积 0.8 万公顷。
万吨，播种面积 2470.8 千公顷。
第二产业
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
企业增长 8.2%，股份制企业增长 14.4%，外商及港澳台商投资企业增长 10.7%，
私营企业增长 15.5%。分门类看，采矿业增长 2.1%，制造业增长 12.8%，电力、
热力、燃气及水生产和供应业增长 12.8%。
率达 30.5%和 67.3%。分行业看，电子、医药、汽车、专用设备等先进制造业增
加值分别增长 17.3%、11.0%、14.7%和 15.9%。新能源汽车、城市轨道车辆、3D
打印设备、集成电路、服务器等新产品产量比上年分别增长 198%、5.9%、64.3%、
亿元，增长 54.9%；股份制企业 5507.1 亿元，增长 30.4%；外商及港澳台商投资
企业 3681.5 亿元，增长 19.9%；私营企业 3361.2 亿元，增长 30.6%。分门类看，
采矿业利润 18.9 亿元，比上年增长 3.2%；制造业 9072.0 亿元，增长 30.5%；电力、
热力、燃气及水生产和供应业 267.3 亿元，下降 43.6%。规模以上工业企业营业收
入利润率、成本费用利润率分别为 6.2%、6.7%，比上年提高 0.2 个和 0.3 个百分
点。全年规模以上工业企业产销率达 98.2%。
业总产值 38244.5 亿元，比上年增长 8.5%；竣工产值 27063.7 亿元，增长 6.2%，
竣工率达 70.8%。建筑业劳动生产率为 36.9 万元/人，比上年增长 2.1%。
第三产业
营地统计，城镇消费品零售额 37850.2 亿元，增长 13.6%；乡村消费品零售额 4852.4
亿元，增长 28.9%。全年限额以上单位商品零售额中，基本生活类销售稳步提升，
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
日用品类、服装鞋帽针纺织品类、粮油食品类分别增长 22.6%、16.7%、16.0%；
升级类消费需求持续释放，体育娱乐用品类、智能家用电器和音像器材、智能手
机、金银珠宝类分别增长 39.8%、35.2%、25.9%、22.4%；出行类销售延续平稳势
头，石油及制品类、汽车类分别增长 26.6%、9.9%，其中，新能源汽车增长 105.4%。
全年实物商品网上零售额 9527 亿元，比上年增长 5.2%，占社会消费品零售总额
比重为 22.3%。
口 32532.3 亿元，增长 18.6%；进口 19598.3 亿元，增长 14.8%。从贸易方式看，一
般贸易进出口总额 29328.3 亿元，增长 23.3%；占进出口总额比重达 56.3%，超过
加工贸易 24.7 个百分点。从出口主体看，国有企业、外资企业、私营企业出口额
分别增长 22.4%、11.4%和 27.7%。从出口市场看，对美国、欧盟、日本出口分别
增长 14.4%、21.9%和 6.3%，对印度、俄罗斯、东盟出口分别增长 38%、38.2%和
“一带一路”沿线国家出口保持较快增长，出口额 8924.9 亿元，增长 20.8%；占
全省出口总额的比重为 27.4%，对全省出口增长的贡献率为 30.1%。
外资 288.5 亿美元，增长 22.7%。全年新批境外投资项目 726 个，中方协议投资额
额 59.5 亿美元。推进“一带一路”交汇点建设，全年新增“一带一路”沿线对外
投资项目 191 个，中方协议投资额 15.9 亿美元。
存款增加 4725.6 亿元。年末金融机构人民币贷款余额 177970.1 亿元，比上年末增
长 15.2%，比年初增加 23446.8 亿元。其中，中长期贷款增加 17623.8 亿元，短期
贷款增加 3725.3 亿元。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
发行、配股、增发、公司债在资本市场筹集资金 7578.2 亿元。江苏企业境内上市
公司总股本 4474.4 亿股，比上年增长 6.0%；总市值 75537.5 亿元，增长 20.3%。
年末全省共有证券公司 6 家，证券营业部 1035 家；期货经纪公司 9 家，期货经
纪公司营业部 193 家；证券投资咨询机构 3 家。全年证券交易额 100.2 万亿元，
比上年增长 13.0%。全年期货经营机构代理交易额 32.7 万亿元，比上年增长 63.4%。
财产险收入 1002.2 亿元，增长 2.3%；人寿险收入 2345.0 亿元，增长 5.5%；健康
险收入 609.6 亿元，增长 8.8%；意外伤害险收入 94.4 亿元，增长 10.3%。全年赔
付支出 1254.8 亿元，比上年增长 18.4%。其中，财产险赔付 625.8 亿元，增长 12.5%；
人寿险赔付 257.3 亿元，下降 8.7%；健康险赔付 345.4 亿元，增长 74.4%；意外伤
害险赔付 26.3 亿元，下降 9.3%。
业务收入 2136.6 亿元，增长 9.6%。分行业看，邮政行业完成业务总量 972.7 亿元，
增长 20%；实现业务收入 1001.1 亿元，增长 8.9%。其中，快递业完成业务量 86.1
亿件，增长 23.4%。
业务收入 1135.5 亿元，增长 10.3%。年末固定电话用户 1250.5 万户，比上年末减
少 59.9 万户；年末移动电话用户 10179.5 万户，净增 282.4 万户；电话普及率达
年末互联网宽带接入用户 4071.6 万户，比上年末增长 8.4%，净增 314.8 万户；移
动互联网传输流量 146.1 万亿 GB，增长 33.9%。
末民用汽车保有量 2187 万辆，比上年末增长 7%，净增 142.6 万辆。年末私人汽
车保有量 1862.7 万辆，比上年末增长 6.6%，净增 114.8 万辆；其中，私人轿车保
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
有量 1253.5 万辆，增长 5.5%，净增 90.5 万辆。
江苏省首轮规划的“四纵四横四联”高速公路网主骨架全面建成，包括京沪高速
公路、沈海高速公路、长深高速公路、沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、连霍高
速公路、盐靖高速公路、扬溧高速公路、宁宿徐高速公路、宁杭高速公路、沿江
高速公路、徐济高速公路、宁连高速公路等。连宿高速公路、宁盐高速公路、盐
蚌高速公路等正在规划中。
京沪铁路、陇海铁路两条铁路干线经过境内，京沪铁路主要呈东西向穿越江
苏的南部，陇海铁路也呈东西向经过江苏的最北部，徐州则为两大干线交汇的枢
纽。京沪铁路南京至上海段为中国最繁忙的铁路之一，高峰时段平均每 5 分钟就
有列车通过。
建成通车；2014 年沪苏通铁路、连镇和徐盐高铁相继开工建设，以上铁路的建成
改变了江苏铁路建设局面。2019 年，江苏铁路总里程达 3550 千米，其中高铁里
程 1561 千米，同比分别增长 13.6%、37.3%；徐盐高铁和连镇高铁连淮段开通运
营，苏北地区集体迈入“高铁时代”，设区市全部开通动车。
比上年增加 191 千米；铁路正线延展长度 7591.7 千米，比上年增加 366.3 千米。
江苏省东濒黄海，长江和京杭大运河呈十字形贯穿江苏，太湖平原和里下河
平原水网密布，水运历来在江苏省的交通体系中占有重要地位，江苏省绝大部分
城市历史上均是依托水运优势得以发展繁荣。
江苏省是港口大省，国家交通运输部公布的中国 53 个主要港口名录中，江
苏省有 7 个；在沿海 25 个主要港口中，江苏有 5 个。南京港、南通港和镇江港
均是国家 25 个沿海主要港口之一。连云港是国家 25 个沿海主要港口、12 个区域
性中心港口和江苏省重点打造的集装箱干线港之一。徐州港和无锡港均是国家
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
全省等级航道总里程 8709 千米，其中四级及以上高等级航道 3042 千米，等级航
道与四级以上航道里程均居中国第一。
贸货物吞吐量 5.9 亿吨，
增长 6.6%；集装箱吞吐量 2180.1 万标准集装箱，增长 15%。
截至 2017 年 6 月，江苏共分布有 9 个民航机场与 9 个一类航空口岸。[39] 其
中，无锡苏南硕放国际机场、常州奔牛国际机场、盐城南洋国际机场为军民合用
机场， [151-153] 南京马鞍国际机场近期为军用，远期为军民合用机场，连云
港花果山机场为原军民合用机场民用部分迁建机场。
（二）所在行业现状及发展前景
我国饮料行业在不同发展阶段呈现不同的主流品类。80 年代碳酸饮料是市
场上的主流产品。90 年代瓶装饮用水兴起成为市场主流。2000 年后，消费者更
加注重饮料消费对于生活品质和生活满足感的提升，瓶装茶饮料异军突起，果汁
饮品、功能饮料也大放异彩，现制茶饮开始起步。2010 年后，市场主流饮料品
类变化明显加快，立足“现制、休闲、即饮”的现制饮品概念形成，获得了消费
者的接受和高度认同。现制饮品作为休闲消费饮品，具有现场即时制作、加工过
程透明、口味可根据顾客喜好灵活调配等多项特点，给消费者带来了较好的消费
体验，以门店现场制作为基础的现制茶饮、现磨咖啡等现制饮品正成为行业增速
最快的细分品类之一。
根据中国连锁经营协会制定的《现制茶饮的术语和产品分类》定义，现制茶
饮是以茶或茶汤为原料，添加乳、乳制品、新鲜水果、水果制品、谷物、新食品
原料等食品和食品添加剂，添加或不添加茶顶，经过现场加工制作的液体或半固
体或固液混合物，供消费者直接饮（食）用的产品。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
（1）行业主管部门 在酒、饮料和精制茶制造业，我国目前基本遵循市场化
发展模式，各企业面向市场自主经营，政府职能部门进行宏观调控，行业协会进
行自律规范。在酒、饮料和精制茶制造业，行业监管部门主要包括国家市场监督
管理总局、商务部等，行业协会为中国饮料工业协会、中国连锁经营协会。
①国家市场监督管理总局
国家市场监督管理总局是国务院直属部门，主要负责市场综合监督管理，市
场主体统一登记注册，监督管理市场秩序，组织市场监管综合执法工作，统一管
理计量标准，对产品质量安全、食品安全实施监管等工作。
②商务部
商务部是国务院直属部门，主要负责推进流通产业结构调整，指导流通企 业
改革、商贸服务业和社区商业发展，提出促进商贸中小企业发展的政策建议，推
动流通标准化和连锁经营、商业特许经营、物流配送、电子商务等现代流通方式
的发展等工作。
（2）行业自律组织 公司所处行业相关的自律组织为中国饮料工业协会、中
国连锁经营协会。
① 中国饮料工业协会
中国饮料工业协会（CBIA）是饮料行业及相关企业、事业单位自愿参加的 非
营利性、全国性社团组织。其主要职责包括：对饮料行业基础资料进行调 查、
统计，掌握行业全面情况，对国内外饮料市场进行调查和预测，研究饮料 行业
发展方向，探索行业发展规律；提出饮料行业发展规划、经济技术政策、 扶优
限劣政策及经济立法等方面的建议；推动饮料行业的技术进步，推广应用 新技
术、新工艺、新材料、新设备、新包装、促进新产品开发等。
② 中国连锁经营协会
中国连锁经营协会（CCFA），是由连锁经营及相关企业、机构和个人自愿 结
成的全国性、行业性社会团体。协会参与政策制定与协调，维护行业和会员 权
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
益，为会员提供系列化专业培训和行业发展信息与数据，搭建业内交流与合 作
平台，致力于推进连锁经营事业与发展。
（1）行业主要法律法规 目前，与公司主营业务
相关的主要法律法规如下：
序号 名称 颁布机构 生效时间
国家市场监督管理总
局
《中华人民共和国食品安全法（2021 修
正）》
《网络食品安全违法行为查处办法（2021 修 国家市场监督管理总
改）》 局
国家市场监督管理总
局
《中华人民共和国食品安全法实施条例》
（2019 修订）
《中华人民共和国产品质量法》（2018 修
正）
国家食品药品监督管
理总局
《关于食品生产经营企业建立食品安全追溯 国家食品药品监督管
体系的若干规定》 理总局
《商业特许经营备案管理办法》（2011 修
订）
（2）行业主要政策 公司所处行业主要产
业政策如下：
序号 日期 名称 颁布机构 内容简介
加强和改进食品药品安全监管制度，
《中华人民共 完善食品药品安全法律法规和标准体
和国国民经济 系，探索建立食品安全民事公益诉讼
十四个五年规 大会 战略，加强食品全链条质量安全监
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
划和 2035 年远 管，推进食品安全放心工程建设攻坚
景目标纲要》 行动，加大重点领域食品安全问题联
合整治力度。
提出要推动食品产业高质量发展：推
动食品产业转型升级，调整优化食品
《关于深化改 革 中国共产党中 产业布局，鼓励企业获得认证认可，
地及配套设施，加强与
电商平台深度融合，打造有影响力的
百年品牌。
深入贯彻落实国务院“放管服”改革
《关于加快推 进 要求，在保障食品安全的前提下，进
食品经营许 可改 一步优化食品经营许可条件、简化许 可流
国家市场监督
管理总局
不断完善许可工作体系，持续提升食品经营
许可工作便利化、
智能化水平。
着力推进以食品加工制造为特色的科
技园区建设，培养一批具有国际竞争
力的食品领域高新技术企业；推动优
势和特色食品领域打造一批具有引领
《“十三五” 作用的创新前沿阵地；推进食品产业
食品科技创新 科学技术部 科技发展，围绕食品产业发展新趋势
专项规划》 和需求，推进食品产业科技进步；增
强食品安全保障能力，强化监测检
测、风险评估、追溯预警、过程控
制、流通储运、应急处置的关键技术
研究，提供强有力的技术支撑。
坚持最严谨的标准、最严格的监管、
最严厉的处罚、最严肃的问责，全面
实施食品安全战略，着力推进监管体
《 “ 十三五 ” 国
群众反映强烈的突出问题，推动食品安全现
代化治理体系建设，促
进食品产业发展，推进健康中国建
设。
指出要实现食品工业产业规模不断壮
大，产业结构持续优化，规模以上食
《关于促进食 品 品工业企业主营业务收入预期年均增
工 业健康发 展 的 国家发改 委 、 工 长 7% 左 右 ；创 新 能 力 显 著 增 强 ，“ 两
品、新模式、新业态不断涌
现；食品安全保障水平稳步提升，标
准体系进一步完善等目标
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
《关于开展消
要 开 展 消 费 品 工 业 “ 三 品 ” 专 项 行 动，
费 品 工 业 “三
要增品种、提品质、创品牌。要实现消费品
品 ” 专项行动 营
创新能力明显增强和质量效益明显改善的目
的若干意 见》
标。
不断健全食品安全标准体系，提升标
准实用性；提高风险监测工作质量，
提升监测科学性；夯实风险评估工作
《食品安全标
基础，保障风险评估权威性等；加强
“十三五”规 划生育委员会 机构建设，构建“覆盖全国、资源共
划》 享、互联互通”的信息网络系统；加
强国际国内合作，开展我国标准与国
际标准对比研究，加快研究转化适合
我国国情的国际标准。
将农产品加工业纳入“互联网+”现
《关于进一步 促
代农业行动，利用大数据、物联网、云计算、
进 农 产品加 工业
发展的意 见》
络化、智能化、精细化现代加工新模式等。
实施消费促进、流通现代化和智慧供
《国内贸易流 通 应链三大行动，全面打通消费、流通和生产
商务部等十部
门
规划》 济中的基础性支撑和先导性引领作用。
近年来，随着我国经济水平不断上升，国民人均可支配收入呈现快速增长的
态势，人们对饮品品质的追求越来越高，因现制茶饮具有现场即时制作、加工过
程透明、口味可根据顾客喜好灵活调配等多项特点，促使现制茶饮快速融入年轻
消费群体的生活，直接催生了现制茶饮行业的爆发性增长。根据艾媒咨询报告显
示 1，中国现制茶饮的市场规模由 2016 年的 291 亿元增长至 2021 年的 2,796
亿元，年复合增长率为 57.23%，预计到 2025 年，中国现制茶饮的市场规模将进
一步扩大至 3,749 亿元。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
（1）居民收入提高、消费升级等因素推动国内现制茶饮市场规模快速增长
随着我国经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，人们的消费理念也在
逐渐升级，对饮品的口味要求越来越高，基于现制茶饮现场即时制作、加工过程
透明、口味可根据顾客喜好灵活调配等多项特点，其能够满足逐渐升级的消费需
求，这促使现制茶饮的市场规模持续增长。根据艾媒咨询数据，现制茶饮市场规
模仍将维持增长趋势，预计至 2025 年，将进一步扩大至 3,749 亿元。
（2）线上外卖市场增长迅速，占现制茶饮消费总值比例不断提高
随着移动支付的普及和中国餐饮业线上外卖服务的不断发展，餐饮外卖市场
规模与餐饮外卖渗透率也不断增长。线上外卖平台的便利性极大的吸引了现制茶
饮的用户，现制茶饮产品线上外卖市场规模也在迅猛增长。中国连锁经营协会报
告显示 1，通过外卖服务的现制茶饮产品的零售消费规模增长速度较快，2019 年
现制茶饮外卖平台交易总额约为 160 亿元，2020 年约为 240 亿元，2020 年较
（3）信息化程度逐渐提高，助力行业降本增效
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
在互联网背景下，信息化转型与升级是未来的发展趋势，现制茶饮行业的信
息化建设在餐饮业中处于领先水平，虽然各企业间的应用程度存在差异，但相对
而言，信息化的应用较为普及。随着未来现制茶饮门店规模的不断增大，未来现
制茶饮企业在门店运营、原材料供应、数字营销、产品研发上新、物流运输、会
员管理等各个环节都将逐步实现数字化，以降低运营成本，提高门店运营效率及
业务运营能力，并提升消费者体验。
（4）优势品牌不断扩张，行业集中度逐步提高
目前，中国现制茶饮行业市场参与者众多，集中度较低。行业呈现产品迭代
速度加快，消费者品牌倾向性变强的趋势。由于现制茶饮优势品牌在品牌知名度、
质量管控、产品研发等方面优势较为突出，其市场份额不断扩大，行业集中度不
断提高。
有利因素：
（1）居民收入提升是基础推动力，90 后消费能力提升将促进行业持续扩
容随着我国经济的快速发展，全国居民人均可支配收入呈现出快速增长的趋 势。
国家统计局统计数据显示：2016 年至 2021 年全国居民人均可支配收入从
基础推动力。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
饮品自上世纪 90 年代进入大陆市场，90 后的成长过程恰好是这类饮品进行市
场培育和逐渐普及的关键阶段。90 后消费能力的提升，将促进现制饮品规模继
续扩大。
（2）物流运输行业与食品保鲜技术的发展推动了连锁模式的扩张 现制饮品
与现制冰淇淋连锁企业的物流具有高频次、小批量、快速配送和多点配送的特点，
对仓储物流体系与食品保质保鲜技术提出了较高的要求。而物流行业和食品保鲜
技术的发展速度直接影响现制饮品与现制冰淇淋行业门店 网络的铺设与市场的
响应速度。
近几年来，我国物流冷链运输及保鲜技术的快速发展，有效地增加企业销 售
网络覆盖广度与深度，扩大配送的范围并提高产品配送的效率，保障食品安 全
与新鲜度，极大的支持了连锁模式的发展，为现制饮品与现制冰淇淋行业的 发
展创造了有利条件。
（3）生产技术水平的不断提高，提升了生产效率及产品品质 随着现制饮品
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
与现制冰淇淋行业的不断发展，生产技术水平也在不断进步，更多的新技术、新
设备、新工艺运用到生产过程中，自动化水平显著提高，不仅提高了生产效率，
节约了人工成本和能耗，同时提高并保证了食材的品质。随着门店产品制作设备
的不断升级，门店的制作效率及产品品质也不断 提升。
不利因素：
（1）门店租金成本上涨 现制饮品主要通过门店终端来销售产品，门店店铺
通常通过租赁的方式来进行经营，店铺租赁成本占门店经营成本的比重较大。近
几年来，随着商业地产价格的不断上升，门店商铺的租金也越来越高。而门店商
铺租金的上涨也势必会增加门店运营成本，对行业发展造成一定不利影响。
（2）原材料价格波动较大 现制饮品的主要原材料是各类农副产品。近几年，
部分进口农产品价格由于国际贸易环境变化、自然气候变化等诸多因素影响产生
了较大波动。同时，国内农产品价格受上游种植环节决策信息缺乏、供需不匹配
以及 自然条件变化等因素影响，价格也存在一定波动。这对现制饮品与现制冰
淇淋 企业的成本控制与抗风险能力提出了挑战。
（3）“新冠疫情”对门店经营造成的影响
购物造成了较大的负面影响，“新冠疫情”导致的餐饮场所关闭、交通受限 等
情形对现制饮品行业造成了严重的冲击。
（三）企业的业务分析情况
味宝食品(昆山)有限公司于 1998 年 9 月注册成立，位于张浦镇花苑路 98 号，
为台商独资型公司。公司注册资本 300 万美元，投资总额 425 万美元。工厂占地
面积为 16300 平方米。随着国内经济快速发展，味宝食品逐渐发展壮大，厂房面
积由原来的 1600 平方米扩展到 14300 平方米,办公楼 1000 平方米，员工人数 150
人左右。20 年间，公司从生产销售冷冻调理包开始，逐渐发展为集果汁、果酱、
果粉、奶精、咖啡、珍珠奶茶等综合性食品生产厂家。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
从事淀粉类制品及速冻类食品—粉圆系列（珍珠奶茶类）产品的生产销售。
目前公司人员 200 人左右，其中直接生产人员：120 人左右，一般管理人员
员 10 人。
自 1998 年 9 月建设投产以来，味宝食品（昆山）有限公司稳中求发展，产
品销售目前主要内销并有了良好的客户基础，主要客户有：百胜、85 度 C、瑞幸
咖啡、德克士等，年销售额 7000 万元左右。
年产值约 9000 多万元。
（四）企业优势劣势分析
二十多年来，公司依靠自身积累实现快速成长。公司员工结构持续优化，人
员综合能力不断提升，爱岗敬业、开放共享、分工协作的专业团队是公司的核心
竞争优势。公司管理层高度重视企业的文化建设和梯队建设，始终保持与基层员
工的良好沟通和互动，培养了高素质、年轻化、稳定的人才队伍。公司核心管理
人员和主要技术骨干保持高度的责任心和企业认同感，是公司保持健康、持续、
快速发展的关键。
公司立足淀粉类制品及速冻类食品行业，一直以客户为中心， 通过持续的
技术创新，积累了优质的客户资源。公司与百胜、85° C 形成稳定的合作关系，
近年来，上述客户的销售额占公司总体的销售额比重较大，如果上述客户改为大
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
规模采购其他竞争对手产品有可能会对公司业绩产生不利影响，另外，如果客户
所处的市场的竞争状况以及经营方针、销售策略发生重大变化时，也将会对公司
业绩造成较大波动。
（五）企业近年及评估基准日资产、财务及经营状况
被评估单位近年报表情况如下：
金额单位：人民币元
项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产 33,497,264.27 28,519,028.06 25,265,665.14
非流动资产 25,918,390.79 24,740,919.55 23,294,324.18
资产总计 59,415,655.06 53,259,947.61 48,559,989.32
流动负债 15,587,723.40 9,754,314.62 20,214,345.86
非流动负债
负债总计 15,587,723.40 9,754,314.62 20,214,345.86
净资产 43,827,931.66 43,505,632.99 28,345,643.46
项目 2020 年度 2021 年度 2022 年度
营业收入 89,713,821.03 75,246,995.82 42,486,329.53
利润总额 22,898,970.34 16,230,582.27 -5,518,544.90
净利润 16,949,798.62 12,133,842.68 -4,201,071.97
“味宝食品（昆山）有限公司”在本次评估基准日财务报表已经德勤华永会
计师事务所(特殊普通合伙)审计。
（六）非经营性、溢余资产分析
非经营性资产主要资产包括：其他应收款、闲置设备、递延所得税资产。
非经营性负债主要资产包括：其他应付款。
溢余资产主要为溢余货币资金。
五、 评估计算分析过程
（一） 收益模型的确定
本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。现金流量折现
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
法的描述具体如下：
基本计算模型
股东全部权益价值=企业整体价值—付息负债价值
E = B?D
企业整体价值： B = P + I + C
式中：
B：评估对象的企业整体价值；
P：评估对象的经营性资产价值；
I：评估对象的长期股权投资价值；
C：评估对象的溢余或非经营性资产（负债）的价值；
D：付息债务价值。
经营性资产价值的计算模型：
n
Ri Ri +1
P=? +
i =1 (1 + r ) r (1 + r ) n
i
式中：
Ri：评估对象未来第 i 年的现金流量；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期。
（二） 收益年限的确定
收益期，根据被评估单位章程、营业执照等文件规定：营业期限 2022 年 12
月 31 日至无期；本次评估假设企业未来持续经营，因此确定收益期为无限期。
预测期，根据公司历史经营状况及行业发展趋势等资料，采用两阶段模型，
即评估基准日后数年根据企业实际情况和政策、市场等因素对企业收入、成本费
用、利润等进行合理预测，假设永续经营期与明确预测期最后一年持平。
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
（三） 未来收益预测
按照预期收益口径与折现率一致的原则，采用企业自由现金流确定评估对象
的企业价值收益指标。
企业自由现金流=净利润+折旧与摊销+利息费用× (1-税率) -资本性支出-营运
资金净增加
确定预测期净利润时对被评估单位财务报表编制基础、非经常性收入和支
出、非经营性资产、非经营性负债和溢余资产及其相关的收入和支出等方面进行
适当的调整，对被评估单位的经济效益状况与其所在行业平均经济效益状况进行
必要的分析。
主营收入来源于 TOC 端 TOB 端两部分。如下表所示：
企业历史期业务收入如下表所示：
金额单位：人民币万元
序号 主要产品名称 单位(吨、万元) 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
销售量(KG) 6,315,249.96 3,511,202.69
销售收入(元) 66,941,649.55 37,324,084.59
销售量(KG) 1,303,961.00 893,376.00
销售收入(元) 7,096,778.89 4,941,238.94
销售量(KG) 17,396.00 14,565.00
销售收入(元) 222,465.92 174,371.33
收入合计 75,246,995.82 42,486,329.53
根据被评估单位历史数据可知，熟珍珠和生珍珠类业务收入为公司主要收
入，近几年销售占比均在 95%以上。
（1）珍珠类产品销量收入预测
公司 2019 年至 2021 年整体业务收入较为稳定，主要得益于公司产品质量良
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
好、下游大客户需求稳定。经管理层介绍得知：受疫情影响 2022 年 4-6 月及 2022
年 11-12 月，上海、昆山区域受疫情影响严重，期间公司生产停工停产一个多月；
同时，公司主要下游客户百胜和津味受疫情影响，销量大幅度萎缩，加剧了公司
增减变动趋势进一步分析：
客户名称 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年
公司总收入合计 83,530,242.42 101,399,371.53 85,939,356.93 48,892,812.50
必胜（上海）食品有限公司 30,019,991.35 60,369,932.95 57,199,003.66 31,860,513.62
津味实业（上海）有限公司+夏和味 15,212,250.99 11,136,399.88 8,579,992.99 6,997,475.87
前两大客户占比 54.15% 70.52% 76.54% 79.48%
从“2019-2022 年前五大销售客户统计表”可以看出，近几年，公司产品主
要销售对象为百胜、津味，2020 年至 2022 年公司对百胜、津味销售收入合计占
公司整体销售收入均超过 70%以上，2022 年占比更是达到 79.48%，评估人员通过
向管理层访谈进一步分析主要销售客户的稳定性，经管理层介绍，公司同百胜、
津味一般每隔两年签订一次框架协议，各次协议均不对具体销量明确规定。根据
以往合作经验，公司旗下产品性能良好、质量稳定，在冷冻小行业内属于龙头，
且百胜公司内部采购政策稳定性、延续性较强，目前从公开市场也未查询到客户
存在经营预期大幅恶化的信息，因此，味宝管理层预期，2023 年疫情影响消退后，
公司产品销量将会迅速恢复至历史正常年份水平，但考虑到国内外经营环境特别
是新冠肺炎疫情尚未完全消退的不利影响，评估人员处于谨慎考虑，由于 2022
年受疫情影响较为严重导致 2022 年销量基数较低，预期 2023 年该类产品销量恢
复至最近两年的中值水平较为合适，2024 年及后续年度销量逐年递减。
从历史合作经验来看，味宝公司与百胜、津味签订的框架协议中均对下一年
度供货价格有明确规定，且近几年价格略有提高，但整体相对较为稳定；管理层
预计 2023 年 3 月底将于百胜、津味签订最新的框架协议，协议价格与 2022 年度
基本一致，因此，2023 年、2024 年销售价格参照 2022 年水平进行预测，后续年
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
度随着采购成本的上涨等因素影响，销售价格也随着小幅上涨。
（2）糖浆类产品销量收入预测
糖浆类占公司产品整体收入比例极小，主要销售客户为津味，历史年度收入
较为稳定，本次预测主要以历史年度水平为基础小幅增长预测。
永续期假设与 2027 年持平。详情见营业收入预测表。
通过对企业历史年度成本分析，结合企业自身的特殊情况，我们了解到企业
成本为基本生产成本、人员工资、委外加工费、制造费等。
营业成本中，基本生产成本、人员工资和制造费大小分别与其相应的营业收
入大小息息相关，据管理层介绍，一方面，公司历史年度 2019 至 2021 年毛利率
均相对较为稳定，2022 年由于受外部经营环境如贸易战、疫情等影响毛利率有所
下降，未来年度随着疫情影响消退，毛利率将会恢复，考虑到后期可能存在的市
场竞争等因素的影响，谨慎预计整体毛利率恢复至 2021 年、2022 年平均水平较
为合适。因此，2023 年及以后年度的该类营业成本主要以 2021 年、2022 年各类
业务营业成本占收入平均水平为基础进行预测。
永续期假设与 2027 年持平。详情见营业成本预测表。
销售费用主要为工资、社保、差旅费、办公费、业务招待费、运输费等。
本次评估根据企业盈利预测资料，结合企业历史年度销售费用的结构分析，
对于与销售收入相关性较大的费用将会导致销售费用呈现增长趋势，因此以历史
期销售费用占收入比例进行预测；其他经常性费用与营业收入弱相关，根据企业
的相关政策及发展规划，在剔除历史期非正常变动因素的基础上按照一定的增长
比率预测。
永续期假设与 2027 年持平。详情见销售费用预测表。
管理费用主要为员工费用、物料消耗、差旅费、办公费、招待费、折旧摊销
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
费等。对各类费用分别预测如下：
（1）人工薪酬福利：考虑一定的增长水平进行预测。
（2）折旧摊销：该类费用按照企业固定资产折旧金额进行预测。
（3）办公类费用等费用：主要包括办公费、差旅费、招待费及其他管理费
用等。按照各项管理费用在历史年度水平进行预测。
永续期假设与 2027 年持平。详情见管理费用预测表。
研发费用主要为工资社保及办公费，对各类费用分别预测如下：
（1）人工薪酬福利：考虑一定的增长水平进行预测。
（2）办公费：该类费用按历史年度水平进行预测期预测。
永续期假设与 2027 年持平。详情见管理费用预测表。
主要为利息收入、手续费等。
本次评估对利息收入和手续费按照历史年度水平进行预测。
永续期假设与 2027 年持平。详情见财务费用预测表。
税金及附加主要包括城建税、教育费附加及印花税等。其中城建税和教育费
附加以实际缴纳的增值税为计税依据。城建税率为 7%，教育费附加为 3%。主要
费用参照历史年度占收入比例进行预测。
永续期假设与 2027 年持平。详情见营业税金及附加预测表。
根据企业现行的会计政策、依据评估基准日固定资产的账面价值，以及未来
更新固定资产折旧进行预测。
详情见折旧及摊销预测表。
资本性支出是为了保证企业生产经营可以正常发展的情况下，企业每年需
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
要进行的资本性支出。资本性支出主要由两部分组成：存量资产的正常更新支出
(重置支出)、增量资产的资本性支出(扩大性支出)。
由于本次评估是在持续经营前提下预测未来收益，为了维持公司的持续经营
能力，需要生产性固定资产进行更新以维持公司的生产经营需要，即更新资本性
支出，由于本次预测未来收益期限是按无限期假设考虑的，所以本次的资本性支
出采用固定资产按折旧额补偿固定资产更新支出方式进行预测,对于永续期采用
年金法进行预测。
对于增量资产的资本性支出，本次预测按照新增投资计划进行预测。
详情见资本性支出预测表。
（1）营运资金预测
企业基准日营运资金根据资产基础法评估结果计算确定。
基准日营运资金=流动资产(不含溢余资产及非经营性资产)-流动负债(不含付
息负债及非经营性负债)
（2）营运资金增加额的确定
企业营运资金追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业持
续经营能力所需的新增营运资金。
营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用
的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信
用，相应可以减少现金的即时支付。营运资金的增加只需考虑正常经营活动所需
保持的现金、应收款项、应付款项等主要因素。
结合味宝食品（昆山）有限公司业务结算环境的特殊性和历史期实际经营情
况，对企业历史期经营性流动资产、负债与经营收入和经营成本的周转率分析，
取其基准日经营性周转率指标，预测未来收益期每年营运资金需求量，计算营运
资金净增加额。
以后年度需要追加的营运资金=当年度需要的营运资金-上一年度需要的营
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
运资金
详情见营运资金预测表。
（四） 折现率的确定
本次评估采用加权平均资本成本定价模型(WACC)。
R(WACC)=Re× We+Rd× (1-T)× Wd
式中：
Re：权益资本成本
Rd：付息负债资本成本
We：权益资本结构比例
Wd：付息债务资本结构比例
T：适用所得税税率。
其中，权益资本 Re 成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。
计算公式如下：
Re = Rf+β×MRP+Rc
Rf：无风险收益率
MRP(Rm-Rf)：市场平均风险溢价
Rm：市场预期收益率
β：预期市场风险系数
Rc：企业特定风险调整系数
（1）无风险收益率的确定
无风险收益率是指在当前市场状态下投资者应获得的最低收益率。通常国债
是一种比较安全的投资，因此国债收益率可视为投资方案中最稳妥，也是最低的
收益率，即安全收益率。本次评估，通过查询WIND金融终端，选取距评估基准
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
日剩余到期年限为10年以上的国债平均到期收益率3.2969%做为无风险收益率。
（2）市场平均风险溢价的确定
市场风险溢价（Market Risk Premium）是投资者投资股票市场所期望的超过无
风险收益率的部分，是市场预期回报率与无风险利率的差。
本次评估以上海证券交易所和深圳证券交易所股票综合指数为基础，按收益
率的几何平均值、扣除无风险收益率确定，经测算，市场风险溢价确定为 6.63%。
（3）风险系数 β 值的确定
β 值被认为是衡量公司相对风险的指标。通过查询 WIND 金融终端，在综合
考虑可比上市公司与被评估企业在业务类型、企业规模、盈利能力、成长性、行
业竞争力、企业发展阶段等多方面可比性的基础上，选取恰当可比上市公司的适
当年期评估基准日有财务杠杆的 β 值、付息债务与权益资本比值，换算为无财务
杠杆的 β 值，取其算术平均值，即 0.9594，企业风险系数 Beta 根据上市公司平均
的资本结构进行计算，则计算得出企业风险系数 Beta 为 1.0680。
（4）公司特定风险的确定
公司特定风险是指企业在经营过程中，由于市场需求变化、生产要素供给条
件变化以及同类企业间的竞争，资金融通、资金周转等可能出现的不确定性因素
对被评估单位预期收益带来的影响。
由于被评估单位为非上市公司，而评估参数选取的可比公司是上市公司，故
需通过特定风险系数调整。在综合考虑被评估单位的风险特征、企业规模、业务
模式、所处经营阶段、核心竞争力、主要客户及供应商依赖等因素后，经综合分
析，确定被评估单位的特定风险系数为 4%。
（5）权益资本成本折现率的确定
将选取的无风险报酬率、风险报酬率代入折现率估算公式计算得出折现率为
Re=Rf+β×MRP+ Rc
= 14.38%
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
（6）加权平均资本成本折现率的确定
根据上述资本结构确定原则及方法，Wd、We、Rd 的确定如下：
Wd：付息债务资本结构比例为 11.63%；
We：权益资本结构比例为 88.37%；
Rd：本次评估在考虑被评估企业的经营业绩、资本结构、信用风险、抵质押
以及担保等因素后，Rd 以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率
（LPR）为基础调整得出，取 4.30%；
则：R=Re× We+Rd× (1-T)× Wd
= 13.08%
折现率 R（WACC）为 13.08%。
详情见折现率预测表。
（五） 预测期后价值的确定
预测期后经营按稳定经营预测，永续经营期年自由现金流，按预测末年自由
现金流调整确定。
预测期后终值公式为：Pn=Rn+1 ×终值系数
主要调整包括：
正常更新支出，以满足预测期后企业经营需求。
产的折旧和摊销。
永续期不需补充营运资金。
（六） 评估价值计算过程与结果
根据前述对预期收益的预测与折现率的估计分析，将各项预测数据代入本评
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
估项目的收益法模型，计算得出经营性资产评估价值 4,806.44 万元。
详情请见现金流量预测表。
六、 其它资产和负债的评估价值
非经营性资产为：闲置设备、其他应收款；本次评估主要采用成本法。
非经营性负债为：其他应付款，本次评估采用成本法。
溢余资产为企业溢余货币资金。
七、 评估结果
通过上述评估过程，在假设前提成立的情况下，采用收益法根据设定的预测
基础和预测原则，得出以下评估结果：
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值-非经营性负债价值+溢
余资产+长期股权投资价值
=4,806.44+1,334.15-806.42
=5,330.00 万元
评估基准日企业无有息负债。
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
=5,330.00 万元
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
说明五 评估结论及分析
一、 评估结论
在实施了上述不同的评估方法和程序后，对委托人应用于拟实施收购股权之
目的所涉及“味宝食品（昆山）有限公司”的股东全部权益在 2022 年 12 月 31 日所
表现的市场价值，得出如下评估结论：
（一） 资产基础法评估结果
通过资产基础法评估，味宝食品（昆山）有限公司账面资产总计 4,856.00 万
元，评估价值 6,584.13 万元，评估增值 1,728.14 万元，增值率 35.59 %；账面负债
总计 2,021.43 万元，评估价值 2,021.43 万元，评估无增减值变化；账面净资产
资产基础法评估结果表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=（B-A）/A
流动资产 2,526.57 2,653.84 127.27 5.04
非流动资产 2,329.43 3,930.30 1,600.86 68.72
其中：长期股权投资 - - - -
固定资产 2,083.68 2,976.81 893.13 42.86
无形资产 108.31 816.05 707.73 653.42
递延所得税资产 137.44 137.44 - -
其他非流动资产 - - - -
资产总计 4,856.00 6,584.13 1,728.14 35.59
流动负债 2,021.43 2,021.43 - -
非流动负债 - - - -
负债总计 2,021.43 2,021.43 - -
净资产 2,834.56 4,562.70 1,728.14 60.97
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
评估结果详细情况见评估明细表。
（二） 收益法（市场法）评估结果
通过收益法（市场法）评估过程，在评估假设及限定条件成立的前提下，味
宝食品（昆山）有限公司在评估基准日的股东全部权益账面价值2,834.56万元，
评估价值5,330.00万元，评估增值2,495.44万元，增值率88.04%。
（三） 评估方法结果的分析选取
味宝食品（昆山）有限公司股的股东全部权益价值在评估基准日所表现的市
场价值，采用资产基础法评估结果 4,562.70 万元，采用收益法评估结果 5,330.00
万元，两种评估方法确定的评估结果差异 767.30 万元，差异率为 16.82%。
两种方法评估结果差异的主要原因是两种评估方法考虑的角度不同，资产基
础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法
是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。市
场法是根据与被评估单位相同或相似的可比公司进行比较，通过分析可比公司与
被评估单位各自经营状况和特点，确定被评估单位的股权评估价值。
味宝食品（昆山）有限公司从事食品加工行业多年，形成了一定的技术积累
和客户积累。而企业的价值除了固定资产、营运资金等有形资源之外，还应包含
企业所享受的各项优惠政策、经营资质、业务平台、研发能力、技术积累、管理
团队等重要的无形资源的贡献。资产基础法仅对各单项有形资产和部分可量化的
无形资产进行了评估，尚不能完全体现各个单项资产组合对公司整体的贡献，也
不能完全衡量各单项资产间的互相匹配和有机组合产生出来的整合效应。公司整
体收益能力是企业所有环境因素和内部条件共同作用的结果，收益法价值内涵包
含了企业难以量化的无形资产价值。
综上所述，考虑到资产基础法和收益法两种不同评估方法的优势与限制，分
析两种评估方法对本项目评估结果的影响程度，根据本次特定的经济行为，收益
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
法评估结果更有利于反映评估对象的价值。因此，本次评估以收益法评估结果作
为最终评估结论。
味宝食品（昆山）有限公司的股东全部权益评估价值为 5,330.00 万元。
本评估结论系根据本资产评估报告所列示的目的、假设及限制条件、依据、
方法、程序得出，本评估结论只有在上述目的、依据、假设、前提存在的条件下
成立，且评估结论仅为本次评估目的服务。
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
（一） 资产基础法评估结果比较变动因素分析
以评估基准日的成本价为基准，测算尚未实现的利润确定评估价值，因此评估价
值中含有部分可实现的利润，而账面价值仅反映生产成本价值，导致评估增值。
（1）近年来我国物价持续上涨，建材市场的价格呈现上升态势，建设工程
直接费、人材机价格同步上涨，导致委估资产重置成本评估增值。
（2） 企业采用的折旧年限与评估采用的经济寿命年限存在差异，一般评
估采用的经济寿命年限长于折旧年限，且评估中根据该房屋的正常使用情况确定
评估价值，因而造成房屋建筑物评估净值增值。
（1） 机器设备原值减值原因主要为：机器设备购置时间较早，随着技术
进步和工艺改进及进口汇率的下降，基准日主要设备价格较原购置日期价格有所
降低。
（2） 被评估单位的部分设备账面价值仅为该设备的购置价，不含其它相
关费用，本次评估依据《资产评估常用数据与参数手册》相关内容的规定，根据
各类设备的具体情况，考虑了运杂费和安装调试费，部分设备摊入其他费用、资
郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权
所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明
金成本等间接费用，因而造成部分设备评估原值增值。
（3） 企业采用的折旧年限与评估采用的经济寿命年限存在差异，一般评
估采用的经济寿命年限长于折旧年限，且评估中根据该设备的正常使用情况确定
评估价值，因而造成部分设备评估净值增值。
（4） 运输车辆评估原值减值主要原因是采用市场法评估，其评估原值二
手价；运输车辆评估净值增值的主要原因是由于企业会计折旧年限短于设备实际
经济寿命年限所致。
（5） 电子类设备增值原因为企业采用的折旧年限与评估采用的经济寿命
年限短于设备经济寿命年限所致。
次按市场价值进行评估，形成评估增值。
发展及土地征地成本提高等因素，造成土地增值较大。随着区域基础设施配套的
完善和区域工业产业的集聚和发展，区域土地市场土地不断减少，供需矛盾加大，
也是导致宗地所在区域土地价格上涨的重要原因。
上述各类资产比较变动因素相抵后，导致资产基础法评估结果为增值。
（二） 收益法评估结果比较变动因素分析
评估对象的账面价值体现按照会计政策核算方法形成的股东全部权益的历
史成本价值，采用收益法计算的股东全部权益价值，体现企业未来持续经营的整
体获利能力的完整价值体系，其中包含了账外潜在资源、资产价值，如：企业经
营管理价值、客户资源价值、人力资源价值及无法归集、列示的其他无形资产等
潜在资源、资产价值，而该等资源、资产价值是无法采用会计政策可靠计量的。
从而导致收益法评估结果表现为增值。
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
郑州千味央厨食品股份有限公司
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托人概况
（一）委托人概况
企业名称：郑州千味央厨食品股份有限公司
法定住所：郑州高新区红枫里 2 号
经营场所：郑州高新区红枫里 2 号
法定代表人：孙剑
注册资本：8664.2436 万人民币
企业类型：其他股份有限公司(上市)
经营范围： 许可项目：食品生产；食品经营；食品经营（销售预包装食品）；
货物进出口；技术进出口；食品进出口（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般
项目：餐饮管理；非居住房地产租赁；仓储设备租赁服务（除依法须经批准的项
目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
二、 关于经济行为的说明
根据《郑州千味央厨食品股份有限公司 2022 年 10 月总经理办公会会议决
议》，郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权。
本次评估目的是对郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购股权之经济行为所涉
及味宝食品（昆山）有限公司的股东全部权益在评估基准日 2022 年 12 月 31 日
所表现的市场价值作出公允反映，为该经济行为提供价值参考意见。
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
三、 关于评估对象与评估范围的说明
本次评估对象为委托人所指定的应用于本次经济行为所涉及“味宝食品（昆
山）有限公司”的股东全部权益价值。
本次评估范围为“味宝食品（昆山）有限公司”经审计后的“味宝食品（昆山）
有限公司”全部资产和负债。评估基准日资产、负债情况如下表：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
流动资产合计 25,265,665.14 流动负债合计 20,214,345.86
货币资金 16,972,555.71 短期借款 -
应收账款 5,724,194.21 应付账款 3,404,407.64
预付账款 573,601.24 预收款项 13,389.65
其他应收款 77,463.79 应付职工薪酬 6,039,978.01
存货 1,742,457.10 应交税费 2,103,484.81
其他流动资产 175,393.09 其他应付款 8,653,085.75
非流动资产合计 23,294,324.18 非流动负债合计 -
固定资产 20,836,801.13 预计负债
在建工程 - 递延收益
使用权资产 - 递延所得税负债
无形资产 1,083,127.19 其他非流动负债
递延所得税资产 1,374,395.86 负债合计 20,214,345.86
其他非流动资产 - 所有者权益合计 28,345,643.46
资产总计 48,559,989.32 负债及所有者权益合计 48,559,989.32
本次评估对象和评估范围与委托人拟实施股权收购之经济行为涉及的评估
对象和评估范围一致。
“味宝食品（昆山）有限公司”在评估基准日财务报表业经德勤华永会计师事
务所(特殊普通合伙)审计，并出具了“德师报(审)字(23)第 S00150 号”无保留意见审
计报告。
本次申报的表外资产的类型、数量：本次评估被评估单位申报表外商标 11
项，专利 2 项，其中发明专利 1 项，实用新型 1 项。
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
四、 关于评估基准日的说明
本项目评估基准日为 2022 年 12 月 31 日。
为了保证评估结果的时效性，并与经济行为的实现日尽可能接近，根据本次
经济行为的性质，我们与北京卓信大华资产评估有限公司讨论，最终由我们确定
评估基准日为 2022 年 12 月 31 日。
本次评估基准日为一个年度的截止日，有关资料、财务数据较全面，具有较
好的可比性，有利于经济行为的实现，因此确定 2022 年 12 月 31 日为本次评估
基准日。
五、资料清单
根据评估的要求，我们向评估机构提供了下列资料：
议》。
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
味宝食品（昆山）有限公司
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、被评估单位概况
（一）被评估单位概况
企业名称：味宝食品（昆山）有限公司
法定住所：江苏省昆山市张浦镇花苑路 98 号
经营场所：江苏省昆山市张浦镇花苑路 98 号
法定代表人：洪祖修
注册资本：300 万(美元)
企业类型：有限责任公司(港澳台投资、非独资))-
味宝食品（昆山）有限公司（以下简称“公司”）系 1998 年 9 月经昆山市
对外经济贸易委员会昆经贸资（98）字 222 号批准，由台湾省洪肇昆先生出资设
立的台港澳侨投资企业。营业期限：无。
股权变更情况：公司设立时注册资本为 50 万美元，由洪肇昆缴纳。首次出
资 15.0012 万美元于 1999 年 10 月汇入，业经江苏昆山经济技术开发区会计师事
务所（99）昆开会审二字第 116 号验资报告审验确认；第二期出资 10 万美元于
号验资报告审验确认。
于同意“味宝食品（昆山）有限公司”转股的批复》批准，洪肇昆将 37.5 万美元
股份分别转让给洪祖修 10 万美元、蔡启明 7.5 万美元、吴文生 7.5 万美元、蔡启
弘 5 万美元、吴愿 5 万美元、杨淑真 2.5 万美元。
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
截至 2002 年 11 月，公司收到第三期出资 24.9988 万美元，业经昆山公信会
计师事务所有限公司昆公信验字（2002）第 859 号验资报告审验确认。
于同意“味宝食品（昆山）有限公司”转股的批复》批准，洪肇昆将 2.5 万美元
股份转让给蔡启明、将 2.5 万美元股份转让给洪祖修，吴文生将 5 万美元股份转
让给蔡启明。
于同意“味宝食品（昆山）有限公司”转股及增资的批复》批准，洪肇昆 7.5 万
美元股份分别转让给邱泰元 2.5 万美元、吴文生 2.5 万美元、吴愿 2.5 万美元；同
时公司注册资本变更为 100 万美元，新增出资 50 万美元，分别由洪祖修、蔡启
明、蔡启弘、吴愿、杨淑真缴纳 15 万美元、15 万美元、10 万美元、7.5 万美元、
师事务所有限公司苏信会外验字（2004）第 193 号验资报告审验确认。
于同意“味宝食品（昆山）有限公司”增资的批复》批准，公司注册资本增至
别出资 58.3 万美元、63.6 万美元、10.6 万美元、31.8 万美元、31.8 万美元、10.6
万美元、5.3 万美元；截至 2005 年 6 月，公司收到新增出资 99 万美元，业经苏州
信联会计师事务所有限公司苏信会外验字（2005）第 32 号、第 159 号验资报告审
验确认。
于同意“味宝食品（昆山）有限公司”增资的批复》批准，公司注册资本增至
杨淑真、邱泰元出资 24.2 万美元、26.4 万美元、4.4 万美元、13.2 万美元、13.2
万美元、4.4 万美元、2.2 万美元；截至 2006 年 6 月，公司收到新增出资 101 万美
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
元，业经苏州信联会计师事务所有限公司苏信会外验字（2006）第 195 号验资报
告审验确认。
于同意味宝食品（昆山）有限公司转股、变更董事会成员及制订公司新章程的批
复》批准，邱泰元将 7.5 万美元股份转让给洪祖修，蔡启弘将 10.5 万美元股份转
让给洪祖修。
山）有限公司转股及修改公司章程的批复》批准，蔡启明将 15 万美元股份转让
给杨淑真，蔡启弘将 24 万美元股份转让给杨淑真。
菊继承。
截至 2022 年 12 月 31 日，公司股本结构如下：
单位：美元
股东名称 出资额 出资比例
洪祖修 1,005,000.00 33.50%
蔡启明 855,000.00 28.50%
王秋菊 150,000.00 5.00%
吴愿 450,000.00 15.00%
杨淑真 540,000.00 18.00%
合计 3,000,000.00 100.00%
根据 2022 年 12 月 30 日郑州千味央厨食品股份有限公司与洪祖修、蔡启明、
王秋菊、吴愿、杨淑真签订的关于味宝食品（昆山）有限公司股权转让合同：郑
州千味央厨食品股份有限公司拟受让洪祖修等股东合计共 20%的股权，交割日为
郑州千味央厨食品股份有限公司支付完毕股权转让价款之日。截至评估基准日上
述股权转让事宜尚未完成交割。
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
主要经营范围：食品生产加工（按食品生产许可证核定范围经营），销售自
产产品。从事预包装食品的批发。从事预包装食品的进出口业务。（不涉及国营
贸易管理商品，涉及配额、许可证管理的商品的，按国家有关规定办理申请）。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
经营管理结构：味宝食品（昆山）有限公司由董事长负责公司经营管理活动，
下设业务部、财务部以及生产部、资材部、品管部、管理部、研发部、工务部等
主要产品和服务：公司主要从事淀粉类制品及速冻类食品—粉圆系列（珍珠
奶茶类）产品的生产销售，主要产品包括珍珠（熟）、珍珠（生）、糖浆（果汁）
等食品加工类产品。
近三年公司模拟会计报表的资产、负债、财务、经营状况：
金额：人民币万元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产 3,349.73 2,851.90 2,526.57
非流动资产 2,591.84 2,474.09 2,329.43
资产总计 5,941.57 5,325.99 4,856.00
流动负债 1,558.77 975.43 2,021.43
非流动负债 0.00 0.00 0.00
负债总计 1,558.77 975.43 2,021.43
净资产 4,382.79 4,350.56 2,834.56
项目 2020 年度 2021 年度 2022 年度
营业收入 8,971.38 7,524.70 4,248.63
利润总额 2,289.90 1,623.06 -551.85
净利润 1,694.98 1,213.38 -420.11
在本次评估基准日及前两年的财务报表业经德勤华永会计师事务所(特殊普
通合伙)审计，并出具了“德师报(审)字(23)第 S00150 号”无保留意见审计报告。
流动资产：银行存款、存货
（1） 银行存款主要为存放在 4 个银行账户的存款。
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
（2） 应收款项
包括应收账款、预付款项和其他应收款。
应收账款主要为货款，主要客户为必胜（上海）食品有限公司、津味实业（上
海）有限公司、夏和味（厦门）贸易有限公司等。
预付款项主要为预付的电费、天然气费、零星工程费等，主要客户为昆山中
石油昆仑燃气有限公司、国网江苏省电力有限公司昆山市供电分公司、中国人民
财产保险股份有限公司昆山中心支公司等。
其他应收款主要为租房押金、代垫的公积金和社保等款项。
（3） 按存货类别分为：原材料、库存商品。
原材料按类别分为：果汁果粉、珍珠原料等。大部分为近期购置，均正常使
用。
产成品主要为自制已完工入库的黑糖风味粉圆（1KG）、香甜黑糖风味粉、
香浓黑糖风味粉圆等产品。
非流动资产：固定资产、无形资产、递延所得税资产。
（4）固定资产
建筑物分布于昆山市张浦镇花苑路 98 号。建筑物包括：6#房果汁车间、 8#
珍珠车间、12#果粉车间和 4#餐包车间及办公楼等。总建筑面积 15,168.18 ㎡；建
筑物分别建于 1999 年、2006 年及以后。
机器设备共计 249 项，主要为各种食品加工专用设备、制冷设备、输送设
备、工程机械及其他辅助设备等
车辆共计 2 辆，包括纳智捷牌 DYM6481AAB、江铃牌 JX6570T-M5 车型，车辆
均年检正常，可正常行驶，使用状况良好，证载权利人均为味宝食品（昆山）有
限公司。
电子设备及其他设备主要为电脑、监控、办公家具、空调、开水器等，为
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
置使用状况良好。部分电子设备购置时间较长，设备功能、配置已被淘汰。虽
然正在使用但使用价值较低。
（5）无形资产
土地使用权5宗，其中3宗取得土地证，权利人为味宝食品（昆山）有限公
司；剩余2宗为租赁土地，租期分别为：2005/7/15-2054/7/14和
其他无形资产均为申报的表外资产，主要是为1项实用新型专利，1项发明
专利和11项注册商标，共计13项。均已取得专利权注册证书和商标注册证。证
载专利权人、商标注册人均为味宝食品（昆山）有限公司。。
（6）递延所得税资产
递延所得税资产为可抵扣亏损和计提的往来款坏账准备准备所产生的在以
后年度可抵扣的所得税。
纳入评估范围的主要负债均为需要偿付的债务。
会计年度：以公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度；
记账本位币：以人民币为记账本位币；
会计制度：执行《企业会计制度》；
记账基础：权责发生制；
计价原则：历史成本原则；
固定资产：固定资产按成本进行初始计量。折旧方法采用年限平均法。
存货：按照成本进行初始计量；
收入的确认原则：权责发生制；
所得税的会计处理方法：资产负债表债务法；
（二）委托人和被评估单位之间的关系
被评估单位与委托人无关联关系，本次评估委托人拟收购被评估单位股权。
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
三、关于评估对象与评估范围的说明
本次评估对象为委托人所指定的应用于本次经济行为所涉及“味宝食品（昆
山）有限公司”的股东全部权益价值。
本次评估范围为“味宝食品（昆山）有限公司”经审计后的“味宝食品（昆山）
有限公司”全部资产和负债。评估基准日资产、负债情况如下表：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
流动资产合计 25,265,665.14 流动负债合计 20,214,345.86
货币资金 16,972,555.71 短期借款 -
应收账款 5,724,194.21 应付账款 3,404,407.64
预付账款 573,601.24 预收款项 13,389.65
其他应收款 77,463.79 应付职工薪酬 6,039,978.01
存货 1,742,457.10 应交税费 2,103,484.81
其他流动资产 175,393.09 其他应付款 8,653,085.75
非流动资产合计 23,294,324.18 非流动负债合计 -
固定资产 20,836,801.13 预计负债
在建工程 - 递延收益
使用权资产 - 递延所得税负债
无形资产 1,083,127.19 其他非流动负债
递延所得税资产 1,374,395.86 负债合计 20,214,345.86
其他非流动资产 - 所有者权益合计 28,345,643.46
资产总计 48,559,989.32 负债及所有者权益合计 48,559,989.32
本次评估对象和评估范围与委托人拟实施股权收购之经济行为涉及的评估
对象和评估范围一致。
“味宝食品（昆山）有限公司”在评估基准日财务报表业经德勤华永会计师
事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了“德师报(审)字(23)第 S00150 号”无保留意见
审计报告。
四、可能影响评估工作的重大事项说明
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
在本次资产清查过程中，我们发现：
纳入评估范围的部分门卫、配电房等房屋尚未办理房屋所有权证，资产权属
资料不完备。我们承诺未办证房屋所有权归本公司所有，不存在产权争议，相关
建筑面积我公司已经测量核实，相关面积数据准确无误。具体如下：
地理位置 建筑物名称 建成年月 建筑面积 结构
昆山市张浦镇花苑路 98 号 6#房果汁车间 1999 年 1 月 1643 钢混
昆山市张浦镇花苑路 98 号 12#食堂 1999 年 1 月 228.23 混合
昆山市张浦镇花苑路 98 号 8#珍珠车间 2008 年 12 月 892.24 混合
昆山市张浦镇花苑路 98 号 12#果粉车间 2006 年 6 月 800.57 混合
昆山市张浦镇花苑路 98 号 4#餐包车间及办公楼 2006 年 6 月 10957.82 框架
昆山市张浦镇花苑路 98 号 3#门卫 2006 年 6 月 25.15 混合
昆山市张浦镇花苑路 98 号 1#配电房 2006 年 6 月 36.29 混合
昆山市张浦镇花苑路 98 号 2#配电房 2006 年 6 月 65.15 混合
昆山市张浦镇花苑路 98 号 17#泵房 2006 年 6 月 121.1 混合
昆山市张浦镇花苑路 98 号 18#锅炉房 2006 年 6 月 128.91 混合
昆山市张浦镇花苑路 98 号 液化气房 2006 年 6 月 27.6 混合
昆山市张浦镇花苑路 98 号 发电机房 2006 年 6 月 18.48 砖混
昆山市张浦镇花苑路 98 号 食堂边厕所 2006 年 6 月 24 砖混
昆山市张浦镇花苑路 98 号 污水池旁 2006 年 6 月 30.94 简易
昆山市张浦镇花苑路 98 号 8#厂房南-空压机房 2006 年 6 月 61.07 简易
昆山市张浦镇花苑路 98 号 8#厂房西-周转箱仓库 2006 年 6 月 22.83 简易
昆山市张浦镇花苑路 98 号 泵房西-工务间 2006 年 6 月 84.8 简易
纳入评估范围的设备类资产存在部分闲置，具体明细如下：
序号 设备名称 规格型号 计量单 账面数 启用日期
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
位 量
对上述款项我们向评估机构提供了情况说明。
上述事项的存在可能对评估结论产生影响。
五、资产及负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
（一）资产及负债清查情况
味宝食品（昆山）有限公司对应用于本次经济行为的模拟会计报表的全部资
产及负债进行了专门清查工作。
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
列入本次清查范围的全部资产和负债：账面资产总计 4,856.00 万元，其中：
流动资产 2,526.57 万元；非流动资产 2,329.43 万元；账面负债总计 2,021.43 万元，
其中流动负债 2,021.43 万元，非流动负债 0.00 万元；账面净资产 2,834.56 万元。
资产权属状况：
权证，证载所有权人为味宝食品（昆山）有限公司。13 项未取得权属证，资产
权属资料不完备。
证载权利人均为味宝食品（昆山）有限公司。
为味宝食品（昆山）有限公司，土地使用权性质均为出让，土地取得方式均为出
让所得，截止评估基准日均已办理土地使用权证。委估宗地在评估基准日没有设
有抵押权、担保权、租赁权、地上及地下权等其他他项权利。权证编号分别为：
昆国用（2004）12004114140、昆国用（2004）12004114141 和昆国用（2004）12004114016
租入土地共 2 宗，租期分别为：2005/7/15-2054/7/14 和 2006/10/27-2055/10/26。
其中：486.4 ㎡地块位于昆国用（2004）12004114140 西北角北侧，314.8 ㎡地块位
于昆国用（2004）12004114140 和昆国用（2004）12004114016 地块东侧。
明专利和 11 项注册商标，共计 13 项。均已取得专利权注册证书和商标注册证。
证载专利权人、商标注册人均为味宝食品（昆山）有限公司。
实物资产分布地点及特点：
纳入评估范围的房屋建筑物分布在昆山市张浦镇花苑路 98 号；车辆存放于
味宝食品（昆山）有限公司厂区内，车辆性能良好、保养良好，均正常使用，年
检合格；电子设备存放于味宝食品（昆山）有限公司办公区域内，部分电子设备
购置时间较长，其余电子设备均正常使用、保养良好。
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
本次清查工作由味宝食品（昆山）有限公司的财务部牵头，会同综合部等有
关部门人员共同完成。时间安排为 2023 年 1 月 30 日组织人员，分组落实具体工
作内容，2023 年 1 月 30 日— 2 月 10 日对全部资产和负债全面清查，对企业未来
经营和收益状况进行预测。
（二）未来经营和收益状况预测
我国饮料行业在不同发展阶段呈现不同的主流品类。80 年代碳酸饮料是市
场上的主流产品。90 年代瓶装饮用水兴起成为市场主流。2000 年后，消费者更
加注重饮料消费对于生活品质和生活满足感的提升，瓶装茶饮料异军突起，果汁
饮品、功能饮料也大放异彩，现制茶饮开始起步。2010 年后，市场主流饮料品
类变化明显加快，立足“现制、休闲、即饮”的现制饮品概念形成，获得了消费者
的接受和高度认同。现制饮品作为休闲消费饮品，具有现场即时制作、加工过程
透明、口味可根据顾客喜好灵活调配等多项特点，给消费者带来了较好的消费体
验，以门店现场制作为基础的现制茶饮、现磨咖啡等现制饮品正成为行业增速最
快的细分品类之一。
根据中国连锁经营协会制定的《现制茶饮的术语和产品分类》定义，现制茶
饮是以茶或茶汤为原料，添加乳、乳制品、新鲜水果、水果制品、谷物、新食品
原料等食品和食品添加剂，添加或不添加茶顶，经过现场加工制作的液体或半固
体或固液混合物，供消费者直接饮（食）用的产品。
近年来，随着我国经济水平不断上升，国民人均可支配收入呈现快速增长的
态势，人们对饮品品质的追求越来越高，因现制茶饮具有现场即时制作、加工过
程透明、口味可根据顾客喜好灵活调配等多项特点，促使现制茶饮快速融入年轻
消费群体的生活，直接催生了现制茶饮行业的爆发性增长。根据艾媒咨询报告显
示 1，中国现制茶饮的市场规模由 2016 年的 291 亿元增长至 2021 年的 2,796
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
亿元，年复合增长率为 57.23%，预计到 2025 年，中国现制茶饮的市场规模将进
一步扩大至 3,749 亿元。
味宝食品(昆山)有限公司于 1998 年 9 月注册成立，位于张浦镇花苑路 98 号，
为台商独资型公司。公司注册资本 300 万美元，投资总额 425 万美元。工厂占地
面积为 16300 平方米。随着国内经济快速发展，味宝食品逐渐发展壮大，厂房面
积由原来的 1600 平方米扩展到 14300 平方米,办公楼 1000 平方米，员工人数 150
人左右。20 年间，公司从生产销售冷冻调理包开始，逐渐发展为集果汁、果酱、
果粉、奶精、咖啡、珍珠奶茶等综合性食品生产厂家。
从事淀粉类制品及速冻类食品—粉圆系列（珍珠奶茶类）产品的生产销售。
自 1998 年 9 月建设投产以来，味宝食品（昆山）有限公司稳中求发展，产
品销售目前主要内销并有了良好的客户基础，主要客户有：百胜、85 度 C、瑞幸
咖啡、德克士等，年销售额 7000 万元左右。
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
年产值约 9000 多万元。
骨干人才团队稳定
二十多年来，公司依靠自身积累实现快速成长。公司员工结构持续优化，人
员综合能力不断提升，爱岗敬业、开放共享、分工协作的专业团队是公司的核心
竞争优势。公司管理层高度重视企业的文化建设和梯队建设，始终保持与基层员
工的良好沟通和互动，培养了高素质、年轻化、稳定的人才队伍。公司核心管理
人员和主要技术骨干保持高度的责任心和企业认同感，是公司保持健康、持续、
快速发展的关键。
对大客户的依赖性风险
公司立足淀粉类制品及速冻类食品行业，一直以客户为中心， 通过持续的
技术创新，积累了优质的客户资源。公司与百胜、85° C 形成稳定的合作关系，
近年来，上述客户的销售额占公司总体的销售额比重较大，如果上述客户改为大
规模采购其他竞争对手产品有可能会对公司业绩产生不利影响，另外，如果客户
所处的市场的竞争状况以及经营方针、销售策略发生重大变化时，也将会对公司
业绩造成较大波动。
金额单位：人民币万元
项目 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年
营业收入 5,854.56 6,439.52 7,023.55 7,447.93 7,597.29
减：营业成本 4,184.68 4,654.50 5,013.60 5,273.69 5,415.25
营业税金及附加 60.05 64.21 68.37 71.38 72.45
销售费用 84.06 90.78 98.50 104.14 106.21
管理费用 873.73 928.86 963.91 994.34 1,029.27
财务费用 -1.40 -1.40 -1.40 -1.40 -1.40
资产减值损失
营业利润 631.76 679.90 856.87 980.99 949.57
利润总额 631.76 679.90 856.87 980.99 949.57
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
项目 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年
所得税率 25% 25% 25% 25% 25%
减：所得税费用 19.98 169.97 214.22 245.25 237.39
净利润 611.78 509.92 642.66 735.74 712.18
我们郑重声明：
除前述可能影响本次评估工作的重大事项相关内容之外，味宝食品（昆山）
有限公司不存在可能影响本次委托评估资产所涉及的有关生产经营活动和财务
状况的重大合同、投资的不确定事项，不存在其它与该等资产相关的抵押、质押、
担保、承诺、诉讼、资产租出、租入事项及其他或有负债、或有资产、账外资产
等影响资产评估工作的重大事项与期后事项。
味宝食品（昆山）有限公司提供申报的各类资产、负债真实、可靠，纳入评
估范围的全部资产及负债项目真实、完整，不重、不漏；纳入评估范围的各类资
产味宝食品（昆山）有限公司均对其拥有所有权，各类债务未来均需偿付，我们
确信这些资产不会产生财产权利上的诉讼或纠纷，若今后资产发生权属的法律争
议，由味宝食品（昆山）有限公司承担全部责任，包括由此给本次资产评估受托
方带来的一切损失负责、承担全部责任。
我们愿对上述承诺事项不实导致的一切法律后果承担全部责任。
六、资料清单
根据有关评估的要求，我们向评估机构提供了下列资料：
第 S00150 号”专项审计报告；
附件 关于进行资产评估有关事项的说明
权属证、重大资产购置发票、合同；
首页
微信公众号
证券之星APP
