天津天保基建股份有限公司
TianJin Tianbao Infrastructure Co.,Ltd.
公司债券受托管理事务报告
（2021年度）
债券受托管理人
（北京市朝阳区建国路81号华贸中心1号写字楼22层）
重要声明
中德证券有限责任公司（以下简称“中德证券”）编制本报告的内容及信息均来
源于发行人2022年4月公告的《天津天保基建股份有限公司2021年年度报告》等相关
公开信息披露文件以及第三方中介机构出具的专业意见。
本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关事
宜作出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为中德证券所作的承诺或声
明。
目 录
第七章 发行人在公司债券募集说明书中约定的其他义务的执行情况 19
第一章 债券概要及债券受托管理人履行职责情况
一、天津天保基建股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第一
期)
天津天保基建股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)
采用分期发行方式，面向合格投资者公开发行不超过8亿元的公司债券。本期债券为
首期发行，发行规模为3亿元。
债券简称：19基建01。
债券代码：149010.SZ。
天津天保基建股份有限公司（以下简称“公司”或“发行人”）。
本期债券发行规模为3亿元；当前余额0.90亿元。
本期债券每一张票面金额为100元，按面值发行。
本期债券为3年期，含第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
发行人有权决定在本期债券存续期的第2年末调整本期债券后1年的票面年利率。投
资者有权在本期债券存续期的第2年末选择是否将届时持有的全部或部分本期债券
按面值回售给发行人。
实名制记账式公司债券。
（一）债券利率
本期债券当期利率为7.00%（发行利率为6.00%，发行人于2021年12月10日上调
票面利率至7.00%）。
（二）还本付息的期限及方式
起息日：2019 年 12 月 10 日。
付息日：2020 年至 2022 年每年的 12 月 10 日为上一个计息年度的付息日（如
遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息
款项不另计利息）。如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为 2020
年至 2021 年每年的 12 月 10 日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其
后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。
兑付日：本期债券的兑付日为 2022 年 12 月 10 日（如遇法定及政府指定节假日
或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。如投
资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日为 2021 年 12 月 10 日（如遇法定
及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不
另计利息）。
本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次，到期
一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。还本付息将按照证券登记机构的
有关规定来统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构
的相关规定办理。
天津保税区投资控股集团有限公司为本次债券提供全额无条件不可撤销连带责
任保证担保。
经东方金诚综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本次债券的信用等级为
AAA。
中德证券有限责任公司。
本次债券所募集资金将全部用于偿还到期公司债券。
二、天津天保基建股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第
一期）
天津天保基建股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第一
期）。
采用分期发行方式，面向合格投资者公开发行不超过8亿元的公司债券。本期债券为
第二期发行，发行规模为4亿元。
债券简称：21基建01。
债券代码：149670.SZ。
天津天保基建股份有限公司（以下简称“公司”或“发行人”）。
本期债券发行规模为4亿元；当前余额4亿元。
本期债券每一张票面金额为100元，按面值发行。
本期债券为3年期，含第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
发行人有权决定在本期债券存续期的第2年末调整本期债券后1年的票面年利率。投
资者有权在本期债券存续期的第2年末选择是否将届时持有的全部或部分本期债券
按面值回售给发行人。
实名制记账式公司债券。
（一）债券利率
本期债券票面利率为6.50%。
（二）还本付息的期限及方式
起息日：2021 年 10 月 19 日。
付息日：本期债券的付息日为 2022 年至 2024 年每年的 10 月 19 日（如遇法定
节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间不另计息）。如投资者
行使回售选择权，则其回售部分债券付息日为 2022 年至 2023 年每年的 10 月 19 日
（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间不另计息）。
兑付日：本期债券的兑付日为 2024 年 10 月 19 日（如遇法定及政府指定节假日
或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间不另计息）。如投资者行使回
售选择权，则其回售部分债券的兑付日为 2023 年 10 月 19 日（如遇法定节假日或休
息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间不另计息）。
本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次，到期
一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。还本付息将按照证券登记机构的
有关规定来统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构
的相关规定办理。
天津保税区投资控股集团有限公司为本次债券提供全额无条件不可撤销连带责
任保证担保。
经东方金诚综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本期债券的信用等级为
AAA。
中德证券有限责任公司。
本次债券所募集资金将全部用于偿还到期公司债券。
三、债券受托管理人履行职责情况
中德证券作为发行人 “16天保01”、“19基建01”、“21基建01”公司债券的受托
管理人，2021年按照相关公司债券受托管理协议及募集说明书的约定履行了相关公
司债券的受托管理职责，建立了对发行人的定期跟踪机制，2021年1月-12月，中德
证券每月定期向发行人发送《中德证券有限责任公司关于新增借款及其他重大事项
的询证函》，了解发行人是否发生了应披露的重大事项，并监督了发行人对公司债
券募集说明书所约定义务的执行情况。发行人"16天保01"公司债券（债券代码：
付及付息工作。
中德证券根据《公司债券受托管理人执业行为准则》的相关规定，于2021年4
月23日出具了《天津天保基建股份有限公司公司债券受托管理事务报告（2020年
度）》，发行人将上述受托管理事务报告及时完成了对外披露。
第二章 发行人2021年度经营和财务状况
一、发行人基本情况
（一）发行人基本情况
英文名称：Tianjin Tianbao Infrastructure Co., Ltd.
品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）发行人主营业务范围及主要产品
报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。
二、发行人2021年度经营情况
房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建
和在售项目包括“天保金海岸住宅及商业项目”、“意境雅居住宅项目”、“天津
生态城地块住宅项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“天拖二期项目”、“天
保九如品筑项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”、“汇盈产业园项目”及“拢
翠路项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。
房地产销售方面，面对房地产调控持续从紧和区域楼市竞争加剧、预期继续走
弱的不利局面， 2021年全年实现新增销售面积16.37万平米，新增销售合同额34.76
亿元，再次突破公司历史最高记录。其中，天保金海岸F地块项目再创热销佳绩，
以销售额21.23亿元、销售面积9.84万平米，跃居滨海新区销售金额榜榜首、销售面
积榜榜首。
项目开发建设方面，公司始终聚焦主业，以项目牵动有效投资、拉动经营增长，
报告期内统筹推进天保金海岸F地块、意境雅居、九如品筑等8个项目合计128.78万
平米建设任务。顺利实现塘沽大连东道地块项目、拢翠路社区中心、天保金海岸F
地块项目竣工交付。拢翠路项目在日本人学校成功交付的基础上，与辉盛集团合作
打造高端涉外公寓，成为空港涉外新名片。
公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的
物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期” 、
“汇盈产业园” 、“汇川大厦”、 “名居花园底商”等，上述投资型物业主要集
中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。
打造高端涉外公寓，获得了中央财政新建租赁住房2100万元奖补。公司与华润万家
签署战略合作协议，为提升区域配套环境注入新活力。汇津一期紧跟市场与客户需
求，着力提升办公文化生态，试点12套写字楼定制化装修，新增租赁面积创历史新
高，成功引入勤恩、一商、河北钢铁等优质租户入驻。
公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项
目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅
及商业、汇津广场1号楼等。2021年公司实现物业管理收入4,259.40万元。
根据发行人2021年年度报告披露，发行人在做好房地产开发主业的同时，充分
利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区。天保智谷以市级孵化器为平台，
依托园区产业基础，加快推进“孵化器+加速器”的产业运营新模式。设立“中国
（滨海新区）知识产权保护中心天保智谷工作站”，成为保税区唯一家专业知识产
权服务机构。获得国家高新技术企业奖励等各类奖励200余万元。园区引入专业企业
达26家，恒瑞创新药物研发中心贴建一、二期工程圆满完成，预示着园区生物医药
产业迈向高端引领、集聚发展的落地阶段。
单位：元
营业收入比上 营业成本比上
项目 营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减
分行业、产品
房地产销售 2,226,714,880.12 1,090,449,611.76 51.03% 209.39% 347.80%
物业出租 61,270,423.87 36,124,732.29 41.04% 9.52% -10.16%
物业管理 42,593,963.59 49,288,735.62 -15.72% -2.28% 7.09%
其他业务 209,657,338.00 62,397,090.22 70.24% 1,410,934.81% -
分地区
天津 2,540,236,605.58 1,238,260,169.89 51.25% 210.06% 275.51%
三、发行人2021年度财务情况
（一）合并资产负债表主要数据
单位：元，%
流动资产合计 10,838,346,625.39 9,419,481,557.61 15.06%
非流动资产合计 2,011,201,500.50 1,741,236,342.72 15.50%
资产总计 12,849,548,125.89 11,160,717,900.33 15.13%
流动负债合计 6,612,327,026.84 4,327,027,963.37 52.81%
非流动负债合计 802,432,200.21 618,287,917.44 29.78%
负债合计 7,414,759,227.05 4,945,315,880.81 49.93%
归属于母公司所有者
权益合计
所有者权益（或股东权
益）合计
（二）合并利润表主要数据
单位：元
项目 2021年度 2020年度 增减率
营业总收入 2,540,236,605.58 819,266,974.40 210.06%
营业总成本 2,083,361,509.49 561,031,024.58 271.35%
营业利润 188,676,231.42 -335,823,012.34 -156.18%
利润总额 188,855,646.68 -335,444,111.30 -156.30%
净利润 49,530,979.32 -390,191,864.07 -112.69%
归属于母公司所有者的净利润 49,510,194.51 -390,246,003.87 -112.69%
基本每股收益（元/股） 0.0446 -0.3516 -112.68%
稀释每股收益（元/股） 0.0446 -0.3516 -112.68%
（三）合并现金流量表主要数据
单位：元
项目 2021年度 2020年度 增减率
经营活动产生的现金流量净额 1,005,679,281.66 -1,120,286,584.11 -189.77%
投资活动产生的现金流量净额 -142,181,729.53 2,518,597.26 -5,745.27%
筹资活动产生的现金流量净额 -728,642,146.28 837,346,254.48 -187.02%
现金及现金等价物净增加额 134,855,405.85 -280,421,732.37 -148.09%
第三章 发行人募集资金使用情况及专项账户运作情况
一、天津天保基建股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第
一期）
（一）募集资金情况
采用分期发行方式，面向合格投资者公开发行不超过8亿元的公司债券。本期债券为
首期发行，发行规模为3亿元。
本期债券合计发行人民币3亿元。本期债券扣除发行费用之后的净募集资金已于
根据本期债券募集说明书的相关内容，募集资金扣除发行费用后，全部用于偿
还公司到期债券。
发行人按照《管理办法》的相关要求，设立了本期公司债券募集资金专项账户，
用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。开户银行为渤海银行天津
自由贸易试验区分行营业部。
（二）募集资金实际使用情况
因本期债券的发行时间晚于16天保01的回售日期，发行人先使用自有资金偿还
到期的16天保01公司债券，本期债券扣除发行费用之后的募集资金用于置换发行人
偿还16天保01的自有资金，目前本期债券募集资金已经全部使用完毕。
二、天津天保基建股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第
一期）
（一）募集资金情况
采用分期发行方式，面向合格投资者公开发行不超过8亿元的公司债券。本期债券为
第二期发行，发行规模为4亿元。
本期债券合计发行人民币4亿元。本期债券扣除发行费用之后的净募集资金已于
根据本期债券募集说明书的相关内容，募集资金扣除发行费用后，全部用于偿
还公司到期债券。
发行人按照《管理办法》的相关要求，设立了本期公司债券募集资金专项账户，
用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。开户银行为天津银行股份
有限公司天津自由贸易试验区分行。
（二）募集资金实际使用情况
本期债券扣除发行费用之后的募集资金用于偿还发行人到期的公司债券16天保
第四章 本期债券增信措施有效性分析
天津保税区投资控股集团有限公司为本公司“19基建01”、“20基建01”公司债
券提供了全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，除此之外，未设立其他增信措
施。
担保人在区域经济、多元化发展和经营实力等方面具有显著优势，行业地位和
运营管理能力突出，经营状况良好，能够为存续债券提供有效担保，具体情况如下：
一、担保人基本情况简介
担保人名称：天津保税区投资控股集团有限公司
统一社会信用代码：91120116681881834F
法定代表人：赵家旺
注册资本：2,656,303.15万元
设立日期：2008年12月17日
住所：天津自贸区（空港经济区）西三道166号
经营范围：对房地产业、国际与国内贸易、仓储物流业、金融业、高新技术产
业、基础设施建设进行投资及管理、咨询服务；国际贸易；仓储（危险品除外）；
货运代理；自有设备租赁；物业服务；自有房屋租赁（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）
截至2021年12月31日，天津保税区投资控股集团有限公司持有天津天保控股有
限公司100%股权；天津天保控股有限公司作为发行人的控股股东直接持有发行人
二、财务及运营状况
截至本报告出具日，天津保税区投资控股集团有限公司（以下简称“投控集团”）
尚未出具2021年度审计报告，截至2021年底，天津保税区投资控股集团有限公司总
资产额1,492.34亿元；净资产额496.20亿元；资产负债率为66.75%；流动比率为1.35。
（以上数据均为初步核算数据，未经审计）。
（一）区域经济优势
天津港保税区位于天津市滨海新区内，于1991年5月12日经国务院批准设立，是
我国北方地区规模最大的保税区。经过多年的创新发展，天津港保税区已经形成了
“一委三区”的管理体制，即由天津港保税区管委会管理天津港保税区、天津空港经
济区和天津空港国际物流区共三个区域，统称“天津港保税区”。天津港保税区已从
单一的海港保税区逐步成为拥有“三个区域、五种形态”联动的综合型保税区。其中，
“三个区域”即天津港保税区、天津空港经济区、天津空港国际物流区；“五种形态”
则包括海港保税区、空港经济区、空港国际物流区、空港保税区和保税物流园区。
天津港保税区是我国继经济特区、经济技术开发区、国家高新技术产业开发区
之后，经国务院批准设立的新的经济性区域。保税区按照国际惯例运作，享有“免证、
免税、保税”政策，实行“境内关外”运作方式。自我国1990年5月建立上海外高桥保
税区以来，已经陆续建立了天津港、深圳福田港、宁波港等多个保税区，这些保税
区功能主要定位于“保税仓储、出口加工、转口贸易”。随着经济全球化程度的不断
加深和我国经济的持续快速发展，国内保税区也得到了高速发展，尤其是国家级保
税区已成为区域经济的重要增长点。
（二）多元化发展优势
作为天津港保税区管委会下属国有独资企业，经管委会授权，天津保税区投资
控股集团有限公司主要承担天津港保税区、天津空港经济区和天津空港国际物流区
的区域服务职能，并负责上述三个区域的基础设施建设及运营，同时还参与了空客
A320系列飞机天津总装线等重大项目的投资和建设。投控集团通过产融结合，初步
形成了航空产业、城市基础设施（建设和运营）业、现代服务业和金融及股权投资
四大主营业务板块。
（三）经营实力优势
根据天津保税区投资控股集团有限公司2021年初步核算的财务数据，投控集团
总资产1,492.34亿元，净资产496.20亿元，经营状况良好，在天津市具有雄厚的经营
实力。
第五章 债券持有人会议召开的情况
议。
第六章 发行人偿债保障措施的执行情况及债券本息偿付情况
一、天津天保基建股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第
一期）
司已经完成该期债券本金兑付及2021年度付息工作。
二、天津天保基建股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第
一期）
本期债券设有发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，公司分别于
法提示性公告（刊登在巨潮资讯网，公告编号：2021-51、2021-52及2021-53），上
调债券票面利率100个基点，19基建01”的回售登记期为2021年11月15日至2021年11
月17 日。 报告期 内， “ 19基建 01”债 券回 售数量为 2,100,000 张 ，回售金 额为
三、天津天保基建股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第
一期）
本期债券于2021年10月19日起息，本期债券的付息日为2022年至2024年每年的
计息）。如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券付息日为2022年至2023年每
年的10月19日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间
不另计息）。本期债券的兑付日为2024年10月19日（如遇法定及政府指定节假日或
休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间不另计息）。如投资者行使回售选
择权，则其回售部分债券的兑付日为2023年10月19日（如遇法定节假日或休息日，
则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间不另计息）。
截至2021年12月31日，本期债券不涉及付息兑付情况。
四、债券偿债保障措施执行情况
关偿债保障措施。
第七章 发行人在公司债券募集说明书中约定的其他义务的执
行情况
一、 “19基建01”、“21基建01”
根据发行人于2019年4月26日召开的董事会会议及于2019年7月24日召开的股东
大会会议审议通过的关于本次债券发行的有关决议，在出现预计不能按期偿付债券
本息或者到期未能按期偿付债券本息时，发行人将至少采取如下措施：
第八章 债券跟踪评级情况
一、“19基建01”
有限公司公司主体及“19基建01”2021年度跟踪评级报告》，评定发行人主体信用
等级为AA，评级展望为“稳定”，“19基建01”的信用等级为AAA。
二、“21基建01”
有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)信用评级报告》，评定
发行人主体信用等级为AA，评级展望为“稳定”，“21基建01”的信用等级为AAA。
东方金诚将在21基建01存续期间密切关注公司的经营管理状况、财务状况及可能影
响信用质量的重大事项，实施定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
如上述债券的跟踪评级情况发生变化，导致出现对债券持有人利益有重大实质
影响的情形，债券受托管理人将向全体债券持有人出具受托管理事务临时报告。
第九章 发行人偿债能力和偿债意愿分析
发行人偿债意愿强烈。本期债券的偿债资金将主要来源于发行人的主营业务
收入，2021年度，发行人实现合并口径营业收入25.40亿元，经营活动现金流量净
额10.06亿元，对存续债券本息的偿付提供了有力保障。截至2021年末，发行人资
产负债率57.79%，EBITDA利息保障倍数1.73，偿债压力不大。同时，发行人与国
内各大金融机构建立了较为稳定的信贷业务关系，间接融资渠道畅通；发行人长
期保持较为稳健的财务政策，资产流动性良好，必要时可以通过流动资产变现来
补充偿债资金。
第十章 对债券持有人权益有重大影响的其他事项
一、对外担保情况
天津保税区投资控股集团有限公司为19基建01及21基建01提供全额无条件不可
撤销的连带责任保证担保。同时，公司由全资子公司滨海开元为上述担保事项向天
津保税区投资控股集团有限公司提供无条件不可撤销的连带责任保证反担保。
截至2021年12月31日，上述债券余额合计4.9亿元，因此对外担保实际金额为4.9
亿元。
二、重大诉讼、仲裁事项
三、相关当事人
报告期内，上述债券的受托管理人和资信评级机构均未发生变动。
四、与发行人偿债能力和增信措施有关的其他情况
报告期内，未发生与发行人偿债能力和增信措施有关的其他情况。
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