本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
招商局积余产业运营服务股份有限公司
拟股权转让所涉及的昆山市中航地产有限公司的
股东全部权益价值资产评估报告
信资评报字[2021]第 020077 号
上海立信资产评估有限公司
目 录
昆山市中航地产有限公司资产评估报告
声 明
（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人
违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责
任。
（三）本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
（四）本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当
正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为
是对评估对象可实现价格的保证。
（五）本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估
准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
（六）本资产评估机构及其资产评估专业人员按委托人指定的评估对象和范围
进行了评估，委估资产和负债的详细清单由委托人和被评估单位提供，并经其签章确
认。我们对可能属于评估范围内的其他资产给予了应有的关注，我们敬请有关当事方
高度注意交易对象、范围与评估对象、范围的一致性。
（七）本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象在
过去、现时和将来都没有利益关系；与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏
见。
（八）资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象
及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并
且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们
仅对评估对象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何
形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
（九）本资产评估机构及其资产评估专业人员对委估资产价值所做的分析、判
断受本报告中的假设和限制条件的约束，评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。
为了合理地正确使用本评估报告，我们敬请资产评估报告使用人应当密切关注本报告
的“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”。
（十）本资产评估机构及其资产评估专业人员执行本项资产评估业务的目的是
对委估资产所具有的价值进行分析估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的
决策承担责任。我们敬请报告使用者注意，评估结论仅在本报告载明的假设和限制条
件下成立，并且不应该被认为是委估资产在市场上可实现价格的保证。
（十一）本资产评估机构及其资产评估专业人员对实物资产的勘察按常规仅限
于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未
受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人提供的资料为基
础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
（十二）本资产评估报告仅供委托人为本报告所列明的评估目的服务和送交财
产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托人所有。除按规定报送有关政
府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构许可，报告的全部或部
分内容不得发表于任何公开的媒体上。
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
招商局积余产业运营服务股份有限公司拟股权转让
所涉及的昆山市中航地产有限公司的股东全部权益价值
资产评估报告
摘 要
信资评报字[2021]第 020077 号
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解
评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
本公司—上海立信资产评估有限公司接受招商局积余产业运营服务股份有限公
司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正
的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对招商局积余产业运营服
务股份有限公司拟实施股权转让而涉及的昆山市中航地产有限公司（以下简称：“昆
山中航”）的股东全部权益在 2021 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评
估情况报告如下：
评估对象：昆山中航的股东全部权益价值。
评估范围：昆山中航的全部资产和负债。根据昆山中航在 2021 年 8 月 31 日的资
产负债表，总资产账面值为 42,528.04 万元，负债账面值为 9,055.43 万元，净资产账
面值为 33,472.61 万元。
评估基准日：2021 年 8 月 31 日
评估目的：股权转让
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法和收益法，最终选取资产基础法的结果。
评估结论： 经评估，昆山中航在评估基准日的股东全部权益价值为人民币
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
评估结果汇总表
评估基准日：2021 年 8 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A B C=B-A D=C/A
流动资产 722.42 722.49 0.07 0.01
非流动资产 41,805.62 41,884.04 78.42 0.19
其中：投资性房地产净额 41,677.26 41,690.00 12.74 0.03
固定资产净额 128.36 194.04 65.68 51.17
资产总计 42,528.04 42,606.53 78.49 0.18
流动负债 6,948.14 6,948.14 0.00 0.00
非流动负债 2,107.29 2,108.03 0.74 0.04
负债总计 9,055.43 9,056.17 0.74 0.01
净资产（所有者权益） 33,472.61 33,550.36 77.75 0.23
评估结论使用有效期：本评估结论的使用有效期为一年，即自 2021 年 8 月 31 日
至 2022 年 8 月 30 日有效。
对评估结论产生影响的重大假设前提和特别事项：
昆山中航城酒店目前停工，酒店于 2013 年 9 月启动建设，因酒店管理公司意见
分歧项目建设延缓未按期竣工。2016 年因国资委要求昆山中航退出房地产开发业务，
同年 5 月昆山中航正式与昆山市开发区规划建设局形成报告，工程暂停，至停工时酒
店主体建设基本完成，外立面幕墙工程基本完成，装修单位尚未明确和进场，工程尚
未完成一次验收。本次评估仅考虑合理的前期费用、开发建设费用、资金成本，未考
虑开发利润。
为了正确使用评估结论，请报告使用者密切关注本报告中的“资产评估报告声明”、
“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”及其对评估结论的影响。
除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机
构和签字资产评估师书面许可，本报告摘要不得被摘抄、引用或披露于任何公开的媒
体。
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
招商局积余产业运营服务股份有限公司拟股权转让
所涉及的昆山市中航地产有限公司的股东全部权益价值
资产评估报告
正 文
信资评报字[2021]第 020077 号
招商局积余产业运营服务股份有限公司：
本公司—上海立信资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，
采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟实施股权转
让而涉及的昆山市中航地产有限公司（以下简称：“昆山中航”）的股东全
部权益在 2021 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报
告如下：
一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况
（一）委托人
企业名称：招商局积余产业运营服务股份有限公司
企业类型：股份有限公司（上市）
证券代码：001914.SZ
注册地址：深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
法定代表人：聂黎明
注册资本：人民币 106034.606000 万元
统一社会信用代码：91440300192181247M
营业期限：1985 年 05 月 29 日至 2035 年 05 月 29 日
经营范围：房地产开发、经营；从事各类投资，开办商场、宾馆服务
配套设施（具体项目另发执照）；国内商业、物资供销业（不含专营、专
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
控、专卖商品）；自有物业管理、经营、举办各种产品展销、开展科技交
流活动、举办科技学术交流会议；劳务派遣；房产租赁服务；鉴证咨询服
务；商务辅助服务。
（以上法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，
限制的项目须取得许可后方可经营）
（二）被评估单位
企业名称：昆山市中航地产有限公司
企业类型：有限责任公司
注册地址：昆山开发区前进中路 180 号创业大厦第六层东南侧
法定代表人：汪全松
注册资本：人民币 22000.000000 万元
实收资本：人民币 22000.000000 万元
统一社会信用代码：91320583794592860G
成立日期：2006 年 11 月 14 日
营业期限：2006 年 11 月 14 日至 2026 年 11 月 13 日
经营业务范围：房地产开发；物业租赁、房产中介。（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
昆山中航于 2006 年 11 月 14 日由中航地产股份有限公司和深圳市中航
城投资有限公司共同出资成立，成立时注册资本 5000 万元，股权结构如
下：
股东名称 认缴金额 认缴比例 实缴金额 实缴比例
中航地产股份有限公司 4,500.00 90% 4,500.00 90%
深圳市中航城投资有限公司 500.00 10% 500.00 10%
合计 5,000.00 100.00% 5,000.00 100.00%
决议向昆山中航增资 17000 万元，增资后昆山中航注册资本为 22000 万元，
股权结构如下：
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
股东名称 认缴金额 认缴比例 实缴金额 实缴比例
中航地产股份有限公司 21,500.00 97.7273% 21,500.00 97.7273%
深圳市中航城投资有限公司 500.00 2.2727% 500.00 2.2727%
合计 22,000.00 100.00% 22,000.00 100.00%
会决议，公司更名为中航善达股份有限公司。
营服务股份有限公司。
截至评估基准日，昆山中航各股东的出资及所占比例如下表：
单位：人民币万元
股东名称 认缴金额 认缴比例 实缴金额 实缴比例
招商局积余产业运营服务股份有限公司 21,500.00 97.7273% 21,500.00 97.7273%
深圳市中航城投资有限公司 500.00 2.2727% 500.00 2.2727%
合计 22,000.00 100.00% 22,000.00 100.00%
昆山中航近二年和评估基准日的资产、负债结构和净资产如下：
金额单位：人民币万元
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2021 年 8 月 31 日
总资产 42,842.53 42,468.22 42,528.04
负债 9,269.43 9,144.86 9,055.43
净资产 33,573.10 33,323.36 33,472.61
昆山中航近二年和评估基准日的经营状况如下：
金额单位：人民币万元
项 目 2019 年度 2020 年度 2021 年 1-8 月
一、营业收入 3,252.56 1,677.98 700.90
减：营业成本 1,368.26 537.43 0.00
税金及附加 137.45 131.05 -415.48
销售费用 291.16 71.71 0.00
管理费用 197.18 135.24 178.63
财务费用 -6.57 -5.61 -3.13
加：其他收益 0.72 0.47 0.02
投资收益 0.00 0.00 0.00
公允价值变动损益 0.00 0.00 0.00
资产处置收益 0.00 0.00 0.00
信用减值损失（损失为“-”） -0.03 152.71 -0.07
资产减值损失（损失为“-”） 0.00 0.00 0.00
资产处置收益（损失为“-”） 0.03 0.00 0.00
二、营业利润 1,265.80 961.34 940.83
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
项 目 2019 年度 2020 年度 2021 年 1-8 月
加：营业外收入 97.33 0.00 0.00
减：营业外支出 3.81 476.10 340.00
三、利润总额 1,359.32 485.24 600.83
减：所得税费 342.22 101.23 360.53
四、净利润 1,017.10 384.01 240.30
注：上述 2019 年财务数据摘自企业未审报表，2020 年、2021 年 1-8 月财务数据已经致同会
计师事务所 （特殊普通合伙）审计，并出具无保留意见的（文号：致同审字（2021）第 110C024210
号）审计报告。
昆山中航的办公场所位于昆山开发区前进东路 579 号 509 室、510 室、
昆山中航的主要资产为昆山中航城花园 42 号楼及昆山中航城酒店在
建项目。
昆山中航与江苏华润万家超市有限公司就昆山中航城花园 42 号楼签
有 20 年租约，租赁期自 2013 年 7 月 1 日起至 2033 年 6 月 30 日止。
昆山中航城酒店项目目前处于停工状态。
昆山中航执行《企业会计准则—基本准则》。其主要税项及税率见下
表列示：
税 种 税率（%） 计税基础 备 注
企业所得税 25% 应纳税所得额
增值税 5% 应纳税增值额
城市维护建设税 7% 应纳流转税额
教育费附加 3% 应纳流转税额
地方教育费附加 2% 应纳流转税额
土地增值税 30%-60%超率累进税率 土地增值额
房产税 1.2%、12% 从价计征或从租计征
该公司税务机关隶属于江苏省苏州市国家税务局。
（三）委托人与被评估单位的关系
本评估项目的被评估单位昆山中航是招商局积余产业运营服务股份
有限公司的被投资单位，委托人直接持有被评估单位 97.7273%股权，通
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
过全资子公司深圳市中航城投资有限公司间接持有被评估单位 2.2727%
股权，即委托人通过直接和间接方式合计持有昆山中航 100%股权。
（四）其他评估报告使用者
除与该经济行为相关的法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之
外，无其他评估报告使用者。
除非国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人共同确认
的机构或个人均不能由于得到本资产评估报告而成为本资产评估报告的
合法使用人。
二、评估目的
本项评估的目的是股权转让。
根据招商局集团有限公司文件《关于核准深圳中航城等三家公司股权
协议转让的函》（战略发函字〔2021〕55 号），招商局积余产业运营服务
股份有限公司拟将直接和间接持有的昆山市中航地产有限公司 100%股权
协议转让至招商局地产（苏州）有限公司，由招商局积余产业运营服务股
份有限公司委托上海立信资产评估有限公司对该经济行为涉及的昆山市
中航地产有限公司股东全部权益价值进行评估，为实现本经济行为目的提
供价值参考依据。
已取得的经济行为文件：
议转让的函》
（战略发函字〔2021〕55 号）。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
本次评估的对象为昆山中航的股东全部权益价值。评估范围为昆山中
航的全部资产和负债。根据昆山中航在 2021 年 8 月 31 日的资产负债表，
总资产账面值为 42,528.04 万元，负债账面值为 9,055.43 万元，净资产账
面值为 33,472.61 万元。具体为：
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
企业申报的表内资产及负债对应的会计报表经审计，其具体类型和账
面金额如下：
项目 账面金额（元）
货币资金 6,160,067.27
应收账款净额 638,771.83
预付账款 54,802.42
其他应收款 142,572.92
其他流动资产 228,025.26
固定资产净额 1,283,562.77
投资性房地产净额 416,772,631.19
资产总额 425,280,433.66
应付账款 5,455,062.97
应付职工薪酬 372,459.33
应交税费 306,757.01
其他应付款 63,347,127.84
递延所得税负债 21,072,912.15
负债合计 90,554,319.30
所有者权益合计 334,726,114.36
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，且上述财务数据已经
致同会计师事务所 （特殊普通合伙）审计，并出具无保留意见的（文号：致同审字（2021）第
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，申报范围内无表外
资产。
（1）投资性房地产
投资性房地产账目净值 416,772,631.19 元，其中已建成的昆山中航城
花园 42 号楼账面值为 201,870,501.00 元，在建的昆山中航城酒店账面值
为 214,902,130.19 元。
昆山中航城花园 42 号楼目前对外出租，已取得房屋不动产权证及土
地使用权证，具体情况如下：
房屋所有权证号 昆房权证开发区字第 301163256 号
房屋所有权人 昆山市中航地产有限公司
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
坐落 昆山开发区洞庭湖南路 288 号 83 号楼
用途 商业
总层数 6
建筑面积 29,366.24 平方米
土地使用权证号 昆国用（2013）第 DWB313 号
土地使用权人 昆山市中航地产有限公司
坐落 昆山开发区洞庭湖南路 288 号 83 号楼
使用权来源 出让
用途 商业
地号 3205831004510086000
使用权面积 6,796.50 平方米
土地使用期限 至 2047 年 1 月 7 日
昆山中航城酒店目前停工，酒店于 2013 年 9 月启动建设，因酒店管
理公司意见分歧项目建设延缓未按期竣工。2016 年因国资委要求昆山中
航退出房地产开发业务，同年 5 月昆山中航正式与昆山市开发区规划建设
局形成报告，工程暂停，至停工时酒店主体建设基本完成，外立面幕墙工
程基本完成，装修单位尚未明确和进场，工程尚未完成一次验收。
落实方案。2018 年 1 月昆山中航承诺在 2018 年 6 月 30 日前明确项目发
展方向。
租赁经营协议，公司重新组建项目建设团队，着手复工启动工作，并与开
发区管委会及相关部门进行了对接。2020 年春节前项目完成了总包监理
注册人员变更，总包进场启动临设和复工整改工作，春节后因疫情影响政
府要求延迟启动，2020 年 11 月与湖南湘府国际解除酒店租赁经营协议。
（2）固定资产-房屋建筑物
房屋建筑物账面原值 1,263,029.03 元，账面净值 1,233,493.58 元，系
昆山中航自建的中航城国际大厦 509、510、511 室办公用房，均已取得不
动产权证，具体情况如下：
不动产权证号 苏（2021）昆山市不动产权第 3078659 号
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
权利人 昆山市中航地产有限公司
坐落 昆山开发区前进东路 579 号 509 室
权利性质 出让
用途 商业服务业用地/办公
使用期限 2047 年 1 月 7 日
面积 土地使用权面积 8.10 平方米/房屋建筑面积 105.27 平方米
不动产权证号 苏（2021）昆山市不动产权第 3078658 号
权利人 昆山市中航地产有限公司
坐落 昆山开发区前进东路 579 号 510 室
权利性质 出让
用途 商业服务业用地/办公
使用期限 2047 年 1 月 7 日
面积 土地使用权面积 5.00 平方米/房屋建筑面积 65.29 平方米
不动产权证号 苏（2021）昆山市不动产权第 3078660 号
权利人 昆山市中航地产有限公司
坐落 昆山开发区前进东路 579 号 511 室
权利性质 出让
用途 商业服务业用地/办公
使用期限 2047 年 1 月 7 日
面积 土地使用权面积 5.10 平方米/房屋建筑面积 66.16 平方米
（或者评估值）
致同会计师事务所 （特殊普通合伙）出具的审计报告。
除上述纳入评估范围的资产、负债外，昆山中航承诺无其他应纳入评
估范围的账外资产及负债，上述委托评估对象和范围与经济行为涉及的评
估对象和范围一致。
（二）影响企业经营的宏观、区域经济因素
社会发展成果，积极应对疫情波动和外部风险挑战，宏观经济运行稳中向
好，生产需求持续扩大，就业物价基本稳定，微观基础明显改善，市场预
期不断向好。在低基数效应和趋势性力量回归的作用上，中国宏观经济呈
现出“总体增速偏高”
、“表面上逐季回落”
、“实际上逐季回升”的显著特
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
征，在全球范围内率先开启常态化进程。
（1）国民经济实现恢复性增长，产出水平正在回归长期增长趋势线
自疫情暴发以来，随着规模性政策的实施、外需的持续上扬和内生动
能的逐步恢复，中国宏观经济在持续反弹中呈现加速复苏态势，2020 年
第 4 季度的同比增速已接近潜在水平，为 2021 年非常规政策逐步退出和
新战略规划的部署实施创造了良好的宏观环境。因此，判断中国经济常态
化进程开启并顺利推进的核心标准是以 2019 年为基期的两年复合增速
“前低后高”，而风险识别标准则是需求指标的环比增速是否持续向供给
和常态水平收敛。
步巩固稳健复苏态势。第一季度实际 GDP 同比增长 18.3%，剔除基数因
素，相比 2019 年同期的两年复合增长率为 5.0%，接近常态化增长速度。
其中，农业种植业的增加值同比增长 3.3%，两年复合增长 3.4%；第二产
业增加值同比增长 24.4%，两年复合增长 6.0%；第三产业增加值同比增
长 15.6%，两年复合增长 4.7%。除服务业外，三大产业增速已基本恢复
到常态水平。
（2）生产供给持续高速增长，产业复苏的短板领域正在加快补齐缺
口
实现了强劲反弹，进一步补齐缺口。1-5 月份，规模以上工业增加值同比
增长 17.8%，两年复合增长 7.0%，增速已经高于疫情前的正常水平。第
一季度工业产能利用率达到 77.2%，为近几年同期最高水平，说明工业生
产已经恢复得较为充分。
从服务业生产来看，1-5 月份，服务业生产指数同比增长 23.6%，两
年复合增长 6.8%，接近疫情前 2019 年全年 6.9%的水平，这说明服务业
生产基本实现恢复性增长。1-4 月份，规模以上服务业企业营业收入同比
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
增长 34.4%，两年复合增长 10.8%，预示着服务业生产经营有后劲。第一
季度，服务业增加值同比增长 15.6%，两年复合增长 4.7%，服务业增加
值占 GDP 比重为 58.3%，对国民经济增长的贡献率为 50.9%，拉动国内
生产总值增长 9.3 个百分点，分别高出第二产业 21.1、3.8 和 0.7 个百分点。
经济复苏的短板领域在加速补齐。5 月份，服务业商务活动指数为
播电视卫星传输服务、文化体育娱乐等行业商务活动指数位于 60.0%以上
高位景气区间。第一季度，交通运输、仓储和邮政业两年复合增速为 6.6%，
快于 2019 年增速，批发和零售业两年复合增长 2.0%，包括受疫情冲击最
严重的餐饮和旅游服务业也出现全面反弹，餐饮收入同比增长 75.8%，恢
复到 2019 年同期 99%的水平，
旅游收入恢复到 2019 年同期 95%的水平。
事实上，从单季增长情况来看，中国主要产业在 2020 年第四季度已
接近正常增长水平。1）从三大产业看，第一产业、第二产业单季增速已
经达到甚至超过 2019 年水平，回归正常增长轨道，仅第三产业相比 2019
年增速仍有差距；2）从细分行业看，农林牧渔业、制造业、建筑业、批
发和零售业、交通运输、仓储和邮政业、金融业、房地产业、信息传输、
软件和信息技术服务业，单季增速已经达到甚至超过 2019 年水平，回归
正常增长轨道，仅住宿和餐饮业、租赁和商务服务业以及其他行业，距离
（3）外贸外资延续强劲增长态势，为内需复苏争取宝贵时间窗口
恢复的不同步为我国出口增长进一步提供了动力。1-5 月份，以人民币计
价，我国货物出口同比增长 30.1%，两年复合增长 11.2%，进口同比增长
年复合增长 23.4%，两年复合增速均超过疫情前的水平，也分别较 1 季度
回升 0.5、0.4、1.5 个百分点。货物贸易不仅对我国经济同比增长产生较
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强拉动作用，且两年复合增速超过疫情前的水平，有力支撑了中国经济的
常态化进程。同时，1-4 月份，我国实际使用外商直接投资 590 亿美元，
同比增长 42.8%，两年复合增长 14.3%，较一季度提高 2.4 个百分点，也
显著好于疫情前的增长情况。外资外贸的逆势上扬，说明市场的力量依然
强大，中国制造的战略地位也不容小视，去全球化和围剿中国并非线性变
化。疫后中国经济巨大的需求市场、产业链及供应链的完整性和稳定性是
其他国家短期内所难以替代的。
（4）消费和投资实现恢复性增长，不断强化内需增长动力
为 4.3%，较第一季度提高 0.1 个百分点。其中，5 月份，消费两年复合增
速为 4.5%，较第一季度提高 0.3 个百分点，商品零售两年复合增长 4.9%，
餐饮收入两年复合增长 1.4%，消费的增长面扩大。1-5 月份，固定资产投
资累计同比增长 15.4%，两年复合增长 4.2%，较第一季度提高 1.3 个百分
点。
（5）宏观经济景气程度显著回升，市场预期明显改善
从先行指标来看，中国宏观经济持续运行在景气区间。根据 OECD
综合领先指标，中国指标 5 月份达到 101.8，为近 10 年来的新高，连续 8
个月位于 100 以上；根据宏观经济景气指数先行指数，3 月份为 105.2，
连续 11 个月位于 100 以上。可见，中国宏观经济景气程度已实现显著回
升。
生产者经营活动预期持续改善。年初以来，无论是制造业生产经营活
动预期，
还是非制造业业务活动预期，都持续稳居 50%的荣枯临界线以上。
期分别为 62.4%和 65.7%，表明企业信心和市场预期得到了有效恢复。
内需市场新订单持续处于扩张区间。去年 3 月以来，PMI 新订单指数
持续位于 50%的荣枯线之上，今年 5 月份为 51.3%，比新出口订单指数高
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出 3 个百分点。在新出口订单回落至紧缩区间的同时，国内新订单需求持
续扩张，表明内需市场活力进入了一个新阶段。
人民币汇率持续升值。5 月份，官方外汇储备为 32218 亿美元，比 2019
年底增加 1139 亿美元，人民币兑美元汇率从 2019 年底的 6.98 大幅升值
至 6.37。人民币汇率的持续升值反映了在中国经济基本面不断改善等因素
的作用下，国际市场对人民币币值充满信心。
四、价值类型
本报告评估结论的价值类型为委估资产的市场价值。
所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评
估假设及评估对象自身条件等因素。需要说明的是，同一资产在不同市场
的价值可能存在差异。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2021 年 8 月 31 日。
确定评估基准日的理由为：
月末会计报表完整准确，便于资产清查；
尽可能接近评估目的的实现日期。
本次评估中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
所选定的评估基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各
类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常
波动范围之内，因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格
时点的不同而受到实质性的影响。
本次通过查询全国银行间同业拆借中心发布的在评估基准日有效的
贷款市场报价利率（LPR）是：
一年期 3.85%
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五年期及以上 4.65%
六、评估依据
（一）法律法规依据
（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人
民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
常委会第六次会议修正）
；
民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）
；
（2019 年 8 月 26 日中华人民共和
国主席令第 32 号）
；
（2008 年 10 月 28 日第十一届
全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
员会令 12 号）；
（财政部令第 14 号）；
（国务院国资委财政部令第 32
号）；
（国资委
产权[2006]274 号）
；
（原国家国有资产管理局发布
的国资办发[1992]36 号）；
（国资产权[2013]64
号）；
（GB/T50291—2015）；
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（2019 年 8 月 26 日中华人
民共和国主席令第 32 号）；
、《企业财务通则》
、《企业会计制度》
；
（二）评估准则依据
；
；
（中评协[2017]33 号）；
[2017]35 号）；
；
；
（中评协[2017]42 号）
；
；
（中评协[2017]47 号）
；
；
（中评协[2017]53 号）
；
（中评
协[2019]39 号）
；
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的测算》（中评协[2020]38 号）
；
资产评估指导意见。
（三）经济行为依据
议转让的函》
（战略发函字〔2021〕55 号）。
（四）权属依据
（五）取价依据
护部令 2012 年第 12 号）；
人民银行公布的长期国债利率、汇率等；
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七、评估方法
（一）评估方法概述
依据《资产评估执业准则——资产评估方法》的相关规定，资产评估
方法是指评定估算资产价值的途径和手段，主要包括市场法、收益法和成
本法三种基本方法及其衍生方法。
市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物
进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法
的总称。市场法包括多种具体方法，例如企业价值评估中的交易案例比较
法和上市公司比较法，单项资产评估中的直接比较法和间接比较法等。
收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价
值的各种评估方法的总称。收益法包括多种具体方法，例如企业价值评估
中的现金流量折现法、股利折现法等；无形资产评估中的增量收益法、超
额收益法、节省许可费法、收益分成法等。
成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成
本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值
的评估方法的总称。成本法包括多种具体方法，例如复原重置成本法、更
新重置成本法、成本加和法（也称资产基础法）等。
（二）评估方法选择
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依据相关准则，执行企业价值评估业务可以采用收益法、市场法、成
本法（资产基础法）三种基本方法：
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比
较或类比分析以估测资产价值的一种评估方法。能够采用市场法评估的基
本前提条件是评估对象的可比参照物具有公开的市场以及活跃的交易、有
关交易的必要信息可以获得。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价
值的一种评估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一
项资产时所愿意支付的货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的
回报。运用收益法评估资产价值的前提条件是评估对象的未来收益可以合
理预期并用货币计量、预期收益所对应的风险能够度量、收益期限能够确
定或者合理预期。
成本法（资产基础法），是以企业的资产负债表为基础，对委估企业
所有可辨认的资产和负债逐一按其公允价值评估后代数累加求得总值，并
认为累加得出的总值就是企业整体的市场价值。正确运用资产基础法评估
企业价值的关键首先在于对每一可辨认的资产和负债以其对企业整体价
值的贡献给出合理的评估值。
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，它们的独立存在说
明不同的方法之间存在着差异。三种方法所评估的对象内涵并不完全相同，
三种方法所得到的结果也不会相同。某项资产选用何种或哪些方法进行评
估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况等等诸多因素，
并且还受制于人们的价值观。
本项评估为企业整体价值评估，由于目前国内类似企业股权交易案例
较少，或虽有案例但相关交易背景信息、可比因素信息等难以收集，可比
因素对于企业价值的影响难以量化；同时在资本市场上也难以找到与被评
估单位在资产规模及结构、经营范围与盈利能力等方面相类似的可比公司
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信息，因此本项评估不适用市场法。
本次被评估单位是一个具有一定获利能力的企业或未来经济效益可
持续增长的企业，预期收益可以量化、预期收益年限可以预测、与折现密
切相关的预期收益所承担的风险可以预测，因此本次评估适用收益法。
资本市场的大量案例证明了在一定条件下，在一定的范围内，以各项
资产加总扣减负债的结果作为企业的交易价值是被市场所接受的。因此本
次评估适用资产基础法。
根据上述适应性分析以及资产评估准则的规定，结合委估资产的具体
情况，采用资产基础法和收益法分别对委估资产的价值进行评估。评估人
员对形成的各种初步价值结论进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步
价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，最终选用资产基
础法作为评估结论。
? 成本法（资产基础法）有关各科目评估方法的简介
（一）流动资产的评估
流动资产是指企业在生产经营活动中，在一年或超过一年的一个营业
周期内变现或耗用的资产。
评估中根据不同流动资产的特性，选用不同的评估方法评估。本次委
估的流动资产为货币资金、应收账款、预付账款和其他应收款。
货币资金为银行存款和其他货币资金。货币资金通常按调整后经核实
的账面价值作为评估值。对银行存款、其他货币资金查阅银行存款对账单、
银行存款余额调节表，并对企业银行存款账户进行函证后，按核实调整后
的账面值作为评估值。
委估应收款项主要包括应收账款、预付账款和其他应收款。评估人员
借助历史资料和评估中调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、
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款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，通过核对明细账户，
发询证函或执行替代程序对各项明细予以了核实。
本次评估对期后正常回款或经分析后信用状况良好的应收款项，按核
实后金额确定评估值；对逾期款项，通过账龄长短、款项可回收情况的分
析判断等确定预期信用损失率，计算预期信用损失。在区别不同情况确定
应收款项评估预期信用损失后，被评估单位计提的坏账准备评估值按零值
计算。
（二）固定资产—机器设备（含电子设备、车辆等）的评估
机器设备（含电子设备、车辆等）的评估以现行市场售价为基础，其
评估方法采用重置成本法。
评估公式如下：评估值＝重置全价×成新率
重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全
相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
被评估单位购进设备的增值税不可抵扣，本项评估中有关重置全价中
包含增值税。
被评估设备在原地续用，重置全价以现行市价为基础，再加上有关的
合理费用（例如运杂费、安装调试费、资金成本和其他合理费用）来确定。
境内采购设备重置全价的确定
重置全价=重置现价+运杂费+安装调试费+资金成本+其他合理费用
重置现价通过向生产制造厂和经销商询价取得，或查阅《机电产品报
价手册》取得，或通过相关销售网站取得。对无法询价及查阅到价格的设
备，或用类似设备的现行市价经调整加以确定，或根据购建成本按价格指
数调整确定。
运杂费率、安装调试费率按照本评估机构编制的《设备评估常用参数》
或本次评估收集的资料中的相关指标按设备类别予以确定。
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其它合理费用：主要是指工程勘察设计费、监理费和建设方管理费等，
按照本评估机构编制的《设备评估常用参数》或本次评估收集的相关资料
中的相关指标按设备类别予以确定。对于简单工程的设备，一般不考虑该
费用。
资金成本主要为上述费用占用的利息。对价值量大，购建期较长的设
备计算其资金成本；对购建期较短，价值量小的设备，其资金成本一般不
计。
车辆重置全价计算公式如下：
车辆重置全价=车辆现价+车辆购置税+其它费用
车辆购置税=车辆现价÷1.13×10%
车辆的其他费用主要包括验车费、拍照费、固封费、拓钢印费等。
（1）对重大设备综合成新率的确定：在年限法成新率的基础上，再
结合各类因素进行调整，最终合理确定设备的综合成新率。计算公式：
综合成新率＝年限法成新率×调整系数 K，其中：
年限法成新率＝（经济使用年限-已使用年限）÷经济使用年限×100%
调整系数 K＝K1×K2×K3×K4×K5 等，即：
综合成新率＝ 年限法成新率×K1×K2×K3×K4×K5
各类调整因素主要系设备的原始制造质量 K1、设备的运行状态和故
障率 K2、设备的利用率 K3、设备的维护保养（包括大修理等）情况 K4、
设备的环境状况 K5 等。
对超过一般经济使用年限还可继续使用的重大设备，综合成新率按以
下公式确定：
综合成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
尚可使用年限按设备的实际运行状态确定。
（2）一般设备综合成新率直接采用年限法确定
综合成新率=（经济使用年限-已使用年限）÷经济使用年限×100%
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对超过一般经济使用年限还可继续使用的一般设备，成新率根据观察
的实际运行状态直接确定。
（3）车辆成新率的确定
车辆作为一种特殊的设备，其启用以后各年损耗价值应呈递减趋势，
即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前一年小。故按照本评
估机构编制的《设备评估常用参数》中关于“车辆经济使用年限参考表”，
以“固定余额递减法”计算车辆的理论成新率，再结合各类因素进行调整，
最终合理确定车辆的综合成新率。
综合成新率= 理论成新率×调整系数 k
其中：理论成新率＝（1-d）n ，调整系数 k＝k1×k2×k3×k4×k5。
故：综合成新率＝（1-d）n×k1×k2×k3×k4×k5
式中： d ? 1? 1 / N
N
＝车辆使用首年后的损耗率
k1＝车辆原始制造质量 k2＝车辆利用率（参考行驶里程数）
k3＝车辆维护保养情况 k4＝车辆运行状态
k5＝车辆停放环境状况
（三）固定资产—房屋建筑物的评估
本项评估所涉及的房地产为企业自建的办公用房，本次采用市场法以
及收益法以房地合一的方式评估。在综合得出委估对象的不含增值税的市
场价格后，加上必要的合理费用（如契税）
。
（1）市场法是指根据替代原理，选择与委估对象属于同一供需圈，
条件类似或使用价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情
况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况等条件与委估对象进行对
照比较，并对比较实例进行修正，从而确定委估对象价格的方法。市场比
较法评估公式如下：
评估对象比准价格=交易案例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位
状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
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（2）收益法是求取委估对象未来的正常净收益选用适当的报酬率将
其折现到评估基准日后累加，以此估算委估对象的客观合理价格或价值的
方法。
收益法的操作步骤是：搜集有关收入和费用的资料→估算潜在毛收入
→估算有效毛收入（不含增值税）→估算运营费用→估算未来各期的净收
益→确定未来收益期限→求取并选用适当的报酬率→选用适宜的计算公
式求取收益价格。
收益法基本计算公式为：
V =未来收益期内各期收益的现值之和
= Fi/r×[1-1/(1+r)n]
其中：V—房地产收益现值（折现值）
r—所选取的报酬率
n—房地产的收益年限
Fi—未来收益期的预期年收益额
（四）投资性房地产评估
案例，故可采用市场法和收益法以房地合一的方式评估。
（1）市场法
指根据替代原理，选择与委估对象属于同一供需圈，条件类似或使用
价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、市场状况、
区位状况、实物状况、权益状况等条件与委估对象进行对照比较，并对比
较实例进行修正，从而确定委估对象价格的方法。市场比较法评估公式如
下：
评估对象比准价格=交易案例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位
状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
（2）收益法
求取委估对象未来的正常净收益选用适当的报酬率将其折现到评估
基准日后累加，以此估算委估对象的客观合理价格或价值的方法。
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收益法的操作步骤是：搜集有关收入和费用的资料→估算潜在毛收入
→估算有效毛收入（不含增值税）→估算运营费用→估算未来各期的净收
益→确定未来收益期限→求取并选用适当的报酬率→选用适宜的计算公
式求取收益价格。
收益法基本计算公式为：
V =未来收益期内各期收益的现值之和
= Fi/r×[1-1/(1+r)n]
其中：V—房地产收益现值（折现值）
r—所选取的报酬率
n—房地产的收益年限
Fi—未来收益期的预期年收益额
的后续建设及开发计划，故本次采用成本法进行评估。
成本法是通过估算出房地产于基准日的重置成本，扣减各种损耗因素
造成的贬值，加计利润税费，最后得到房地产的成本价值。成本法基本公
式如下：
委估资产价值=土地成本+建设成本+资金成本+开发利润-溢价部分增值税-企业
所得税
（1）土地成本
土地使用权的评估方法有市场法、基准地价修正法、收益还原法、剩
余法、成本逼近法。
委估对象目前为自用地，且周边多为土地多为自用，难以取得客观收
益也不能合理估计未来的客观收益，故不适宜采用收益还原法。
委估对象目前为停工状态，没有明确的后续投资开发计划，无法取得
预计开发完成后不动产正常交易价格以及相关税费等，故不适宜采用剩余
法。
委估对象周边有较多的近期成交案例，故不适宜采用成本逼近法。
委估对象所在区域没有完整的基准地价修正体系，故不适宜采用基准
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地价修正法。
委估对象周边有一定同类土地交易案例，因此可以采用市场比较法进
行评估。委估企业为房地产开发企业，根据财务核算规则，契税应作为土
地成本的一部分予以资本化，因此根据当地现行税率纳入评估范围。
市场比较法是指根据替代原理，选择与估价对象属于同一供需圈，条
件类似或使用价值相似的若干土地交易案例作为比较实例，就交易情况、
交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比
较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。基本计算公式为：
评估对象比准地价=交易实例地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域
因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数
（2）土地使用权以外的建设成本
对于企业实际支付的工程费和开发间接费，在核实支付情况并分析其
合理性的基础上，予以评估确认。
（3）资金成本
对于资金成本，以重新估算的建设成本为基数，按合理的期限计算利
息。
（4）开发利润
考虑到项目停工多年，故本次评估不考虑利润。
（5）评估增值部分的企业所得税
本项为整体资产评估，评估中不涉及实质性的房地产交易，企业无法
对土地评估溢价进行调账，因此会造成新老股东企业所得税税赋负担的分
配问题，故测算出委估项目于评估基准日的市场价值后还需扣除其溢价部
分的企业所得税税赋差异。本次评估中企业所得税参照税法测算过程确定。
（五）递延税款的评估
递延所得税，简称递延税款，无论是借方还是贷方，应当根据其产生
的原因分别逐一评估。由于减值准备或升值预期而产生的递延税款是一种
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时间性差异造成的资产（或负债），应当还原到它产生的源头合并重新评
估，并按资产评估的常规，处理相关的所得税事项。
因以前年度亏损而带来的可弥补亏损递延所得税我们按税务机关根
据税法的规定所核定的数额予以确认。
（六）负债的评估
负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经
济债务。
负债评估值根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债
项目及金额确认。对于负债中并非实际负担的项目按零值计算。
? 收益法评估方法的简介
收益法是国际上通用的三大资产评估方法之一，这一方法是将评估对
象剩余经济寿命期间每年的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估
基准日的现值，以此估算被评估资产价值的方法。
所谓收益现值，是指资产在未来特定时期内的预期收益按适当的折现
率折算成当前价值（简称折现）的总金额。
收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量
不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。
收益法的适用前提条件为：
（1）被评估资产必须是能够用货币衡量其未来期望收益的单项或整
体资产；
（2）产权所有者所承担的风险也必须是能用货币来衡量的；
（3）被评估资产预期收益年限可以预测。
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务的特
点，本次评估的基本思路是：
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（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营
状况的变化趋势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到经
营性资产的价值。
（2）将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考
虑的诸如基准日存在的溢余资产，以及定义为基准日存在的非经营性资产
（负债），单独估算其价值。
（3）由上述二项资产价值的加和，得到评估对象的权益资本（股东
全部权益）价值。
本次收益法评估考虑企业经营模式选用股权自由现金流量折现模型。
（1）收益法的计算公式：
本次评估采用现金流折现方法（DCF）对企业经营性资产进行评估，
收益口径为股权自由现金流（FCFE），相应的折现率采用 CAPM 模型。
基本公式如下：
股东全部权益价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值
其中，经营性资产价值按以下公式确定：
n
Fi
P??
i ?1 (1 ? r ) i
式中：P 为经营性资产价值；
r 为折现率；
i 为预测年度；
Fi 为第 i 年净现金流量；
n 为预测第末年。
溢余资产：是指与企业收益无直接关系、超过企业经营所需的多余资
产，主要包括溢余现金、收益法评估未包括的资产等。
非经营性资产：是指与企业收益无直接关系、不产生效益的资产。
（2）收益期
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企业的收益期限可分为无限期和有限期两种。理论上说，收益期限的
差异只是计算方式的不同，所得到的评估结果应该是相同的。由于企业收
益并非等额年金以及资产余值估计数的影响，用有限期计算或无限期计算
的结果会略有差异。
昆山中航成立于 2006 年 11 月 14 日，营业执照营业期限为 2006 年
租赁，故本次评估的预测期至房屋土地使用权到期日为止，即 2047 年 1
月 7 日。
（3）未来收益的确定
本次评估采用的收益类型为股权自由现金流量，股权自由现金流量指
的是归属于股东的现金流量，其计算公式为：
股权自由现金流量=净利润+折旧与摊销-资本性支出-净营运资金变动-债务本金
偿还+新发行债务
（4）折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为股权自
由现金流量，则折现率股权期望报酬率选取资本资产定价模型（CAPM）。
公式如下：
其中：Rf：无风险利率
β：股权系统性风险调整系数
Rm：市场收益率
(Rm -Rf)：市场风险溢价
：特定风险报酬率
（5）溢余资产及非经营资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系、超过企业经营所需的多余资产，
主要包括溢余现金、收益法评估未包括的资产等。非经营性资产是指与企
业收益无直接关系、不产生效益的资产。溢余资产和非经营性资产视具体
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情况采用成本法、收益法或市场法评估。
溢余资产及非经营资产的处理与企业的资产负债结构密切相关。本次
评估通过分析委估企业的资产结构确定溢余资产的价值。
八、评估程序实施过程和情况
我们按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，本项评估我们实施
了必要的评估程序，现简要说明如下：
本公司评估人员与委托人接洽，在了解了评估目的、委估资产范围及
评估基准日等评估业务基本事项后与委托人正式签订了资产评估委托合
同。
公司安排适合的项目人员组成项目小组，项目小组在项目经理带领下
初步制定资产评估工作计划，并完成前期准备工作。
（1）准备培训材料及拟定评估方案；
（2）组建评估队伍及工作组织方案；
（3）根据需要开展项目团队培训。
评估工作开展以后，由被评估单位提供了委估资产的全部清单和有关
的会计凭证。我们对企业负责人进行访谈，听取了资产占有单位有关人员
对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍。根据评估目的、评估范围及
对象，确定评估基准日，进一步修改评估方案和计划。
本公司评估人员随同被评估单位相关人员至委估资产所在地对委估
资产进行了实地勘察和清查核实，并对被评估单位的经营管理状况等进行
了必要的尽职调查。
期间按企业提供的资产清查评估明细表，根据填报的内容，对实物资
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产状况进行察看、记录、核对，并与资产管理人员进行交谈，了解资产的
经营、管理状况。
根据企业申报评估范围内的资产，对实物类资产进行现场勘察和抽查
盘点；查阅收集委估资产的权属材料并进行权属查验核实；统计瑕疵资产
情况，请被评估单位核实并确认这些资产权属是否属于企业、是否存在产
权纠纷。
根据委估资产的实际状况和特点，确定目标企业具体评估方法。
评估人员听取了企业工作人员关于业务基本情况及资产财务状况的
介绍，了解该企业的资产配置和使用情况，收集有关经营和基础财务数据；
分析企业的历史经营情况，特别是前三年收入、成本和费用的构成及其变
化原因，分析其获利能力及发展趋势；分析企业的综合实力、管理水平、
盈利能力、发展能力、竞争优势等因素；根据企业的财务计划、盈利预测
和战略规划及潜在市场优势，与管理层进行沟通交流，并根据经济环境和
市场发展状况对预测值进行适当调整；建立收益法评估定价模型。
根据对委估资产的清查核实情况、委估资产的具体内容和所收集到的
有关资料，分析、选择适用的评估方法，并开展逐项市场调研、询价工作。
按所确定的方法对委估资产的现行价值进行评定估算。
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产
评估报告，评估报告经公司内部三级审核后，在不影响对最终评估结论进
行独立判断的前提下，将评估结果与委托人（被评估单位）进行必要沟通。
根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托人提交正式评估报告。
九、评估假设
（一）基本假设
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即假定昆山中航委估的资产在评估目的实现后，仍将按照原来的使用
目的、使用方式，持续地使用下去，企业的供销模式、与关联企业的利益
分配等运营状况均保持不变。
即假定资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一
定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。
公开市场是指一个有众多买者和卖者的充分竞争的市场。在这个市场
上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时
间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的
条件下进行的。
任何资产的价值来源均离不开交易，不论委估资产在与评估目的相关
的经济行为中是否涉及交易，我们均假定评估对象处于交易过程中，评估
师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
（二）一般假设
律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
（三）特定假设
继续经营原有产品或类似产品，企业的供销模式、与关联企业的利益分配
等运营状况均保持不变；
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业的发展计划，尽力实现预计的经营态势；
实现的重大违规事项；
时所采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本一致；
事宜影响企业经营；
事与公司业务相竞争业务；
根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经
济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论
的责任。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
经资产基础法评估，昆山中航在评估基准日 2021 年 8 月 31 日的总资
产账面值为 42,528.04 万元，评估值为 42,606.53 万元，增值 78.49 万元，
增值率 0.18%。总负债账面值为 9,055.43 万元，评估值为 9,056.17 万元，
减值 0.74 万元，减值率 0.04%。净资产账面值为 33,472.61 万元，评估值
为 33,550.36 万元，增值额 77.75 万元，增值率 0.23%。
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2021 年 8 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A B C=B-A D=C/A
流动资产 722.42 722.49 0.07 0.01
非流动资产 41,805.62 41,884.04 78.42 0.19
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账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A B C=B-A D=C/A
其中：投资性房地产净额 41,677.26 41,690.00 12.74 0.03
固定资产净额 128.36 194.04 65.68 51.17
资产总计 42,528.04 42,606.53 78.49 0.18
流动负债 6,948.14 6,948.14 0.00 0.00
非流动负债 2,107.29 2,108.03 0.74 0.04
负债总计 9,055.43 9,056.17 0.74 0.01
净资产（所有者权益） 33,472.61 33,550.36 77.75 0.23
主要资产增值原因分析如下：
固定资产-房屋建筑物与投资性房地产评估增值，增值的主要原因是
近年来昆山市房地产市场价格上涨。
（二）收益法评估结论
经收益法评估，昆山中航在评估基准日 2021 年 8 月 31 日的股东全部
权益价值为人民币 20,700.00 万元，
减值额 12,772.61 万元，
减值率 38.16%。
收益法评估结果汇总表
评估基准日：2021 年 8 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A B C=B-A D=C/A
流动资产 722.42
非流动资产 41,805.62
其中：投资性房地产净额 41,677.26
固定资产净额 128.36
资产总计 42,528.04
流动负债 6,948.14
非流动负债 2,107.29
负债总计 9,055.43
净资产（所有者权益） 33,472.61 20,700.00 -12,772.61 -38.16
减值的原因是 1、投资性房地产-昆山中航城花园 42 号楼为长期出租，
现在市场环境下大型商业物业的租售比水平较低。
成本及各项税费外还需要扣减企业经营过程中所需要的各项费用，投资性
房地产账面值为公允价值，系由房地产收益法得出，房地产收益法的计算
中并未考虑企业整体经营需要的各项费用。
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得税的计税基础是净利润的 25%。投资性房地产账面值为公允价值，系由
房地产收益法得出，房地产收益法的计算中未扣减所得税。
经营的各项风险，高于确定房地产公允价值时采用的单纯房地产的平均投
资回报率。
（三）评估结论的选取及原因分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为 20,700.00 万元，比
资产基础法测算得出的股东全部权益价值 33,550.36 万元低 12,850.36 万元，
低 38.30%。两种评估方法差异的原因主要是：
投资性房地产-昆山中航城花园 42 号楼为长期出租，在现在市场环境下大
型商业物业的租售比水平较低，导致收益途径本身价值较市场途径低；3、
收益法是从企业整体经营角度，扣减了企业整体经营过程中的成本、费用、
所得税与单项资产测算中的各项费用存在差异。
根据本项目评估目的和委估资产的具体情况，经综合分析，评估人员
确定以资产基础法评估结果 33,550.36 万元作为本次经济行为的评估结果
更为合理。理由如下：
资产基础法中对核心资产投资性房地产-昆山中航城花园 42 号楼采用
市场法和收益法两种方法进行了评估，并选用了更能体现委估资产价值的
市场法的结果。收益法按照委估资产的租金进行预测，目前租赁市场的租
售比较低，导致收益法的结果低于资产基础法。考虑到资产基础法能够更
好的反映评估对象的真正价值，因此本次评估取资产基础法的结果。
（四）关于评估结论的其他考虑因素
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本次评估结论仅对股东全部权益价值发表意见。
鉴于市场资料的局限性，本次评估未考虑由于控股权和少数股权等因
素产生的溢价或折价。股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值
与股权比例的乘积。
本次评估过程中，由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，
缺乏对资产流动性的分析依据，故没有考虑资产的流动性对评估对象价值
的影响。
（五）评估结论有效期
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2021 年 8 月 31
日至 2022 年 8 月 30 日有效。
超过评估结论使用有效期不得使用本评估报告结论。
十一、特别事项说明
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
本次评估资产权属资料基本完整，资产评估师未发现存在明显的产权
瑕疵事项。委托人与被评估单位亦明确说明不存在产权瑕疵事项。
（二）委托人未提供的其他关键资料情况
委托人已按要求提供评估所需的其他关键资料。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
资产评估师未获悉企业截至评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等
不确定因素。委托人与被评估单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷
等不确定事项。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况
本次评估我们通过合法途径获得了以下专业报告，并审慎参考利用了
专业报告的相关内容：
致同审字（2021）第 110C024210 号）审计报告。
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本资产评估报告的账面资产类型与账面金额业经致同会计师事务所
（特殊普通合伙）审计，出具的专项审计报告文号：致同审字（2021）第
公司财务报表，包括 2021 年 8 月 31 日的资产负债表，2021 年 1-8 月的利
润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注。我们认为，
后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映
了 2021 年 8 月 31 日的财务状况以及 2021 年 1-8 月的经营成果和现金流
量”。资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对
其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务
状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责
任。
根据现行评估准则的相关规定，我们对利用相关专业报告仅承担引用
不当的相关责任。
（五）重大期后事项
评估基准日至本资产评估报告出具日之间，我们未发现被评估单位发
生了对评估结论产生重大影响的事项，委托人与被评估单位亦未通过有效
方式明确告知存在重大期后事项。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估
结论影响的情况
本次资产评估不存在评估程序受限的有关情况。
（七）担保、租赁及或有负债（或有资产）等事项
企业未申报担保、租赁及或有负债（或有资产）等相关事项。评估师
通过现场调查，亦未发现相关事项。基于资产评估师核查手段的局限性，
我们不能对该公司是否有上述事项发表确定性意见。
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影
响的瑕疵情形
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
昆山中航城酒店目前停工，酒店于 2013 年 9 月启动建设，因酒管公
司意见分歧项目建设延缓未按期竣工。2016 年因国资委要求昆山中航退
出房地产开发业务，同年 5 月昆山中航正式与昆山市开发区规划建设局形
成报告，工程暂停，至停工时酒店主体建设基本完成，外立面幕墙工程基
本完成，装修单位尚未明确和进场，工程尚未完成一次验收。本次评估仅
考虑合理的前期费用、开发建设费用、资金成本，未考虑开发利润。
（九）其他需要说明的事项
使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的
委估资产的市场价值，没有考虑业已存在或将来可能承担的抵押、担保事
宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；同时，
本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它
不可抗力对资产价值的影响。
委托人及其他相关当事人对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
资产评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，
被评估单位对其真实性、合法性、完整性承担法律责任。本资产评估机构
及其资产评估专业人员对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，依
法对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证，但是我们仅对委估资产
的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报
告不得作为任何形式的产权证明文件使用。
殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估
人员不承担相关责任。
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昆山市中航地产有限公司资产评估报告
我公司无意要求资产占有单位必须按本报告的结果和表达方式进行相关
的账务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由资产占有单位的上
级财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。
时，我们没有考虑委估股权交易时，有关交易方尚应承担的费用和税项等
可能影响其价值的任何限制。与股权交易相关的税赋事宜（例如企业或个
人所得税）需由国家税务机关依法处理。按通常惯例，股权交易是股东之
间的经济行为，一般不涉及被评估单位的账务调整，因此，本报告评估结
论中我们未对企业价值的重估增、减值额作任何纳税准备。
法的基础。资产评估师对其提供的盈利预测进行了必要的调查、分析、判
断，并与被评估单位的管理层进行讨论沟通，经被评估单位调整和完善后，
评估机构采信了被评估单位盈利预测的相关数据及主要假设。盈利预测本
身是基于基准日时点的市场环境和企业经营要素基础下，对未来经营业绩
最大可能实现状态的估计和判断，资产评估师对被评估单位盈利预测的审
慎利用，不应被视为对被评估单位未来盈利能力的保证。如市场环境和企
业经营发生变化时，则可能导致实际经营与盈利预测出现差异，进而影响
评估报告中的结论，提请报告使用人关注使用该评估报告。
发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应
调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，
委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实
际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
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以上特别事项可能会对评估结论产生影响，评估报告使用人应当予以
关注。
十二、资产评估报告使用限制说明
用途使用。
报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本资产评
估报告的使用权归委托人所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法
律需公开的情形外，在未征得对方的许可前，本评估公司和委托人均不得
将本资产评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体。
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资
产评估专业人员不承担责任。
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不
能成为资产评估报告的使用人。
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
证。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日是评估结论形成的日期，本资产评估报告日为 2021
年 12 月 10 日。
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