深圳市福田投资控股有限公司
拟股权收购事宜所涉及深圳市融福投资有限公司拥有的
深圳市远鹏新天地科技有限公司
全部股东权益价值
资产评估报告
一统资评报字(2021)第 1-×××号
（资产评估报告共分三册，本册为第一册）
第一册 资产评估报告
第二册 资产评估说明
第三册 资产评估明细表
深圳市一统土地房地产评估工程咨询勘测有限公司
二○二一年三月××日
中国·深圳
目 录
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托方或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及和本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托方或者其他资产评估报告使用人
违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托方、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可
实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、
客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托方和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预
期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏
见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提
请委托方及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的
假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
十、本报告未考虑评估对象及纳入本次评估范围的资产在评估目的实现时尚应承
担的交易所产生费用和税项等可能影响其价值的因素，也未对各类资产的评估增、减
值额作任何纳税考虑；委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家有
关规定处理。
十一、本资产评估报告未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评
估结论的影响。
十二、本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准，资产评估报告使用者
应当根据评估基准日后资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限，在资产
实际作价时给予充分考虑，进行相应调整。
深圳市福田投资控股有限公司
拟股权收购事宜所涉及深圳市融福投资有限公司拥有的
深圳市远鹏新天地科技有限公司全部股东权益价值
资产评估报告摘要
一统资评报字(2021)第 1-×××号
一、绪言
深圳市福田投资控股有限公司、深圳市融福投资有限公司：
深圳市一统土地房地产评估工程咨询勘测有限公司接受贵公司的委托，按照法律、
行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，
按照必要的评估程序，对深圳市福田投资控股有限公司拟实施股权收购行为涉及的深
圳市融福投资有限公司拥有的深圳市远鹏新天地科技有限公司股东全部权益在 2021
年 01 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况主要内容报告如下。
二、委托方及被评估单位
委 托 方：深圳市福田投资控股有限公司、
深圳市融福投资有限公司
被评估单位：深圳市远鹏新天地科技有限公司
三、评估目的
深圳市福田投资控股有限公司拟收购深圳市融福投资有限公司拥有的深圳市远鹏
新天地科技有限公司 100%股权，本次评估系为深圳市福田投资控股有限公司拟股权收
购的经济行为提供深圳市融福投资有限公司拥有的深圳市远鹏新天地科技有限公司全
部股东权益价值参考依据。
四、评估对象和评估范围
本次评估对象为深圳市远鹏新天地科技有限公司于评估基准日的股东全部权益价
值。
股东全部权益账面金额为人民币-15,194.31 万元，拟转让股权持有单位已声明其
所持有股权不存在质押、担保等事项，并承诺该股权权属清晰，合法。
本次具体评估范围为深圳市远鹏新天地科技有限公司申报的并经上会会计师事务
所（特殊普通合伙）深圳分所审计的截至 2021 年 01 月 31 日全部资产及相关负债，其
中资产总额账面值为 2,289.21 万元，负债总额账面值为 17,483.52 万元，所有者权益
账面值为-15,194.31 万元。评估前账面值已经上会会计师事务所（特殊普通合伙）深
圳分所审计，并出具了《关于深圳市远鹏新天地科技有限公司清产核资结果的专项审
计报告》（“上会深报字（2021）第 0024 号”）。
被评估单位承诺具体评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致、不重
不漏、无表外资产，以被评估单位提供的资产评估申报表为准。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2021 年 01 月 31 日。评估基准日系由委托方确定，确定
的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格
标准为取价标准。
六、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与深
圳市福田投资控股有限公司、深圳市融福投资有限公司签订的资产评估委托合同，我
公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验
证审核，对资产进行实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的
市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。
七、评估方法
本次评估采用资产基础法。
八、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
九、评估结论
此次评估主要采用资产基础法。评估结论如下：
本次采用资产基础法对深圳市远鹏新天地科技有限公司的股东全部权益价值进行
评估，评估值为 663,655,904.57 元（人民币大写金额为：陆亿陆仟叁佰陆拾伍万伍仟
玖佰零肆元伍角柒分整），评估值较账面净资产增值 815,599,004.99 元，增值率
资产评估结果汇总表
评估基准日：2021 年 01 月 31 日
被评估单位：深圳市远鹏新天地科技有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
本评估报告仅供委托方拟实施股权收购及转让提供价值参考，不应当被视为是对
被评估资产和本次评估对象可实现价格的保证。建议委托方和相关当事方在参考分析
评估结论的基础上，结合股权收购方案及收购时资产状况和市场状况等因素，合理进
行决策。
十、特别事项说明
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十二项“特别事
项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
本评估结论的使用有效期为一年，即自 2021 年 01 月 31 日至 2022 年 01 月 30 日
有效。
[本页以下无正文]
深圳市福田投资控股有限公司
拟股权收购事宜所涉及深圳市融福投资有限公司拥有的
深圳市远鹏新天地科技有限公司全部股东权益价值
资产评估报告
一统资评报字(2021)第 1-×××号
一、绪言
深圳市福田投资控股有限公司、深圳市融福投资有限公司：
深圳市一统土地房地产评估工程咨询勘测有限公司接受贵公司的委托，按照法律、
行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，
按照必要的评估程序，对深圳市福田投资控股有限公司拟实施股权收购行为涉及的深
圳市融福投资有限公司拥有的深圳市远鹏新天地科技有限公司股东全部权益在 2021
年 01 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
二、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方概况
企业名称：深圳市福田投资控股有限公司
住 所：深圳市福田区华富街道莲花一村社区皇岗路 5001 号深业上城(南区)T2
栋 2101
法定代表人：陈爱虹
注册资本：人民币 402600 万元
公司类型：有限责任公司(国有独资)
成立日期：1983 年 11 月 29 日
统一社会信用代码证：91440300192182733U
经营范围：一般经营项目是：（一）通过重组整合、资本运作、资产处置等手段,
对全资、控股和参股企业国有股权进行投资、运营和管理；（二）产业园区及区属国
有经营性物业运营管理；（三）旧城改造项目及人才安居房投资建设；（四）按照区
国资委要求进行政策性和策略性投资；（五）区国资委授权开展的其他业务。
企业简介：公司成立于 1983 年 11 月 29 日，由深圳市福田区国有资产监督管理局
（100%）认缴出资设立。
企业名称：深圳市融福投资有限公司
住 所：深圳市罗湖区嘉宾路 2002 号彭年广场 35 楼 3517 室
法定代表人：谭少群
注册资本：人民币 50000 万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2013 年 02 月 26 日
统一社会信用代码证：914403000627085655
经营范围：一般经营项目是：投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资管理（不
含股票、债券、期货、基金投资及限制项目）；投资咨询（不含人才中介服务、证券
及其它限制项目）。
企业简介：公司成立于 2013 年 02 月 26 日，由福星惠誉控股有限公司（100%）认
缴出资设立。
（二）被评估单位概况
企业名称：深圳市远鹏新天地科技有限公司
住 址：深圳市福田区福田保税区红柳道 1 号
法定代表人：谭少群
注册资本：人民币 9142.2917 万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：1998 年 06 月 08 日
统一社会信用代码证：914403006189392983
经营范围：一般经营项目是：信息技术、网络技术的技术开发，电子产品的技术
研发与技术咨询，工业产品的设计与研发，计算机软件的开发与上门维护，计算机辅
助设备的上门安装及上门维护，电子产品及配件的销售及上门安装，办公用品的销售
（以上均不含法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目）；企业管
理咨询、商务信息咨询、会务策划、展览展示策划（不含人才中介、证券、保险、基
金、金融业务及其它限制项目）；货物及技术进出口（法律、行政法规、国务院决定
禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；房屋租赁；物业管理。许可
经营项目是：经营停车场。
（1）1998 年 06 月 08 日，公司成立
深圳赛格柏狮电子有限公司（现更名为：深圳市远鹏新天地科技有限公司）成立
于 1998 年 06 月 08 日，设立时投资总额为美元 1,400 万，注册资本为美元 600 万元，
系由股东深圳赛格高技术投资股份有限公司、柏狮比尔电子集团共同出资设立，其中
股东深圳赛格高技术投资股份有限公司以货币出资，股东柏狮比尔电子集团以土地使
用权、厂房、机械设备及货币出资。深圳赛格柏狮电子有限公司成立时股权结构如下：
金额单位：美元万元
序 实收资本占注册资
股东名称 认缴注册资本 持股比例（%） 实收资本
号 本总额比例（%）
深圳赛格高技术投资
股份有限公司
合计 600.00 100.00 600.00 100.00
以上出资已经深圳文武会计师事务所验资，并出具了“SWY1998（049）号”《验
资报告》。
（2）2002 年 03 月 11 日，第一次增资
根据深圳赛格柏狮电子有限公司 2001 年 12 月 01 日董事会决议决定，深圳赛格柏
狮电子有限公司投资总额从美元 1,400 万增加至美元 2,200 万，注册资本从美元 600
万增加至美元 880 万，增资部分由股东深圳赛格高技术投资股份有限公司、POSSEHL
ELECTRONIC N.V.（柏狮电子股份有限公司，曾用名为柏狮比尔电子集团）以股东未分
配利润转增资本的方式认缴出资，本次增资后股权结构如下：
金额单位：美元万元
序 持股比例 实收资本占注册
股东名称 认缴注册资本 实收资本
号 （%） 资本总额比例（%）
深圳赛格高技术投资股份有限
公司
序 持股比例 实收资本占注册
股东名称 认缴注册资本 实收资本
号 （%） 资本总额比例（%）
合计 880.00 100.00 880.00 100.00
以上出资已经信永中和会计师事务所验资，并出具了“深信永验 A 字[2002]第 006
号”《验资报告》。
（3）2003 年 11 月 28 日，第二次增资
根据深圳赛格柏狮电子有限公司 2002 年 08 月 20 日董事会决议决定，同意由深圳
赛格柏狮电子有限公司吸收合并柏狮精密模具（深圳）有限公司，同意以 2002 年 3
月 31 日作为评估基准日，由深圳天健信德会计师事务所对上述两家公司的资产进行评
估，评估结果将用于确定两公司股东在合并后公司中的股权比例。
根据深圳赛格柏狮电子有限公司与柏狮精密模具（深圳）有限公司于 2002 年 09
月 17 日签订的《合并协议》，两家公司合并后深圳赛格柏狮电子有限公司投资总额从
美元 2,200 万增加至美元 2,520.51 万，注册资本从美元 880 万增加至美元 1,104.36
万，新增股东柏狮电子（德国）有限公司、登昌实业有限公司，本次增资后股权结构
如下：
金额单位：美元万元
序 持股比例 实收资本占注册
股东名称 认缴注册资本 实收资本
号 （%） 资本总额比例（%）
深圳赛格高技术投资股份有限
公司
合计 1,104.36 100.00 1,104.36 100.00
（4）2003 年 12 月 25 日，第一次股权转让
根据深圳赛格柏狮电子有限公司 2003 年 12 月 03 日董事会决议，同意原股东柏狮
电子股份有限公司将其持有的深圳赛格柏狮电子有限公司部分股权（0.33%）分别均等
转让给深圳市协诚热处理有限公司（0.11%）、深圳市诚义丰机电科技有限公司（0.11%）、
珠海澳视广告有限公司（0.11%）。本次转让后股权结构如下：
金额单位：美元万元
序 持股比例 实收资本占注册
股东名称 认缴注册资本 实收资本
号 （%） 资本总额比例（%）
序 持股比例 实收资本占注册
股东名称 认缴注册资本 实收资本
号 （%） 资本总额比例（%）
限公司
深圳市诚义丰机电科技有限
公司
合计 1,104.36 100.00 1,104.36 100.00
（5）2009 年 06 月 19 日，第二次股权转让
根据深圳赛格柏狮电子有限公司 2008 年 08 月、11 月董事会决议，同意原股东深
圳赛格高技术投资股份有限公司、深圳市协诚热处理有限公司、深圳市诚义丰机电科
技有限公司分别将其持有的深圳赛格柏狮电子有限公司 12.55%、0.11%、0.11%股权转
让给柏狮电子股份有限公司。本次转让后股权结构如下：
金额单位：美元万元
序 持股比例 实收资本占注册
股东名称 认缴注册资本 实收资本
号 （%） 资本总额比例（%）
合计 1,104.36 100.00 1,104.36 100.00
（6）2011 年 07 月 14 日，第三次股权转让
根据深圳赛格柏狮电子有限公司 2011 年董事会决议，同意原股东登昌实业有限公
司将其持有的深圳赛格柏狮电子有限公司 7.45%股权转让给柏狮电子股份有限公司。
本次转让后股权结构如下：
金额单位：美元万元
序 持股比例 实收资本占注册
股东名称 认缴注册资本 实收资本
号 （%） 资本总额比例（%）
合计 1,104.36 100.00 1,104.36 100.00
（7）2012 年 12 月 17 日，第四次股权转让
根据深圳赛格柏狮电子有限公司 2012 年 10 月 26 日董事会决议，同意原股东柏狮
电子股份有限公司、柏狮电子（德国）有限公司分别将其持有的深圳赛格柏狮电子有
限公司 80.88%、19.01%股权转让给深圳市远鹏投资股份有限公司。本次转让后股权结
构如下：
金额单位：人民币万元
持股比例 实收资本占注册
序号 股东名称 认缴注册资本 实收资本
（%） 资本总额比例（%）
深圳市远鹏投资股份有
限公司
合计 9,142.2917 100.00 9,142.2917 100.00
根据深圳赛格柏狮电子有限公司 2012 年 12 月 12 日股东会决议，公司名称由“深
圳赛格柏狮电子有限公司”变更为“深圳市远鹏新天地科技有限公司”。
（8）2013 年 12 月 25 日，第五次股权转让
根据珠海澳视广告有限公司清算组与叶国源于 2013 年 12 月 20 日签订的《股权转
让协议书》，深圳市远鹏新天地科技有限公司原股东珠海澳视广告有限公司将其持有
的深圳市远鹏新天地科技有限公司 0.11%股权转让给叶国源。本次转让后股权结构如
下：
金额单位：人民币万元
持股比例 实收资本占注册
序号 股东名称/姓名 认缴注册资本 实收资本
（%） 资本总额比例（%）
深圳市远鹏投资股份
有限公司
合计 9,142.2917 100.00 9,142.2917 100.00
（9）2015 年 03 月 03 日，第六次股权转让
根据深圳市远鹏新天地科技有限公司 2015 年 02 月 02 日变更决定，同意原股东叶
国源将其持有的深圳市远鹏新天地科技有限公司 0.11%股权转让给深圳市远鹏投资股
份有限公司。本次转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
持股比例 实收资本占注册
序号 股东名称 认缴注册资本 实收资本
（%） 资本总额比例（%）
深圳市远鹏投资股份
有限公司
合计 9,142.2917 100.00 9,142.2917 100.00
（10）2017 年 01 月 10 日，第七次股权转让
根据深圳市远鹏新天地科技有限公司 2017 年 01 月 10 日股东会决议，同意原股东
深圳市远鹏投资股份有限公司将其持有的深圳市远鹏新天地科技有限公司 100%股权
转让给深圳大志成投资有限公司。本次转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
持股比例 实收资本占注册
序号 股东名称 认缴注册资本 实收资本
（%） 资本总额比例（%）
深圳大志成投资有限
公司
合计 9,142.2917 100.00 9,142.2917 100.00
（11）2017 年 01 月 23 日，第八次股权转让
根据深圳市远鹏新天地科技有限公司 2017 年 01 月 19 日股东会决议，同意原股东
深圳大志成投资有限公司将其持有的深圳市远鹏新天地科技有限公司 51%股权转让给
深圳市融福投资有限公司。本次转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
持股比例 实收资本占注册
序号 股东名称 认缴注册资本 实收资本
（%） 资本总额比例（%）
深圳大志成投资有限
公司
深圳市融福投资有限
公司
合计 9,142.2917 100.00 9,142.2917 100.00
（12）2017 年 07 月 17 日，第九次股权转让
根据深圳市远鹏新天地科技有限公司 2017 年 06 月 29 日股东会决议，同意原股东
深圳大志成投资有限公司将其持有的深圳市远鹏新天地科技有限公司 26%股权转让给
深圳市融福投资有限公司。本次转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
持股比例 实收资本占注册
序号 股东名称 认缴注册资本 实收资本
（%） 资本总额比例（%）
深圳大志成投资有限
公司
深圳市融福投资有限
公司
合计 9,142.2917 100.00 9,142.2917 100.00
（13）2017 年 08 月 29 日，第十次股权转让
根据深圳市远鹏新天地科技有限公司 2017 年 08 月 14 日股东会决议，同意原股东
深圳大志成投资有限公司将其持有的深圳市远鹏新天地科技有限公司 23%股权转让给
深圳市融福投资有限公司。本次转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
持股比例 实收资本占注册
序号 股东名称 认缴注册资本 实收资本
（%） 资本总额比例（%）
深圳市融福投资有限
公司
合计 9,142.2917 100.00 9,142.2917 100.00
截至评估基准日 2021 年 01 月 31 日，上述股东及股权情况无变动。
企业 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日及 2021 年 01
月 31 日的资产状况如下表所示：
资产负债表
金额单位：人民币元
项目名称 2018-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2021-01-31
流动资产 11,741,845.41 23,120,697.70 2,105,056.47 3,990,667.27
非流动资产 1,305,402,157.67 1,293,961,396.03 861,780,468.39 18,901,408.05
资产总计 1,317,144,003.08 1,317,082,093.73 863,885,524.86 22,892,075.32
流动负债 208,281,097.29 196,534,140.68 151,016,689.05 174,835,175.74
非流动负债 288,185,140.01 288,389,294.89 192,254,257.22 -
负债总计 496,466,237.30 484,923,435.57 343,270,946.27 174,835,175.74
净 资 产 820,677,765.78 832,158,658.16 520,614,578.59 -151,943,100.42
损益状况如下表所示：
利润表
金额单位：人民币元
项 目 2018 年度 2019 年度 2020 年度 2021 年 1 月
一、营业收入 31,231,916.74 26,470,816.98 27,574,833.26 2,160,824.35
减: 营业成本 1,815,129.84 1,308,797.61 48,837,058.69 99,570.00
税金及附加 925,424.26 910,238.70 737,704.17 12,964.95
销售费用 - - - -
管理费用 1,858,789.15 1,425,961.00 1,323,338.47 119,333.10
财务费用 -28,246.80 -6,672.80 -3,888.80 3,399.98
资产减值损失 99,141.44 - - -
加: 其他收益 - 853.32 614.68 -
投资收益 - - - -
项 目 2018 年度 2019 年度 2020 年度 2021 年 1 月
公允价值变动收益 311,289.00 -11,165,341.00 -99,866,170.00 -
信用减值损失 - 980,022.97 35,329.05 -
二、营业利润 26,872,967.85 12,648,027.76 -123,149,605.54 1,925,556.32
加: 营业外收入 - - - -
减: 营业外支出 - 5,060.93 - -
三、利润总额 26,872,967.85 12,642,966.83 -123,149,605.54 1,925,556.32
减：所得税费用 2,992,797.85 204,154.88 -21,560,354.19 -
四、净利润 23,880,170.00 12,438,811.95 -101,589,251.35 1,925,556.32
注：（1）表中2018年数据已经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，审计报告文号为“致同
审字（2019）第110ZC7859号”。
（2）表中2019年数据已经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，审计报告文号为“众环审
字[2020]012307号”。
（3）表中2020年数据、2021年1月利润表数据源自被评估单位提供的未经审计财务报表。
（4）表中2021年1月资产负债表数据已经上会会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计，清产
核资专项审计报告文号为“上会深报字（2021）第0024号”。
截至评估基准日，深圳市远鹏新天地科技有限公司未对外投资设立全资及控股或
参股子公司，亦未投资参与设立联营企业、合伙企业和其他性质的组织。
（1）公司层面
深圳市远鹏新天地科技有限公司在经营管理上实行股东集团领导下的总经理负责
制，公司机构设置如下：a、不设股东会，股东是公司的最高权力机构；b、设董事会，
董事会成员五名，其中董事长一人，由股东选举产生；c、不设监事会，设监事一人，
由股东委任；d、设经营管理机构，设经理一人，并根据公司情况设若干管理部门，经
理由董事会聘任，对董事会负责。
（2）股东层面
（1）会计制度
公司执行《企业会计准则－基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76
号修订）、于 2006 年 02 月 15 日及其后颁布和修订的 42 项具体会计准则、企业会计
准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定。
（2）会计年度
公司以公历 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个会计年度。
（3）记账本位币
公司记账本位币为人民币。
（4）记账基础和计价原则
公司以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。
（5）减值准备的确认方法
需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、
其他应收款、债权投资、其他债权投资、长期应收款等。此外，对部分财务担保合同，
也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。
公司以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法
（一般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
公司在每个资产负债日评估金融资产（含部分财务担保合同等其他适用项目）的
信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后已显著增加，
公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初
始确认后未显著增加，公司按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准
备。对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，公司假设其信用风险自初始
确认后并未显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
（6）投资性房地产核算方法
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该
资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
其他后续支出，在发生时计入当期损益。
公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式进行后
续计量的投资性房地产，会计政策选择的依据为：
①公司投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信
息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
公司不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的
公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，
以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额
计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，
投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，
其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权
益。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
（7）所得税的会计处理方法
①当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照
税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依
据的应纳税所得额系根据有关税法规定对报告期税前会计利润作相应调整后计算得
出。
②递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额
产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
（8）公司执行的主要税种及税率
税种 税率 计税基础
企业所得税 25% 应纳税所得额
城市维护建设税 7% 应纳流转税额
教育费附加 3% 应纳流转税额
地方教育税附加 2% 应纳流转税额
增值税 5% 计税租金收入简易征收
印花税 0.1% 应税收入
房产税 1.2% 按房产原值的 70%计征
（9）主要会计政策、会计估计变更情况及其影响
无。
委托方 1 深圳市福田投资控股有限公司与被评估单位深圳市远鹏新天地科技有限
公司之间为收购与被收购的关系。
委托方 2 深圳市融福投资有限公司为被评估单位深圳市远鹏新天地科技有限公司
母公司。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本评估报告的使用者为深圳市福田投资控股有限公司、深圳市融福投资有限公司
和相关审核机构。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不
能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
三、评估目的
深圳市福田投资控股有限公司拟收购深圳市融福投资有限公司拥有的深圳市远鹏
新天地科技有限公司 100%股权，本次评估系为深圳市福田投资控股有限公司拟股权收
购的经济行为提供深圳市远鹏新天地科技有限公司全部股东权益价值参考依据。
四、评估对象和评估范围
（一）评估对象、范围
本次评估对象为深圳市远鹏新天地科技有限公司于评估基准日的股东全部权益价
值。
股东全部权益账面金额为人民币-15,194.31 万元，拟转让股权持有单位已声明其
所持有股权不存在质押、担保等事项，并承诺该股权权属清晰，合法。
本次具体评估范围为深圳市远鹏新天地科技有限公司申报的并经上会会计师事务
所（特殊普通合伙）深圳分所审计的截至 2021 年 01 月 31 日全部资产及相关负债，其
中资产总额账面值为 2,289.21 万元，负债总额账面值为 17,483.52 万元，所有者权益
账面值为-15,194.31 万元。
资产评估申报汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值
以上数据已经上会会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计，并出具了《关
于深圳市远鹏新天地科技有限公司清产核资结果的专项审计报告》（“上会深报字
（2021）第 0024 号”）。
（二）评估范围中价值较大的实物资产情况
金额单位：人民币元
序 账面价值
权证编号 建筑物名称 建筑面积 m2
号 原值 净值
深房地字第
深房地字第
合计 26,617.29 73,213,124.78 3,660,656.78
金额单位：人民币元
账面价值
序号 资产名称 数量（项）
原值 净值
（三）企业申报的账面记录或未记录的无形资产情况
金额单位：人民币元
序
土地权证编号 土地位置 取得日期 用地性质 面积 m2 原始入账价值 账面价值
号
深房地字第 深圳市福田保税区
深房地字第 深圳市福田保税区
合计 12,000.36 25,000,560.00 13,791,975.60
企业申报的账面无形资产共 1 项，本次评估未发现有账外的无形资产。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
未发现有表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本次评估所示的账面值已经上会会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计，
并出具了《关于深圳市远鹏新天地科技有限公司清产核资结果的专项审计报告》（“上
会深报字（2021）第 0024 号”）。
本次具体评估范围以被评估单位提供的资产评估申报表为准，委托方及被评估单
位承诺，申报评估的资产及负债范围与经济行为涉及的范围一致，未重未漏。
五、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2021 年 01 月 31 日，评估基准日系由委托方确定，确定
的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格
标准为取价标准。
本次评估，一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
七、评估依据
本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包
括：
（一）主要法律法规
（二）准则依据
（三）经济行为文件
（四）产权证明文件、重大合同协议
（五）采用的取价依据
科技有限公司清产核资结果的专项审计报告》（“上会深报字（2021）第 0024 号”）；
（六）参考资料及其他
八、评估方法
（一）评估方法介绍
资产评估通常有三种方法，即资产基础法、市场法和收益法。
定评估对象价值的评估思路。
证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方
法是参考企业比较法和并购案例比较法。
估思路。收益法虽没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场
价值，但它是从决定资产现行市场价值的基本依据－资产的预期获利能力的角度评价
资产，符合对资产的基本定义。
（二）评估方法选择
基础法进行评估；
法进行评估；
有限公司实际上仅通过名下拥有的赛格柏狮电子大厦一期、二期厂房从事房屋租赁和
停车场经营活动，无其他业务收入来源，本次采用资产基础法时已考虑其投资性房地
产价值。同时，鉴于目前房产收益与市场价格存在较大的偏离，如使用投资性房地产
收益来考虑测算企业整体价值，会造成企业价值的明显偏离，故本次评估不再使用收
益法进行评估。
（三）对于所采用的评估方法的介绍
§资产基础法
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值
得到资产及负债价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
主要按账面核实法进行评估。本次评估货币资金为银行存款，采用银行存款函证
方法，并将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单和银行存款余额调节表进
行核对，经核对无误后，以核实后的账面价值确认评估价值。
各种应收款项的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析
其可回收性，在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
对投资性房地产采用比较法和收益法进行评估，对两种评估结果给予不同权重得
到委估房地产价值。比较法是指收集市场上最近售出类似房地产三个或三个以上的案
例，通过比较委估房地产与类似房地产交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的
异同，并依次将类似房地产的市场价格进行调整，从而确定被评估房地产的价值。收
益法是指预测委估房地产的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益
转换为价值得到被评估房地产价值或价格的方法。基本公式为：
投资性房地产评估值=比较法评估值×90%+收益法评估值×10%
对设备采用重置成本法评估，重置成本法是依据被评估设备在全新状态下的重置
成本扣减实体性损耗、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确
定设备评估价值的方法。基本公式为：
设备类资产评估值=重置全价×成新率
对前述投资性房地产采用比较法和收益法进行评估时，土地使用权的价值已包含
在内，故不重复评估。
各类负债在清查核实的基础上，根据评估目的实现后被评估企业实际需要承担的
负债项目及金额确定评估值。
九、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与深
圳市福田投资控股有限公司、深圳市融福投资有限公司签定的资产评估委托合同，我
公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验
证审核，对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市
场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估
的详细过程如下：
（一）评估准备阶段
司即确定了有关的资产评估人员并与委托方及被评估单位相关工作人员就本项目的评
估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问
题进行了认真的讨论。
象、评估程序及主要评估方法。
无形资产评估组，各小组分别负责对被评估单位申报的资产进行清查和评估。
本阶段的工作时间为 2021 年 01 月 25 日～02 月 19 日。
（二）资产清查阶段
根据委托评估资产特点，有针对性地指导被评估单位进行资产清查和填报资产评
估申报明细表。
根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场逐项进行
清查和核实，以确定其客观存在；查阅、收集委估资产的权属证明文件，包括合同、
发票等资料，以核实其法律权属的合法性；
根据被评估单位的资产特点，查阅企业有关会计凭证和会计账簿及决算资料，了
解企业申报评估的资产价值构成情况。
向被评估单位提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准备。
财务计划和经营计划等；对企业以前年度的财务资料进行分析，并对经营状况及发展
计划进行分析。
本阶段的工作时间为 2021 年 02 月 19 日～02 月 23 日。
（三）评定估算阶段
项实物资产进行勘察和清点，具体情况如下：
评估人员在企业有关人员的配合下，对实物资产进行现场勘察，并与企业工程技
术人员进行交流，了解开发项目的状况。
格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。
分析意见，修改完善。
本阶段的工作时间为 2021 年 02 月 23 日～03 月 20 日。
（四）评估汇总、提交报告阶段
将各专业组对各个评估对象的评估结果汇总，组织有关人员对方法进行合理分析，
最终确定本次评估结论。
按照我公司资产评估规范化要求，组织各专业组成员编制相关资产的评估技术说
明。评估结果、资产评估报告、评估技术说明按我公司规定程序在项目负责人审核的
基础上进行三级复核，即项目负责人将审核后的工作底稿、资产评估报告、评估技术
说明和评估明细表提交项目部门负责人进行初步审核，根据初步审核意见进行修改后
再提交质量监管部审核，再根据质量监管部反馈的意见进行进一步的修订，修订后提
交总经理签发。最后出具正式报告并提交委托方。
本阶段的工作时间为 2021 年 03 月 20 日～03 月××日。
十、评估假设
（一）基本假设
的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的
市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的
地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是
在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将
继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同
时又着重说明了资产的存续状态。具体包括在用续用；转用续用；移地续用。在用续
用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正
在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评估资产将在产权发生变动后
或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续
用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位
置，转移到其他空间位置上继续使用。本次假设公司使用方式为在用续用。
将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的
前提假设。
（二）一般假设：
（三）特别假设
限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定
评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留
置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实性、
准确性不做任何保证。
构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授权
文件假定已经或可以随时获得或更新。
已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。
本次评估结果仅在满足上述评估假设条件的情况下成立，若本次评估中遵循的评
估假设条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十一、评估结论
（一）结论
此次评估主要采用资产基础法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日 2021 年 01 月 31 日资产总额账面值 2,289.21 万元，评估值
负债总额账面值 17,483.52 万元，评估值 17,483.52 万元，较审计后账面值无变
动；
净资产账面值-15,194.31 万元，评估值 66,365.59 万元，评估增值 81,559.90 万
元，增值率 536.78%。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2021 年 01 月 31 日
被评估单位：深圳市远鹏新天地科技有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
综上所述，本次评估采用资产基础法的评估结果。
深圳市远鹏新天地科技有限公司股东全部权益价值为 663,655,904.57 元，人民
币大写金额为：陆亿陆仟叁佰陆拾伍万伍仟玖佰零肆元伍角柒分整。
评估结论的详细情况请参阅《资产评估明细表》。
（二）资产基础法评估增减值原因分析：
产的公允价值进行评估，较账面成本值有较大差距。
有所下降。
评估时已考虑其价值，故不重复评估。
十二、特别事项说明
以下事项并非本公司资产评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实
可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
（一）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而
评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（二）由委托方和被评估单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产
权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。
委托方及被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性
和完整性承担责任。本公司对委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、营业执
照、产权证明文件、会计凭证等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。
（三）资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出资产评估师执业范围。
（四）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的
现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也
未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影
响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
（五）本报告未考虑评估对象及纳入本次评估范围的资产在评估目的实现时尚应
承担的交易所产生费用和税项等可能影响其价值的因素，也未对各类资产的评估增、
减值额作任何纳税考虑；委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家
有关规定处理。
（六）根据深圳市远鹏新天地科技有限公司提供的《抵押协议》
（湖北 Y17180095-5
号），为保障中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司对武汉福星惠誉置业有限
公司享有的债权，深圳市远鹏新天地科技有限公司以赛格柏狮电子大厦一期厂房合计
本次评估时，我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结
论的影响，提请报告使用者注意。
（七）本次委估投资性房地产的房屋建筑面积、结构等有关数据及相关信息，我
司引用被评估单位提供的相关数据，评估人员对委估建筑物只进行了一般性查看，仅
限于其外观和使用状况，并未对委估建筑物进行丈量，亦不承担对委估建筑物的建筑
结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于触及的部分进行检视的责任，
由此产生的一切后果与我司无关。
（八）根据被评估单位提供的建筑许可证、不动产权证书及测绘报告，赛格柏狮
电子大厦一、二期厂房均存在违法建设情况，具体为：赛格柏狮电子大厦一期厂房许
可层数为 2 层，证载面积 6,208.65 平方米，实际共 4 层（未含 1 楼夹层），其中 1
楼夹层为扩建，3-4 层为加建；赛格柏狮电子大厦二期厂房许可层数为 7 层，证载面
积 20,408.64 平方米，实际共 9 层，其中 8-9 层为加建。证载合法建筑面积合计
收非法财物移交书》，违法建筑部分已于 2020 年 09 月 29 日移交福田区相关政府单位。
本次评估时只考虑合法建筑部分的价值。
（九）本次评估时，我们未考虑投资性房地产增值对企业所得税的影响，提请报
告使用者注意。
（十）评估基准日后若资产数量发生变化，评估报告使用者应当根据评估基准日
后资产变化，在资产实际作价时给予充分考虑，进行相应调整；若资产价格标准发生
变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
（十一）本次评估结论为股东全部权益价值，未考虑控股权溢价、少数股权折价
及流动性折扣等因素对评估结论的影响，提请报告使用者注意部分股权价值并不必然
等于股东全部权益价值与持股比例的乘积。
（十二）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表
专业意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法
性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被认
为是对评估对象可实现价格的保证。
十三、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三）委托方或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责
任；
（四）除委托方、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人；
（五）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象
可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
（六）评估报告未经核准或者备案，评估结论不得被使用；
（七）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评
估；
（八）本评估结论的使用有效期为一年，即自 2021 年 01 月 31 日至 2022 年 01
月 30 日有效。
十四、评估报告日
本次评估报告提交日期为 2021 年 03 月××日。
深圳市一统土地房地产评估工程咨询勘测有限公司
法 定 代 表 人：
资产评估师：
资产评估师：
一、委托方营业执照复印件
二、被评估单位营业执照复印件
三、被评估单位评估基准日专项审计报告
四、产权证明文件复印件
五、委托方及被评估单位承诺函
六、资产评估师承诺函
七、资产评估机构营业执照复印件
八、资产评估机构批复文件复印件
九、资产评估师资格证书复印件
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