宜华健康医疗股份有限公司
关于投资性房地产会计政策变
更及将部分自用房地产转为投
资性房地产专项审计报告
鹏盛 A 专审字[2021]2 号
鹏盛会计师事务所（特殊普通合伙）
中国·深圳
宜华健康医疗股份有限公司
关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用
房地产转为投资性房地产专项审计报告及专项说明
目 录 页 次
一、 专项审计报告 1-2
二、 专项说明 1-9
通讯地址： 深圳市福田区福田街道福山社区滨河大道 5020
号同心大厦 21 层 2101 室
邮政编码：518000
电话： 0755-82949959 传真：0755-82926578
关于投资性房地产会计政策变更及将部分
自用房地产转为投资性房地产专项审计报告
鹏盛 A 专审字[2021]2 号
宜华健康医疗股份有限公司全体股东：
我们接受委托，审计了后附的宜华健康医疗股份有限公司（以下简称“贵公司”）
编制的关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用的房地产转为投资性房地产
的专项说明。
一、 管理层的责任
贵公司管理层的责任为根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》的
要求，按照企业会计准则的规定编制后附的关于投资性房地产会计政策变更及将部
分自用房地产转为投资性房地产的专项说明，并负责设计、执行和维护必要的内部
控制，保证其内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
二、 注册会计师的责任
我们的责任是按照《中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3101 号——历史财
务信息审计或审阅以外的鉴证业务》的规定执行审计工作，在执行审计工作的基础
上对该专项说明发表审计意见。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守
则，计划和执行审计工作以对该专项说明是否不存在重大错报获取合理保证。我们
对专项说明实施了包括核对、询问、抽查会计凭证等我们认为必要的工作程序，以
获取有关该会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产事项确认、计量的
关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
宜华健康医疗股份有限公司
关于投资性房地产会计政策变更
及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
一、公司基本情况
宜华健康医疗股份有限公司（原名宜华地产股份有限公司）前身系麦科特光电股份有
限公司（以下简称“光电股份”）。光电股份系经广东省人民政府粤办函〔1999〕121 号
及广东省体改委粤体改〔1999〕019 号文批准，由麦科特集团有限公司、惠州市益发光学
机电有限公司、惠州市科技投资有限公司、新标志有限公司、麦科特集团制冷工业总公司
（现己改制为麦科特集团制冷有限公司）将其共同投资的麦科特集团光学有限公司依法变
更设立的股份有限公司。
份利用深圳证券交易所交易系统，采用向二级市场投资者配售和上网定价相结合的发行方
式向社会公开发行人民币普通股股票 7,000 万股。2000 年 7 月 21 日和 22 日，光电股份发
行人民币普通股股票（A 股）7,000 万股，8 月 7 日该种股票上市流通。光电股份注册资本
变 更 为 人 民 币 18,000 万 元 ， 并 己 办 理 了 相 应 的 变 更 登 记 手 续 ， 领 取 了 注 册 号 为
监督管理委员会重组委员会审核通过。2007 年 7 月 4 日，光电股份《重大资产出售、置换
暨关联交易》事项收到中国证券监督管理委员会证监公司字〔2007〕102 号《关于麦科特
光电股份有限公司重大资产重组方案的意见》的无异议函。根据资产重组方案，光电股份
将与生产、经营光学产品相关的全部资产（包括固定资产、厂房、存货以及相关债权债
务）及所持的广州北大青乌商用信息系统有限公司 90%的股权、惠州明港光机电有限公司
京天桥北大青乌科技股份有限公司；宜华企业（集团）有限公司（以下简称宜华集团）以
广东宜华房地产开发有限公司（以下简称宜华房产）96%股权与光电股份出售上述资产后
剩余全部资产和负债置换。
份 5,403.42 万股股份（占总股本的 16.677%）；惠州市科技投资有限公司所持有的光电股
份 1,468 万股股份（占总股本的 4.53%）：上海北大青鸟企业发展有限公司所持有的光电股
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份 9,688.58 万股股份（占总股本的 29.90%），上述股份转让己在中国证券登记结算有限责
任公司深圳分公司完成过户手续。
公司变更为宜华地产股份有限公司，并领取了 440000000016442 号营业执照。
宜华地产股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易相关事
项。2015 年 1 月 8 日，公司收到中国证监会证监许可〔2015〕60 号《关于核准宜华地产股
份有限公司向林正刚等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》，核准本公司以发行股
份和支付现金相结合的方式购买林正刚、南海成长（天津）股权投资基金合伙企业（有限
合伙）、上海道基金滨投资合伙企业（有限合伙）、林建新、上海道基晨富投资合伙企业
（有限合伙）、朱华、彭杰、邓宇光、李红、侯旭英、黄微、夏青、阳阳、孙玉香、邓文
芳持有的众安康后勤集团有限公司（原广东众安康后勤集团有限公司）100%的股权。
合伙）、上海道基金滨投资合伙企业（有限合伙）、林建新、上海道基晨富投资合伙企业
（有限合伙）、朱华、彭杰、邓宇光、李红、侯旭英、黄微、夏青、阳阳、孙玉香、邓文
芳非公开发行股份购买其持有的众安康后勤集团有限公司（原广东众安康后勤集团有限公
司）100%的股权，发行新股数量为 87,219,512 股（其中限售流通股数量为 87,219,512
股）。
股份，发行新股数量为 36,585,365 股（其中限售流通股数量为 36,585,365 股）。公司注册
资 本 变 更 为 人 民 币 447,804,877.00 元 ， 办 理 相 关 的 变 更 登 记 手 续 ， 领 取 注 册 号 为
为 626,926,827 股，分红后总股本增至 877,697,557 股。
截止 2021 年 10 月 31 日，本公司股本为 877,697,557 股。
公司名称：宜华健康医疗股份有限公司。
公司注册地：广东省汕头市澄海区文冠路北侧。
公司总部地址：广东省汕头市澄海区莱芜岭海工业园区主楼 4 楼。
关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
经营范围：医院 后勤管理服务，医疗行业计算机软硬件的技术开发，养老产业项目投
资、策划、服务；绿色有机食品产业项目投资、开发；节能环保产业项目投资、开发，高
新技术产品项目投资、开发；医疗器械经营：对外投资：项目投资；资本经营管理和咨
询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
宜华健康医疗股份有限公司及下属子公司（以下合称“公司”或“本公司”）主要经
营医疗机构投资及运营、养老社区投资及运营、医疗后勤服务以及医疗专业工程。
二、投资性房地产会计政策变更
目前本公司对投资性房地产的计量方法为成本计量模式，为了更准确地反映公司持有
的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理层及投资者及时了解
公司真实财务状况及经营成果，本公司决定将投资性房地产的计量方法由成本计量模式变
更为公允价值计量模式。
为了更加客观地反映投资性房地产的公允价值，本公司聘请了具有证券业务从业资格
的中铭国际资产评估（北京）有限责任公司对本公司投资性房地产进行了评估，并出具了
编号中铭评报字【2021】第 6071 号《评估报告》。
本公司以其评估报告确定的相关投资性房地产的评估结果作为投资性房地产的公允价
值。
本次会计政策变更的日期为 2021 年 1 月 1 日。
（1）变更前会计政策
本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权和已出租的房屋建筑物。采用成本模式
计量。本公司投资性房地产按照资产的使用寿命，采用平均年限法计提折旧或摊销。
（2）变更后会计政策
本公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，
并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价
值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价
值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按
照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损
益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账
面价值和相关税费后计入当期损益。
本公司根据《企业会计准则第 3 号一投资性房地产》、《企业会计准则第 28 号一会计
政策、会计估计变更和差错更正》要求，本次会计政策变更需要对 2021 年 10 月 31 日、
追溯调整。追溯调整产生的累计影响数详见下表：
（1）上述会计政策变更对股东权益项目的累计影响数（单位元）：
项目 追溯调整后 追溯调整前 影响
股本 877,697,557.00 877,697,557.00
资本公积 321,647,904.80 321,647,904.80
盈余公积 98,683,396.87 98,809,613.67 -126,216.80
未分配利润 -1,339,200,505.81 -1,409,189,684.35 69,989,178.54
归属于母公司股东权
-41,171,647.14 -111,034,608.88 69,862,961.74
益
少数股东权益 131,710,909.19 132,552,354.53 -841,445.34
股东权益合计 90,539,262.05 21,517,745.65 69,021,516.40
（续）
项目 追溯调整后 追溯调整前 影响
股本 877,697,557.00 877,697,557.00
资本公积 321,647,904.80 321,647,904.80
盈余公积 98,645,707.61 98,809,613.67 -163,906.06
未分配利润 -1,097,151,573.12 -1,161,588,506.12 64,436,933.00
归属于母公司股东权
益
少数股东权益 137,834,832.28 138,927,539.35 -1,092,707.07
股东权益合计 338,674,428.57 275,494,108.70 63,180,319.87
（续）
项目 追溯调整后 追溯调整前 影响
关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
股本 877,697,557.00 877,697,557.00
资本公积 321,647,904.80 321,647,904.80
盈余公积 98,602,786.69 98,809,613.67 -206,826.98
未分配利润 -440,617,992.04 -500,529,478.39 59,911,486.35
归属于母公司股东权
益
少数股东权益 113,118,930.03 114,497,776.53 -1,378,846.50
股东权益合计 970,428,984.98 912,103,172.11 58,325,812.87
注：2021 年 10 月 31 日追溯调整前数据未经审计；2020 年 12 月 31 日、2020 年 1 月 1
日追溯调整前数据经永拓会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（2）上述会计政策变更对合并利润表项目的影响（单位元）：
项目 追溯调整后 追溯调整前 影响
营业成本 914,493,947.81 915,370,051.11 -876,103.30
管理费用 138,964,451.62 138,964,451.62
公允价值变动收益 5,406,120.40 388,808.02 5,017,312.38
利润总额 -218,878,993.26 -224,772,408.94 5,893,415.68
所得税费用 14,923,145.43 13,668,817.33 1,254,328.10
净利润 -233,802,138.69 -238,441,226.27 4,639,087.58
归属于母公司所有者的
净 -243,255,047.27 -247,601,178.22 4,346,130.95
利润
少数股东损益 9,452,908.58 9,159,951.95 292,956.63
（续）
项目 追溯调整后 追溯调整前 影响
营业成本 1,339,711,905.5 1,341,140,299.42 -1,428,393.92
管理费用 169,447,852.2 169,447,852.17
公允价值变动收益 38,302,563.3 33,237,479.53 5,065,083.81
利润总额 -599,288,260.2 -605,781,737.97 6,493,477.73
所得税费用 9,945,802.5 8,679,531.55 1,266,270.95
净利润 -609,234,062.7 -614,461,269.52 5,227,206.78
关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
归属于母公司所有者的
-619,869,120.21 -624,769,032.04 4,899,911.83
净利润
少数股东损益 10,635,057.47 10,307,762.52 327,294.95
注：2021 年 1-10 月追溯调整前数据未经审计；2020 年度追溯调整前数据经永拓会计
师事务所（特殊普通合伙）审计。
（3）上述会计政策变更对合并资产负债表中主要资产负债的影响（单位元）：
项目 追溯调整后 追溯调整前 影响
资产总计 4,731,250,500.36 4,638,520,607.38 92,729,892.98
其中：货币资金 67,163,327.23 67,163,327.23
投资性房地产 138,486,493.44 46,457,804.92 92,028,688.52
固定资产 604,570,869.92 604,570,869.92
无形资产 314,230,046.93 314,230,046.93
递延所得税资产 68,811,881.01 68,110,676.55 701,204.46
负债总计 4,640,711,238.31 4,617,002,861.73 23,708,376.58
其中：应付账款 387,288,559.91 387,288,559.91
其他应付款 1,087,408,598.14 1,087,408,598.14
递延所得税负债 23,708,376.58 23,708,376.58
（续）
项目 追溯调整后 追溯调整前 影响
资产总计 5,178,448,241.68 5,093,297,225.96 85,151,015.72
其中：货币资金 150,857,420.39 150,857,420.39
投资性房地产 131,807,341.13 47,566,914.64 84,240,426.49
固定资产 639,525,671.33 639,525,671.33
无形资产 446,004,735.23 446,004,735.23
递延所得税资产 67,104,548.76 66,193,959.53 910,589.23
负债总计 4,839,773,813.11 4,817,803,117.26 21,970,695.85
其中：应付账款 449,914,136.50 449,914,136.50
其他应付款 1,110,183,241.03 1,110,183,241.03
递延所得税负债 21,970,695.85 21,970,695.85
注：2021 年 10 月 31 日追溯调整前数据未经审计；2020 年 12 月 31 日追溯调整前数据
经永拓会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
三、自用房地产转为投资性房地产
本公司 2021 年 10 月 31 日召开的总经理办公会审议通过了《关于自用房地产转为投资
性房地产及采用公允价值模式计量的议案》，鉴于公司自 2021 年 10 月 31 日起即对公司部
分自用房产对外出租，根据公司目前的实际经营情况、未来发展需要及公司管理层的建
议，为符合企业会计准则的要求，如实反映企业财务状况，公司规划将下述长期对外出租
的厂房及土地拟计入投资性房地产，按公允价值模式进行计量。具体情况如下：
公司规划将深圳商业办公楼（建安山海中心 23 层、27 层、28 层 D、G 单元）、海南
亲和源项目自有房产（56 套）、亲和源总部办公楼长期对外出租，短期内不会发生变化。
具体明细如下：
序号 资产持有单位名称 建筑物名称 建筑面积（㎡）
宜华健康医疗股份有限 深圳商业办公楼（建安山海中心 23 层、
公司 27 层、28 层 D、G 单元）
海南亲和源老年俱乐部
有限公司
上述房产于 2021 年 10 月 31 日已经陆续对外出租，将其转入投资性房地产有助于更加
客观真实的反映资产价值和经济业务的实际情况。同时，上述房产符合“投资性房地产所在
地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场
价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”两个条件，为了
更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管
理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，根据《企业会计准则第 3 号——投
资性房地产》规定，公司拟对该等投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量。
（1）上述厂房及土地转入投资性房地产采用公允价值进行后续计量后，估计将对公司
影响为：本次评估增值额 293,656,788.29 元，计入其他综合收益 220,242,591.22 元、计入递
延所得税负债 73,414,197.07 元。因采用公允价值进行后续计量后，相应资产不需计提折旧
摊销，使 2021 年 11-12 月减少折旧摊销额 2,072,805.83 元、净利润增加 2,072,805.83 元，
最终数据以年度审计数据为准。
（2）上述房产转入投资性房地产之后，公司每个会计年度末均须通过评估对该房产公
关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
允价值进行估价，若建筑物所在地的房地产市场出现大幅变动导致公允价值的变动，可能
会增加公司未来年度业绩波动的风险。
四、投资性房地产存在抵押担保及诉讼的情况
（1）深圳商业办公楼（建安山海中心 23 层、27 层、28 层 D、G 单元）均为本公司银
行贷款提供抵押担保，具体情况如下：
数量 担保金额 担保起始 担保到期
担保人 担保方式 坐落地
（m?） （万元） 日 日
宜华健康 深圳福田区竹
医疗股份 最高额抵押 2,349.99 子林深南大道 45,000.00 2020/1/10 2022/1/10
有限公司 北
（2）海南陵水县英州镇清水湾旅游度假区 A09 区一期洋房 56 套房产均为本公司向广
东省融资再担保有限公司提供抵押反担保，具体情况如下：
担保 数量 担保金额 担保起始 担保到期
担保人 坐落地
方式 （m?） （万元） 日 日
陵水县英州镇清水
最高
海南亲和 湾旅游度假区 A09 区
额抵 8,469.76 20,000.00 2018/11/1 2022/11/1
源 一期洋房 SB-1 幢 2
押
座
（3）亲和源股份有限公司商业街、办公楼、会所，均为本公司子公司亲和源集团有限
公司银行贷款提供抵押担保，具体情况如下：
数量 担保金额 担保起始 担保到期
担保人 担保方式 坐落地
（m?） （万元） 日 日
亲和源股 康桥镇秀沿路 3001
最高额抵
份有限公 9,099.25 号、康桥镇秀沿路 35,000 2016-6 2026-6
押
司 2999 弄 17 号
（4）江西余干仁和医院房产均为徐雨亮银行贷款提供抵押，具体情况如下：
担保 数量 担保金额 抵押起 抵押到
担保人 抵押物 坐落地
方式 （m?） （万元） 始日 期日
余干县玉亭镇
最高 余干房权证玉亭
沙窝开发区
徐雨亮 额抵 镇字第 20113475 1,183.29 2017-11 2027-12
（老土地管理
押 号房屋
局
最高 余干房权证玉亭 余干县玉亭镇
徐雨亮 额抵 镇字第 20113476 2,158.48 沙窝大街（老 2017-11 2027-12
押 号房屋 国土局）
最高 于土国用 1,695.90
余干县玉亭镇
徐雨亮 额抵 （2011）第 0479 2,627.02 2017-11 2027-12
四街路
押 号土地
最高 余干房权证玉亭 余干县玉亭镇
徐升亮 额抵 镇字第 20111181 732.06 沙窝大街（老 2017-11 2027-12
押 号房屋 国土局）
最高 干土国用 余干县玉亭镇
徐升亮 1,135.15 2017-11 2027-12
额抵 （2010）第 0387 四街路
关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
担保 数量 担保金额 抵押起 抵押到
担保人 抵押物 坐落地
方式 （m?） （万元） 始日 期日
押 号土地
合计 1,695.90
（1）广东省融资再担保有限公司追偿权纠纷案
本公司因发行票面金额不超过人民币贰亿元整（小写：￥200,000,000.00 元整）的“宜
华健康医疗股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”，于 2018
年 10 月 11 日与广东省融资再担保有限公司（以下简称“融资再担保公司”）签订合同编号
为 GDFRGC01-20180409 的《担保服务协议》，约定融资再担保公司为上述公司债券权利
人的兑付本息义务提供连带责任保证担保。2018 年 10 月 11 日至 2018 年 11 月 21 日，本公
司母公司宜华企业（集团）有限公司、子公司众安康后勤集团有限公司、达孜赛勒康医疗
投资管理有限公司、孙公司海南亲和源老年俱乐部有限公司、关联方刘绍喜、王少侬分别
与融资再担保公司签订《反担保保证合同》，约定为上述债券向融资再担保公司提供连带
责任担保反担保；同时孙公司海南亲和源老年俱乐部有限公司与融资再担保公司签订《抵
押反担保合同》，约定为本公司履行《担保服务协议》提供抵押担保，抵押物为位于陵水
县英州镇清水湾旅游度假区的 56 套房产。
际还清日止），同时需承担相关的追偿费用，其他反担保方承担连带清偿责任。
月 20 日，法院下发了(2021)粤 01 执 4909 号执行书，被执行人 海南亲和源老年俱乐部有限
公司对执行标的金额 242,967,936.00 元承担连带清偿责任。
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