招商积余 001914
研究机构：川财证券 分析师：陈雳 撰写日期：2020-04-14
事件公司发布2019年年度报告:报告期内公司实现营业收入60.78亿元,同比下降8.68%;实现归母净利润2.86亿元,同比下降66.59%;基本每股收益0.409元/股,同比下降68.16%。
点评“脱重向轻”带动上年同期投资收益高增,致本期业绩大幅波动公司2019年归母净利润较上年同期大幅下降的主要原因在于:公司于2018年积极推动战略转型,明确以物业资产管理业务为主,以轻资产经营方式加快规模扩张和效益提升,相继转让中航城置业(上海)有限公司100%股权、贵阳中航房地产开发有限公司70%股权、惠东县康宏发展有限公司51%股权合计确认12.43亿元的股权处置收益。报告期内由于孙公司谟岭公司破产清算,投资收益为-0.03亿元。若剔除上年子公司转让投资收益影响,本期归母净利润将实现大幅增长。分业务来看:
(1)物业管理实现营业收入51.50亿元,同比增长32.80%,占比较上年提升26.5个百分点至84.72%;
(2)资产管理实现营收6.17亿元,因本年减少了已转让的上海天盛广场的租金收入,同比下降2.35%,占比微增0.7个百分点至10.15%。考虑到,公司已不再从事新的房地产开发项目,随着少量存量项目、尾盘的处置和消化,业绩波动将逐步平滑,战略聚焦物业资产管理业务有望带动业绩实现稳步增长。
规模效应逐步凸显,内外兼顾资源广拓、多业态综合服务能力提升截至报告期末,公司下属物业管理平台(中航物业、招商物业)合计管理项目1198个,除住宅以外,涵盖政府、企业总部、城市公共类、园区、商写物业等非住宅业态,合计管理面积1.53亿平方米,同比增长24.91%;新签年度合同额22.1亿元,同比增长37.63%。其中
(1)按来源:(a)来自控股股东管理面积6244万方,占比较上年下降3.2个百分点至40.9%;(b)来自控股股东的新签年度合同额约6.71亿元,占比较上年提升7.9个百分点至30.4%。
(2)按业态:住宅、非住宅管理面积占比分别为50.1%、49.9%,新签年度合同额占比分别为18.7%、81.3%。报告期内,非住宅基础物业管理毛利率达9.26%高于同期住宅类。公司在内部继承集团资源输送的同时,凭借良好的口碑、优质的服务等优势在外部拓展方面的表现同样出色。当前公司整体净利润率低于同梯队水平,盈利能力具备提升空间。夯实基础物业管理服务的同时,公司亦积极探索新的业绩增长点,专业化服务贡献稳步提升,高毛利率资产管理业务平稳发展,未来盈利水平改善可期。
投资建议:公司采取聚焦存量资产的发展战略,重组后竞争优势进一步凸显。作为招商蛇口唯一的物管平台,将持续受益于集团内资源输送,叠加第三方拓展能力不断强化,未来规模提升可期。中航物业和招商物业在行业细分领域均具备较强的专业能力,未来多业态实现协同共振的同时,盈利水平有望迎来修复。我们预计公司2020-2022年EPS分别为0.62、0.83、1.10元,对应当前股价PE为40.6、30.3、23.1倍,维持“增持”评级。
风险提示:人工成本增长过快,行业竞争加剧,外部拓展不及预期,商品房竣工不及预期等。
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