前海土地整备协议完成签署

（原标题：前海土地整备协议完成签署）

历时多年，招商蛇口终于等到了这份迟到的礼物。

12月24日，招商蛇口公告称，深圳市规土委、前海管理局与公司实际控制人招商局集团及公司等相关方签署了土地整备协议，明确了前海片区约500万平方米土地整备的实施方式、补偿价值和置换方案，并披露了前海土地后续合资合作开发的具体方案。

这意味着，招商蛇口推进已久的前海土地整备方案正式落地。

在招商蛇口重组之初，前海土地资源被投资者视为一座“金矿”，但由于这部分土地属于工业用地，是历史遗留问题，深圳官方与招商局就面积、估值与整备方式等问题开启了长达两年的谈判。

整备方案迟迟未落地也对招商蛇口的估值造成了一定的影响。招商蛇口总经理许永军此前在接受媒体采访时也表示：“招商蛇口确实被二级资本市场低估，但随着前海土地开发权益归属和大空港项目的进一步落地，未来有望对估值修复有积极作用。”

如今，随着土地整备方案的正式发布，招商蛇口的估值能否兑现投资者预期，成为各方关注焦点。

●整备方案落地

招商蛇口发布的《关于签署前海土地整备协议的公告》与《关于签署合资合作协议的公告》，主要涉及土地整备和合资合作两个阶段。

在土地整备阶段，由前海管理局按约定收回前海土地整备范围内原19家持地公司原规划下的全部土地使用权，计算得出土地补偿价值约432.10亿元，再由前海管理局向招商蛇口控股子公司招商驰迪置换价值等于上述补偿价值的新规划下的土地使用权。

在合资合作阶段，招商蛇口控股子公司招商前海实业和前海管理局下属前海投控将各自获得的合资合作范围内新规划下的持地公司股权注入合资公司，通过现金对价补足实现50%：50%的股权比例，并由招商蛇口合并财务报表。合资公司将负责开发建设合资合作范围内全部的用地。

在变更新功能规划后，新规划条件下经营性用地面积约94.4万平方米，非经营性用地面积约196.73万平方米。

公告指出，整备范围内新规划条件下经营性用地中计容积率的办公(含研发办公)、商业(含商务公寓)、居住、旅馆业(酒店)及文化娱乐的建筑面积之和按12%比例配建总部与产业用房，总建筑面积约59.67万平方米，相关建设要求及回购安排等事项由前海管理局与合资公司另行商定。

招商蛇口方面向《每日经济新闻》记者介绍，在59.67万平方米总建筑面积中，绝大部分规划将是写字楼，居住功能占比不到10%(不含人才公寓部分)。