泛海控股转型：地产、金融、战略投资三力并举

从每股不足4元涨到了每股10元！在过去的一年中，由于泛海控股控股民生证券 、收购李嘉诚旗下和记港陆 (中国)香港壳公司，完成“A+H”股的双上市平台布局等，为从重资产模式转向轻资产化运营，泛海控股启动全面转型，业务布局调整为“地产+金融+战略投资”三分天下，同时也由泛海建设更名为泛海控股，其为变身成综合性控股集团而进行的战略布局正式浮出水面。

谋轻资产化转型

《证券日报》：作为房地产企业，公司管理层对市场形势如何看？

韩晓生 ：对泛海(控股)来说，可谓经历了地产发展的全阶段。目前来看，房地产行业整体上从黄金时代步入了白银时代，但在城镇化背景下，房地产行业仍有增长空间，尤其未来改善性需求将继续释放，这是很多地产商的共识。

公司对国内房地产行业分化加剧、行业竞争日趋激烈的形势有清醒的认识。近年来，公司提出加快项目开发节奏，缩短销售去化与资金回笼周期，加速释放公司潜力，为公司长远发展奠定基础。同时，实施企业转型战略，即从房地产为主业的上市公司转型成为“房地产+金融+战略投资”的综合型上市公司业务平台。

《证券日报》：为了在白银时代寻找新的利润增长点，不少房企都在尝试多元化布局，泛海是如何考虑的？

韩晓生：现在房企都处于转型阶段，都在找像地产一样能够吸引大量资金投资的产业。我们看到，恒大地产投资矿泉水、万科做商业同时入股银行等等，这实际上都在试水。但不管什么企业，转型阶段相对来说是比较难受的，但转型确实是必然要走的路。

对于泛海(控股)来说，我们三年前就有了调整业务投资板块的意愿，寻找泛海(控股)自身有优势且与地产主业能够协同发展的产业，经过反复考虑，我们决定将大股东旗下涉及金融、投资等好的资产陆续放进上市公司平台，让这些资产与资本市场嫁接。从这方面来讲，我们的转型是比较彻底的、具有战略意义的。

《证券日报》：泛海转型的业务布局具体是如何设计的？

韩晓生：未来泛海的地产、金融和战略投资三块业务将三分天下，协同发展。在总资产规模、总盈利能力、总的对上市公司的支撑方面将呈现三足鼎立的局面。

具体来看，在不收缩地产主业的前提下，在金融业务布局方面，泛海已经将大股东旗下的民生证券73%股权纳入到泛海控股的上市平台下；在战略投资方面，泛海控股不排除未来将以投资方式参与其他地产企业的业务，分得一些投资利润。

未来，大股东还会将部分优质资产继续注入上市公司中，形成多业并举、互为支撑、联动发展的新业务格局，泛海(控股)会通过转型发展以增加新的经营业务及利润增长点。总体来看，泛海(控股)将根据企业目前人、资产、大股东的资源进行可行性布局，向比较熟悉的产业推进。

《证券日报》：就目前的转型进度来看，是否达到您的预期目标？

韩晓生：公司寻求转型发展并不是一蹴而就，一个产业平台的搭建也非一日之功。公司立足于房地产主业，积极寻求扩大金融业务平台、寻找战略投资机会，以形成多业并举、互为支撑、联动发展的新业务格局。从今年的收入和利润情况来看，泛海很好地兼顾了转型的付出和盈利要求，比较好地完成了转型的第一步，不但没有耽误公司业绩 ，反而有所助益。此外，民生证券资产注入泛海(控股)后对公司营业收入和利润都有贡献，估计明年或后年将会更好。实际上，这一年来的转型得到了资本市场和投资者的高度认可，股价已经从每股不到4元上升至将近10元左右，足以看出市场和投资者对公司的转型给予了认可和好评。

搭建“A+H”双上市平台

《证券日报》：公司今年控股民生证券，收购和记港陆等转型布局都要需要资金支持，如何平衡转型过程中的资金链？

韩晓生：企业转型确实需要资金支持，对于泛海控股来说，大股东对转型的支持力度很大。很多企业花巨资从市场上“拿东西”转型，但我们的大股东在作价等方面更倾向于“养鸡生蛋”，在资金支付过程中，还可以分阶段支付。泛海收购民生证券的成本较低，公司大股东以1.3倍市净率的兑价把民生证券73%的股权资产装进了上市公司，而且大股东还可能陆续将其他资产装进泛海控股。

此外，公司今年收购李嘉诚旗下和记港陆，打通了境外融资平台，弥补了境内融资渠道不足的问题。同时，公司在香港成功发行首期海外债，为公司未来海外融资提供了经验。另外，鉴于近期中票票据对房地产企业有条件放开，公司已在积极筹措中期票据注册发行事宜。

更重要的是，泛海控股的地产主业销售回款仍是目前泛海(控股)转型过程中的主要资金支撑，目前公司销售主要集中在北京和武汉。仅2014年10月份开盘的北京泛海国际居住区一个高端项目就实现了10亿元销售额，且该项目住宅销售均价已经超过了9万元/平方米，可见其货值量很高。此外，公司在武汉的项目也在陆续进入旺销期，尤其在项目整售方面取得较大突破，销售情况良好。

《证券日报》：我们注意到，泛海今年斥资约30亿元收购了和记港陆，形成了“A+H”股双上市平台，公司出于何种考虑搭建了这样的平台？而又为何选择了和记港陆？

韩晓生：鉴于国内对地产上市公司的再融资有所限制，公司一直在寻求适合的香港上市公司平台，实现在香港资本市场融资，从而能够扩大资金来源渠道，降低资金成本。

我们在(中国)香港找壳资源已经找了一两年了，之所以最终选择了和记港陆，一方面是因为该公司属于李嘉诚的资产，品牌和背景较好，同时我们认可这个公司的管理模式；另一方面则是由于其资产比较干净，账面拥有大量现金储备，适合今后作为投融资平台；此外，和记港陆具有一定的规模，能够在收购之初就形成一个平台，而且这个平台不仅仅是“地产”的概念，而是一个综合性的平台，这给泛海(控股)提供了多元空间。

《证券日报》：现在标杆房企在转型之际，还在拓展海外业务，泛海2014年也在海外有所布局，海外业务会成为泛海未来的重点布局吗？

韩晓生：“走出去”实际上是公司的第二大重要战略。从2013年年底，泛海(控股)就在美国的洛杉矶布局了第一个海外项目，该项目现已经开工。目前来看，这个投资方向是对的，美国经济在向上走，市场稳定，而且金融手段比较多，加之泛海本身又拥有金融资产，这对泛海的国际化扩张比较有利。

公司的海外发展尚在起步阶段，对海外发展始终持有积极和审慎的态度，绝不会盲目扩张，待积累足够的海外开发经验后，再结合自身的能力和资本状况进行下一步决策。

坚决不靠炒概念管理市值

《证券日报》：公司对于市值管理方面可有一些自己的标准？

韩晓生：上市公司重视经营业绩是最为重要的方面，泛海控股坚决不靠炒概念管理市值。

实际上，我们的股票走势一般都是比较平稳的。即使是今年因为控股民生证券以及收购和记港陆等动作有两轮涨幅，但股价涨上来后并未大幅波动，都保持住了平稳的水平。

在市值管理过程中，我们是要大家讲清楚：泛海控股要干什么，怎么办，而不是跟风炒作。就像泛海盖房子一样，我们的房子肯定是石头的，虽然在成本上付出要多一些，但这些年一直在坚持，因此也获得了很多客户的广泛认可，重复购买率很高。同样，泛海也是本着这种求真务实、注重质量和细节的理念进行市值管理市值的。

《证券日报》：公司转型需要资金支持，这会不会促使公司在分红上有所调整？

韩晓生：泛海不会因为转型影响公司的分红水平。事实上，泛海一直非常重视投资者的回报。泛海控股2011年度每10股派现金股利0.60元(含税)，现金分红金额(含税)2.73亿元，占当年净利润的106.07%；2012年度，每10股派现金股利1.00元，现金分红金额(含税)4.56亿元，占当年净利润的58.27%；2013年度，每10股派现金股利(含税)1.5元，现金分红金额(含税)6.84亿元，占当年净利润的57.87%，有效兑现了公司对股东持续稳定回报、与股东共同分享公司经营成果的预期。同时在战略上，泛海控股考虑如何去做大总盘子，在支持转型的同时，可以有更多的利润用于投资者的回报。

《证券日报》：公司对转型后的股价有预期吗？

韩晓生：收购民生证券后，公司的股价反应是意料之中的。事实上，我们现在的总市值是400多亿元，但从地产企业本身来看，泛海有很大的内在升值潜力。以泛海控股拥有的大量优质土地储备为例，这些土地是按成本方式计价的，这部分升值空间实际上是没有释放的，尤其在资产负债报表上没法体现出来，可见公司的市值升值潜力很高。在2014年，公司的战略转型受到市场和投资者广泛认可，公司屡获各大机构、媒体评选的“年度最具金融创新价值地产企业大奖”、“2014中国房地产专业新锐品牌价值TOP10”、“最佳品牌影响力房地产企业”“中国地产金砖奖”、“人民网典范楼盘奖”等各项大奖。

从目前来看，公司经过近一年的转型战略，已经初步获得了投资者的认可，公司的股价也在稳步上升，这些都说明投资者在逐步意识到泛海控股所蕴涵的内在价值。

值得一提的是，房地产行业由于自身行业属性，多数企业都无法避免重资产运营，资金压力和风险也相应难以化解。鉴于此，在经济新常态下，不少房企都力图改变这种发展模式。但泛海控股显然改变得更为彻底，不但使其地产主业与金融资产挂钩，还搭建了“A+H”股双融资平台与资本市场紧密结合，将重资产转化为轻资产经营的同时，不但推高了市值，也似乎凭借大股东的鼎力支持寻到了利益最大化的发展途径。