远东传动: 许昌市建安区审计局委托的许昌远东传动轴股份有限公司搬迁补偿项目所依据的4套资产评估报告评估结果合理性复核报告（豫盛元评复字(2022)第2-001号）

                      许昌市建安区审计局委托的许昌远东传动轴股份有限公司
                                     搬迁补偿项目所依据的4 套资产评估报告
                                                    评估结果合理性复核报告
                                               豫盛元评复字（2022）第 2-001 号
                                                 (本报告共一册，本册为第一册)
                                           河南盛元资产评估有限公司
                                            二〇二二年十一月十日
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河南盛元资产评估有限公司                               地址：郑州市金水区东风路 3 号附 3 号财智名座 6 层 17 号                                                   电话：0371-55502494
许昌远东传动轴股份有限公司搬迁补偿项目所依据的 4 套资产评估报告结果合理性复核报告
                                                        目             录
  一、委托人、产权持有单位和报告复核业务委托合同约定的其他评估报告使用人 ..... 1
许昌远东传动轴股份有限公司搬迁补偿项目所依据的 4 套资产评估报告结果合理性复核报告
报告
            许昌市建安区审计局委托的许昌远东传动轴股份有限公司
                搬迁补偿项目所依据的4 套资产评估报告
                   评估结果合理性复核报告
                    豫盛元评复字（2022）第 2-001 号
许昌市建安区审计局：
     河南盛元资产评估有限公司接受贵局的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的
规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用公认的资产评估方法，按照必要的评估复核程
序，对许昌市建安区审计局委托的许昌远东传动轴股份有限公司搬迁补偿项目所依据的 4
套资产评估报告结果合理性进行复核。现将复核结果汇报如下：
     一、委托人、产权持有单位和报告复核业务委托合同约定的其他评估报告使用人
     统一社会信用代码：1141102300576136X9
     负责人：韩金龙
     登记机关：许昌市建安区事业单位登记管理局
     地址：许昌市建安区兴业大厦
     统一社会信用代码：91411000719145489Q
     法定代表人：刘延生
     企业类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）
     登记机关：许昌市市场监督管理局
     地址：许昌市北郊尚集镇
     经营范围：自营本企业自产的机电产品、成套设备及相关技术的出口业务（国家组织
统一联合经营的出口商品及核定公司经营的进口商品除外）；自营本企业生产、科研所需
要的机械设备、零配件、原辅材料的进口业务，自营本企业的进料加工和三来一补贸易业
务。
     (三)其他评估报告使用人
     资产评估复核报告仅供许昌市建安区审计局及法律法律、法规规定的其他报告使用者
按评估目的使用。
     二、复核目的
  许昌市建安区人民政府第 2 次常务会议纪要（建安政纪（2022）7 号）决议远东公司退
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城进园涉及补偿费用最终以审计结果为准，故许昌市建安区审计局按此文件要求对许昌远
东传动轴股份有限公司拟搬迁补偿所涉及的 4 套评估报告进行评审，并出具评审意见。为
合理出具评审意见，许昌市建安区审计局特委托河南盛元资产评估有限公司对搬迁补偿所
依据的 4 套评估报告结果的合理性进行复核。
  对传动轴公司搬迁补偿所依据的 4 套评估报告之评估结果的合理性进行评估复核，为
甲方出具项目评审意见提供价值参考。
   三、复核对象和复核范围
   （一）评估复核对象：
   传动轴公司搬迁补偿所依据的 4 套评估报告。
   （二）评估复核范围：
   传动轴公司搬迁补偿所依据的 4 套评估报告所涉及的资产，具体包括：河南博为房地
产资产评估有限公司出具的豫博为评报字[2022]第 09-02 号资产评估报告和豫博为房估字
〔2022〕第 012 号房屋征收估价报告，河南智信资产评估有限公司出具的豫智资评报字
【2019】第 08011 号资产评估报告和豫智资评咨字（2019）01 号资产评估咨询报告。（以
下简称“被复核报告”）
  被复核评估报告共四套，评估值总计 54,065.92 万元，具体如下：
其中：构筑物 2,933.29 万元、最低工资及社保 3,182.57 万元、停产停业利润损失 13,602.64
万元、可搬迁机器设备 3,079.68 万元、不可搬迁机器设备 4,873.20 万元、电缆桥架 1,050.21
万元、苗木 326.94 万元、存货 206.26 万元、办公家具及其他 79.34 万元、奖励 1,996.19 万元。
均为房屋建筑物估值。
最低工资及社保 140.04 万元、停产停业利润损失 704.25 万元。
元。其中：房屋构筑物 1,553.38 万元、可搬迁机器设备 330.00 万元、不可搬迁机器设备 46.05
万元。
   评估复核范围和对象与被复核报告列示的范围和对象一致,且已经委托人确认，具体以
许昌市建安区审计局申报并加盖公章的被复核报告为准。
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   四、复核基准日
   评估复核基准日与被复核报告基准日相同，河南博为房地产资产评估有限公司出具的
两套报告的基准日为 2021 年 9 月 30 日，河南智信资产评估有限公司出具的两套报告的基
准日为 2019 年 7 月 31 日。
   本次复核所有资产均为复核基准日实际存在的资产，资产状况均为复核基准日实际存
在的状况，取价标准均为复核基准日有效的价格标准。
   五、复核依据
   (一)复核行为依据
   (二)复核法律法规依据
员会第六次会议通过）；
                                  （2003 年 12 月 31 日）；
                                      （2005 年 8 月 25 日）；
通知》；
表大会常务委员会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决
定）；
见》（国办发【2001】102 号）；
通过）；
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会常务委员会第七次会议修改）；
第 691 号、第二次修订)；
和 国 财 政 部 、国 家 税 务 总 局 令 第 50 号、2011 年 11 月 1 日 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 国
家 税 务 总 局 令 第 65 号 修 订） ；
总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）；
   (三)复核准则依据：
   （四）权属依据
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   (五)复核判断依据
（ 2015）299 号）；
报价利率(LPR)；
户区改造工作四个文件的通知许政办[2017]2 号；
苗补偿费标准的通知；
表等财务资料；
利润损失计算问题的意见；
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  六、复核程序实施过程
 在接受评估复核委托后，根据评估对象特点，采用以下措施进行评估复核安排：
性发表复核意见；
  七、复核方法
  （一）原评估机构的评估方法
  本次搬迁补偿评估涉及房屋建筑物、构筑物、机器设备、电缆桥架、办公家具及其他、
苗木、存货、停产停业损失和搬迁期间员工最低工资及社保补助，可搬迁资产包括部分机
器设备、办公家具及其他、存货，除此之外的其他资产均为不可搬迁资产。原评估报告对
各类资产的评估方法如下：
  对不可搬迁资产的搬迁补偿是以政府支付补偿款购买资产并由政府处置资产的假设前
提进行评估的。考虑该补偿模式，原评估机构采用了成本法进行评估。成本法是指在现时
条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本扣减各种贬值损耗来确
定被评估资产价值的方法。
  基本公式为：评估值＝重置全价（含税）× 成新率
  对可搬迁资产的搬迁补偿是以政府支付补偿款，由被征收单位对资产拆除、运输、安
装重新使用为假设前提进行评估的。考虑该补偿模式，原评估机构是按搬迁过程中所发生
的客观搬迁费进行估算的，搬迁费主要包括拆卸费、运杂费、安装调试费、设备基础费、
建安工程前期费用和资金成本；各项搬迁费以设备购置价为基础按费率计算，设备购置价
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及费率按基准日市场标准选取。
  可搬迁设备的补偿费用＝设备购置价×（拆卸费率＋运杂费率＋安装调试费率＋设备
基础费率＋建安工程前期费率＋资金成本率）
  许昌市人民政府办公室关于印发许昌市中心城区棚户区改造货币化安置办法等棚户区
改造工作四个文件的通知（许政办[2017]2 号）第四章停产停业损失补偿第十二条:对被征
收房屋停产、停业损失补偿标准,以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征
收人提供的近 3 年纳税证明为依据确定,不足 3 年的以全部生产经营期间纳税证明为依据
由房地产价格评估机构评估确定。
  许昌市建安区人民政府第 2 次常务会议纪要（建安政纪（2022）7 号），会议议定如
下内容：同意开发区管委会将 2019 年远东公司等速车间搬迁的资产评估内容，一并纳入本
次评估审计；根据《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》
                                  （豫政（2012）
  原评估机构参考上述文件进行评估测算。
  根据许昌市人民政府办公室关于印发许昌市中心城区棚户区改造货币化安置办法等棚
户区改造工作四个文件的通知（许政办[2017]2 号）第四章停产停业损失补偿第十八条：征
收非营利性单位房屋,造成停产停业的,根据其前 6 个月在劳动保障部门登记在册人员名单,
按照我市最低工资标准发放工资补贴和社保费用。发放期限参照本细则规定的临时过渡期
限执行。被征收人有异议或达不成征收补偿协议的,由房地产价格评估机构评估确定停产停
业损失补偿费。
  原评估机构参考该文件进行评估测算。
  （二）评估复核方法
  原评估机构对各类资产的评估方法恰当，本次复核按原评估机构所采用的方法，对评
估过程中评估参数选取的合理性进行审核测算，据此判断评估结果的合理性。
  八、复核结论
  经复核，远东传动轴搬迁补偿所依据的 4 套评估报告在评估参数选取等方面存在错误，
导致评估结果不合理；被复核评估报告的评估价值为 54,065.92 万元，通过我们复核确定纳
入复核范围资产的复核结果为 52,340.31 万元，复核减值 1,725.61 万元，复核减值率为 3.19%。
复核结果如下：
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                          纳入复核范围资产的评估复核结果表
                                                                                 金额单位：人民币万元
序                                 原评估                                                              复核减值
                   报告号                       原评估值               复核估值              复核减值
号                                 机构                                                                 率
        按不同评估报告分别列示评估复核结果如下：
                   豫博为评报字 [2022]第 09-02 号报告评估复核结果汇总表
序号             项目          价值内涵         原评估值             复核估值              复核减值               复核减值率
                   豫博为房估字〔 2022〕第 012 号报告评估复核结果汇总表
序号            项目         价值内涵     原评估值                复核估值               复核减值                复核减值率
                        豫智资评咨字（ 2019）第 01 号评估复核结果表
                                                          复核估
序号              项目             价值内涵       原评估值                            复核减值               复核减值率
                                                              值
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            合计                   844.29      0.00      -844.29     -100.00%
               豫智资评报字（ 2019）第 08011 号报告评估复核结果表
序号          项目       价值内涵    原评估值         复核估值        复核减值       复核减值率
     九、核减原因及测算说明
     （一）河南博为房地产资产评估有限公司出具的评估报告的复核情况
     该报告评估值为 19,961.89 万元，复核结果为 19,807.25 万元，复核减值 154.64 万元，复
核减值率为 0.77%，均为房屋核减，核减原因及测算说明如下：
     （1）包干装修费重复计算核减
     原评估机构根据《许昌市人民政府办公室关于印发许昌市中心城区棚户区改造货币化
安置办法等棚户区改造工作四个文件的通知》（许政办（2017）2 号），对南办公楼、北办
公楼及职工餐厅三栋房产按建筑面积计算了 400 元/平方米的包干装修补偿款 5,952,924.00
元。
     经复核原评估机构的房产计算表，上述三栋房产内部装修按乳胶漆计算，房产评估值
中也已包含了乳胶漆装修费，与上述 400 元/平方米的包干装修补偿重复。根据实际勘查，
上述三栋房产局部装修高于乳胶漆的内饰标准，故本次保留 400 元/平方米的装修补偿，将
乳胶漆内饰作为重复扣减。依据现行定额及市场情况，根据乳胶漆施工的工程量，本次按
一般水平套用定额，测算乳胶漆工程总造价并确定核减金额为 118.02 万元。
     （2）房屋成新率虚高核减
     评估机构正常情况先编制房屋原始计算表，再根据原始计算表的结果填列房屋评估明
细表中各项房产的金额。经复核，博为房屋原始计算表中的成新率与评估明细表中的成新
率不一致，且总体上是原始计算表中的成新率较低。博为评估明细表中房屋的评估结果为
果确认复核结果，据此核减36.63万元。
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报告
  该报告评估值为 31,330.31 万元，复核结果为 30,603.64 万元，复核减值 726.67 万元，复
核减值率为 2.32%。核减原因及测算说明如下：
  （1）构筑物核减384.41万元，其中：消防管网及设施重复核减93.18万元，与房屋建筑
物装修重复核减38.57万元，构筑物成新率虚高核减252.66万元。
  ① 消防管网及设施重复核减
  经勘察复核，在构筑物中单独计算的消防设施属于房屋建筑物的内部安装，博为在房
屋造价中已经计算，本次对该部分消防设施作为重复评估项核减93.18万元。
  ② 与房屋建筑物装修重复核减
  经复核，博为在构筑物中单独计算的房产外墙砖、内墙砖属于房屋装修，博为在房屋
造价中已计算了刷涂料造价，考虑房产实际装修确实贴了内外墙砖，故此本次将刷涂料作
为重复项核减37.99万元；涂装车间配备的简易厕所内部装修已在房产造价中计算，在构筑
物中又将地坪、单体面盆等单独评估，本次核减该构筑物中的重复价值0.58万元。综上所
述，本项核减共计38.57万元。
  ③ 构筑物成新率虚高核减
  博为构筑物明细表中未填写竣工日期，成新率也无测算过程，博为勘查认定道路地坪
等构筑物维护较好，且能及时维修，按较高的勘查成新率确定了该部分资产的综合成新率
为77%；本次复核时根据固定资产卡片账，结合房屋竣工时间，分析确定构筑物的竣工时
间，采用年限法计算年限成新率，结合勘察适当调高勘察成新率后综合确定成新率为67%，
据此测算核减252.66万元。
  （2）最低工资及社保核减
  博为按建安区2022年最低工资标准2000元/月计算，审核时按评估基准日即2021年9月30
日的最低工资标准1900元/月计算，据此核减工资71.75万元；博为计算了参保人员的住房公
积金132.98万元，与许政办（2017）2号文规定不符，本次对其全部全部核减。综上所述，
本项核减共计204.73万元。
  （3）可搬迁机器设备搬迁费核减
  经复核博为的机器设备搬迁费计算表，其机床的安装费高于6%，变电设备的安装费高
于15%，焊机的安装费高于6%，此三类资产取费均超过评估参数手册规定的安装费上限，
本次按上限费率测算后核减60.93万元。
  （4）电缆桥架成新率虚高核减
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  博为电缆桥架明细表中未填写竣工日期，成新率也无测算过程，博为勘查认定其维护
较好，按较高的勘查成新率确定了该部分资产的综合成新率为79%；本次复核时根据此车
间内主要设备的购置时间，分析确定电缆桥架的购置时间，采用年限法计算年限成新率，
结合勘察适当调高勘察成新率后综合确定成新率为75%，据此测算核减61.13万元。
  （5）自行安置奖励费虚高
  按许政办（2017）2号文的规定，该奖励费按房屋价值的10%计算，本次复核按核减房
屋价值的10%核减奖励费15.46万元。
  该报告评估值为 844.29 万元，复核结果为 0.00 万元，复核减值 844.29 万元，复核减值
率为 100%，其中，最低工资及社保核减 140.04 万元，停产停业利润损失核减 704.25 万元，
核减原因及测算说明如下：
  根据许昌建安区先进制造业开发区管委会关于许昌远东公司提出等速车间净利润损失
计算问题的意见，建安区开发区管委会同意将等速车间的净利润损失按照河南博为房地产
资产评估有限公司出具的评估报告予以补偿，为避免重复计算，本次将智信评估公司计算
的 2019 年等速车间的该项补偿核减，核减金额 844.29 万元。
  十、复核事项说明
  下 述 事 项 是 复 核 机 构 在复核过程中发现的影响估值结果的重大事项，但复核机构
受 客 观 限制，在复核结果确定中未考虑下述事项对估值结果的影响，请报告使用人在
办理征收补偿时注意该事项的影响。
  (一)由委托人提供的被复核报告及与复核工作相关的资料，是编制本复核报告的基础，
委托人对其提供资料的真实性、全面性负责。
  (二)可抵扣增值税的说明
  原评估机构在对房屋建筑物、构筑物、机器设备等的价值评估中采用了成本法，其评
估结果为含增值税的金额。考虑到处理方法的连贯性，此次复核仍以含税价格为基础进行，
复核结果仍为含税金额。
  （三）自行安置奖励费
  根据许昌市人民政府办公室关于印发许昌市中心城区棚户区改造货币化安置办法等棚
户区改造工作四个文件的通知（许政办[2017]2 号）的规定，该奖励费支付前提条件是被征
收人在协商期限届满前签订征收补偿协议，目前搬迁工作尚处于资产评估阶段，征收补偿
协议尚未签订，在评估报告出具之前不能确定被征收人是否符合给予奖励的条件，故评估
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报告对尚不确定的奖金计算在拆迁补偿价值中依据不充足。本次暂按房屋建筑物含税评估
值的 10%保留评估值，并根据该保留复核结果测算核减金额为 15.46 万元。
  （四）原评估报告有效期的说明
  河南博为房地产资产评估有限公司出具的 2 套评估报告的基准日为 2021 年 9 月 30 日，
河南智信资产评估有限公司出具的 2 套评估报告的基准日为 2019 年 7 月 31 日。评估报告
的有效期按规定为自评估基准日之后 1 年，评估报告使用人应在评估报告有效期内使用评
估报告，办理与评估目的相对应的经济事项。按此规定判断，原评估报告已超过有效期，
评估报告已经失效，报告使用人不应再使用评估报告，而应调整评估基准日重新进行评估。
  （五）可搬迁设备和不可搬迁设备划分不清晰
  原评估机构的报告已出具，但可搬迁设备与不可搬迁设备未在报告及明细表中详细披
露，建议许昌建安区先进制造业开发区管委会组织原评估机构单独出具加盖公章的可搬迁
设备和不可搬迁设备的明细，并经远东传动轴股份有限公司予以确认后，移交建安区国资
局办理资产接收处置工作。
  十一、复核报告使用限制说明
  (一)复核报告随同被复核的 4 套报告一起使用，并共同产生资产评估报告应有的法律效
力。被复核报告包括：豫博为评报字[2022]第 09-02 号资产评估报告和豫博为房估字〔2022〕
第 012 号房屋征收估价报告，河南智信资产评估有限公司出具的豫智资评报字【2019】第
  (二)本复核报告在评估机构盖章后方可使用。
  (三)本复核报告的结论仅供报告载明的使用者使用，且只能用于本报告载明的目的和用
途。报告使用者应按有关法律、法规的要求正确、恰当地使用本报告，任何不正确或不恰
当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
  (四)未征得我公司书面同意，本报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
  十二、复核报告提出日期
  本复核项目报告日为 2022 年 11 月 10 日。
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报告
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河南盛元资产评估有限公司                              第 13 页
                    附 件
(一)委托人组织机构代码证
(二)委托人承诺函
(三)资产评估机构备案文件或者资格证明文件
(四)资产评估机构法人营业执照副本
(五)负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
(六)核减资产明细表
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