中梁控股（02772.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期中梁控股（02772.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

收入
      截至2025年6月30日止六个月内,本集团的收入来自(i)物业销售;(ii)其他服务;及(iii)物业租赁租金收入。本集团的收入主要来自中国物业销售。
      已确认物业销售收入
      本集团于截至2025年6月30日止六个月的物业销售产生的收入,录得按年减少约77.5%至约人民币5,081.6百万元。已确认总建筑面积按年减少约68.8%至截至2025年6月30日止六个月的542,566平方米。截至2025年6月30日止六个月已确认的平均售价为每平方米约人民币9,366元,去年同期为每平方米约人民币12,971元。
      销售成本
      本集团的销售成本按年减少约72.5%至截至2025年6月30日止六个月的约人民币6,180.1百万元。截至2025年6月30日止六个月,就在建物业及持作出售的已完工物业确认的减值亏损约人民币1,154.4百万元计入销售成本,而去年同期则录得约人民币882.8百万元。
      (毛亏)╱毛利
      于截至2025年6月30日止六个月期间,本集团的毛亏约为人民币1,050.3百万元,较截至2024年6月30日止六个月期间的毛利约人民币205.2百万元减少约人民币1,255.5百万元。毛利的减少主要由于本集团本期间录得的销售收入有所降低、毛利率下降及计提物业减值拨备等综合因素所致。
      于截至2025年6月30日止六个月期间,本集团的毛利率约为–20.5%,较截至2024年6月30日止六个月期间的毛利率约0.9%明显下降。
      其他收入及收益
      本集团的其他收入及收益主要包括(i)修订优先票据及可换股债券产生的收益;(ii)衍生金融工具公平值收益净额;(iii)财务担保合约拨备变动;(iv)政府补助;(v)没收按金;及(vi)其他,其主要包括杂项收入。本集团的其他收入及收益按年增加约265.0%至截至2025年6月30日止六个月的约人民币1,925.3百万元,主要由于来自修订优先票据及可换股债券产生的收益。
      销售及分销开支
      本集团的销售及分销开支按年减少约23.0%至截至2025年6月30日止六个月的约人民币189.2百万元,主要由于受房地产市场疲软的影响,营销活动放缓及促销开支预算减少所致。
      行政开支
      本集团的行政开支按年减少约0.9%至截至2025年6月30日止六个月的约人民币297.6百万元。该减少乃主要由于本期间内节省员工成本及管理咨询费所致。本集团继续加强成本控制措施。
      其他开支及其他净亏损
      其他开支主要包括出售附属公司、合营企业及联营公司亏损及汇兑收益╱亏损净额。本集团于截至2025年6月30日止六个月产生其他开支约人民币970.7百万元,而于截至2024年6月30日止六个月则约为人民币930.1百万元。其他开支增加主要由于出售附属公司、合营企业及联营公司亏损及确认汇兑亏损所致。
      本集团于截至2025年6月30日止六个月录得其他净亏损总额约人民币118.8百万元,包括投资物业的公平值亏损及金融资产公平值╱减值亏损净额,而去年则为其他净亏损总额约人民币85.7百万元。该变动乃主要由于本期间按公平值计入损益的金融资产减值亏损增加所致。
      融资收入
      本集团的融资收入(主要是银行利息收入)按年减少约50.4%至截至2025年6月30日止六个月的约人民币8.4百万元。
      融资成本
      本集团的融资成本按年增加约183.4%至截至2025年6月30日止六个月的约人民币396.5百万元。
      本集团截至2025年6月30日止六个月已支销及资本化的融资成本总额约为人民币682.9百万元,按年增加约9.2%。
      应占合营企业及联营公司利润
      截至2025年6月30日止六个月,本集团录得应占合营企业利润约人民币62.3百万元,而截至2024年6月30日止六个月则录得应占合营企业的利润约人民币50.1百万元。
      截至2025年6月30日止六个月,本集团录得应占联营公司亏损约人民币159.8百万元,而截至2024年6月30日止六个月则录得应占联营公司利润约人民币19.1百万元。
      按合并基准计,截至2025年6月30日止六个月,本集团应占合营企业及联营公司亏损约为人民币97.5百万元,而截至2024年6月30日止六个月则录得应占合营企业及联营公司的利润约人民币69.2百万元。该转变乃主要由于本集团合营企业及联营公司于2025年6月30日止六个月录得的销售收入及经营利润有所减少,同时本集团本期间计提的投资的减值拨备较上年同期增长所致。
      税前亏损
      基于上述的本集团财务数据变动,本集团较截至2024年6月30日止六个月的税前亏损约人民币882.9百万元录得截至2025年6月30日止六个月的税前亏损约人民币1,186.8百万元。
      所得税开支
      本集团期内的所得税开支包括就中国企业所得税及土地增值税所作拨备及递延税项。本集团的所得税开支按年减少约82.0%至截至2025年6月30日止六个月的约人民币193.7百万元。期内亏损及本公司拥有人应占亏损
      基于上述的本集团财务变动,本集团的期内亏损(扣除非控股权益前)按年减少约29.5%至截至2025年6月30日止六个月的约人民币1,380.5百万元。本集团的本公司拥有人应占期内亏损按年减少约54.3%至截至2025年6月30日止六个月的约人民币781.3百万元。
      流动资金、财务及资本资源
      本集团经营的行业属于资本密集型行业。本集团主要以经营所产生的现金(包括销售及预售物业所得款项、银行及其他借款所得款项、非控股股东出资及其他融资)来满足其经营资金、资本支出及其他资本需求。
      流动资产净额
      于2025年6月30日,本集团的流动资产净额约为人民币13,116.6百万元(2024年12月31日:约人民币14,918.4百万元)。具体而言,本集团的流动资产总额由2024年12月31日的人民币116,941.2百万元减少约8.2%至2025年6月30日的约人民币107,387.4百万元。本集团的流动负债总额由2024年12月31日的约人民币102,022.8百万元减少约7.6%至2025年6月30日的约人民币94,270.8百万元。本集团的流动资产总额减少主要由于于2025年6月30日(i)在建物业减少;及(ii)现金及银行结余减少所致。
      现金状况
      本集团于2025年6月30日的现金及银行结余(包括受限制现金及已抵押存款)合共约为人民币4,295.0百万元(2024年12月31日:约人民币5,740.5百万元),较2024年底减少约25.2%。在目前地方政府政策的严格要求下,本集团绝大部份的现金都在项目层面的指定银行账户中接受严格的预售现金监管,以确保在建物业的竣工。
      财务比率
      于2025年6月30日,本集团的剔除预收账款后的资产负债率(按负债总额减合约负债再除以资产总值减合约负债计算)约为81.5%,净负债比率约为79.7%及非限制现金与即期借款比率(按非受限现金及现金等价物除以即期借款计算)约为0.39。
      债务
      于2025年6月30日,本集团的未偿还债务总额为约人民币18,380.8百万元(2024年12月31日:约人民币20,250.7百万元),包括银行及其他借款约人民币10,392.5百万元(2024年12月31日:约人民币11,162.2百万元)、优先票据约人民币7,641.8百万元(2024年12月31日:约人民币8,659.4百万元)及可换股债劵约人民币346.5百万元(2024年12月31日:约人民币429.1百万元)。
      
      资产抵押
      于2025年6月30日,本集团的借款以本集团约人民币20,141.7百万元(2024年12月31日:约人民币38,973.9百万元)的资产作抵押,该等资产包括在建物业。
      财务风险
      本集团的业务承受多种财务风险。一般而言,本集团对其风险管理采取保守策略,于本期间内并无使用任何衍生或其他工具作对冲用途。
      本集团因集团旗下实体以彼等各自功能货币以外之货币进行的交易而面临交易货币风险。此外,本集团面临来自其现金及现金等价物、银行及其他借款、优先票据及可换股债劵的外汇风险。本集团尚未订立任何外汇对冲安排。然而,本集团将密切监察外汇风险以尽量维持本集团的现金价值。本集团的计息银行及其他借款亦面临市场利率变动的风险。本集团未曾使用衍生金融工具对冲任何利率风险。
      本集团的目标是通过使用计息银行及其他借款、优先票据及可换股债券维持资金持续性及灵活性之间的平衡。现金流量的情况受持续密切监控。
      本集团将继续探索产生现金流的不同方式,以改善本集团的整体流动性及清偿其剩余未偿债务,包括但不限于:(i)积极与银行沟通,及时为合资格项目开发获取相关项目开发贷款;(ii)寻求其他替代融资和借款,以清偿其现有财务责任以及为未来运营和资本开支提供资金;(iii)根据其业务计划,专注于加快物业销售;(iv)采取措施,加快收回未偿还的销售收入,有效控制成本和费用;及(v)寻求适当机会出售其于若干项目开发公司的股权,以产生额外现金流入。

业务展望：

随着上半年中央政府积极出台政策,支持整体经济及房地产行业,房地产行业靠稳,惟各项新政效果显现仍需时间。中国房地产行业市场仍然面临不少困难,但政府对修复整体市场的决心明显。
      展望2025下半年,积极的财政政策,推动经济恢复,有望提振市场信心。市场有效需求有待改善,但要化解经年积累的行业风险需要一个过程。修复周期虽然比预期长、但房地产市场最终都会复苏。本集团将继续强调财务安全,保持经营流动性、稳定债务、控制风险、平稳交付、节约成本,加强组织架构和提高管理效率,以确保本集团能够驾驭行业的挑战,渡过行业难关。

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