路劲（01098.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期路劲（01098.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

二零二五年上半年业绩
      集团二零二五年上半年实现物业销售额(包括合资及联营企业项目)人民币52.32亿元,较去年同期下降约28%。集团印尼高速公路项目二零二五年上半年路费收入港币8.78亿元,较去年同期下降约4%。二零二五年上半年集团期内亏损港币15.90亿元,股东应占亏损港币20.34亿元,每股亏损为港币2.71元,每股净资产为港币12.25元。
      业务简报
      二零二五年上半年,内地房地产市场延续筑底修复行情,核心城市凭藉政策利好释放的购房需求,带动市场展现短暂的回暖。但二季度以来复苏动能有所减弱,三四线城市仍受制于高库存和房价下调压力。作为内地支柱产业,房地产的稳定对社会经济的发展有十分重要的作用,故此今年上半年政府不断出台利好政策,包括于四月份强调‘巩固房地产市场稳定态势’及‘加大高品质住房供给’,六月份进一步提出‘止跌回稳’目标,明确‘稳预期、扩需求、优供给、防风险’的系统性政策方向,望能提振市场信心,释放稳定市场信号。但受到全球关税政策和整体经济下行趋势所影响,及居民收入预期与房价下跌预期尚未明显改善,市场的反应并不积极,政策效果及其持续性有限。同样,香港楼市受降息预期和政府支持政策刺激,有助释放短期购买力,但整体经济及市场下行趋势对楼市仍构成压力,购房者的信心和预期修复还需更多的利好政策和时间,企业销售仍面临严峻的挑战。
      受房地产市场持续下行、销售低迷影响,集团二零二五年上半年实现物业销售额(包括合资及联营企业项目)合共人民币52.32亿元,其中,签订销售合同额为人民币47.69亿元及销售协议待转合同为人民币4.63亿元。粤港澳大湾区及长三角地区为主要销售区,销售均价每平方米人民币21,000元,其中香港项目销售均价为每平方米港币118,000元,内地项目销售均价为每平方米人民币16,000元。
      香港项目同样受楼市低迷及竞盘减价促销所影响,第一季度成交量有所放缓。凯和山于四月份复活节假期再以最新优惠折扣加推住宅单位,市场反应理想,销售因而有所回升。三个香港项目(包括晋环及山水盈)上半年合共完成销售额港币15.67亿元,交付额港币16.35亿元。
      二零二五年上半年,集团内地及香港物业交付额(包括合资及联营企业项目)合共约人民币63.67亿元,交付面积约27万平方米,交付套数约为3,400套。受房地产市场持续低迷、竞盘降价促销所影响,集团物业销售量价齐跌,引致期内房地产分部出现亏损港币10.68亿元。
      二零二五年上半年,受房地产市场持续低迷及企业资金紧张等因素影响,房企拿地依然审慎,土地市场成交规模明显缩减,国央企仍为拿地主力。集团为预留资金偿还贷款及支持集团日常运作,停止参与拍地,故此期内未获取新项目或地块。截至二零二五年六月三十日,集团土地储备合共约236万平方米,其中已销售但未交付的面积为38万平方米。
      二零二五年上半年,集团印尼高速公路项目日均混合车流量及路费收入分别为91,100架次及港币8.78亿元(二零二四年上半年:89,900架次及港币9.19亿元),同比增长1%和下跌4%。尽管二零二五年上半年印尼全年国内生产总值有约5%增长,但受到地缘政治紧张局势和美国关税政策影响,部份项目周边的商贸物流增长受限,民众旅游出行及消费意愿转为谨慎。印尼部分制造业高度依赖美国市场,关税上升迫使企业寻找新市场或调整生产结构,短期内可能出现产能过剩和失业上升。在此背景下,印尼高速公路项目日均混合车流量仅微升1%。此外,受累于今年上半年印尼盾兑港币贬值,导致按港币计算的路费收入下跌4%,撇除汇率变动的影响,路费收入同比持平。
      二零二五年上半年,集团分占印尼高速公路项目合资企业溢利为港币1.31亿元,较去年同期减少港币9,300万元,主要由于去年同期确认一次性可供抵销未来溢利的未动用税项亏损为递延税项资产(‘所得税抵免确认’)约港币1亿元所致。集团公路分部溢利(扣除总部支出和税项后)为港币9,600万元,较去年同期港币16.90亿元下跌港币15.94亿元。撇除去年同期确认一次性出售内地高速公路税后净收益约港币14.90亿元、上述印尼公路项目一次性所得税抵免确认及其他相关一次性费用后,公路分部营运溢利则与去年同期持平。
      其他原产业业务,主要包括房地产基金投资及文旅业务,经过重组及整顿后,业务规模已大幅缩减,关闭非核心业务及出售非核心资产。往后,集团将持续检讨余下业务的经营状况并适时作出处理。

业务展望：

展望下半年,预期内地房地产市场将延续分化调整态势,核心城市仍具韧性,但整体市场仍处筑底阶段。预期中央政府将推出更多增量政策并推动已出台政策落地。金融方面房企融资环境有望进一步改善,按揭利率或将适度下调以刺激需求。
      同时,土地市场受市场下行影响,成交规模或持续收缩,一二线与三四线城市分化加剧。预期市场全面复苏仍需等待居民收入期改善及房企债务风险化解,下半年市场不容乐观,加上集团已开展探讨境外债全面解决方案,集团的投资决策及资金安排将更审慎。
      如上所述,当前内地经济运行面临挑战,国内需求不足,企业经营困难;加上受地缘政治紧张局势及全球关税政策影响,短期内对内地经济仍会带来冲击,预期房地产短期形势仍相当严峻,但普遍认为内地房地产业,对经济发展仍有重要支撑作用,集团对内地房地产业务发展前景保持审慎态度。
      下半年,集团房地产营运团队将坚持不懈地保障日常运营的稳定,力保物业如期交付及严控现金流。公路业务方面,集团将继续优化印尼收费公路业务,并继续推进印尼收费公路的建议出售事宜。境外债务方面,集团将积极探讨解决方案及在听取顾问意见后,尽快开展与债权人的沟通,寻找所有债权人的支援与合作,以保障路劲公司、所有债权人及其他持份者的利益。我们将致力寻求推进一个专业、高效和公平的进程以探索全面解决方案。在这个进程中,我们将尊重债权人具有建设性的意见,并呼吁债权人给予公司耐心、理解和支持,以尽快通过协商一致的方式达成全面解决方案。

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