万通发展（600246）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期万通发展（600246）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    2025年上半年，公司持续推进战略转型，在收缩传统房地产业务的同时，着力推进以通信与数字科技为驱动力的公司转型，分享国产自主可控浪潮下的AI产业时代红利。

    报告期内，公司继续全面收缩传统房地产业务，所有房地产项目均已进入尾盘销售阶段，实现营业收入18693.85万元，较上年同期减少4821.73万元，同比下降20.50%。归属于上市公司股东的净利润为-2804.11万元，虽然仍为亏损，但较上年同期亏损收窄5109.38万元，同比上升64.57%。

    当前，公司核心业务聚焦于三大板块：经营性物业资产管理、房地产开发与销售、通信与数字科技。

    （一）经营性物业资产管理

    1、行业情况

    根据行业研究机构相关数据报告，2025年上半年，我国商业用房增量市场整体表现低迷，供应与销售均呈现下降态势。其中，1-5月全国商办用房新开工面积同比下降24.9%，销售面积同比下降6.4%。在土地供应方面，上半年300城纯商办用地成交规划建面约8570万平方米，同比降幅近两成。从新开商业项目来看，规模有所下滑，二线城市开业数量同比下降三成。存量市场方面，2025年上半年租金跌幅收窄，但商办租赁需求依旧疲软。重点城市主要商圈租金累计下跌1.06%，重点城市写字楼租金仍处于下行空间。写字楼整体市场表现欠佳，需求结构单一，多以续租和搬迁为主，新增租赁需求不足。多数业主为提高出租率，仍延续“以价换量”策略，推动写字楼租金持续调整。

    展望2025年下半年，随着宏观经济环境的逐步优化，预计政府将采取一系列积极措施促进经济平稳健康发展。在产业升级的大背景下，科技、金融、专业服务等行业将成为商业用房需求的主要驱动力。同时，区域协调发展战略的推进将带动新兴商务区的崛起，为商业地产市场带来新的发展机遇。科技制造、信息服务、商务服务等行业租赁需求有望逐步回升或出现改善迹象。

    2、业务情况

    公司目前自持的经营性物业产品主要集中在北京、上海、天津、杭州等城市的核心商务区。

    历经数十载深耕，公司在甲级写字楼及配套商业运营领域已建立起卓越的品牌声誉与广泛影响力。

    秉持提升服务品质与核心竞争力的宗旨，公司持续优化管理策略、创新服务模式，有效保障了自持物业租赁业务的稳健增长与收益稳定。

    公司所经营的物业项目均位于超一线、准一线城市核心城区的中央商务区，四座标志性楼宇均获得国际公认的LEED金级认证，项目由全球顶尖的设计师团队，美国AS+GG、英国福斯特等单位担纲建筑设计，显著提升了公司的品牌形象与市场价值。

    （二）房地产开发与销售

    1、行业情况

    2025年上半年，我国宏观经济调控持续发力，房地产行业政策导向清晰且积极，稳楼市成为重要任务。相关政策部署着重强调“稳住楼市”并将其纳入总体要求，更明确提出“更大力度促进楼市健康发展”，凸显稳楼市工作在当前经济布局中的关键意义。

    国家统计局公布的数据来看，房地产市场在销售端呈现出一定程度的调整态势。2025年1-6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。不过市场也出现了一些积极信号。部分核心城市和热点区域，凭借其强大的产业支撑、优质的教育医疗资源以及良好的人口流入态势，房地产市场表现出较强的韧性。例如，一些一线城市和强二线城市，新房成交价格同比降幅明显收窄，甚至个别核心区域房价已经出现企稳回升的迹象。同时，二手房市场活跃度有所提升，成交周期缩短，议价空间收窄，显示出市场信心正在逐步恢复。

    2025年下半年，随着各项稳楼市政策的持续落地和发力，房地产市场有望进一步企稳回升。

    政策层面预计将继续保持宽松基调，加大对合理住房需求的支持力度，进一步优化住房信贷政策，降低购房成本。同时，随着经济的稳步复苏和居民收入的提高，购房需求有望逐步释放。综合来看，下半年房地产市场有望在价格、成交等方面继续保持积极向好的态势，但不同城市之间仍将存在分化，核心城市和热点区域的房地产市场复苏态势可能更为明显。

    2、业务情况

    公司房地产项目集中布局于北京、天津、杭州等核心城市，涵盖住宅、写字楼及商铺等多元业态。公司的专业管理团队以自身深厚的行业沉淀与丰富实战经验，在公司既定的战略导向指引下，主动顺应市场趋势，系统性推进传统地产业务的战略收缩，通过加速推进存量地产项目出清，以资产盘活反哺战略转型资金需求，为业务结构升级提供高效支撑。

    （三）通信与数字科技

    1、行业情况

    《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》指出，数字经济是继农业经济、工业经济之后的主要经济形态，是以数据资源为关键要素，以现代信息网络为主要载体，以信息通信技术融合应用、全要素数字化转型为重要推动力，促进公平与效率更加统一的新经济形态。数字经济发展速度之快、辐射范围之广、影响程度之深前所未有，正推动生产方式、生活方式和治理方式深刻变革，成为重组全球要素资源、重塑全球经济结构、改变全球竞争格局的关键力量。

    2025年上半年，我国通信与数字科技行业在政策与技术的双重推动下持续深化数字化转型。

    国家“东数西算”工程加速落地，三大运营商计划新建超30万个标准机柜，直接拉动数据中心相关设备需求，AI算力链成为核心增长点。此外，卫星互联网商业化进程加快，G60、星网等低轨星座进入密集组网阶段，地面信关站、测控站等基础设施投资规模扩大，为通信行业开辟了新的增长空间。

    PCIe芯片作为数据中心、服务器等设备的关键组件，受益于AI算力爆发和数据中心扩张，市场规模快速增长。2024年全球PCIe互连芯片市场规模达22.89亿美元，其中PCIeSwitch芯片占比82.7%，主导通用计算场景。2024年中国服务器市场规模飙升至2492.1亿元，同比增长41.3%。

    在这一市场扩张进程中，对具备高速、低延迟数据传输特性的PCIe互连芯片需求大增。PCIe互连芯片能够提升服务器内部组件通信效率，满足日益增长的智能算力需求，随着服务器市场规模持续扩张，将为PCIe互连芯片行业带来广阔的发展空间。

    2、业务情况

    报告期内，经公司和交易各方协商一致同意终止重大资产重组，终止本次重大资产重组不会对公司的生产经营和财务状况造成重大不利影响。公司将继续围绕公司既定战略目标，贯彻国家政策方针，积极寻求业务转型，有序开展各项经营管理工作，提升公司经营业绩和可持续发展能力，继续培育前期布局的卫星互联网5G/6G无线通信产业相关公司，持续聚合通信与数字科技行业的关键资源、关键技术、关键团队，打通关键环节，助力公司转型成功。

    二、经营情况的讨论与分析

    （一）公司主要业务发展情况

    1、经营性物业资产管理

    公司经过数十年的积累，在甲级写字楼及配套商业领域构筑深厚的品牌护城河与市场影响力。

    截至报告期末，公司实现合同出租总面积13.25万平方米，实现合同租金收入总金额9402.80万元。通过持续升级智能服务体系与资产运营竞争力，公司巩固了优质现金流供给能力，为通信与数字科技转型提供强劲动能，形成"成熟资产哺育创新业务"的双轮驱动格局。

    2、房地产开发与销售

    公司房地产项目主要位于北京、天津、杭州等地，物业类型包括住宅、写字楼、商铺等。报告期内，公司房地产项目合同销售面积0.37万平方米、合同销售金额6693.38万元，主要包括北京万通怀柔新新家园产品、杭州万通中心写字楼产品、天津金府国际公寓产品等销售项目。

    3、通信与数字科技

    公司从多年前即开始战略性收缩传统房地产业务板块，并持续探索向通信与数字科技转型的发展战略。2025年上半年，公司聚焦通信与数字科技领域，开展核心技术攻关与稀缺资源整合，寻找并推进了以数渡科技为标的的战略转型。数渡科技主营业务为集成电路芯片设计，是国内极少数掌握PCIe5.0交换芯片自主设计能力并可实现量产的企业。数渡科技已研发出的芯片，主要性能指标对标国际主流竞品，具备解决“卡脖子”技术难题的能力，其所在的高速互连芯片行业下游应用广泛，随着人工智能技术的发展，高速互连芯片行业市场规模不断扩大，具备高速发展的潜力。

    公司于2025年8月13日召开第九届董事会第二十次临时会议，审议通过《关于对外投资暨购买资产的议案》，同意公司通过增资及股权转让的方式取得数渡科技62.9801%的股权，并与数渡科技及交易各方签署《增资及股权收购协议》等一揽子合同。

    本次交易完成后，公司将进入增长性强、准入门槛高、发展前景确定的集成电路与AI基础设施产业，从而全面落实公司转型通信与数字科技的既定战略，为公司开辟新质生产力领域的第二增长曲线，进而提升公司发展质量。

    三、报告期内核心竞争力分析

    （一）立足核心区域的优质资产

    公司当前持有的经营性物业资产，均位于北京、上海、天津、杭州等国家级区域经济中心的战略区位。这些优质资产不仅具备强劲的抗周期特性，更持续生成稳定的经营性现金流与高效的资产流动性，构成公司战略转型不可或缺的财务基石与资本安全垫。

    面向未来，公司将持续贯彻审慎稳健的经营理念，通过精细化运营深度释放核心资产价值：一方面强化存量资产的收益能级，另一方面动态优化资产结构，为新兴业务注入持续动能。

    （二）拥有较强的品牌影响力

    “万通”品牌具有长期的、积淀深厚的市场美誉与用户忠诚度，其良好的口碑影响力与商业信誉，已构筑起企业与客户间的坚实信任纽带。这种植根于品质与诚信的价值认同，不仅显著降低市场交易成本，更形成可持续的品牌势能，为未来向客户提供全周期价值服务奠定了战略级信任基础。

    （三）完善的股东产业资源布局

    公司深度协同股东及战略合作伙伴在通信技术与数字科技领域的战略卡位，通过聚合关键战略要素：稀缺性资源壁垒、核心技术创新能力、顶尖人才梯队，精准锁定高增长市场赛道，为全面转型发展提供了坚实的现实基础。

    （四）科技转型必要的人才队伍建设

    公司根据实施通信与数字科技的战略需要进行了人才构建。目前，公司拥有来自美国麻省理工、北京大学、人民大学等国际知名院校人才组成的专业化顶尖管理团队，在公司转型运营管理、通信科技行业经营等方面有较强的综合性专业能力和资源优势。而通过并购控股的数渡科技由行业资深专家联合创建，核心团队来自全球知名芯片设计公司和科研机构，平均从业经验超过十六年，团队技术能力覆盖从芯片（架构、设计、制造）到整机系统（硬件、固件、软件）的全流程，在服务器、存储芯片行业具备多年的积累和运营经验，这些都为公司的战略转型和业务发展提供坚实支撑。

    （五）具备充足的资金资源支持公司日常经营和科技板块发展

    基于战略转型需求，公司未再规划其他房地产投建项目。公司住宅物业均位于一线城市，根据下游房地产政策变动逐步出售回款；自持物业均多位于一线城市、新一线城市核心地段，可以在未来根据资金需求考虑逐步出售，预计可变现价值较高。公司资产负债率较低，经营活动现金流量稳定充沛，能够为公司的日常经营和支持数渡科技为代表的科技板块发展提供规模化的资金支持。

    （六）数渡科技掌握核心技术，具备解决“卡脖子”技术难题的能力。

    数渡科技由行业资深专家联合创建，核心团队来自全球知名芯片设计公司和科研机构，平均从业经验超过十六年，团队技术能力覆盖从芯片（架构、设计、制造）到整机系统（硬件、固件、软件）的全流程。

    数渡科技PCIe5.0交换芯片具有高带宽、低延时、高可靠、兼容国际主流竞品、灵活可配置架构设计的特征，并支持互连芯片组网功能，兼容国内外主流的CPU、GPU、DPU、SSD、网卡等芯片和设备，产品性能指标对标市场主流竞品，可实现对主流产品的兼容替代，且具有安全保密保障功能，填补了国内市场的空白。

    数渡科技产品支持片间组网功能，可实现GPU与GPU之间直接通信、协同工作，并支持构建大资源池和高可用集群，是国内构建自主超节点的稀缺选择，在国产替代领域形成先发优势。

    数渡科技已经和业界头部客户厂家建立合作关系，样品已经通过主流厂家性能测试，目前已处于产品导入阶段。数渡科技是国际UEC联盟、UALink联盟和国内高通量以太网联盟成员。

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