珠江股份（600684）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期珠江股份（600684）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    （一）公司所处行业情况

    近年来，物业管理行业在政策调控与市场变革的双重作用下砥砺前行。随着《物业管理条例》修订深化及地方监管细则密集出台，行业标准化体系持续完善，服务质量管控力度全面加强，规范化发展水平实现质的提升。尽管房地产行业风险化解仍需时日，作为关联产业的物业管理行业仍处于深度调整周期，但在“鼓励类-商务服务业”政策定位的持续发力与民生需求升级的双重驱动下，行业已加速进入“质量优先、效能提升”的换挡提质新阶段。

    从2025年行业发展态势来看，物业服务企业正面临多重发展挑战。规模增长方面，行业整体扩张速度明显放缓，头部企业与上市企业的管理规模增速均呈回落态势。市场竞争呈现白热化格局，优质存量项目成为争夺焦点，新增项目获取难度加大，中小物业服务企业的生存空间不断收窄。服务满意度虽保持在合理区间，但业主对智慧化服务、增值服务的需求日益增长，传统服务模式难以满足新需求，面临转型压力。更值得关注的是，房企关联风险仍在释放，部分企业因母公司流动性问题陷入经营困境。

    面对行业变局，头部企业已率先开启战略转型。在品质升级维度，企业普遍建立“服务标准-过程管控-业主反馈”闭环体系，通过加大培训投入与科技赋能，提升服务精细化程度。项目优化方面，头部企业主动清退低效能项目，虽然管理面积短期有所缩减，但运营效率与品牌溢价能力显著增强。独立性建设取得实质进展，多家上市企业通过股权结构优化、更名及业务分拆等方式强化独立运营，关联交易占比明显下降。资本市场层面，尽管物业股仍处估值修复期，但企业通过回购、高管增持及稳定分红等举措，逐步提振投资者信心。

    2025年开年以来，行业发展迎来政策红利集中释放期。在国家发改委最新发布的《产业结构调整指导目录（2024年本）》中，物业服务被明确纳入“鼓励类”，地方政府同步出台老旧小区改造、社区服务体系建设等配套政策。社区增值服务市场规模持续扩大，养老助餐、家政服务、智慧停车等新业态增长势头强劲。随着城市服务、乡村振兴等新赛道的加速开拓，物业管理行业正从传统基础服务向“民生服务综合运营商”转型，在高质量发展的快车道上展现出强劲的增长韧性。

    2025年上半年，中国体育场馆行业在政策红利持续释放和消费升级双重驱动下，保持稳健增长态势。根据行业最新数据，中国体育场馆市场规模预计在2025年达到1209亿元人民币，同比增长8.5%，延续了近年来的良好发展势头。这一增长主要源于全民健身战略的深入推进和大型赛事活动的拉动效应。与此同时，体育场馆类型结构呈现多元化特征，其中篮球场占比最高（26.61%），其次是综合性场馆和专项运动场馆，反映出大众化运动项目的基础设施需求依然旺盛。（数据来源：共研产业研究院）

    （二）主营业务情况说明

    公司主营业务为城市服务和文体运营。

    1.城市服务板块

    珠江城市服务作为一家拥有市属国资背景的智慧城市运营服务商，深耕物业管理服务领域多年，已构建起“多业务模块+专业赋能集群”的多元化发展格局。业务版图覆盖物业服务、商业管理、科技服务等核心模块，并依托专业赋能支持性业务集群强化综合服务能力，服务场景广泛渗透至酒店、写字楼、商场、住宅、医院、工业园区、军区部队等十多个领域，服务网络遍布广东、广西、湖北、湖南、海南等十余省市，成长为集物业管理、酒店管理、清洁保养、工程维修、饮食管理、人才培训、房地产代理等业务于一体的综合性服务企业。

    在业态布局上，珠江城市服务以全产业链优势构建核心竞争力。服务体系既涵盖住宅（含保障房）、行政办公、医院、商写、园区、学校、交通枢纽等多元场景的物业管理，也包含保洁、安保、维修、餐饮等专业化基础服务，同时拓展租售服务、酒店管理、案场管理、停车场管理等多元化经营业务。在细分领域，珠江城市服务既展现出强劲的专业化实力，同时也具备全域化管理、综合设施管理等综合性、系统性开拓能力。旗下品牌“江迅清洁”凭借高素质作业团队的专业支撑，在高端商办物业保洁、玻璃幕墙清洁等细分市场树立了行业标杆，赢得广泛认可；在医院物业、行政办公物业、保障房管理等特色业态中，同样形成了鲜明的专业优势与强劲的市场竞争力。

    2025年，珠江城市服务获得“2025中国物业服务百强企业”第14位、“2025中国国有物业服务优秀企业”等多项荣誉，行业认可持续加码，品牌影响力稳步攀升。

    作为市场化运营的国资力量，珠江城市服务始终以开放姿态拓展外部市场，凭借敏锐的市场洞察力、成熟高效的运营机制和深厚的市场化基因，在项目竞争中持续突破。目前，公司市场化业务占比已大幅领先行业平均水平，成为驱动企业高质量发展的核心引擎。

    2.文体运营板块

    珠江文体成立于2001年，是广州市国资委旗下广州珠江实业集团有限公司上市子公司——广州珠江发展集团股份有限公司的成员企业，是国内最早采用市场化手段进行体育场馆运营的企业，成功保障过区域级—市级—省级—国家级—国际级全赛事链的落地。珠江文体运营管理的首个场馆——广州体育馆在国内首开了以政府投资为主，企业参与投资、总承包建设和经营管理大型公共体育设施的先河。

    珠江文体在树立了广州体育馆运营管理模式标杆，积累了丰富的经验后，实施“走出去”战略，扩大经营版图，通过20多年的发展,珠江文体在建在管在咨询的体育场馆覆盖广东、山东、重庆、河南、浙江、福建、贵州、云南、湖南等省市，运营管理规模居全国同类企业前列。由单一的体育场馆运营公司一跃成为拥有产业一体化、经营多元化的文体产业运营管理企业，作为国家体育产业示范单位、国家高新技术企业、广州市“体育与健身产业链”链主企业引领行业发展。

    珠江文体以成为国内一流的文化体育产业发展商为目标，以场馆为载体平台，发展赛事活动、康体培训、文化演艺、创意活动、城市路跑、会议展览、智慧场馆、校园体育等多板块业务，以场馆平台联动产业生态，以体育题材赋能城市运营，让体育不止体育，让城市生活更美好，共同成就美好生活。

    二、经营情况的讨论与分析

    本报告期内，公司实现营业收入74319.54万元，同比增加12.01%；当期归属于母公司股东的净利润1947.82万元，较去年扭亏为盈；当期每股收益0.02元；加权平均净资产收益率为4.14%，同比增加5.56个百分点。

    截至2025年6月30日，公司资产总额178136.15万元，较报告期期初增加0.97%，归属于母公司所有者权益47954.35万元，较报告期期初增加4.18%；公司资产负债率为70.32%，较报告期期初减少1.33个百分点。

    截至2025年6月30日，珠江城市服务在管住宅、公建等项目365个，建筑面积约4384.25万平方米。

    截至2025年6月30日，珠江文体在管体育场馆项目31个，建筑面积约330.07万平方米。

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