大悦城（000031）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期大悦城（000031）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    （一）行业情况分析

    2025年上半年，国际环境复杂多变，不稳定性、不确定性增加，面对复杂局面，国家把做强国内大循环摆在更加突出的位置，出台了一系列政策支持扩大内需、促进生产、畅通经济循环，国民经济运行总体平稳。上半年国内生产总值达到约人民币66.05万亿元，按不变价格计算，比上年同期增长5.3%。

    房地产行业方面，上半年随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整。3月，《政府工作报告》延续去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”。4月，中共中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品质住房供给”，强调“优化存量商品房收购政策”。随着二季度市场转弱，6月，国务院常务会议指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性、有效性”“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场释放了政策进一步加力的积极信号。

    从具体数据来看，我国房地产市场总体朝着止跌回稳的方向发展，市场交易量有所改善，商品房销售降幅同比收窄。国家统计局数据显示，2025年上半年，全国新建商品房销售面积约4.59亿平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额约4.42万亿元，同比下降5.5%；全国实现房地产开发投资额约4.67万亿元，同比下降11.2%，其中商品住宅投资约3.58万亿元，同比下降10.4%。房价方面，市场价格降幅整体收窄，部分城市有所上涨。根据国家统计局公布数据，2025年6月，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.7%。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.3个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.0%和4.6%，降幅分别较上月收窄0.5个和0.3个百分点。从各业态表现来看，2025年1-6月，全国商品住宅销售额约3.88万亿元，同比下降5.2%；办公楼销售额1,497亿元，同比下降4.2%；商业营业用房成交2,524亿元，同比下降10.4%，写字楼与商业营业用房市场仍处于低位调整阶段。

    商业地产方面，上半年，消费品以旧换新政策发力显效，服务消费增势较好，消费活力不断释放，消费对经济增长的拉动作用进一步增强。2025年1-6月社会消费品零售总额同比增长5.0%。2025年《政府工作报告》将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为今年首要任务。2025年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，从提升消费能力、增加优质供给、改善消费环境等方面提出了提振消费的顶层政策框架。实体消费方面，据赢商网统计，2025年上半年全国新开业的商业项目数量120余个，新开业商业项目总体量约900万平方米，较2024年同期有所下降。2025年上半年，受消费市场恢复带动，重点城市典型购物中心经营情况整体相对稳定，租金跌幅收窄。部分核心商圈的商业项目营业额增加，叠加引进首店、旗舰店等优质品牌，对租金形成有力支撑。综合因素影响下，2025年1-6月，由中指研究院统计的15个重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金环比下跌0.12%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点。展望2025年下半年，预计国家将继续在扩内需、提振消费、居民增收等方面出台更多政策，消费市场或将延续当前稳健恢复态势，重点城市商铺租赁需求有望保持释放。

    （二）公司经营回顾

    经营情况概述

    2025年上半年，公司锚定高质量发展目标任务，实现经营韧性持续增强、发展质量稳步提升，各项工作取得新成效。商业方面再拓版图，圆满完成南昌大悦城高质量开业；销售额、客流量同比增长10%以上。开发业务方面，初步完成以“主动健康场景生活”为价值主张的好房子产品体系，完成住宅产品管理体系的全面升级。改革方面，将商业管理中心调整为商业事业部，进一步提升公司商业管理专业能力、核心竞争力和品牌影响力。

    报告期内，受结算资源、周期影响，公司实现营业收入152.31亿元，同比减少8.51亿元，同比下降5.29%。上半年综合毛利率36.35%，较上年同期22.59%上升13.76个百分点；毛利额55.36亿元，同比增加19.03亿元，同比增长52.40%。受此影响，报告期内，公司实现净利润7.48亿元，同比增加7.10亿元；归属于上市公司股东的净利润1.09亿元，同比增加4.72亿元。报告期内，经营活动净现金流26.87亿元，同比增长38.15%。报告期末公司总资产1,693.89亿元，较年初下降5.14%；归属于上市公司股东的净资产107.81亿元，较年初上升1.75%。

    投资与运营方面，公司坚持聚焦核心资源，严控风险，深耕一线及强二线城市。报告期内，公司围绕库存去化等方面持续优化现有土储结构。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1,105亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。

    资金管理方面，公司持续优化资金管理体系，确保流动资金高效运作；通过精细化现金流预测及预算管理，平衡资金流动性与风险控制；同时，公司持续优化债务结构、降低融资成本。在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下，充分理解政策导向，报告期末成功获批“白名单”项目12个，经营性物业贷款项目9个，保障了公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。报告期内，在适度宽松的货币政策环境下，公司顺利完成首期私募债16亿元发行，有效降低综合融资成本。2025年上半年公司新增借款平均成本2.85%；上半年综合融资成本为3.64%，较上年末下降42个基点。报告期，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。

    1、开发业务

    公司持续提升产品力和品牌力。上半年，公司已打造多个当地明星标杆项目，南京悦著·九章、成都大悦时代广场、西安悦著·央宸、西安奥体壹号、三亚大悦中心、厦门云玺壹号成为区域标杆红盘。

    公司持续加强品牌联动及营销节点打造，与中粮集团福临门、蒙牛、可口可乐等核心品牌进行营销联动，打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等核心节点活动，提升客户信心及销售业绩。公司持续提升营销创新能力，紧抓市场热度进行新媒体营销创新。在房地产市场整体筑底的背景下，公司销售型业务2025年上半年实现全口径签约86.4亿元，签约面积47.9万平方米。

    报告期内，公司聚焦改善型需求，以国家好房子“安全、舒适、绿色、智慧”标准为基础，洞察客户对智慧健康、功能空间等需求，融入悦系及壹号系产品进行迭代，构建了以“主动健康场景生活”为价值主张的好房子产品体系。公司上半年通过“好房子实验室”测试前沿技术，下半年还将结合试点项目封装成果、推动好房子产品落地，持续升级公司住宅产品。

    2、经营业务

    公司经营业务运营能力突出，品牌价值领先，公司将持续扩大经营业务的业务版图，提升公司整体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓，收入主要来源于租金收入、增值服务等。

    2.1购物中心

    报告期内，在国家有效实施更加积极有为的宏观政策、国民经济运行总体平稳且稳中向好的态势下，公司商业坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的愿景，秉持“一座城赋美一座城”的追求，聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局44个（重资产30个+轻资产14个）。截至报告期末，公司在营项目37个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积387万平方米，其中包括24个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积约321万平方米，2个大悦汇（轻资产），总商业面积约19万平方米；公司在建、筹备的项目（含轻资产）7个，总商业面积约70万平方米。

    公司商业深化“年轻力第一品牌”的发展战略，以版图拓新、运营精耕、品牌焕活、数智赋能为支点，构建长期可持续的优质商业资产，推动大悦城年轻力商业范式持续领跑行业。报告期内，公司购物中心实现销售额约220亿元，同比增长12.2%；客流量2亿人次，同比增长19.6%；平均出租率92%。

    5月31日，公司落子江西的首座商业项目——南昌大悦城以“城市沸腾青年主场”之姿盛大开业，引入220余家优质品牌，其中区域首店150余家（占比60%），更汇聚近50家城市及以上级别首店。开业期间，风靡全球的小黄人IP华中首展空降，“辣人计划”、沸腾音乐节、无人机烟花秀连番上演，实现开业当日客流量突破24万人次，销售额近1,630万元。

    此外，公司精心打造的深圳大悦城于7月12日开业，以“特”为名，深度挖掘深圳在地文化精髓，通过多元业态、个性表达与自在氛围，构建沉浸式、愉悦多元的消费体验，致力于与最具活力的年轻客群建立深度圈层联结与情感共鸣，重塑青年引力场。深圳大悦城成功引入400余家品牌，招商率超99%，其中首店占比超过50%。开业期间，松弛、好玩、新奇为底色的品牌组合，音乐live、泡泡秀、明星应援、多巴胺巡礼等活动，吸引全城青年人瞩目，实现开业当日客流量突破42万人次，销售额近2,000万元。

    公司商业的潮流运营能力持续彰显。第七届“大悦嗨新节”期间（2025年4月19日至20日），大悦城用“年轻力×新消费”的内容深度探索年轻人生活方式，全国打造150余场新潮体验内容、200余场新意折扣活动，实现总销售额人民币4.52亿元，同比提升8.2%，总客流约339万人次，同比提升11.4%的佳绩。

    大悦城会员体系迎来里程碑式升级。全国CRM会员管理平台切换完成，实现全国积分互通、权益通用；全新会员小程序于北京和天津地区率先上线。全新的会员体验和精准触达，充分焕活提升会员复购率与活动参与度，带动会员消费贡献显著提升，其中“大悦嗨新节”期间会员消费占比达46.7%，新增会员近5.2万人。

    未来，公司商业面向更开放、更多元、更具个性的青年群体，将持续秉持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的愿景，以“有温度、敢担当、玩在一起”的姿态，与青年世代共同成长，书写更精彩的商业未来。

    2.2写字楼与产业地产

    报告期内，全国主要城市的写字楼及产业地产市场持续下行，公司在需求受到抑制的巨大挑战下，通过强化运营提升租户满意度与忠诚度，保续租、促新租，加速空置面积去化，扛住了市场下滑压力，保证了营业收入的稳定性，荣获中指研究院颁发的“2025品质楼宇运营服务商”。

    1）写字楼

    报告期内，公司写字楼整体平均出租率90.6%。公司标杆写字楼项目中粮广场荣获“2025中国写字楼品牌价值10强”、“2025北京品质服务好楼宇”。除自持写字楼项目之外，公司凭借强大产业资源及成熟管理经验，通过管理输出方式，运营管理北京汇京双子座、北京中糖大厦、北京中邮保险·玖安广场（原中粮置地广场）、天津津投广场等项目。北京汇京双子座大厦荣获“2025中国写字楼品牌价值10强”。

    2）产业地产

    报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约27万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米）。报告期内，深圳在运营项目整体平均出租率98.3%，除深圳项目之外，公司在北京、天津通过管理输出方式运营管理——中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园（原中粮·达瑞兴生命健康产业园）、北京海淀大悦信息科技园、天开津南园·开物园。天开津南园·开物园已于5月18日正式开园，受到政府、高校、企业以及业主方的高度认可。

    产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策，紧贴客户需求，积极整合中粮资源、政府资源、产学研与协会资源，举办供需对接、专精特新培育等主题运营活动。2025年上半年，共计举办招商大会2场、招商活动29场、品牌活动16场、社群活动40场。同时加强与优质企业联动，持续优化提升产业服务，搭建企业交流合作桥梁。

    另外，公司持续发挥运营优势，项目运营实力获政府认可，其中，中粮（福安）机器人科技园荣获湾区机器人产业集群示范性园区并成为知识产权保护工作站。北京房山中粮健康科技园荣获“2025中国产业园品牌价值10强”。

    2.3酒店与长租公寓

    公司致力于高端商务与度假酒店的投资开发、资产管理与运营，目前旗下所有物业均位于一线城市或旅游度假热点目的地黄金地段，包括部分地标级奢华酒店项目。报告期末，公司在北京、三亚拥有4家酒店，建筑面积约27万平方米；在北京、天津、深圳管理11个长租公寓项目（其中1个轻资产管理输出项目），建筑面积约11万平方米。

    报告期内，公司精准把握消费客群变化趋势，及时调整经营策略，进一步提升酒店运营管理能力，酒店板块实现出租率84%。同时，酒店业务不断提升产品及服务质量，维护良好的市场口碑，提升客户满意度。报告期内，北京大悦酒店荣获“意游2025年星榜之选——年度挚选潮流品牌”。

    长租公寓业务深耕住房租赁市场，助力新时代城市美好生活。报告期内，公司11个在营长租公寓项目（含轻资产）出租率达90%。公司持续助力区域保障性租赁住房、公租房建设，报告期内，深圳电视台对大悦乐邑长租公寓积极助力人才安居、响应政府政策导向投身人才公寓建设进行专题报道。同时，大悦乐邑（福安店）荣获2025中国住房租赁广厦奖“全国人才安居‘好房子’示范项目”荣誉，进一步提升品牌市场声量和影响力。

    3.物业管理服务

    2025年上半年物业管理行业注重经营效率的提升，通过优化项目组合，实现精益管理。在此背景下，报告期内公司通过标准化建设持续提升基础物业管理服务品质及客户满意度；通过分级督导管控等动作，当期收缴成绩明显，收缴超过去年同期；通过强化SOP落地执行，进一步优化关键岗位人员队伍及项目人员配置，人均管理效率已超行业百强水平。报告期末，物业管理服务已进驻40余个城市，在管项目158个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约3,137万平方米，较上年末增长4.1%，在管面积近2,730万平方米，较上年末增长7.3%。公司荣获“2025中国物业服务百强企业榜第27位”，较去年再上升2位，实现连年稳步提升，并荣获“2025中国红色物业服务优秀企业”、“2025中国国有物业服务优秀企业”以及“2025中国特色物业服务领先企业”等行业荣誉。

    报告期内无新增土地储备。报告期末，公司、子公司及合营联营公司的房地产项目开发、销售、出租及公司融资情况见以下表格（除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比例为公司最终持股比例）。

    （三）发展战略和下半年经营计划

    2025年下半年，公司将坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“1123”战略体系，提升商业引领地位、夯实高质量开发业务，推进产品聚焦、区域聚焦，朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进，提升核心竞争力。

    投资方面，公司坚持战略引领投资，以有效投资做实增量，实现稳健发展，重点关注一线及核心二线城市投资机会；运营方面，重点提升存量项目周转效率，确保年内新开盘、新开业项目按计划推进；销售方面，加大库存去化力度，多措并举抓销售回款；商业方面，持续提升运营管理能力，推动大悦城商业REIT扩募，并以版图拓新、运营精耕、品牌焕活、数智赋能为支点，构建长期可持续的优质商业资产，推动大悦城年轻力商业范式持续领跑行业；酒店与长租公寓业务将紧抓市场机会，持续强化运营管理提升，压实成本费用支出，推进品牌建设与推广，加强创新联动和渠道拓展，全力冲刺业绩目标。

    （四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

    公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。

    公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2025年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币824,362.69万元。从公司房地产业务实际经营情况看，报告期末未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。

    二、核心竞争力分析

    公司坚持战略引领，定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，服务人民美好生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以领先的商业经营能力、高效的运营能力、良好的品牌美誉度和影响力、多元化的土地获取能力、多业态协同发展能力以及整合创新能力为特点的核心竞争力。

    1、领先的商业经营能力

    公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到客户青睐。公司积极推动首店经济发展，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业经营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。

    2、高效的运营能力

    公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。推进协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升，为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的开发能力，助力公司高质量发展。

    3、良好的品牌美誉度和影响力

    公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅改善型需求，基于国家好房子标准，持续提升产品力，打造“中粮好房子”产品体系。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位，共同引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。

    4、多元化的土地获取能力

    公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过城市运营和产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。

    5、多业态协同发展能力

    公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断完善生态圈，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。

    6、整合创新能力

    随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品、新业态发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司结合自身优势，综合国家政策导向、行业发展趋势等，积极整合优质资源，形成城市综合运营创新能力。

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