*ST金科（000656）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期*ST金科（000656）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    2025年上半年，全球经济在贸易摩擦与结构转型中艰难复苏，发达国家滞胀风险与发展中国家投资萎缩仍构成严峻挑战；国内经济稳中求进，中国房地产市场继续底部盘整。

    房地产政策方面，政策持续加码，支持住房需求释放。2025年上半年，房地产政策围绕“止跌回稳”展开，中央和地方协同发力，出台了一系列涵盖金融支持、城市更新、购房补助等方面的政策。中央政治局会议指出“优化存量商品房收购政策”及“加大高品质住房供给”；国常会强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹；央行调整5年期以上LPR、5年以上首套公积金贷款利率分别降至3.50%、2.60%，均降至历史最低水平，进一步降低购房者的置业成本，支持居民住房需求释放。

    房地产销售方面，销售底部盘整，等待市场结构复苏。2025年1—6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。核心城市新房及二手房市场趋稳，高品质项目带动土地市场回暖，“好房子”销售成为复苏关键支点，商品房销售面积同比降幅收窄，房价环比下跌放缓，但市场全面复苏仍需结构性突破。

    二、公司的主要业务及经营情况

    （一）公司主要业务

    公司成立于1998年，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。

    报告期内，公司坚持做好房地产开发主业，持续推进“保交房”及存量房地产开发和销售工作。同时，公司稳中求进探索房地产转型升级机会，积极培育新的业务增长点，代建、产商轻资产等新业务取得了较好进展，持续推动地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。

    公司在保持正常生产经营的同时，坚定不移地推进司法重整工作，截至本公告披露日，公司及重庆金科已进入重整计划执行阶段，公司正在按照重整计划推动各项重整执行工作，包括将公司及重庆金科持有的大部分子公司股权转让给破产服务信托，转增股票至管理人证券账户，兑付债权的各项前期准备工作等。公司将以司法重整为契机，化解流动性风险、推进债务重组、优化资产结构，从根本上改善经营发展质量。重整成功后，产业投资人将充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势，充实公司资金实力，改善公司的流动性，支持保障公司经营稳定，顺应房地产发展新趋势，全面改善提升公司盈利能力，着力围绕“高效运营、精益管理、持续创新”，以提升盈利能力、资产价值和流动性为核心，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产服务机构。

    （二）报告期公司经营情况总结

    1.报告期公司主要经营情况总结与分析

    面对复杂严峻的内外部环境，公司在人民法院及管理人的监督下自行管理财产和营业事务，公司董事会及管理层持续坚定推动司法重整化解债务风险等各项工作；继续狠抓保交房、保稳定、保资产、促转型升级的工作。持续采取各种措施竭尽所能提升经营质效，压降各类成本费用支出，本期管理费用、销售费用持续压缩，尤其是压降了各类非必要开支。报告期内，公司取得以下几方面经营成果：

    （1）履职尽责，全力保障交楼义务

    报告期内，公司把“保交房、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益，有序推进项目复工复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制。公司及所投资的公司完成交付住宅及商业约0.7万套、交付面积约123万平方米，自2022年保交房工作开展以来累计交付总套数30.8万套，累计交付总面积4754万平方米，保交房任务整体进度达成约97%，预计2025年内将完成所有项目保交房任务，2026年公司交房工作将恢复常态化管理。

    （2）统筹规划，有序推进重整计划执行

    截至本公告披露日，公司及重庆金科房地产开发有限公司已进入重整计划执行阶段，产业投资人及财务投资人已根据《重整投资协议》约定完成全部26.28亿元重整投资款的支付。未来重整投资人将为公司注入增量资金和资源，改善公司持续经营能力。后续，公司将继续推进实施重整计划执行阶段的各项工作，有序推进信托计划设立、偿债资源兑付、股份转增登记等事项，切实保障债权人、投资人及中小股东的利益。重整投资人已形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的投资组合。根据重整计划约定，公司及重庆金科的大部分子公司股权将剥离至破产服务信托，用作清偿公司及重庆金科的普通债权，且移交完成后相关子公司将不再纳入合并报表范围。截至本报告披露日，管理人已经选定中信信托有限责任公司及中国工商银行股份有限公司重庆市分行分别为企业破产服务信托的受托人和保管银行，相关协议签署工作正在有序推进。

    （3）轻重并举，谋划业务转型升级

    报告期内，公司结合重整引战工作，提前布局重整后新的业务增长点，坚持资产管理精准聚焦，多元业务增量创收。在代建业务方面，通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务增长。2025年1—6月，新增签约全过程代建项目56个，管理面积578万㎡；在产商业务方面，金科产商在做好存量项目管理的同时，持续挖掘细分赛道业务机会，轻资产项目拓展卓有成效，为重整后的金科股份业务发展打下扎实基础。

    （4）分类施策，系统提升营销质效

    报告期内，公司持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，保资金项目提流速、促回款，保交房项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约44.50亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约4.25亿元。同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类营销费用支出。报告期内销售回款稳健高效，公司及所投资的公司实现销售回款39.45亿元。

    三、核心竞争力分析

    公司在报告期内的核心竞争力相较2024年未发生重大变化，公司继续围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司持续经营和稳健发展。

    （一）投资力

    公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投资策略，形成重点突出的全国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头，高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。

    （二）产品力

    公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。

    （三）服务力

    公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨合期、稳定期、老业主期）客户服务内容，不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高水平，服务力逐年提升。

    公司积极推进重整引战工作，结合未来发展新战略，公司后续将依托重整投资人整合金融工具和产业资源的能力，全力打造出色的品牌形象和清晰的市场定位，重新塑造核心竞争力，提升经营质效。

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