招商积余（001914）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期招商积余（001914）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    （一）公司从事的主要业务

    招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。

    1、物业管理业务

    公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超160个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。

    基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。

    平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，围绕物业强相关的社区生活服务场景，打造以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的多元增值服务。

    专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含：

    （1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。

    （2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。

    （3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。

    （4）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。

    （5）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。

    （6）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。

    （7）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。

    2、资产管理业务

    公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。

    商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。

    持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。

    3、其他业务

    其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。

    （二）“沃土云林”商业模式

    公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。

    （三）报告期内公司所处行业情况

    2025年上半年，我国经济运行总体平稳、稳中向好。国内生产总值同比增长5.3％，生产需求稳定增长，就业形势总体稳定，居民收入继续增加，新质生产力积极发展，高质量发展取得新进展。房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅收窄15.5个百分点；房屋新开工面积同比下降20.0%，比去年同期降幅收窄3.7个百分点；70个大中城市新房和二手房价同比降幅继续收窄，出现积极信号。

    报告期内，国家出台相关政策，鼓励并规范物业行业发展。一方面，行业地位再提升。3月中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》将物业服务纳入鼓励外商投资产业目录，为行业发展注入新动能；另一方面，规范物业服务市场。全国多地发文开展专项整治物业乱象活动，规范物业服务行为；同时，在“好服务”导向下，各地落实全国住房城乡建设工作会议“大力实施物业服务质量提升行动”的工作要求，各地纷纷制定相关政策，提高物业服务企业服务水平，推动行业健康发展。

    在宏观经济、房地产、行业政策等外部因素影响下，物业行业正经历从“粗放增长”到“精耕细作”的关键转型期，高质量发展成为主旋律。

    （四）报告期公司经营情况

    报告期内，公司保持战略定力，坚持“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，坚定发展信心，贯彻“经营+管理”双轮驱动，持续深化提质增效，经营业绩稳健增长。

    1、总体经营业绩

    2025年上半年，公司实现营业收入91.07亿元，较上年同期增长16.17%。其中，物业管理业务实现营业收入88.00亿元，较上年同期增长16.79%，主要系原有物业管理项目业务增长、新拓展物业管理项目转化及专业公司新拓业务等增值业务贡献；资产管理业务实现营业收入3.06亿元，较上年同期增长5.86%，主要系在管商业运营项目增加及原接管项目本报告期业务量增加。公司实现归属于上市公司股东的净利润4.74亿元，较上年同期增长8.90%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4.63亿元，较上年同期增长11.87%。截至报告期末，公司总资产为192.89亿元，归属于上市公司股东的净资产为106.33亿元。

    2、物业管理业务

    （1）市场拓展

    2025年上半年，公司物业管理业务多领域拓展持续发力，新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目新签年度合同额为15.92亿元（千万级项目贡献新签年度合同额占比58%）。截至2025年6月末，公司在管项目2370个，管理面积为3.68亿㎡。

    公司通过“标杆项目+战略客户”双擎驱动，坚持多元赛道布局，打造差异化市场竞争能力，并依托集团全产业链资源优势，保持非住宅业态战略细分赛道优势，持续巩固非住宅领域头部服务商地位。报告期内，公司持续保持在第三方非住宅赛道优势，在政府公建、产业园区、金融服务等细分赛道中标优质项目超50个；重点推进IFM战略规划落地建设，新签年度合同额同比提升11%，核心战略客户份额大幅增长；同时，深化集团资源协同，落地招商银行总部大厦等项目。此外，公司继续发力存量住宅市场，将市场化住宅项目作为公司战略型赛道和业务重要增长点，报告期内市场化住宅项目新签年度合同额同比增长23%。除此之外，公司持续深化区域优势资源战略合作模式，上半年新设立2家合资公司，并加大投后合资公司业务二次开发，围绕资源获取、市场深耕、业务拓展等方面开展全方位合作。控股股东也为公司发展提供了稳定的业务来源。2025年上半年，公司来自招商蛇口的物业管理业务新签年度合同额为1.72亿元，截至2025年6月末，公司来自招商蛇口的物业项目管理面积为1.30亿㎡。

    （2）增值服务

    以“服务延伸+场景创新”为引领，公司深化增值业务战略布局，业务创新与规模扩张并举，持续提升服务能级。紧密围绕业主生活需求，持续丰富服务场景，聚焦到家服务、空间资源、房产经纪等高粘性、高毛利赛道。其中，到家服务持续优化服务产品品类，服务覆盖50+核心城市，平台sku突破400个。深入洞察客户需求，推出家政保洁、空调清洗、衣物干洗等自营服务，其中清洗空调超2.5万台，销售额同比增长32%。积极探索空间资源多种经营方式，通过数字化赋能提升资源精细化管理，深耕一线重点城市，实现资源坪效提升15%；大力发展房产经纪，着力构建社区门店模式，强化二手租售专业能力建设，营收同比增长；充电桩业务进入规模化发展阶段，构建起覆盖全国的智慧充电网络，累计为新能源车主提供高效充电服务逾550万次，减少碳排放量7045吨。搭建企业数字化采购平台，为商办客户提供基于办公用品、工业品、系统集成等场景的一站式采购服务，服务企业客户数超6500家。此外，聚焦居家健康、居家服务、居家适老化改造三条产品线，以武汉1872、长沙佳馨园及招商积余大厦企业健康管理中心为试点打造“住宅+康养”、“非住宅+康养”模式业务示范区，积极探索“物业+康养”全新业务模式。

    围绕房地产开发全生命周期服务，持续深化与招商蛇口的战略协同，同时加速市场化拓展步伐，重点打造精装修、第三方维修、到家宜居三大核心业务板块。其中，精装修赛道以南京、上海、西安、杭州等经济枢纽城市为战略支点，通过标杆项目集群的交付能力验证，构筑竞争壁垒；第三方维修服务项目突破200个，规模持续扩张。到家宜居通过房产交易、交付履约、存量焕新三环联动重构价值链，依托行业标准化服务构建信任基石，以西安云山间项目为范例，成功实现销售周期缩短与客单价提升的双重突破。

    3、资产管理业务

    （1）商业运营业务

    截至2025年6月末，公司旗下招商商管在管项目72个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。2025年上半年，集中商业销售额同比提升10.3%；客流同比提升17.0%，会员总数累计达740.8万。报告期内，针对在营项目将进一步提升审美力，打造艺术家IP联名全国巡展，联合优质青年艺术家IP，在全国多个项目落地，焕新场景体验，加强沉浸式主题场景打造及老项目改造提升。深圳太子湾VILLA盛大开街，以独特的街区建筑，结合高端餐饮首店落地，形成“轻休闲+高品位”的双核商业格局，结合滨海特色建筑群，落位黑米餐厅、滨海特色餐饮及生活配套，串联起时尚、艺术、文化与休闲的滨海生活场景，打造高端生活方式体验场。

    （2）持有物业出租及经营

    公司持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为46.89万㎡，截至2025年6月末总体出租率为93%，整体表现稳健。报告期内持有物业租赁业务以稳定经营为主导，在着力维护现有优质客户关系、持续优化客户结构的同时，积极拓展市场渠道，深度挖掘潜在客户资源，通过租金策略优化、服务品质提升、精准营销推广等多措并举，保障持有物业租赁业务持续稳定地运营。

    4、重点管理工作

    （1）数智化赋能

    以数智化为抓手重构空间服务价值链。持续探索人工智能、机器人等方面创新应用，加速公司AI建设，深化客服智能体、智能巡检机器人等创新应用，物业AI工单助手实现住宅项目全覆盖，试点上线AI客服机器人等功能，全面重塑“人机协同”服务新范式；深化业务赋能价值落地，构建智慧物管处，围绕项目服务、项目作业、项目经营，加快推进业务外包管理、车场治理、业财数据交换中心建设等，持续赋能项目经营质效，提升项目服务效率。

    （2）精益管理

    通过对项目开展全方位内部剖析与外部对标，在“一业态一模板”运营基础上，双管齐下优化项目管理。一方面，聚焦现有项目运营效率提升，通过优化运营流程、运用成熟工具深化机器替岗等科技手段，形成人员配置标准，有效提高了项目运营的人均效能；另一方面，构建增量项目管控模式，强化跟踪目标达成情况，牵引成本与业务需求实现精准适配。

    （3）品质管理

    通过品控体系优化，全面重构产品力、品控力、体验力三维测量系统，围绕生活配套、居家服务、便民服务等形成19个服务大类49个细项产品的“好服务”标准，以《岗位小红书》系列标准和优秀案例分享为核心持续推动管家培训，促进面客关键岗位技能提升，并通过组织高管聆听客户声音等活动稳固客户黏性，同时结合线下品质过程监控、客户服务触点评价体系压实品质过程管理。公司荣获克而瑞物管、中物研协联合发布的“2025中国物业服务力百强企业TOP3”、“2025中国物业服务企业综合实力500强第3名”等荣誉称号。

    二、核心竞争力分析

    1、公司整体竞争力

    （1）央企背景、物业管理行业A股龙头企业、机构类物业领先地位

    公司作为央企背景的上市公司，是国内A股物业管理行业龙头企业，在机构类物业领域占据领先地位，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。公司荣获克而瑞物管、中物研协联合发布的“2025中国物业服务力百强企业TOP3”、“2025中国物业服务企业综合实力500强第3名”，树立了物业行业发展风向标。

    （2）拥有来自大股东的业务支持

    招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口为公司提供稳健的项目资源；同时，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。

    （3）成熟的市场化发展能力

    多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。

    （4）文化理念及品牌优势

    公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善、向上”企业文化内核，以百年招商文化凝心聚力，汇聚了一批忠诚的核心员工团队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，为客户创造多元价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面的口碑和品牌优势明显，在多个细分赛道孵化了具有潜力的专业业务品牌。

    2、物业管理业务竞争力

    （1）多业态综合服务能力

    公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，服务品质优秀。

    （2）高品质服务能力

    公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、有温度的高品质服务。持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方案。

    （3）智慧化与科技应用能力

    公司以“招商π”为主平台进行数字化能力打磨，已完成十大业态全业务场景、全工作链条数字化能力覆盖，核心工作指令工单化流转、闭环化管理，各类业务数据汇聚展示，各层级用系统数据洞察业务、改善业务，构建了良好的数字化运营管理体系。

    （4）专业人才队伍建设能力

    公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍。同时，随着近年来在跨界业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。

    3、商业运营业务竞争力

    招商商管业务布局在深圳、上海、杭州、厦门、苏州、武汉、成都、长沙、宁波、昆山、赣州等二十余个城市，具有较强的品牌影响力和精细化运营能力，拥有优质商户资源，与6555个优质品牌资源建立了深度合作，商业运营能力稳步提升。为迎接变化的消费市场，招商商管全面推出“内容力、服务力、营销力、场景力”四力运营模型及项目“分类施策”战略，全面推进“一项目一打法”差异化资产增值路径。

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