华侨城A（000069）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华侨城A（000069）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    （一）旅游业务

    公司以主题公园、自然人文景区“两核”作为旅游业务发展的战略重点和引领力量；将旅游科技、旅游酒店、特色商业“三维”作为重要支撑，培育打造细分领域专精企业，增进内部协同、增强集群优势，与“两核”相互融合发展；通过打造一批大而强或小而美的标杆项目，作为“两核三维”业务体系的落地载体，形成全国“多点”布局，成为公司旅游业务发展的增长引擎。主要产品形态包括：①主题公园（主题游乐类、水公园类、主题文化类、生态田园类、摩天轮类等）；②酒店；③文商旅综合体及公园式商业街区；④自然人文景区及其他；⑤旅行服务等。

    （二）房地产业务

    公司以房地产开发为“主体”，以与房地产开发项目有机组成的文旅项目，以及围绕房地产开发业务而形成的酒店、物管等相关泛地产业务为“两翼”，着力推动投资、运营、服务“三功能”融合发展。主要产品形态包括：①文化旅游、酒店、住宅等多业态融合发展的综合性社区；②单体住宅社区；③写字楼等。同时，公司积极丰富产品结构，对人才房、保障性住房开发进行探索与实践。

    （三）公司房地产情况及相关业务经营情况

    2025年上半年公司跟投项目实施进展情况

    公司实施房地产项目的跟投，以全面提升项目的质量、效益、资金和成本管理，同时实现项目团队与公司收益共享，风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。截至2025年6月30日，本公司开展的跟投项目中，累计跟投认购总额2.6亿元，占跟投项目资金峰值0.3%。截至2025年6月30日，已有26个项目返还了部分跟投本金，累计返还1.1亿元；3个项目分配跟投收益，分配收益576.0万元，参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。

    向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

    本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约243.55亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。

    二、核心竞争力分析

    一是规模优势。公司较早进入旅游及地产行业，经过近四十年的发展，文化和旅游项目在全国各地多点布局，在项目资源和规模方面具备一定比较优势。

    二是产品优势。在长期发展过程中，公司在主营业务板块持续打造形成了多产品线的发展格局，在旅游、房地产领域均搭建起了核心产品体系，形成了多元化产品优势。

    三是先发优势。公司在旅游业务市场知名度较高，积累了较高的信誉度和美誉度，房地产项目独具特色，主业积累了广泛客群，具备良好的市场基础。

    四是品牌优势。先后培育了锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸等一批行业领先的品牌和项目，在品牌声誉、行业地位得到政府、业界、消费者、供应商广泛认可，形成了一定的品牌影响力。

    五是协同优势。公司业务之间形成了既相对独立，又协同并进、相互支撑的共生模式，在业态布局、功能匹配、路径支持等方面形成了富有成效的协同效应和集群优势。

    三、主营业务分析

    （一）宏观经济及行业发展状况

    2025年上半年经济运行总体平稳、稳中向好。根据国家统计局数据：上半年国内生产总值66.1万亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%，其中一季度5.4%，二季度5.2%。全国居民消费价格（CPI）同比下降0.1%，物价基本平稳，其中6月份核心CPI已经回升到0.7%。国际收支基本平衡，货物贸易进出口创同期新高，外汇储备维持在3.2万亿美元以上。上半年更加积极有为的宏观政策发力显效，经济运行延续稳中向好发展态势，展现出强大韧性和活力。展望下阶段，尽管经济运行中依然面临外部不稳定不确定因素较多，国内有效需求不足的风险挑战，但我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变，宏观政策发力显效，各方面积极作为，市场需求扩大，新质生产力发展，市场活力提升，将有力支撑经济平稳运行，发展质量稳步提升。

    旅游行业：根据文化和旅游部数据显示，2025年上半年，国内居民出游人次32.9亿，同比增长20.6%；国内居民出游花费3.2万亿元，同比增长15.2%。今年上半年，假日旅游拉动消费效应明显，元旦至端午五大节假日旅游市场持续繁荣，叠加“5·19中国旅游日”效应，推动旅游经济高开高走。冬季“北上冰雪、南下避寒”出游格局特征鲜明；春季赏花游亮点突出，全国32条乡村旅游线路带动赏花经济从单一观光旅游转为复合型产业；跟着电影去旅游、民俗游、体育赛事游等热度攀升。

    房地产行业：今年以来，各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳的决策部署和要求，“因城施策”出台相关措施推动房地产止跌回稳。从统计数据来看，相关政策措施成效明显，上半年房地产虽然有所波动，但总体上还朝着止跌回稳的方向迈进。国家统计局数据显示：2025年上半年，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。

    （二）报告期内公司经营情况回顾

    1、公司经营情况概述

    上半年，公司实现营业收入113.2亿元，同比减少50.8%，实现归母净利润-28.7亿元，同比增亏18.1亿元，增亏的主要原因是项目结转收入金额和毛利率较上年同期下降。报告期，公司坚决守住安全稳定运行防线，持续扎实推进降本增效，加强全面预算过程管控，销售费用、管理费用同比下降12.8%；公司持续加大销售去化力度，强化现金流管控，报告期实现经营性净现金流25.6亿元，较上年同期增加53.9亿元。公司秉承稳健的财务策略，在合理控制有息负债规模的同时，充分把握融资环境改善的窗口期和政策优势，深化“应融尽融”，拓宽融资渠道，持续推进债务结构优化，截至6月末，有息负债总额1288.3亿元，其中中长期借款占比68.3%，平均融资成本为3.5%，较年初下降11bp。

    2、聚焦高质量发展，提升主营业务运营效率

    （1）旅游业务

    公司以市场需求为指引，积极锻造专业化发展能力，为游客带来多元化、高品质的消费体验。报告期内，公司旗下文旅项目共计接待游客3771万人次。

    ①精准把握市场需求，增加优质产品供给

    主题公园方面，深圳欢乐谷欢乐时光区域改造完成，游玩设备再度上新。酒店方面，深圳创意文化园嘉途酒店于2025年1月顺利试业，创新推出“酒店+创意园”在地游旅宿产品，为游客带来融合艺术展览、文创市集等特色旅居体验。深圳东部华侨城黑森林嘉途酒店丰富AIO模式，增加丛林穿越项目、无动力游乐设施与戏水设备，进一步丰富亲子度假消费体验。商业业务方面，公司以“AllinOne”商业理念为核心，深度融合文旅资源整合优势、场景化服务创新能力及数智化运营体系，构建新型文旅商服务生态。紧贴市场变化趋势，充分发挥场域优势，引入一系列具有“新商业、新场景、新消费”特质的代表性业态、品牌。

    ②深化IP应用，激发消费活力

    公司深化IP运用及合作，释放文旅融合效应，激发市场活力。主题公园业务践行“城市IP娱乐主场”运营思路，通过“经营一体化”策略，高效整合IP、场景、商业、演艺等要素，持续丰富景区游玩体验，强化沉浸感。例如“国潮文化节”期间，公司各主题公园跨界联动现象级IP，打造沉浸式主题场景，并携手IP方创新玩法，推出专属票务方案，市场反响热烈。商业业务通过联动活动、会员建设、品牌推广多维度发力，深度整合外部顶级IP资源，自主孵化原创IP“福禄兽”，激活商业空间价值，全面提升商业运营活力与品牌影响力。

    ③积极推进新项目拓展

    报告期内，公司通过管理输出，成功获取浙江衢州、安徽祁门2个轻资产服务项目，持续推动各景区经营质量稳定提升。

    （2）房地产业务

    公司大力开展房地产营销去化，积极提升物管专业化发展水平。报告期内，公司累计实现签约销售面积60.7万平方米，签约销售金额94.9亿元。

    ①狠抓去化，提升销售效率

    公司通过抢抓政策窗口期，丰富销售去化手段，动态优化营销策略与价格机制，持续提升销售效率。佛山顺德二期、无锡经开华发、重庆华侨城地产及南昌华侨城万科世纪水岸等项目上半年销售金额位列所在城市前三；合肥空港国际小镇等项目通过房票销售等措施，销售较去年大幅增长。

    ②聚焦服务，提升物管业务品牌影响力

    公司聚焦物业服务专业化能力提升，稳妥有序推进“6W3H3A”服务标准建设落地；报告期内已完成“云裳”品牌落地，并先后获得“中国物业服务企业综合实力100强”“2025中国物业服务力百强企业”在内的17项荣誉，行业排名创历史最佳，品牌影响力继续提升。

未来展望：

公司2025年下半年经营计划

    1、以存量产品提升和增量项目拓展双轮驱动，增强旅游业务核心竞争力

    （1）加快产品与品牌升级，提升存量业务经营效率

    紧扣市场消费趋势变化，推动存量旅游项目产品与品牌升级。主题公园方面，深耕欢乐谷、玛雅海滩水公园等经典产品，开展硬件设备、IP应用、文化演艺、节庆活动、极致服务五个维度的产品力提升。升级园区大巡游等王牌演艺产品，深挖各公园在地文化特色，打造北京记忆演艺街区、上海滩演艺街区、武汉码头小镇等沉浸式演艺街区，积极推进上海欢乐谷、成都欢乐谷、深圳东部华侨城的主题区域更新改造，力争实现市场规模与游玩体验的双提升。酒店方面，加强自有品牌建设，以“嘉途”品牌为核心，基于“华悦汇”构建一体化营销生态，强化收益管理，系统化提升嘉途品牌酒店市场竞争力

    （2）加大产品创新力度，赋能增量项目拓展

    坚持“轻重结合、以轻为主”的发展模式，创新打造标准化标杆产品，实现标准化经营和品牌化发展的良性循环。

    主题公园方面，围绕“城市IP娱乐主场”定位，同步研发创新“夜公园”“水公园+”“家庭娱乐中心”等产品，力争实现增量项目落地。酒店方面，不断优化有限服务酒店产品模型，加快“嘉途”等自有品牌市场化拓展。自然景区方面，发挥管理优势，实现轻资产项目拓展落地。商业业务方面，公司将持续以精细化运营为核心，聚焦资源优化与品牌赋能，深化管理体系升级，拓宽招商渠道，完善品牌资源库，持续提升经营效益。推动文旅商融合创新，打造“多元化场景内容”，满足消费者在购物、情感与文化层面的多维需求。同时，进一步加大轻资产外拓力度，以模式创新构建差异化竞争力，实现管理规模与资产效益的协同增长。

    2、以资源优化和产品提升协同发力，推动房地产业务健康稳健发展

    （1）用足用好有利政策，积极优化资源布局

    既关注核心区域、核心城市、核心地段优质资源，也主动挖掘细分市场，关注具有人口增长潜力、刚改需求的二三线城市的核心区域，优化资源布局，发挥投资对高质量发展的牵引和推动作用。用足用好行业扶持政策，积极跟进各地政府收储商品房、土地调规/置换等有利政策，置换优质资源，优化公司房地产资源结构。

    （2）加强产品体系建设，提升产品竞争力

    加快第四代住宅产品研发和落地、建立绿色低碳健康技术标准，持续优化设计、工程、客服全流程的标准化质量管理体系，不断完善华侨城“好房子“产品价值和技术体系，打造更有竞争力的好产品。

    （3）加大营销去化力度，提升专业服务能力

    公司将结合市场行情变化，抢抓政策窗口期，灵活响应市场需求，提高市场反应速度。公司将加强营销过程管控，强化市场调研及竞品对标分析，制定更加有针对性、创新性的营销策略，加快销售去化。同时，公司将更加注重销售团队的专业服务能力建设，以精细化服务提升转化率。

    （4）改善服务质量，加大物管业务拓展力度

    持续深化“6W3H3A”标准化服务体系，探索更多元化业态标准化服务标准；积极拓展增值服务，丰富与物业强相关的社区生活服务场景，为客户创造更加便捷、舒适的生活体验；依托专业化服务能力，全力拓展各类型物业服务项目，力争实现物管规模、增值服务双突破。

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