盈新发展（000620）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期盈新发展（000620）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    （一）公司的主要业务

    公司为一家集文旅景区开发运营、酒店管理、旅行社、房地产开发、建筑施工、物业服务、规划设计等多产业布局、具备多业态综合开发能力的上市公司。自上市以来，公司积极响应国家政策号召，向文化旅游产业大力转型，斥资百亿打造了长沙铜官窑国风乐园等系列文旅项目，旗下文旅业态涵盖大型景区、博物馆、文化演艺、娱乐体验、高端酒店、民宿客栈、旅行社、文旅设计院等，是国内目前为数不多的全产业链文旅企业和产业型文旅上市公司，同时也是世界旅游联盟核心发起理事成员单位和中国旅游协会理事单位。

    （二）公司所处行业情况及发展趋势

    1、公司所处行业情况

    2024年8月，国务院在《关于促进服务消费高质量发展的意见》中明确提出，要“培育壮大新型消费”，并将泛文旅消费（包括餐饮住宿、文化娱乐、旅游等）作为挖掘消费潜力、激发市场活力的战略性支点，旨在通过文旅融合引领服务消费高质量发展。

    2025年《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》经国务院同意并发布，该文件包含6个维度、18项具体措施，聚焦文旅场景和旅游消费业态，贯彻落实党中央、国务院关于扩大服务消费和促进文化旅游业发展的部署要求。

    同年3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅也印发了《提振消费专项行动方案》，从8个方面提出了30项具体措施，针对性解决制约消费的突出矛盾问题，其中涉及文化和旅游包括促进生活服务消费、扩大文体旅游消费、推动冰雪消费、发展入境消费、强化消费品牌引领、保障休息休假权益、营造放心消费环境、完善城乡消费设施、完善消费配套保障措施等。

    2025年以来，以传统文化、非遗体验、民俗活动等为代表的特色旅游场景热度高涨，成为游客的热门选择。自年初起，国内旅游消费呈现活跃态势：冬季冰雪旅游热度不减，春季赏花与踏青等主题需求旺盛；文博场馆、文艺展演和文化新空间形成旅游场景新趋势。县域城市、小众及夜间体验目的地吸引力显著增强，进一步拓展了文旅场景多样性，激发了消费潜力。

    根据文化和旅游部发布的国内居民出游情况抽样调查统计结果，2025年上半年，国内居民出游人次32.85亿，同比增长20.6%。其中，城镇居民出游人次24.52亿，同比增长17.5%；农村居民出游人次8.33亿，同比增长30.6%。出游花费方面，上半年，国内居民出游花费3.15万亿元，同比增长15.2%。其中，城镇居民出游花费2.60万亿元，同比增长12.5%；农村居民出游花费0.55万亿元，同比增长30.1%。但与此同时，大众旅游消费支出趋于理性和谨慎，更偏向品质化、个性化的产品和服务。以五一假期为例，全国游客人均消费支出为574.11元，较2019年下降4.8%。

    报告期内，在去年9.26一揽子政策持续支持下，房地产政策定调继续释放积极信号。4月中央政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，强调“加大高品质住房供给”，并指出“优化存量商品房收购政策”。6月13日国常会再次明确“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，确定了“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策方向。行业显现更多企稳迹象，土地市场投资继续保持缩量提质趋势，房地产市场延续复苏态势。2025年上半年，新房成交面积同比降幅较2024年收窄，新房成交价格同比跌幅亦有所减小，尤其核心城市新房和二手房市场整体平稳，止跌回稳初见成效。同时，行业库存指标逐步改善，但二季度以来市场边际效应略有减弱。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅较2024年同期收窄15.5个百分点；销售金额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅较2024年同期收窄19.5个百分点。根据中指研究院数据，上半年百强房企销售金额同比下降11.8%，降幅较2024年同期收窄29.8个百分点。新开工和开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%；全国房地产开发投资4.67万亿元，同比下降11.2%。

    2、公司所处行业地位

    2025年，公司品牌形象焕然一新，全面升级，品牌知名度和影响力显著提升。盈新发展荣耀成为“赣超”总冠名商，并荣膺2024年度文旅集团百强品牌。铜官窑景区斩获“湖南省旅游协会2024年度优秀副会长单位”“望城区2024年度消费引领突出贡献企业”及“望城区雷锋义警工作先进集体”三项殊荣，铜官窑丽景酒店则摘得“2025旅游饭店行业高质量发展至樽奖”。悦豪物业荣获“2025中国物业服务综合实力百强企业”与“2025中国物业服务企业华北20强”两项桂冠。湖南海外旅游获评湖南省旅游协会授予的“2024年度湖南省诚信经营旅行社”及“2024年度优秀会员单位”称号。2025年1月，湖南省政协十三届三次会议常委会工作报告中明确提出“打造中国长沙·中医药谷（铜官窑）”的战略构想。同年5月，“星耀铜官窑·共建湖南微短剧产业新高地”签约仪式在铜官窑国风乐园盛大举行，湖南竖店文化发展有限公司正式落户铜官窑国风乐园，致力于打造中部地区规模最大的短剧拍摄基地——竖店影视基地。

    （三）公司报告期内经营情况

    报告期内，公司坚守主责主业，致力于做精文旅运营，围绕游客体验，匠心打造集观光、体验、游乐、休闲、度假于一体的优秀文旅项目。然而，报告期内公司经营面临挑战，实现营业收入7.72亿元，比上年同期减少50.97%；归属于母公司所有者净利润-1.61亿元。

    1、文化旅游板块经营情况

    2025年上半年，公司旗下长沙铜官窑国风乐园以“提升体验、优化管理”为核心，不断提升运营品质，积极激活市场活力。

    在活动策划方面，景区的非物质文化遗产打铁花表演、大型烟花秀及无人机编队表演等主题活动，在抖音同城热榜上热度攀升，吸引了市场的广泛关注。与此同时，景区精心策划的系列体验产品，包括“仲景在长沙”“孝义木偶戏”“楚辞·橘颂”等文化演艺活动、沉浸式国风神话主题NPC互动、经典诗词《将进酒》现场背诵活动、非物质文化遗产展示与互动区，以及融合中医药文化的仲景主题市集，均受到游客青睐并取得良好市场反馈。

    在品牌活动与曝光方面，景区成功举办了涵盖元旦节庆、元宵庙会、春季花朝节、儿童节童声唱、红色讲解大赛等系列主题节庆活动，聚焦铜官窑国风乐园特色。湖南卫视戏曲春晚在舜子街进行沉浸式录制，中医药馆内，情景剧《仲景在长沙》重现东汉医圣坐堂行医的场景。此外，长沙市“最美国风代言人”活动吸引众多市民身着古装前来打卡，进一步强化了铜官窑的品牌形象与市场声量。

    运营策略上，景区积极尝试创新互动方式，例如引入古风银票兑换玩法、发起“全城寻找《将进酒》背诵高手”挑战、以及直面问题的“差评不回避”主题直播等。这些举措展现了景区注重游客反馈、积极探索新方法的运营思路，是其持续优化服务体验、尝试差异化运营模式的具体实践。

    2、公司房地产板块经营情况

    在房地产营销方面，公司响应政府给予的各项政策，持续发力，一方面，公司制定了专项营销政策，提升项目核心竞争力，加速消化存量用房；另一方面，公司加大优质渠道机构的合作力度，鼓励头部渠道机构搭载其内部网络布局全国市场。其次，在商业招商方面，公司运用现场活动、多媒体传播等方式提高商业招商率，为后期销售打好基础，实现业绩增量。报告期内，公司实现签约销售面积3.23万平方米，销售金额2.93亿元，结算面积2.47万平方米，结算金额2.13亿元，实现开复工面积16万平方米。

    未来，公司将秉承着“与国家战略同频，与时代红利共振”的核心理念，致力于通过“地产稳盘、文旅铸魂、科技拓维”的“三核驱动、三阶跃迁”战略，构建“地产-文旅-科技”的协同生态体系，实现从传统的房地产开发业务商，向能够承载国家战略级创新平台运营商转型。公司在文旅行业资产重组领域的开创性实践，已被最高法作为行业标杆案例写入两会报告，树立了文旅企业转型发展的新标杆。以此为契机，公司将通过传统业务升级与新兴产业布局实现战略转型，为中国式现代化进程贡献具有示范意义的市场化企业样本，具体措施如下：

    1、固地产之基——新型城镇化标杆建设者

    围绕城市更新、特殊资产收购处置、存量资产运营升级等领域，积极践行新型城镇化战略，为企业高质量发展奠定坚实的基础。

    （1）积极与具有产品提升能力及增强品牌效益的合作伙伴合作，完成现有存量项目的快速去化，保障待开发项目的有序供给，快速恢复公司现金流健康运转。

    （2）特殊资产盘活

    发挥公司团队在困境资产处置领域的独特专业优势和成功经验，通过债务重组、资产重整、功能重塑等手段，成为行业领先的存量资产价值重塑专家。

    （3）精准项目投资

    公司将秉持审慎投资策略，坚持长期价值投资和短期实业投资结合，注重当期利润。以城市更新赛道为新支点，深度参与城市的焕新提质发展，通过新内容植入和运营激活等方式，为项目注入新的活力。把握房产政策优化新风口，聚焦核心城市的优质区块，选择具备利润空间及风险可控项目。

    （4）城市商业焕新

    结合公司文旅运营能力和商业资源整合优势，对传统商业空间进行功能重构与业态创新，打造具有文化底蕴和体验感的新型城市商业空间。

    （5）资产运营升级

    依托公司在商业、文旅、住宅等多业态的深厚运营经验，创新资产运营模式，尝试引入REITs等金融工具，形成“开发+运营+金融”闭环。

    （6）强化内生动力

    依托公司长期积累的项目全生命周期管理经验和专业团队，提供从规划设计、建设运营到资产处置的一站式专业服务。以旗下国家A级物业公司为核心，提升物业服务专业化、标准化、智能化水平，打造物业服务行业标杆。

    2、塑文旅之魂——数字文旅商生态构建者

    构建以科技引领、数据赋能、业态创新、跨界融合、绿色低碳为特征的智慧文旅产业生态体系，向文旅轻资产输出转型，引领文旅产业进入全新发展阶段，定义行业新范式。

    （1）文旅＋科技

    顺应“数字文化产业”发展趋势，整合XR、全息投影、智能交互等前沿技术，打造跨越时空的文化体验场景。加强智慧景区建设，构建覆盖游前、游中、游后全链路的智慧旅游服务体系，提升游客体验和运营效率。前瞻布局元宇宙技术在文旅领域的应用，打造虚实融合的文旅体验新场景。

    （2）文旅＋IP

    深度挖掘和培育自有IP，打造具有盈新发展独特印记的原创IP形象与故事体系，提升品牌曝光度。开展IP跨界合作，与知名影视、动漫、游戏企业联手，举办动漫展、影视拍摄、线下体验活动等，把热门IP的流量转换为景区的客流。开发系列IP衍生产品，通过丰富多样的文创商品，延长游客消费链。

    （3）文旅＋乡村振兴

    积极投身国家全面推进乡村振兴的大战略中，依托寒舍文旅、寿光蔬菜等战略合作伙伴的优势资源，共同构筑一批集游览、住宿、餐饮、娱乐与文化体验于一体的综合农文旅项目。结合现代科技手段，如机器人、虚拟现实（VR）和增强现实（AR）等，让游客在互动体验中学习农业知识，助力乡村振兴事业。

    （4）文旅＋新商业

    探索各种场景与商业和谐共生的多元内容，回应消费者的消费、情感、文化等多重需求，形成集科技互动、艺术展示、文化交流及创意体验于一体的商业消费新场景。开展主题商业活动，整合拉动复合消费，通过整体商业运作实现景区消费业态多样化延展和盈利模式多元化提升，形成可复制商业模式。

    （5）文旅＋医药康养

    推动文旅与康养、中医药深度融合发展。以中医药文化为核心，在景区内规划康养专区，为游客提供针灸、推拿、艾灸等传统中医理疗服务；与知名药企、医疗机构合作，开展康养学术研讨会、健康讲座，打造集文化体验、健康服务、休闲旅游为一体的康养旅游目的地。在湖南省长沙市望城区三级政协委员助推铜官窑文科旅医融合发展工作室的积极助力和社会各方的大力支持下，具有深厚湖湘中医文化底蕴的文旅新地标“仲景堂”已全新亮相，同时湖南省政协十三届三次会议常委会工作报告中明确提出“打造中国长沙·中医药谷（铜官窑）”的战略构想，此举将成为铜官窑文科旅医深度融合新路径、新业态的生动探索。

    （6）文旅＋低空经济

    探讨与相关战略合作伙伴在低空文旅场景开发、低空飞行消费群体培育、综合业态运营等方向展开深度合作，共建低空经济与文旅产业融合发展新生态。

    3、探新质无界——新质生产力创新实践者

    以国家战略为指引，聚焦人工智能、半导体、生物大健康等新兴产业，链接全球创新资源，持续推进转型升级，成为新质生产力的标杆企业。

    （1）人工智能领域布局

    人工智能技术加速迭代，正迎来爆发式发展，成为推动经济增长的新引擎。盈新发展将以数智化转型为核心战略，关注前沿技术的创新实践和产业化应用，择机与地方政府、行业机构联合设立专项基金，筛选技术实力强、商业前景广阔的创业公司，通过股权直投、跟投等方式参与项目投资，获取资本增值收益。同时在创新平台、资金支持、应用场景、标准制定、人才引育等方面为企业提供高水平服务，助力企业发展壮大。

    作为人工智能领域的前沿热点，具身智能在2025年首次写入《政府工作报告》中。面对具身智能领域蕴含的巨大市场潜力和发展机遇，盈新发展将致力于携手全球顶尖科研机构、硬件厂商、内容开发者和高新技术企业等，聚焦技术发展及应用的跨场景通用性和经济性，攻克人机自然交互和多模态感知融合等关键技术，开发切实可行的智能体解决方案。积极推动人形机器人和可穿戴设备在新文旅消费场景，以及制造业、智慧医疗、智能服务等多个领域的跨界融合应用，打造开放创新的智能生态体系。

    公司已于今年4月，成立深圳盈新数科具身智能有限公司，目前处于业务探索阶段，未来将聚焦智能景区、智慧物业、业财分析等领域，搭建AI智能体应用平台，并推进全产业链垂直领域的应用。借势汽车、消费电子等终端市场需求持续复苏，积极挖掘并投资具有科技创新能力和产业升级潜力的企业，助力其在多个领域实现核心技术与产业化能力的双提升，达成上市公司获得新增长动力、全产业链上下游发展、基金有持续收益的多赢局面。

    二、核心竞争力分析

    1、完善的产业链优势

    公司更名后，明确以铜官窑古镇为核心载体，强化“地产+文旅+科技”三核驱动战略，通过品牌升级传递聚焦文旅主业的决心，推动从传统地产商向文旅综合运营集团的华丽转型。公司拥有长沙铜官窑国风乐园景区，并在重点城市布局有长沙梦想城、西宁国际旅游城、海南香水湾、马来西亚南洋国际度假中心等房地产项目。以文化旅游为核心的多元产业布局，有利于公司充分整合、利用内外部资源，有效分散公司经营风险。公司现已形成文化旅游和地产项目开发、景区运营、旅游服务、物业服务、规划设计、酒店管理等日趋完善的产业链结构，能够有效发挥战略协同效应，促进各业务板块之间高效协作，提升产品和服务质量，降低企业经营成本，平滑业绩波动，提高抗风险能力。

    2、景区运营优势

    公司现有景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，产品全新升级，互动体验度佳，且区位交通便利，区域消费潜力巨大，为景区运营打下良好基础。公司自有旅行社湖南海外旅游深耕湖南市场多年，拥有较为广泛的客户基础与较高的市场份额，能够有效地为景区导入客流，实现协同发展。景区的品牌知名度和影响力持续提升，今年以来成为各大媒体关注的焦点。央视先后五次聚焦，对景区进行深度报道；中国旅游报头版专题全文介绍景区经营亮点和入境业务影响力；人民政协报、中国日报、湖南卫视等官方媒体也多次予以报道。这些权威媒体的广泛传播，极大地提升了景区的品牌知名度和美誉度，吸引了更多游客的关注和向往；公司实行大景区统一管理，全面融合了乐园、酒店、民宿、商业、博物馆、科技馆等多重业态，建立了完善的组织架构体系，制定有科学的管理制度与标准的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬的从业人员，并通过完善的培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任能力与服务水平，为游客打造好评服务、专业服务；景区积极推进文科旅医融合发展，不断拓展业务领域，通过承接国家级重要会议，在会议服务、创新和接待等方面表现出色，赢得高度肯定，这一成果不仅展现了景区高质量服务水平与运营实力，也为景区吸引更多重要政企客户和资源，进一步提升了景区综合竞争力。通过进一步加大引流、进一步提升产品力、进一步深挖文化、彻底开放平台思维、超大力度导入外部资源不断增强景区竞争力，同时一切经营举措从游客角度出发，增加游客参与度，提升游客体验感，彰显旅游内涵，不断提高景区的市场口碑。

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