信达地产（600657）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期信达地产（600657）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    （一）公司所从事的主要业务和经营模式

    公司以房地产开发为核心，以代建服务、物业服务、商业运营等为支持，持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海南、北京、上海、天津、重庆等省市近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注改善型需求和刚性需求，同时适度开发写字楼和综合体，积极参与城市更新，逐步探索长租公寓、产业园区、养老地产等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列产品线，在办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。

    公司依托中国信达系统资源和协同合力，发挥专业开发优势和资源整合能力，打造专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步提高行业竞争力。公司将持续创新业务模式和盈利模式，发展困境不动产投资、轻资产、资产盘活等业务，构建轻重并举的业务组合，提高持续发展能力。

    （二）行业情况

    我国房地产行业规模大、链条长，对经济发展和金融稳定具有重要影响。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型和资源整合型等特征，与城镇化进程密切相关。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响，居民就业状况和收入预期影响购房行为。调控政策对房地产行业影响深远，其中土地政策、融资政策、税收政策、预售制度的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动等因素千差万别，导致各地市场严重分化。我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。我国将加快构建房地产发展新模式，高质量开展城市更新，积极盘活存量。我国众多金融机构涉房业务较为广泛，需要加强投后管理和回收处置，对于不动产专业服务有较大的需求。房地产行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高，要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。

    我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场总体上已经从卖方市场转变为买方市场，房地产开发景气指数较低。2025年上半年，全国房地产市场仍处于筑底的过程，需要更大力度推动房地产市场止跌回稳。国家统计局数据显示，2025年1-6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。2025年6月份，房地产开发景气指数为93.60。

    市场变化进一步加剧了房企销售竞争的压力。中指研究院发布的2025上半年中国房地产企业销售业绩排行榜显示：2025年上半年，TOP100房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%。2025年上半年，各阵营房企销售额均有下降。其中，TOP10房企销售额均值为893.8亿元，较上年下降13.2%；TOP11-30房企销售额均值为227.3亿元，较上年下降12.4%；TOP31-50房企销售均值为111.3亿元，较上年下降2.2%；TOP51-100房企销售额均值为53.1亿元，同比下降13.5%。行业将告别高杠杆、高负债、高周转“三高”模式，加快向房地产发展新模式转变，追求高质量发展、高产品能力、高运营效率已经成为共识。

    二、经营情况的讨论与分析

    （一）房地产市场回顾与展望

    2025年上半年我国克服国际形势变化、外部压力加大带来的困难，实施更加积极的宏观政策，经济总体运行保持平稳，但经济增速仍面临一定压力，其中房地产对经济的拉动作用减弱，房地产开发投资有所下滑。国家统计局数据显示，2025年1-6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，降幅较1-5月份扩大0.5个百分点。与此同时，房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工有所减少。1-6月份，房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%；房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%；房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。

    2025年1-6月份全国商品房销售面积、销售金额同比持续下降，不过在房地产“止跌回稳”政策的推动下，降幅较上年同期有所收窄。国家统计局数据显示，2025年1-6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%，降幅较上年同期收窄15.5个百分点；销售额44241亿元，同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点。

    在销售总体下滑的影响下，上半年全国房地产开发企业到位资金有所下滑。国家统计局数据显示，2025年1-6月份，房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8245亿元，增长0.6%；自筹资金17544亿元，下降7.2%；定金及预收款14781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6847亿元，下降11.4%。逐月来看，2025年1-6月份房地产开发企业到位资金降幅较1-5月份扩大0.9个百分点，行业资金链仍然有待改善。

    房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，总体上一、二线城市市场好于三、四线城市。报告期内，公司进入的北上广深四个一线城市，长三角的杭州、宁波、合肥等城市，以及西部地区的重庆、成都、西安的经济活跃度较高，房地产市场的韧性较强，仍然有一定的市场需求，其中改善性住房需求较为旺盛。

    上半年，各级政府持续放松房地产政策，出台推动房地产市场止跌回稳的举措。2025年3月5日，政府工作报告提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。2025年4月25日，中共中央政治局会议提出，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。2025年6月13日，国务院常务会提出，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。上半年各地降低房贷利率，优化公积金贷款，加大购房补贴等多措并举，有效带动了一部分的购房需求，但房地产市场整体的去库存压力依然存在，市场仍处于筑底阶段。国家统计局数据显示，2025年6月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降1.4%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降3.0%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降4.6%。

    展望下半年房地产市场形势，总体上相关房地产政策有利于改善市场供求关系，有利于推动市场止跌回稳。2025年7月中旬召开的中央城市工作会议提出，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效；构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。2025年7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。展望2025年下半年，预计房地产市场供需两端政策有望进一步优化调整，各地消化库存、城市更新相关举措将加快落实，随着各项政策效应逐步显现，将有利于提振房地产市场信心，促进市场止跌回稳。

    （二）公司主要经营工作情况

    报告期内，面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略，统筹好做优增量和盘活存量的关系，重点围绕“拓宽业务来源、加快资金回收、加强能力建设、提高组织效率”，扎实开展经营管理工作。

    报告期内，公司主要开展了以下工作：

    一是拓宽业务来源。依托中国信达资源，强化集团协同联动，通过协同拓展、操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等多种方式获取项目。加强客户群生态圈建设，提高面向金融机构涉房业务的专业服务能力。深入探索城市更新、楼宇改造中的业务机会，助力构建房地产发展新模式。报告期内，公司积极开展各类客户拜访活动，广泛对接潜在投资项目信息，完善困境不动产投资业务流程和指标体系，推动困境不动产投资业务有序开展。

    二是加快资金回收。加强政策市场监测，采取灵活的营销策略，加快销售回款，加大现房、商办、车位等存量去化力度，积极盘活存量资产。倡导全员营销理念，健全自销体系，适度开展外部渠道合作，拓宽客户来源，提高去化速度。报告期内，公司依托中国信达系统资源，结合春节、五一、半年等重要销售节点，精心组织“百盘联动”营销整合活动和“新春开门红”“年中会战”等营销节点活动，提高了品牌的市场影响力。

    三是加强能力建设。丰富业务场景，加强对困境不动产投资、轻资产、资产盘活等业务类型的研究，优化综合解决方案，充分挖掘公司的发展潜力。加强与非住宅领域的产业投资人的合作，强化外部资源整合，提高综合解题能力。提高项目定位和产品设计水平，全面提高产品力。报告期内，公司推进投前标准化体系建设，聚焦项目全生命周期中的市场定位与策略制定、定价管理等核心环节，建立标准化操作流程，确保重大项目高效运作。

    四是提高组织效率。树牢“担当作为、干事创业、有为有位”用人导向，完善考核激励机制，激发员工干事创业动力，加强人才梯队建设，为公司发展提供组织保障。加大青年干部培养和选拔力度，发挥青年学习研究小组作用，打造学习型组织。根据业务发展需要，持续完善企业管理制度，优化权责体系，提高业务流程效率。报告期内，公司优化总部部门职能，压缩所属公司管理层级，打造集约化组织，公司管理效率进一步提高。

    （三）报告期内主要经营情况

    报告期内，公司实现营业收入17.78亿元，实现归属母公司净利润-36.90亿元。本期发生亏损主要原因为：房地产开发项目集中交付规模减少，营业收入和毛利率同比下降；部分房地产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象，公司计提相应的资产减值准备。

    截至2025年6月30日，公司资产总额760.90亿元，较年初764.34亿元减少3.44亿元；负债总额522.72亿元，较年初504.98亿元增加17.74亿元；归属于母公司的所有者权益为201.49亿元，较年初238.39亿元减少36.90亿元；资产负债率为68.70%，较上年度末66.07%增加2.63个百分点。

    报告期内，公司累计实现销售面积28.04万平方米（其中合作项目权益销售面积9.59万平方米，代建项目销售面积5.83万平方米）；公司共计实现销售金额53.26亿元（其中合作项目权益销售金额16.93亿元，代建项目销售金额11.89亿元）；回款金额56.23亿元（其中合作项目权益回款金额16.42亿元，代建项目回款金额13.73亿元）。报告期内，新开工面积26.25万平方米（其中合作项目权益面积2.35万平方米，代建项目面积15.01万平方米）；公司竣工面积53.86万平方米（其中合作项目权益面积31.88万平方米，代建项目面积14.81万平方米）。报告期内，公司新获取项目计容规划建筑面积45.81万平方米（其中代建项目面积45.81万平方米）。截至2025年6月30日，公司储备项目计容规划建筑面积279.89万平方米（其中合作项目权益面积19.31万平方米，代建项目面积123.58万平方米），公司在建面积476.86万平方米（其中合作项目权益面积92.81万平方米，代建项目面积224.95万平方米）。公司房地产出租累计实现合同租金约0.8亿元。

    三、报告期内核心竞争力分析

    公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。

    （一）定位差异化

    公司依托中国信达系统资源，加强集团协同，发挥公司专业开发优势，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等多种方式获取项目，业务来源更加多元。随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，有待盘活优化和更新改造的存量资产规模庞大，需要纾困救助和修复价值的项目资源增多，广大金融机构涉房业务对于不动产专业服务的需求不断提高。报告期内，公司加强与地方政府和金融机构的合作，积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作，围绕房地产行业风险化解，协同中国信达助力房企纾困，深入挖掘操盘代建、联合建设等业务机会，集团协同效应进一步提高。

    （二）模式轻型化

    未来房地产行业并购重组、纾困代建、城市更新、资产证券化等业务机会将不断增多，模式轻型化的业务场景会更加丰富。我国房地产业将向新发展模式平稳过渡，在此形势下，公司将逐步提高轻资产业务规模，形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面，公司转变传统重资产的拿地开发模式，正从单纯的房地产开发向困境不动产投资、轻资产等领域拓展，模式轻型化的特征逐步显现。报告期内，公司加强对困境不动产投资的研究，努力通过较少的自有资金投入参与项目，同时积极拓展操盘代建、项目监管等轻资产业务，增强了公司持续发展能力。

    （三）团队专业化

    公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年，积累了丰富的专业管理经验，员工忠诚度较高，公司凝聚力较强。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司聚焦客户需求，落实“好房子”设计要求，推进“好房子”研发建设，在户型设计、智能化、健康住宅等方面逐步落地，进一步提高产品力。近年来，公司积极协同中国信达化解房地产行业风险，参与复杂纾困项目的解题能力持续增强，得到一些地方政府和金融机构的好评。报告期内，公司总结开发管理经验，形成投前、投后阶段的重点管控清单，推进投前标准化体系建设，强化投后开发管理管控，取得良好成效。

    （四）运营数智化

    公司持续加强信息化建设，通过科技赋能，努力提升公司业务质效。公司建立了数字化大运营体系，完成储、建、供、销、存、融、回等运营指标及财务指标的数字化管理，实现了计划管理与执行的线上化、报表分析、计划监控等核心功能，运营数智化水平进一步提高。报告期内，公司围绕房地产行业存量资产纾困盘活基金、项目运营管理等业务场景，发挥技术赋能作用，优化用户交互体验，提升了信息化系统应用效果。报告期内，公司充分依托中国信达的信息技术后盾，进一步强化信息技术联动，积极融入集团生态，进一步提高了公司信息科技水平。

    （五）机制市场化

    公司通过树立正确选人用人导向、推进人才市场化、强化激励约束机制等多种方式，持续健全市场化经营机制。公司以业务为导向，坚持人才资源向前台业务部门、基层一线倾斜，打破公司总部和区域限制，突出业务实践和项目历练，提升公司人力资源效能。报告期内，公司围绕转型发展，强化顶层设计，通过优化总部部门职能，提高了总部统筹管理能力和公司管理效率；通过压缩所属公司管理层级，打造集约化组织，全面提升了组织的灵活性和敏捷性。报告期内，公司围绕业务转型发展，加大市场化专业人才引进力度，充分挖掘具有丰富从业经验的设计、营销及破产重整等专业领域人才，有利于优化人才队伍。

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