合肥城建（002208）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期合肥城建（002208）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    报告期内，公司主要业务包括地产开发、代建事业、物业管理和租赁业务。公司成立以来，专注于住宅地产、商业地产及写字楼和工业地产的开发建设，产品形态多元，项目辐射安徽多个城市及海南三亚、江苏南京等地。通过全资子公司合肥城建琥珀置业有限公司，为政府、企事业单位提供项目全过程建设管理咨询服务，代建项目业态丰富，涵盖超高层综合办公楼、装配式住宅、高端人才公寓、A1类通用机场、现代化工业厂房、政府保障用房等。2014年成立安徽琥珀物业服务有限公司，服务范围涵盖住宅、商办、开发商、楼宇智能化等多业态，为广大业主和社会提供专业、贴心的服务，品牌美誉度和知晓度全面提升。2018年成立安徽琥珀房屋租赁有限公司，正式进入住房租赁市场，专注住房租赁运营、管理和服务。作为公司“一引（双核）两翼一助推”战略规划中的助推板块，琥珀租赁以盘活存量物业为基础，租赁住宅开发、多业态运营为发展方向，存量运营与增量开发并举。

    报告期内，全国新房及二手房市场整体保持平稳，土地市场也有所恢复。其中一季度房地产市场延续修复态势，止跌回稳取得一定成效，但二季度以来市场边际有所减弱。上半年政策定调持续释放积极信号，2025年4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。2025年6月13日国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场注入信心。

    报告期内，根据国家统计局数据，2025年1-6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。2025年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。2025年1-6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。2025年1-6月份，房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8245亿元，增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17544亿元，下降7.2%；定金及预收款14781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6847亿元，下降11.4%。

    报告期内，公司主要项目所在地为合肥市。2024年合肥市户籍人口812.7万人，常住人口1000.2万人。2025年1-6月合肥市房地产开发投资838.29亿元，同比增长6.4%；其中，住宅投资691.33亿元，同比增长9.7%。商品房销售面积386.19万平方米，下降25.9%；其中，住宅销售294.67万平方米，下降29.4%。商品房销售额455.22亿元，下降15.5%；其中，住宅销售额418.09亿元，下降13.9%。土地拍卖方面，合肥市区上半年进行了7场土拍，一共有23宗居住用地成功出让，主要集中在包河、庐阳、瑶海、高新和经开等区域。政策层面，合肥市发布了多项重要通知，旨在优化购房环境和刺激市场活力。《关于恢复“商转公”贷款业务的通知》为购房者提供了更为灵活的贷款选择，能够有效减轻购房者的还款压力。《关于优化住宅小区相关规划管理要求的通知》则促进了建筑设计的多样化，鼓励开发商推出更多符合市场需求的产品。在购房补贴政策方面，合肥延长了补贴的有效期至2026年5月14日，这无疑为购房者提供了更多的选择和保障。购房补贴资金兑现的方式也进行了调整，变更为在取得不动产权证书后兑现，这为购房者提供了更大的资金灵活性，从而有助于推动市场的回暖。

    发展战略和未来一年经营计划公司紧密结合国家、省、市发展战略，贯彻国家关于房地产市场平稳健康发展的政策措施，以打造服务地方经济社会发展的国企战略力量为目标，立足房地产开发主业的基础之上，推动物业服务品牌建设，把握租购并举的制度导向，基于城市综合运营商的身份再定位，通过资本运作加速推进由传统房地产开发企业向集投、融、建、运、管、服为一体的城市综合运营商转型。

    向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

    本公司部分商品房和工业厂房销售采用“按揭”方式，由本公司为业主按揭购房提供连带责任保证。截至2025年6月30日止，此项担保的金额为88078.35万元。

    二、核心竞争力分析

    1、品牌优势显著

    合肥城建发展股份有限公司（以下简称“公司”）是安徽省第一家房地产上市公司，是安徽省最早具有国家壹级开发资质和AAA级信用评价等级的房地产企业。公司成立以来，专注于住宅地产、商业地产及写字楼的开发建设，项目辐射安徽合肥、巢湖、肥东、肥西、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。公司开发的产品曾荣获住建部颁发的鲁班奖、广厦奖、国家康居住宅示范工程等多项国家级殊荣。公司荣登2025年房地产上市公司综合实力50强榜单。目前，合肥城建旗下的“琥珀”品牌，开发建设了琥珀名城、琥珀新天地、琥珀五环城、琥珀花园、琥珀名郡、琥珀庄园等一系列楼盘，特别是近年通过提升建筑品质打造的琥珀府系产品更加增强了“琥珀”品牌美誉度。

    公司全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司是安徽省规模最大的从事工业标准化厂房开发运营的工业地产开发企业。目前已成为安徽省领军的科技产业园开发建设和企业孵化服务综合创新平台，在园区开发运营细分领域具有较为领先的行业地位和市场竞争优势。

    2、创新能力凸显

    一是产品创新，以做“极致产品主义者”为追求，推动产品从“住有所居”向“住有宜居”升级。二是供应链创新，纵深推进招标模式创新，实现了“招好产品”“廉洁招标”的创新目标，为运营效率全面提升奠定了基础。三是管理机制创新，推动三项制度改革走深走实，让组织架构、薪酬体系、人员岗位更能适应市场化竞争需求，充分激发企业内生动力。四是监督体系创新，从体制机制上创新、从构建体系上入手、从增强合力上发力，建立了由党委统一领导、纪委组织协调、有重要监管职责的职能部门共同参与的联合监督检查体系。

    3、人员优势明显

    公司高管团队专业背景涉及建筑相关专业、财会、金融和法律及管理等，绝大部分自参加工作开始就一直从事房地产行业相关工作，且大多是从公司基层做起，与公司共同成长起来。可以说是一支知识结构合理、行业经验丰富、务实高效、深度认同公司企业文化的、能够高瞻远瞩的高管团队。公司建立多层次人才激励机制，完善薪酬福利制度，加大对人才吸引力度。同时拓宽人才招引渠道，通过市场化引才方式，进一步加强人才储备。

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