每周股票复盘：万 科Ａ（000002）万科A股东减少，业绩承压，积极盘活资产

截至2025年8月22日收盘，万 科Ａ（000002）报收于6.56元，较上周的6.53元上涨0.46%。本周，万 科Ａ8月19日盘中最高价报6.61元。8月18日盘中最低价报6.48元。万 科Ａ当前最新总市值782.65亿元，在房地产开发板块市值排名3/89，在两市A股市值排名204/5152。

本周关注点

• 股本股东变化：万科A股东户数减少1.35万户，户均持股市值为12.0万元
• 业绩披露要点：万科A2025年中报显示归母净利润-119.47亿元，同比下降21.25%
• 机构调研要点：公司通过多种方式盘活存量资产，已盘活项目64个，贡献可售货值约785亿

股本股东变化

近日万科A披露，截至2025年7月31日公司股东户数为52.2万户，较6月30日减少1.35万户，减幅为2.52%。户均持股数量由上期的1.82万股增加至1.86万股，户均持股市值为12.0万元。

业绩披露要点

万科A2025年中报显示，公司主营收入1053.23亿元，同比下降26.23%；归母净利润-119.47亿元，同比下降21.25%；扣非净利润-115.91亿元，同比下降52.25%；其中2025年第二季度，公司单季度主营收入673.29亿元，同比下降17.07%；单季度归母净利润-57.0亿元，同比上升39.94%；单季度扣非净利润-55.52亿元，同比上升6.5%；负债率73.11%，投资收益-5.68亿元，财务费用34.3亿元，毛利率9.97%。

机构调研要点

8月22日分析师会议,现场会议

问：公司今年到目前为止已经顺利偿付了超过240亿元公开债务，公司对后续的到期债务压力是怎么考虑的？计划如何去应对？

答：今年以来，公司坚决落实主体责任，竭尽全力保障交付，妥善解决到期债务特别是公开债务的兑付问题，取得了积极成效。上半年，公司按期保质完成超4.5万套房的交付；实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%；实现大宗交易签约金额64.3亿元；实现盘活回款合计57.5亿元。公司一如既往获得了各类金融机构支持，上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）。截至目前，公司已经顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前已无境外公开债到期。能取得这一成绩，首先离不开金融机构的支持。公司存量融资规模保持稳定，同时充分利用各类政策机会，继续争取增量流动性机会，补充了资金来源。其次，离不开大股东深铁集团的鼎力支持。截至目前，大股东累计向公司提供了近240亿元的股东借款，真金白银帮助公司缓解流动性压力。第三，是公司自身依然在继续努力。新组建的经营管理班子，统筹各类资源要素，协调动员各方力量，积极化解经营困难和债务风险，稳定了大家的信心。未来，在政策端的引领，金融机构的支持，国资大股东的力挺，合作伙伴的助力之下，依靠自身努力，公司有信心、有能力应对挑战，全力以赴争取妥善化解到期债务。一方面，公司将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，同时进一步发挥好经营服务类业务的造血功能。另一方面，公司将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化、战略引战、扩大合作等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。除了经营和交易创造的现金流之外，我们将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定存量融资规模，继续争取增量流动性机会，以时间换空间。

问：公司怎么看待自身销售规模的下降？近几年公司明显放慢了拿地节奏，是否会有存货不足的风险，公司怎么保证经营的持续性？

答：今年上半年，万科销售金额691亿，同比降幅较为明显，主要因为新盘供应较少，以存量资源去化为主。尽管今年供货总量不多，但公司新入市的项目仍然取得了不错的销售表现。上半年公司首开项目均兑现投资承诺。其中、温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开实现9成及以上的认购去化。公司的库存去化也取得积极成效。上半年公司年初现房实现销售176亿元，准现房销售183亿元。截至中期时公司的现房存货相比年初有所下降。从资源总量来看，截至2025年中期，公司未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超过6000万方，在积极盘活和有效供应下，仍可维持一定的在建和存货规模。在投资上，除了长期坚持的量入为出策略，公司拿地还是会强调资源质量的持续改善。一方面，公司会以更高标准挖掘增量投资机会，聚焦在客户和市场基础好的片区、投资回报好且公司有把握兑现的项目；另一方面会通过资源盘活方式转化一部分土地，持续改善公司现有的资源结构和分布。

问：盘活存量资产是政策着力推进的方向，也是房企消化库存和回收现金的重要抓手，公司目前在盘活存量方面取得了哪些进展？

答：万科开发业务体量庞大，在近几年高速发展的过程中，沉淀了部分难以短期变现的资源，面对当前形势，盘活这部分资源对万科来说格外重要。近两年，我们抓住政策的机遇，尝试了多种方式推动资源盘活，总体来说有以下几种：一是商办占比较高的地块，结合城市实际需要，通过“收储、调规、再出让”的方式进行盘活。不但解决了企业资源盘活，也实现了城市空间优化与功能完善，提高了城市资源利用效率。二是开展资源置换工作，通过整售商办资产，置换住宅项目，实现多方共赢。比如我们借助部分企业打造产业空间和招商引资需求，将成都3.8万方商业资产置换为住宅项目，优化了资源结构，该住宅项目已开盘销售。三是充分利用专项债收购存量土地与存量商品房，截至目前，已向政府申报36个，其中15个已纳入市级清单。比如天津有一个项目已与土地整理中心签订专项债收储框架协议。另外，还通过项目股权退出，自持转销售等方式，实现资源盘活及资金回收。比如杭州有一个项目的自持住宅被杭州安居收购用作保障性租赁住房。自2023年以来，万科通过以上方式已盘活项目64个，贡献可售货值约785亿，已实现销售226亿元。2025年，我们将在资源盘活方面继续发力。

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