恒基地产（00012.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期恒基地产（00012.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

香港
      物业销售
      于回顾期内,美国连串关税措施令全球贸易以至经济前景增添不确定性。香港特区政府为应对经济及地缘政治的不利因素,积极推动游客访港,推出多项吸引人才政策及发展香港成为国际教育枢纽。于2025-26年度财政预算案宣布宽减部份物业买卖之印花税加上本港股票市场气氛好转,及避险资金持续流入,令港元银行利率有不同幅度的下调。本港楼市因而受惠。
      集团期内本港物业发展之应占营业额约为港币三十八亿一千二百万元,较去年同期减少22%。至于本港物业发展之应占税前盈利约为港币三亿一千万元(二零二四年:港币十四亿九千九百万元)。盈利减少主要由于去年同期因政府收回新发展区若干土地而带来约港币十亿五千五百万元应占税前收益所致。
      期内,集团推出多个市区住宅项目,包括长沙湾‘BelgraviaPlace’第2期、马头角‘南首’,以及启德‘MiamiQuay’第2期。当中马头角‘南首’销情理想,首批推出之一百八十一个住宅单位于开售当日即全部售罄,而原有已开售项目亦取得满意销售成绩。位于半山之‘CaineHill’已近乎沽清,至于旺角‘利奥坊’系列首五期项目,截至二零二五年六月底亦已售出约95%住宅单位。连同售出其他物业(包括车位),集团于截至二零二五年六月三十日止六个月内,于本港自占之合约销售总额约港币六十二亿九千八百万元。
      于二零二五年六月底,未入账之自占本港物业合约销售总额约为港币一百零四亿二千四百万元。当中约港币七十七亿五千六百万元预计可随物业落成并交付买家而于二零二五年下半年入账。
      市区土地
      除上述已作销售安排之项目外,集团已购入全部业权,或达致相关强拍申请门槛之市区旧楼重建项目,预计可提供自占楼面面积合共约一百七十万平方尺,于二零二六年或之后开售或出租。
      集团旗下一间全资附属公司于二零二五年一月订立协议,将位于香港九龙金巴利道16号地段(‘物业’)连同将于该地段上建造之新酒店,出售予集团上市附属公司—美丽华酒店企业有限公司之全资附属公司。由于完成交易之先决条件未能达成,有关交易经已取消。集团将按既定计划继续拆卸该物业上之现有建筑物,并按已批准之建筑图则,将该物业重建成一座新酒店。
      至于中环新海滨三号(内地段第9088号)用地,现正进行主体建设工程。该综合发展项目设有七十万平方尺之甲级写字楼及附属面积,提供中环最大之单层写字楼楼面;另有九十万平方尺之零售面积,以及香港首个百老汇式大剧院。该项目亦设有逾三十万平方尺绿化休憩空间,包括位于顶楼之空中花园供公众使用。项目第一期预计可于二零二六年第四季建成,余下部份则计划于二零三二年第四季建成,届时将成为本港核心商业区另一瞩目地标。该项目至今已凭藉其可持续发展之建筑设计,荣获多项业界至高殊荣,包括领先能源与环境设计(LEED)、绿建环评(BEAMPlus)、WiredScore、建造业议会、绿色商业认证公司、香港测量师学会及香港绿色建筑议会等认证及奖项。
      此外,集团占22.8%权益之油塘湾商住项目,已改为分期换地发展,并已经收到政府重新发出之第一期换地条件,但正就补地价金额进行上诉,有待与政府达成补地价协议方可落实。该临海项目预计可提供自占楼面面积共约九十一万平方尺。
      新界土地
      集团于期内再购入约二十三万平方尺新界土地。然而,于元朗南及锦田所持有合共约三十四万平方尺土地,被政府以现金补偿方式合共约港币三亿五千九百万元,收回作公共用途。集团于二零二五年六月底,所持有之新界土地储备约四千一百九十万平方尺,继续为本港拥有最多新界土地之发展商:
      于洪水桥/厦村新发展区,除上述一宗成功完成之原址换地申请外,集团与该区内另一业主亦已共同为四幅土地提出原址换地申请,作商业发展用途。如全部成功换地,可提供自占楼面面积合共约二百八十万平方尺。按照政府地政总署最新之作业备考,区内所有原址换地申请须于二零二五年十二月三十一日或之前达成补地价磋商。扣除上述正进行原址换地申请之土地,集团现于洪水桥/厦村仍拥有约二百三十四万平方尺之土地。
      政府于二零二零年公布‘土地共享先导计划’的执行框架及具体准则,而集团为了配合政府政策以满足市民对房屋的殷切需求,经详细研究所持有之新界土地后,已联同另一家发展商向有关当局提交申请,项目所在地点位于大埔林村,占地约二百万平方尺或19.3公顷,即稍大于香港维多利亚公园之面积,项目建议提供三成住宅单位(三千六百三十六伙)作私人房屋发展及出售之用,其余七成单位(八千四百八十四伙)供政府作公营房屋发展之用。项目已于二零二二年十一月获顾问小组支持及行政会议原则性同意,现正处理修改城市规划之工作。集团期望透过参与此计划能善用有关之土地资源及加快释放潜在价值。
      政府于二零二一年十月颁布《北部都会区发展策略》,建议致力将北部都会区发展成为国际创科中心,当中包括涵盖河套区港深创新及科技园及附近新田/落马洲一带之地区。政府其后在二零二三年十月公布之《北部都会区行动纲领2023》把新田科技城纳入‘创新科技地带’的一部份。按照行政长官会同行政会议于二零二四年九月核准之《新田科技城分区计划大纲草图》,政府将向地产商收回土地作创科用途。此外,政府于二零二四年十一月发表毗邻新田之牛潭尾发展建议,并于二零二五年一月完成相关公众参与活动。于二零二五年七月,政府宣布收回土地以进行新田科技城(第一期)(第一批)及征用三宝树湿地保育公园(第一期)发展。集团于‘北部都会区’新田拥有自占土地面积约为六百一十万平方尺,当中将被政府收回之土地总面积约三十三万四千平方尺。政府同月亦宣布收回土地以兴建北环线主线,集团因此另有约十八万七千平方尺之土地将被收回。按宪报公告所载之现金补偿为每平方尺港币一千零三十二元计算,集团预期因此将获得政府现金补偿合共约港币五亿四千万元。
      收租物业
      集团于截至二零二五年六月三十日止六个月,在本港之应占租金总收入(包括应占旗下附属公司、联营公司及合营企业贡献)较去年同期轻微上升至港币三十四亿一千一百万元,而相关之应占税前租金净收入则较去年同期减少1%至港币二十四亿八千三百万元。集团持有40.77%应占权益之国际金融中心项目,于期内所贡献之自占租金总收入较去年同期下跌2%至港币八亿零三百万元。
      集团主要收租物业于二零二五年六月三十日之平均出租率为93%。
      由于将租予大学学生作校外住宿之‘迎林’,以及两个项目之基座商场(即‘BelgraviaPlace’的第1期及‘利奥坊˙首隅’)相继建成,令集团于二零二五年六月三十日,在本港之自占已建成收租物业组合扩展至约一千零五十万平方尺,明细如下:
      此外,集团持有自占泊车位约九千个亦为另一租金收入来源。
      零售物业组合
      期内,经济前景不明朗,以及消费模式转变,继续为本港零售市场带来挑战。然而,集团零售物业组合之整体出租率仍保持高企,此有赖集团运用多元策略以提升各商场之吸引力。
      集团精心调整商场之租户组合,透过引入多家特色食肆、生活用品专卖店及以年轻人为主之美容品牌等,满足不同顾客所需。同时亦举办‘LEGO新春开运游乐园’及‘迪士尼公主仲夏花园’等多项市场推广活动,成功吸引大量家庭客流之余,亦展现致力将购物商场转型为体验式消费场所之创新理念。此外,集团经常举办现场表演、签唱会、明星云集之电影宣传活动、亲子工作坊及商场街头表演,带动商场客流并刺激消费。为推动本地零售业界创新发展,集团亦参与香港房屋委员会启动之‘共筑˙创业家2.0’计划,将部份商场铺位及展销摊位以优惠租金租予青年创业家,鼓励年青人发挥创意,通过实战经验培育企业家精神,实践创业梦想。
      位于将军澳之MCP(新都城中心)以及马鞍山之新港城中心,于‘2025年度亚洲零售大奖’中分别赢得‘年度最佳商场创意—香港’及‘年度最佳区域商场—香港’大奖。
      两个分别位于大角咀及红磡之大型市区重建项目,正陆续分批建成。该等项目基座均设有商场,招租反应理想,将引进多个时尚品牌及特色餐饮商户。随着项目即将全面建成,集团租金收益将进一步提升。
      写字楼物业组合
      本港写字楼租赁需求疲弱,以及未来新增供应量庞大,继续为租金带来压力。然而,现时租户趋向迁往质素较佳之商厦,集团之优质写字楼物业组合因此在市场竞争中享有优势。
      期内,集团各商厦凭藉与租户保持紧密连系,表现维持稳定。当中中环‘国际金融中心’、北角‘友邦广场’,以及位于九龙东之写字楼及工贸商厦组合包括‘宏利金融中心’、‘友邦九龙金融中心’、‘鸿图道78号’及‘鸿图道52号’,均凭藉卓越物业质素,整体出租率维持约九成或以上。
      刚于去年建成之‘TheHenderson’,现已成为香港新地标。该项楼面面积达四十六万五千平方尺之超甲级商厦,由国际知名之扎哈˙哈迪德建筑事务所(ZahaHadidArchitects)设计,融合卓越服务、艺术、创新及可持续发展元素,为租户带来无与伦比之智能办公室体验。其办公大堂引入着名当代艺术家杰夫˙昆斯(JeffKoons)之《气球天鹅(红色)》艺术作品;而顶层则设有全港最高之全玻璃天幕宴会厅—‘Cloud39’,可270度饱览城市之繁华景致。大厦旁边之户外空间,则优化成为扎哈˙哈迪德建筑事务所全亚洲首个之雕塑花园,并已开放予公众享用。此外,‘TheHenderson’亦为亚太区首个荣获福布斯旅游指南(ForbesTravelGuide)颁发‘InPartnershipwithForbesTravelGuide’合作认证之商厦,彰显其致力提升租户体验至五星级酒店水平之服务承诺。‘TheHenderson’因此除获佳士得承租作为其亚太区总部外,亦有爱彼、凯雷、加拿大退休金计划投资局及多策略资产管理公司‘Point72’等多家优质租户进驻。现时已录得出租率约八成,令集团经常性收入基础进一步巩固。
      至于总楼面面积达一百六十万平方尺之中环新海滨旗舰项目,兴建中的第一期招租反应十分理想,量化交易商‘JaneStreetAsiaLimited’已签约成为该项目首个主要租户,将租用第一期之六层楼面,面积合共逾二十二万三千平方尺,占该期办公室大楼及附属楼面面积逾70%。此项交易创下中环核心商业区数十年来最大金额办公室租赁纪录,并且反映香港作为国际金融中心之坚固地位。
      建筑
      集团发展各项物业,均致力追求卓越及创新。期内,在‘2025亚洲房地产大奖’中勇夺‘年度发展商–香港’至高殊荣,而半山卫城道8号项目亦荣获‘年度豪宅发展项目–香港’大奖。此外,红磡‘必嘉坊˙曦汇’及旺角‘利奥坊˙壹隅’均获香港专业验楼学会评选为五星级屋苑。非住宅项目方面,位于中环之TheHenderson在‘2025-2026年度亚太区房地产大奖’,在‘香港最佳高层商业建筑’及‘香港最佳综合用途室内设计’组别均取得五星大奖。
      香港特区政府于去年《施政报告》中提出多项改善措施,包括检讨建筑设计标准,以及促进国内外具成本效益之建筑物料及建造科技于本地应用等,整体建筑成本因此可望有所下调。此外,集团将继续研发及采用更多创新建筑产品,令各类项目之建筑质素亦进一步提升。
      期内在香港建成以下发展项目:
      物业管理
      集团之物业管理成员公司恒益物业管理有限公司、伟邦物业管理有限公司、尊家管业有限公司(为集团‘TheHCollection’系列高尚住宅提供优越管理服务)、冠威管理有限公司及HCommerceManagementLimited,凭藉在本港合共管理逾八万五千个住宅及工商业单位、一千万平方尺商场及写字楼楼面,以及二万个车位,于业界享有领导地位。
      秉承集团不断提升服务质素及注重环保之理念,物业管理成员公司已采纳一个符合ISO9001(品质管理体系)、ISO10002(投诉处理管理体系)、ISO14001(环境管理体系)及ISO45001(职业健康安全管理体系)之综合管理系统。物业管理成员公司之出色表现获得多项嘉许,当中包括‘香港卓越服务名牌’及‘Q唛优质服务标志’等。
      物业管理成员公司一向持诚执信,谨守专业为本港市民缔造更美好家园。期内,物业管理成员公司以‘活力年’为主题,推动社会大众注重身心健康,并且与一间慈善机构合办运动、音乐以及环保等多项活动,共同为社区注入更多活力。
      中国内地
      二零二五年上半年,为稳定房地产市场,各地方政府相继推出促进购房政策及金融宽松措施,有效推动需求端,亦降低买家之置业成本,有助提振市场信心,加上中央政府落实住宅新规范政策,为房地产发展注入新动力。期内整体房地产市场平稳运行,当中一线城市表现较为强韧,二线城市经历深度整固后,去库存压力逐渐缓解。土地市场供应聚焦于核心城市之优质地块,带动土地出让金有显着增长。
      期内建成以下发展项目:
      集团于内地作出以下策略:
      物业投资:期内,集团集中资源致力推动广州越秀区‘星寰国际商业中心’及上海徐汇滨江‘星扬西岸中心’两项近年建成大型项目之招租,取得显着成效。当中‘星寰国际商业中心’两幢楼面面积合共约九十七万平方尺之甲级办公大楼,以及楼面面积达一百万平方尺之上海‘星瀚广场’,于二零二五年六月底出租率均逾八成。集团亦积极建设两个综合发展商业合作项目,其中位于上海浦东,楼面面积达八十三万平方尺之‘新岸商业中心’新近落成;而位于深圳南山区,楼面面积约四十二万平方尺之‘云荟大厦’,亦已接近完工阶段。在新项目相继落成后,集团可望提升租金收入,为未来经常性收益提供增长动力。

业务展望：

中美两国近期积极就经贸分歧展开磋商,市场气氛因此有所改善。加上香港特区政府除先后推出多项人才计划外,近年亦致力推动本港发展成为国际专上教育枢纽,吸引国内外学生来港升学。来港专才连同家人,以及留学生人数增加,将有助提升住屋需求,为本港楼市带来一定支持。
      集团近期经已与合作方共同就一幅位于洪水桥/厦村新发展区之土地,完成原址换地申请,将可提供自占楼面面积约五十八万平方尺作发展用途。而集团另有新界土地储备约四千一百九十万平方尺,继续为全港持有最多新界土地之发展商。集团亦有多个已购入全部业权或达致相关强拍申请门槛之市区旧楼重建项目,预计可提供自占楼面面积合共约一百七十万平方尺。经过多年从不同途径补充在本港之土地储备,集团已取得充裕之土地资源,足供未来数年发展之用。
      ‘销售’继启德‘维港˙湾畔’第1期开售后,集团计划于今年下半年在本港再推售九个发展项目。连同尚余存货,在本港预计有约五千六百个自占住宅单位或约二百六十六万平方尺自占住宅楼面面积,于二零二五年下半年可供销售;另在本港有可售办公及工业楼面面积约十八万平方尺。集团于二零二五年六月底,在香港及内地未入账之自占物业销售金额合共约港币一百二十六亿九千九百万元,当中约港币八十三亿七千七百万元之销售金额预计可随物业落成及交付买家而于二零二五年下半年入账。
      ‘租务’集团现时在本港及内地分别持有自占一千零五十万平方尺以及一千三百四十万平方尺之已建成收租物业。集团新近建成之中环超甲级商厦‘TheHenderson’,现已租出约八成。本港核心商业区另一地标,楼面面积达一百六十万平方尺之中环新海滨旗舰项目,建筑进展良好,已获一家金融机构签约承租当中第一期办公室大楼及附属楼面面积合共逾二十二万三千平方尺,收租物业组合不断扩展及优化。
      ‘上市附属及联营公司’为集团另一经常性收入之来源。当中香港中华煤气于二零二五年六月底在内地及本港合共拥有超过四千五百万城市燃气客户。其持股之怡斯莱(EcoCeres,Inc.),位于马来西亚之新厂房预计将于年内投产,令可持续航空燃料产能大幅增长;加上不断开拓其他增长型业务,香港中华煤气将为集团带来持续收益。
      以上三大业务范畴(即‘销售’、‘租务’及‘上市附属及联营公司’)均由集团经验丰富之专业团队悉心管理,加上集团财政实力雄厚,定能把握市场机遇,为各持份者持续创造更佳价值。

以上内容为证券之星据公开信息整理，由AI算法生成（网信算备310104345710301240019号），不构成投资建议。