三湘印象（000863）2024年年报关键审计项：销售收入确认、存货可变现净值

据证券之星公开数据整理，近期三湘印象（000863）发布2024年年报，该份财报由天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、销售收入确认

项目内容

• 房地产销售收入确认
• 2024年度三湘印象实现房地产销售收入989,770,204.33元，占2024年度营业收入的81.83%。
• 三湘印象房地产销售收入确认政策：已将房屋的控制权转移给买方，不再对该房产实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该房产有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
• 即本公司在房屋完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，在客户取得房屋控制权时确认营业收入的实现。
• 对已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下，在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现。

审计应对

1. 了解、评价和测试：了解、评价和测试与房地产销售相关的内部控制的设计及执行有效性。
2. 检查合同条款：检查三湘印象主要房产买卖合同条款，评价三湘印象房地产销售收入确认政策是否符合企业会计准则要求。
3. 检查支持性文件：检查可以证明房产已达到交付条件及已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交手续的支持性文件，包括但不限于：房产竣工及验收报告、已备案的房屋销售合同、业主签字确认的收房流程确认单、公司邮寄的房屋入住通知及物流签收记录（若业主未至现场收房）等，以评价是否满足三湘印象房地产销售收入确认政策。
4. 检查账簿记录：检查资产负债表日前后的账簿记录、房屋入住通知、退房记录等支持性文件，以评价房地产收入是否存在跨期现象。

二、存货可变现净值

项目内容

• 存货账面价值：截至2024年12月31日，三湘印象合并财务报表中存货账面价值为4,168,034,622.37元。
• 存货计量方法：存货采用成本与可变现净值孰低计量。
• 可变现净值确定：管理层按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定可变现净值。

审计应对

1. 评价存货估计售价：选取项目评价存货估计售价的合理性，复核估计售价依据是否充分、合理。
2. 评价管理层估计：评价管理层对存货至完工时将要发生成本、销售费用和相关税费所作估计的合理性。
3. 复核评估结果：复核管理层所利用的评估师专家的工作，获取评估结果及评估明细表，并复核评估所用的相关假设、参数是否合理。
4. 评价外部评估机构：评价由管理层聘请的外部评估机构的独立性、客观性、胜任能力和资质。
5. 复核预计可变现净值：分项目分业态复核管理层计算的预计可变现净值与账面价值进行比较，测算应计提的存货跌价准备金额并与账面对比。
6. 结合存货监盘：结合存货监盘，分析是否存在开发或销售进度缓慢的项目，评价管理层就存货可变现净值所作估计的合理性。
7. 检查列报：检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

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