荣盛发展（002146）2024年年报关键审计项：房地产开发收入的确认等

据证券之星公开数据整理，近期荣盛发展（002146）发布2024年年报，该份财报由北京澄宇会计师事务所(特殊普通合伙)给出了带强调事项段的无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、房地产开发收入的确认

项目内容

• 事项描述
• 如财务报表附注四(二十六)收入、附注六(三十九)营业收入和营业成本所述，荣盛发展2024年度房地产开发收入347.74亿元，占营业收入比重91.49%。
• 荣盛发展在签订商品房销售合同，取得了房款或收款凭据，房屋验收合格、达到销售合同约定的交付条件，房产已经被客户接受，或根据销售合同约定被视为已获客户接受时确认收入。
• 由于房地产开发收入对荣盛发展财务报表的重要性，因此我们将房地产开发收入确认认定为关键审计事项。

审计应对

1. 了解和评价荣盛发展管理层对房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行的有效性。
2. 对收入确认政策进行检查并与同行业进行对比，以评价荣盛发展房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求。
3. 选取房产项目销售样本，检查买卖合同网签情况、房屋交付记录等可以证明房产已经被客户接受或被视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照荣盛发展的收入确认政策确认。
4. 针对销售项目选取样本，获取销售台账、收款记录等资料，并实地查看交付、入住状况等，以判断实际销售情况，以及与财务记录是否相符。
5. 对房地产开发项目收入进行截止性测试，将资产负债表日前后确认的销售收入与交付手续等支持性文件进行核对，以评价收入是否在正确的期间确认。

二、存货可变现净值的估计

项目内容

• 事项描述
• 如财务报表附注四(十二)存货、附注六(六)存货所述，截至2024年12月31日止，荣盛发展财务报表列报存货账面价值1,107.27亿元，占资产总额比重68.45%，存货跌价准备余额97.48亿元。
• 存货跌价准备按照存货成本与可变现净值孰低计量。
• 管理层在资产负债表日确定存货可变现净值过程中，需对每个开发项目在达到完工状态时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个开发项目的预期未来售价、未来销售费用以及相关销售税金等。
• 由于存货对荣盛发展资产的重要性，估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，涉及重大的管理层判断和估计，特别是房地产行业当前面临政策、经济环境的变化以及各城市的差异化应对措施，因此我们将存货可变现净值的估计认定为关键审计事项。

审计应对

1. 了解与评价管理层对存货可变现净值估计相关的关键内部控制设计和运行的有效性。
2. 询问、评价管理层在存货可变现净值测试过程中所使用的方法、关键评估的假设、参数的选择、预测未来收入等的合理性。
3. 获得荣盛发展存货项目已经预售并签约销售价格、备案价格以及同地区相近楼盘的销售价格，并结合各存货项目所在区域的房地产具体政策等信息，评价管理层预计售价的合理性。
4. 在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问管理层这些存货项目的进度和各项目最新预测所反映的总开发成本预算。
5. 在抽样的基础上，获取管理层编制的可变现净值测算表，复核或重新计算可变现净值测算过程。

三、预期信用损失的估计

项目内容

• 事项描述
• 如财务报表附注四(十一)预期信用损失的确定方法及会计处理方法、附注六(四十七)信用减值损失所述，2024年度荣盛发展计提信用减值损失15.12亿元。
• 由于信用减值损失对荣盛发展当期损益的重要性，且预期信用损失的计提涉及重大的管理层判断和估计，因此我们将预期信用损失的估计认定为关键审计事项。

审计应对

1. 了解与评价管理层与预期信用损失计提相关的关键内部控制设计和运行的有效性。
2. 评价管理层预期信用损失政策是否与上期保持一贯性，管理层计算预期信用损失时所采用的方法、假设的合理性，复核其坏账准备计提是否恰当。
3. 金额重大或高风险的应收款项，通过对往来单位背景、经营状况、历史交易情况等的调查、了解，获取证据以评价管理层判断的合理性。
4. 与管理层沟通、讨论有违约、减值迹象的应收款项，评估其回款及坏账风险。
5. 检查与应收款项余额相关的资料，核查往来款形成原因、真实性及可回收性，评价各类组合划分依据是否充分，分类是否恰当。
6. 结合信用风险特征、账龄分析以及应收款项期后回款情况，分析复核预期信用损失计提明细表，评价、测试管理层对预期信用损失（坏账准备）计提的准确性、合理性。
7. 实施函证或替代程序，检查期后回款情况，核查往来款的真实性、准确性。

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