南山控股（002314）2024年年报关键审计项：房地产业务的存货减值等

据证券之星公开数据整理，近期南山控股（002314）发布2024年年报，该份财报由德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

1. 房地产业务的存货减值

项目内容

• 账面余额：截至2024年12月31日，南山控股在合并财务报表中列示的存货账面余额为人民币21,139,000,733.52元，其中房地产开发成本和房地产开发产品的账面余额合计为人民币20,841,185,084.24元。
• 存货跌价准备：相应的存货跌价准备为人民币1,504,242,705.73元。
• 会计政策：期末存货按照成本与可变现净值孰低计量，当存货的可变现净值低于成本时，计提存货跌价准备。
• 重要性：由于房地产业务的存货账面余额重大，且其可变现净值的确定涉及管理层重大会计估计，因此将其确定为合并财务报表审计的关键审计事项。

审计应对

• 测试和评价与存货减值相关的关键内部控制运行的有效性。
• 获取计算存货跌价准备的相关资料，复核本年计提的存货跌价准备金额是否正确。
• 选取样本对本年末的存货项目进行实地察看，观察是否存在长期未予开发的土地、长期停工的项目以及长期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形。
• 在抽样的基础上，分析并评价管理层确定存货可变现净值时所使用的数据的合理性，主要包括：
• 对于已完工的开发产品，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或市场可获取数据(周边楼盘价格)进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较。
• 对于拟开发土地及未完工的开发成本，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或市场可获取数据(周边楼盘价格或周边地区最新土地使用权挂牌出让价格等)进行比较，将管理层估计的至完工时将要发生的成本同内部成本预算进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较。

2. 房地产销售收入的截止

项目内容

• 营业收入：2024年度，南山控股合并财务报表中列报的营业收入为人民币8,398,074,748.18元，其中房地产销售收入(包括房地产业务和产城综合开发业务)为人民币4,514,556,689.46元。
• 占比：房地产销售收入占南山控股2024年度合并营业收入总额的53.76%。
• 会计政策：南山控股在客户取得房地产开发产品控制权时确认房地产销售收入。
• 重要性：由于房地产销售收入金额对财务报表的重要性，存在管理层为了达到特定目标或期望而操纵收入确认时点的风险，因此将其确定为合并财务报表审计的关键审计事项。

审计应对

• 测试和评价与房地产销售收入相关的关键内部控制运行的有效性。
• 检查房地产销售合同条款，评价有关房地产销售收入确认的会计政策是否符合企业会计准则的相关要求。
• 就资产负债表日前确认房地产销售收入的项目，选取样本，实地检查项目是否已经达到交付状态，以评价相关的房地产销售收入是否计入恰当的会计期间。
• 就资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目，选取样本，检查销售合同及可以证明房地产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否计入恰当的会计期间。

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