电子城（600658）2024年年报关键审计项：存货跌价准备和投资性房地产减值准备的计量

据证券之星公开数据整理，近期电子城（600658）发布2024年年报，该份财报由天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

1. 存货跌价准备和投资性房地产减值准备的计量

项目内容

• 存货：
• 截至2024年12月31日，公司已完工开发产品、在建开发产品的账面价值合计金额重大。
• 管理层需对每个开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价（参考附近地段房地产项目的最近交易价格）和未来销售费用以及相关销售税金等。

• 该过程涉及重大的管理层判断和估计，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险。

• 投资性房地产：

• 投资性房地产的减值准备确定过程中涉及很多估计和假设，例如投资性房地产所在地区的经济环境及未来趋势分析、预计租金、出租率、折现率等。
• 估计和假设的变化会对确定投资性房地产减值准备产生很大影响，且确定其减值准备涉及重大管理层判断和估计。
• 鉴于上述资产对公司资产的重要性，特别是在当前经济环境下各个城市推出的应对房地产市场的措施，公司将存货跌价准备和投资性房地产减值准备的计量识别为关键审计事项。

审计应对

• 存货：
• 内控了解和测试：
  • 评价与存货跌价准备、投资性房地产减值准备计量相关的内部控制的设计和运行有效性。
  • 评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性。

• 实质性测试：

  • 了解公司各开发项目状况，询问管理层存货项目的进度和各项目未来净售价最新预测所反映的总开发成本预算。
  • 对已开发完成产品，了解其销售情况，检查销售资料；对在建开发产品，了解其建设情况，竣工备案情况以及出售/自持计划。
  • 对拟开发产品，了解未来规划情况。
  • 实地查看公司的存货实物状态，实施监盘程序。
  • 评价管理层所采用的相关资产的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设与市场可获取数据和公司的销售预算计划进行比较。
  • 复核公司聘请的第三方评估师在评估过程中使用的报表、参数、评估方法、系数等，合理使用评估报告。
  • 复核存货跌价准备是否已在财务报表中作出恰当披露。

• 投资性房地产：

• 内控了解和测试：
  • 评价与投资性房地产减值准备计量相关的内部控制的设计和运行有效性。
• 实质性测试：
  • 了解投资性房地产的租金水平、空置率、未来出租计划等。
  • 实地查看投资性房地产的实物状态，实施监盘程序。
  • 评价管理层所采用的相关资产的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设与市场可获取数据和公司的销售预算计划进行比较。
  • 复核公司聘请的第三方评估师在评估过程中使用的报表、参数、评估方法、系数等，合理使用评估报告。
  • 复核投资性房地产的减值准备是否已在财务报表中作出恰当披露。

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