西藏城投（600773）2024年年报关键审计项：房地产销售收入的确认等

据证券之星公开数据整理，近期西藏城投（600773）发布2024年年报，该份财报由众华会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、房地产销售收入的确认

项目内容

• 事项描述
• 公司目前的主营业务为房地产项目开发。
• 如财务报表附注3.26所示，房地产项目销售同时满足下列条件时，公司确认相关收入：
  1. 与客户已签订合同；
  2. 房产完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交付条件；
  3. 客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。
• 如财务报表附注5.35所示，2024年度，公司营业收入为人民币118,298.13万元，其中房地产销售收入为人民币100,593.98万元，占公司营业收入的85.03%。
• 由于公司的房地产销售收入对公司财务报表的重要性，且收入确认时点涉及判断；此外房地产销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对公司的利润产生重大影响。

审计应对

• 审计程序
• 评价与房地产销售收入的确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
• 对本年确认房地产销售收入的项目，检查与该项目相关的权证文件，包括竣工备案许可证、住房交付使用许可证、大产证等相关文件；
• 针对公司本年结转的房地产销售收入，选取样本，检查收款记录、销售合同、交房验收相关文件及其他可以证明房产已交付或视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否按照公司的收入确认政策确认；
• 在资产负债表日前后对房地产销售收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否已在恰当的期间确认。

二、存货可变现净值的确认

项目内容

• 事项描述
• 公司目前主营业务为房地产项目开发。
• 如财务报表附注5.5所示，截止2024年12月31日，存货的账面价值为人民币700,335.93万元，占公司总资产比例约59.24%。
• 由于存货可变现净值对公司财务报表的重要性，且在资产负债表日管理层对存货的可变现净值评估涉及重大判断及估计，包括对未售的房地产开发项目估计预期销售价格、估计房地产开发项目的总成本、营销费用、税金及考虑每个房地产开发项目其他具体特定因素。
• 特别是考虑到房地产行业易受经济环境、政策调控影响，项目所在地政府所推出的相关调控政策、措施对公司预期销售形势的估计。

审计应对

• 审计程序
• 评价与存货可变现净值相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
• 复核公司的存货可变现净值估计，并将公司采用的关键估计，包括预计销售价格，与公司的销售计划、实际成交数据、市场可获取数据比较，并结合项目所在城市的房地产调控政策，在售项目的实际产品情况进行分析；
• 评价各存货项目的目标成本预测、项目开发及其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
• 对存货项目进行实地观察，结合项目的实际建设情况，了解存货项目的开发进度、最新预测的项目总成本是否出现重大变化；
• 复核公司存货可变现净值相关的计算过程和会计处理，关注计算结果是否出现重大差异。

三、投资收益确认事项

项目内容

• 事项描述
• 如财务报表附注5.41所示，2024年度西藏城投投资收益为34,070.04万元，占合并财务报表利润总额的723.69%。
• 其中对重要联营企业西藏国能矿业发展有限公司确认的投资收益金额为-7,221.29万元，出售全资孙公司上海国投置业有限公司全部股权确认投资收益为40,034.43万元。
• 由于投资收益对公司财务报表的重要性，且评估基准日管理层对全资孙公司上海国投置业有限公司评估涉及重大判断及估计；此外投资收益确认上的细小错误汇总起来可能对公司的利润产生重大影响。

审计应对

• 审计程序
• 对权益法核算的股权投资，获取投资协议、被投资企业公司章程及管理治理结构文件，确认投资关系、持股比例，判断对其是否构成重大影响；
• 取得国能矿业编制的财务报表实施现场审计，计算本年应确认的投资收益金额，并将我们的计算结果与公司账面确认金额进行比较；
• 获取并复核了股权转让事项的内部审批程序、国有资产评估项目核准资料、股权转让合同、收款银行回单、工商变更登记等资料；
• 获取并阅读管理层聘请的第三方评估专家出具的评估报告，对评估依据、评估假设和评估参数进行复核；
• 检查投资收益相关信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

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