绿城服务（02869.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期绿城服务（02869.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

截至2024年12月31日止年度,本集团实现:
      收入
      收入为人民币18,527.8百万元,与2023年全年的人民币17,393.3百万元相比,同比增长6.5%。
      本集团收入主要来自四个业务板块:(i)物业服务;(ii)园区服务;(iii)咨询服务;及(iv)科技服务。年内,(i)物业服务收入达人民币12,401.3百万元,占本集团整体收入的66.9%,相较于2023年全年人民币11,101.5百万元,同比增长11.7%;(ii)园区服务收入达人民币3,373.2百万元,占本集团整体收入的18.2%,相较于2023年全年人民币3,568.6百万元,同比下降5.5%;(iii)咨询服务收入达人民币2,412.0百万元,占本集团整体收入的13.0%,相较于2023年全年人民币2,295.3百万元,同比增长5.1%;及(iv)科技服务收入达人民币341.2百万元,占本集团整体收入的1.9%,相较于2023年全年人民币428.0百万元,同比下降20.3%。
      人民币千元占总收入%人民币千元占总收入%同比%物业服务
      园区服务
      咨询服务
      科技服务
      销售成本
      年内,销售成本为人民币15,331.1百万元,较2023年全年人民币14,479.9百万元增长5.9%,略低于收入增速。
      毛利率
      毛利达人民币3,196.7百万元,较2023年全年人民币2,913.4百万元增长9.7%。毛利率为17.3%,较2023年全年的16.8%增加0.5个百分点,主要是本集团通过一系列的提质增效措施,持续强化了成本管控。
      —物业服务毛利率为13.7%,较2023年全年的13.0%增加0.7个百分点;
      —园区服务毛利率为22.6%,较2023年全年的21.5%增加1.1个百分点;
      —咨询服务毛利率为24.9%,较2023年全年的23.4%增加1.5个百分点;及—科技服务毛利率为39.3%,较2023年全年的38.7%增加0.6个百分点。
      销售及营销开支
      销售及营销开支为人民币352.9百万元,较2023年全年人民币342.6百万元增长3.0%。销售费用率为1.9%,较2023年全年的2.0%下降0.1个百分点。
      行政开支
      行政开支为人民币1,256.3百万元,较2023年全年人民币1,274.8百万元下降1.5%。管理费用率为6.8%,较2023年的7.3%下降0.5个百分点,主要是因为本集团持续加强机构精简及行政后勤费用的管控,行政开支得到有效控制。
      核心经营利润
      核心经营利润为人民币1,587.5百万元,较2023年全年人民币1,296.0百万元增长22.5%,主要是本集团加强了收入质量管理,并采取了有效的成本管控措施,从而带来主营业务盈利能力的持续提升。
      金融工具的预期信贷损失
      年内,金融工具的预期信贷损失为人民币240.6百万元,较2023年全年人民币201.7百万元增长19.3%,主要是因为贸易应收款项余额增加而带来的减值准备同步增加。
      其他经营开支
      其他经营开支为人民币234.4百万元,较2023年全年人民币168.2百万元上升39.3%,主要是受市场环境影响,我们经审慎考虑对部分长期股权投资等资产的减值准备增加。
      融资(收入)╱成本净额
      年内,融资收入净额为人民币4.4百万元,较2023年全年融资成本净额人民币2.1百万元增加人民币6.5百万元,主要是由于利息收入的增加。利息收入主要由定期存款和活期存款组成,年内为提升资金收益率,本集团大量购入定期存款,因此利息收入上升明显。
      人民币千元人民币千元同比%
      分占联营及合营公司利润╱亏损
      年内,分占联营公司亏损为为人民币11.0百万元,与2023年全年利润人民币145.2百万元相比,减少人民币156.2百万元,主要是由于2023年本集团一家联营公司盈利,而年内并无此影响。
      年内,分占合营公司亏损为人民币0.7百万元,与2023年全年亏损人民币0.1百万元相比,同比增加人民币0.6百万元,主要是由于部分合营公司亏损增加所致。
      税前利润
      年内,税前利润达人民币1,188.2百万元,较2023年全年的人民币972.2百万元增长22.2%,主要是因为本集团经营规模扩大及经营管理提效带来的利润增加。
      所得税
      年内,所得税为人民币320.8百万元,较2023年全年人民币256.1百万元,增长25.3%,有效所得税率为27.0%,与2023年全年的26.3%基本一致。所得税适用税率详见本公告第24页至第26页综合财务报表附注6。
      年内利润
      年内利润为人民币867.4百万元,较2023年全年人民币716.1百万元增长21.1%。
      年内,本公司权益股东应占溢利为人民币785.1百万元,较2023年全年的人民币605.4百万元增长29.7%,主要是因为本集团经营规模扩大及经营管理提效带来的利润增加。
      年内净利率为4.7%,较2023年全年的4.1%上升0.6个百分点。
      流动资金、储备及资本架构
      本集团于年内维持优良财务状况。于2024年12月31日,流动资产为人民币12,649.3百万元,较2023年12月31日人民币12,111.7百万元增加4.4%。于2024年12月31日,本集团的现金及现金等价物为人民币4,853.9百万元,与2023年12月31日的人民币4,530.8百万元相比,增长7.1%。年内,为了提高资金收益率,定期存款达人民币1,118.2百万元,与2023年12月31日的人民币373.4百万元相比,增长199.5%。
      年内,经营活动所得现金净额人民币1,474.7百万元,较2023年全年人民币1,436.1百万元,同比增长2.7%。投资活动所用现金净额为人民币503.3百万元,较2023年的人民币377.5百万元相比增长33.3%;融资活动所用现金净额为人民币651.4百万元,较2023年的人民币717.2百万元相比下降人民币65.8百万元,主要是年内回购股份所动用现金减少。
      于2024年12月31日,长期借款达人民币23.9百万元,主要是本集团境内若干非全资附属公司因日常经营需要而向银行借款,贷款利率为4.35%至5.20%。于2024年12月31日,该等附属公司并无违反有关融资契约。
      于2024年12月31日,短期借款达人民币41.1百万元,主要为本集团境内若干附属公司因日常经营需要而向银行的借款。贷款利率为0%至3.80%(2023年12月31日:4.18%至7.53%)。于2024年12月31日,该等附属公司并无违反有关融资契约。
      于2024年12月31日,银行贷款约人民币64.9百万元(2023年12月31日:人民币72.2百万元)为固定利率,剩余余额为浮动利率。
      于2024年12月31日,本集团之负债比率(总债务除以总资产)为51.7%,较2023年12月31日的54.5%下降2.8个百分点。
      投资物业、物业、厂房及设备和使用权资产
      于2024年12月31日,投资物业、物业、厂房及设备和使用权资产达人民币1,230.0百万元,较2023年12月31日的人民币2,339.6百万元,同比下降47.4%。主要是年内我们出售了MAG的部分股权,MAG不再是本集团的附属公司,其资产负债表不再并入本集团的综合财务报表所致。
      无形资产
      于2024年12月31日,无形资产达人民币380.9百万元,较2023年12月31日的人民币592.3百万元,同比下降35.7%,主要是年内我们出售了MAG的部分股权,MAG不再是本集团的附属公司,其资产负债表不再并入本集团的综合财务报表所致。
      贸易及其他应收款项
      于2024年12月31日,贸易及其他应收款项达人民币5,576.6百万元,较2023年12月31日的人民币5,113.9百万元增长9.1%,主要是由于业务规模增长带来的应收款项余额的增长,年内我们也加强了对回款的考核及管控,进一步加快了回款的速度。
      贸易及其他应付款项
      于2024年12月31日,贸易及其他应付款项达人民币4,972.1百万元,较2023年12月31日的人民币4,873.0百万元增长2.0%,主要是由于业务规模增长带来的采购规模的扩大。
      租赁负债
      于2024年12月31日,一年内应支付的租赁负债人民币159.8百万元计入流动负债,较2023年12月31日的人民币287.8百万元下降44.5%。一年以上应支付的租赁负债人民币553.2百万元计入长期租赁负债,较2023年12月31日的人民币1,130.0百万元下降51.0%,主要由于年内本集团出售了MAG的部分股权,MAG不再是本集团的附属公司,其资产负债表不再并入本集团的综合财务报表所致。
      物业服务—占总收入66.9%,占总毛利53.2%
      物业服务依然是本集团的最大收入和毛利来源。一直以来,本集团主要采取包干制的服务收费方式,基于我们过去20多年积累的管理经验和成本控制能力,物业服务持续为我们带来稳定的收入、利润及上佳口碑,亦是本集团落实生活服务战略的基石业务。我们将继续强化以「安保」、「维保」、「环保」及「绿保」为核心的基础服务,同时有效融合本集团各产品线服务内容、科技赋能,推动该分部业务的有序、稳步增长。年内:
      —收入达到人民币12,401.3百万元,较2023年全年人民币11,101.5百万元增长11.7%,主要是在管面积稳定增长带来的收入增长。
      —毛利达人民币1,701.6百万元,较2023年全年人民币1,444.7百万元增长17.8%。
      —在管面积为509.0百万平方米,较2023年的448.4百万平方米增长13.5%,或净增加60.6百万平方米。年内,我们通过城市聚焦、客户聚焦及服务业态聚焦的策略,持续强化存量市场的拓展力度,在管面积稳步提升。
      —储备面积作为未来在管面积的主要来源,年内为357.2百万平方米,与2023年的371.6百万平方米相比下降3.9%,或净减少14.4百万平方米。主要是受国内房地产市场环境影响,我们审慎开展增量市场的拓展,侧重于优质的存量市场拓展,同时我们主动退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备项目,以尽力减少后续可能出现的项目交付风险。尽管如此,我们的储备面积依然非常充沛,并将继续为本集团的未来增长提供坚实基础。
      —在管项目达到3,554个,覆盖了全国31个省、直辖市和自治区,及202个城市。
      园区服务—占总收入18.2%,占总毛利23.8%
      园区服务是基于业主的全生活场景和房地产的全生命周期提供系统性的产品和服务解决方案,是物业服务的延伸,更是我们构建集「康乐」、「学乐」、「欢乐」及「寿乐」(合称「四乐」)一体理想社区的重要抓手。
      年内,园区服务收入达人民币3,373.2百万元,较2023年的人民币3,568.6百万元下降5.5%。其中:
      (1)园区产品和服务(占园区服务收入的38.9%):2024年收入为人民币1,310.3百万元,较2023年人民币1,272.0百万元同比增长3.0%。
      (2)居家生活服务(占园区服务收入的11.7%):2024年收入为人民币395.7百万元,较2023年人民币547.5百万元同比下降27.7%。
      (3)园区空间服务(占园区服务收入的8.7%):2024年收入为人民币292.7百万元,较2023年人民币280.6百万元同比增长4.3%。
      (4)物业资产管理服务(占园区服务收入的18.8%):2024年收入为人民币635.3百万元,较2023年人民币777.6百万元同比下降18.3%。
      (5)文化教育服务(占园区服务收入的21.9%):2024年收入为人民币739.2百万元,较2023年人民币690.8百万元同比增长7.0%。
      围绕业主的生活需求,本集团持续构建以社区零售、居家生活、空间服务、资产运营、文化教育等五大生态于一体的生活服务平台。年内,我们根据战略规划和实际情况不断优化服务组合、聚焦核心生态、持续提升运营能力。其中:
      —园区产品和服务
      年内,本集团依托于「便利+关系」社区零售体系的支撑,围绕基础生活产品需求,有效运用小程序、园区前置仓及园区市集等载体,激发园区直销体系活力,并结合不同客户需求提供完整的大后勤服务解决方案,落地优质场景覆盖。年内,我们优化产品结构,精简产品SKU,聚焦百万级及千万级爆品的打造,持续构建产品核心能力,进一步提升产品的竞争力和溢价能力。同时,强化与物业服务的协同发展,聚焦核心服务场景,通过持续创新和资源整合,实现业务多元化和可持续发展的目标,持续为客户提供优质的产品及服务。
      —居家生活服务
      本集团以「四季生活」到家平台为基础,推动居家生活服务产品的融合,通过自营+商家合作的模式,构建入户服务体系,并通过定点带教,实现业务、系统和运营的赋能培训,保障服务落地。年内,基于本集团房屋服务业务长期发展考虑,经股东一致同意就浙江绿城房屋服务系统有限公司进行内部经营管理架构调整,将其调整为本集团之合营公司,本分部业务收入受此调整影响,有较大降幅。于「物业服务+居家养老服务」方面,我们持续推动服务运营能力的提升,并初步形成以「椿悦荟」为代表的机构养老运营、以「陶然里」为代表的康养社区运营及以「椿天里」为代表的居家养老运营三大服务模式。
      —物业资产管理服务
      本集团以服务价值链为基础,以业主资产管理服务需求为出发点,深耕物业服务所覆盖的园区,构建园区资产管理服务体系,并以置换服务、营销服务及资产管理(如车位业务)为主要服务产品。年内,因房地产行业环境影响以及部分专项服务结束(如为杭州第19届亚洲运动会运动员村提供赛事住宿服务)影响,本分部业务较2023年有所下降。后续,我们将继续实施共用管家、管道分销等多模式拓展策略,聚焦优势项目,持续加强精细化管理。同时,依托本集团品牌影响力及物业服务优势,打造高端经纪品牌,深耕高端住宅细分市场,并通过经纪人合伙人机制、车位代理销售及运营、商业代理运营模式逐步推动物业资产管理服务的转型,进一步向轻资产运营方向转变,降低固定成本,提升经营品质。
      —文化教育服务
      本集团持续落实托育服务多品牌策略,构建「绿城奇妙园+普惠托育园+澳蒙国际园」三大品牌体系,并通过在管园区教育服务需求的深入发掘,进一步优化服务内容及课程体系,提高单园运营效率,不断提升本集团文化教育服务的核心竞争力。年内,考虑到国内幼儿教育政策及市场环境,本集团原拟透过MAG澳洲教育体系及商业模式支持国内幼儿教育相关业务大规模发展的目标可能无法于短期内实现,为此,基于本集团业务发展的整体布局及本公司股东(「股东」)整体利益考虑,我们出售了持有的MAG合计2,328,592股股份(「出售事项」)。紧随出售事项完成后,本集团持有MAG已发行股本约35%的权益,MAG不再为本集团之附属公司,具体详情请见本公司日期分别为2024年11月8日、2024年12月16日及2025年1月9日之公告。尽管如此,这并不影响本集团与MAG在业务上的合作,目前我们已经与MAG通过许可经营模式,在国内文化教育业务上继续开展合作。
      咨询服务—占总收入13.0%,占总毛利18.8%
      本集团围绕房地产全生命周期,通过优质资源整合、标准化体系建设与业务创新,持续提升咨询服务的内生增长,强化咨询服务核心竞争优势。年内:
      —毛利为人民币600.1百万元,与2023年的人民币536.3百万元相比增长11.9%。
      —在建物业服务
      收入为人民币2,115.0百万元,与2023年的人民币2,020.9百万元相比上升4.7%。年内,我们通过整合本集团内部不同服务体系资源,丰富服务及产品内容,逐步扩展服务场景,并结合客户服务需求,将在建物业服务与单一专项业务(如展厅讲解服务、会展服务及会议服务等)相结合,进一步拓宽了服务对象的范围,同时持续提高服务综合能力及竞争力,推动了在建物业服务收入的稳定增长。
      —管理咨询服务
      收入为人民币297.0百万元,与2023年的人民币274.4百万元相比上升8.3%,主要是得益于管理咨询服务市场化能力及核心竞争力的持续提升。年内,我们继续落实城市深耕策略,精准定位及匹配客户服务需求,协同物业服务项目拓展不断提升管理咨询服务的竞争力,同时通过多元化产品体系,持续为客户创造价值。后续,我们将结合市场需求,加强产品设计、价值传播、经营管理及客户突破四项能力建设,推动服务产品的转型及升级,将本集团的管理咨询服务打造成为行业专业一体化标杆,构建可持续发展生态,推动客户价值变现。
      科技服务—占总收入1.9%,占总毛利4.2%
      科技服务是构建本集团差异化产品体系,破局效率瓶颈,助力本集团实现中国最具价值幸福生活服务商战略目标的重要基础设施。围绕服务的数字化,我们为政府数治、未来社区、物业企业等打造全域平台产品及智慧物业产品。从前期规划设计、智慧硬体建设到数字化系统的开发及运营,科技服务为客户提供智慧、普惠、实惠的一体化解决方案,助力客户数字化转型。年内:
      —收入为人民币341.2百万元,较2023年的人民币428.0百万元相比,同比下降20.3%。
      —毛利为人民币134.0百万元,与2023年的人民币165.7百万元相比下降19.1%。
      主要是受国内市场环境及房地产行业环境影响,我们的部分签约业务因委托方要求等原因出现了延期执行的情况。年内,我们聚焦核心城市,并根据市场需求主动优化产品体系,升级产品内容,提升服务品质。后续我们将通过持续提高核心产品标准化,提升产品复制能力,优化客户结构等方式来推动业务的发展。
      科技服务主要是围绕空间的虚拟化和服务的数位化,为客户提供数字化产品及服务解决方案。年内,形成包括软体服务及硬体工程服务为主的两大业务体系。其中,软体服务核心产品为:(1)善数智慧物业:通过数字化体系重塑产品生态矩阵,并以本集团运营多年的智慧系统出发,基于物业服务企业有关企业运营管理及智慧化需求,为其打造系统性的解决方案;(2)善数智慧社区:以「平台+管家+共治」体系为基础,为政府客户提供城市基本单元治理与服务的数字化工具,支持城乡全域数字化更新发展;及(3)智慧园区:为集招商管理、空间资产管理、企业服务、产业协同及智能物联为一体的数位化服务产品,旨在为产业园区打造数位化管理中枢,提升园区管理效率及服务水平。硬件工程服务则是以建筑科技为核心,围绕智慧建筑、智慧城市等多元业态,为客户提供BIM设计咨询、智慧化设计、社区更新与改善等建筑科技全生命周期服务和综合解决方案。

业务展望：

企业的价值不仅在于能够创造利润,更在于能否成为「信任共同体」,实现更持续更长久的价值空间延展。我们相信,近是天然,只有亲才是优势,达成信才是目标。信任如金,唯以匠心铸之;善美如光,唯以恒心守之。展望2025年,我们将精心描绘「高质量发展」主线,以「民生温度」诠释服务深度,以「创新锐度」定义公司高度,以「城市亮度」拓展行业宽度。我们坚信,心向星辰,何惧道阻;善美同行,山河壮阔。
      唯有信任不可辜负。再次感谢各位股东的支持与信任,让我们一起共赴新征程,共书新篇章。

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