中梁控股（02772.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期中梁控股（02772.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

市场回顾
      回顾2024年,全球政治经济环境持续复杂,持续高利息环境增加经济衰退风险。地缘政治冲突未止,各种贸易争端升温,使全球经济添加不确定性。中国经济持续恢复,全年国内生产总值符合预期,增长达5%,政府持续积极推动稳增长政策,提振市场信心。
      2024年,政府积极推出一系列行业支持政策及经济刺激政策,加大财政货币政策逆周期调节力度,降低存款准备金率等政策组合拳,持续用力推动房地产行业整体市场止跌回稳,足见政府持续支持整体经济及房地产行业的坚定决心。市场有所反弹,但持续时间不长。惟市场购房信心依然不足。民营房企融资难、销售难的问题依然存在。预见未来一段时间内,中国房地产行业的修复仍需要一个缓慢而长期的过程,形势仍然不容乐观。
      在严峻的行业环境下,本集团已采取果断措施应对挑战,坚持集团发展战略。本集团继续强化管控和效率,降低经营成本,确保交付及财务安全,保持经营流动性,彰显出良好的经营韧性。
      2024年,本集团实现全年合约销售额(包括本集团附属公司、合营企业及联营公司)约人民币179.3亿元,按年减少约47.5%。
      物业交付
      为确保物业顺利交付,本集团加强施工和承包商管理,严格控制物业交付流程,降低交付风险。
      2024年,本集团(连同其合营企业及联营公司)完成交付约8万套物业单位。根据亿翰智库发布的数据,本集团在2024年按交付套数计,排名中国房地产开发商第13位。
      土地储备
      因中国房地产市场持续不确定,本集团于2024年并无收购任何土地。于2024年12月31日,本集团连同其合营企业及联营公司的土地储备总建筑面积约为21.9百万平方米(含已售的建筑面积),覆盖全国五大经济区。
      债务管理
      自2021年年中以来,面对行业的流动性问题和融资困难,本集团采取果断措施,加快销售及现金回款、节省成本并提高经营效率、暂停买地、控制有息负债,保持相对稳定的财务基本面,全力保交楼、稳经营及维护境内融资。
      本集团的有息负债总额已压缩及控制至2024年12月31日的约人民币202.5亿元(其中境内有息负债约为人民币108.7亿元,而境外有息负债约为人民币93.8亿元)。碍于当前市况,本集团的资金流动性受到限制。截至2024年12月31日,本集团的现金及银行结余(包括受限制现金及已抵押存款)合计约为人民币57.4亿元。在目前地方政府政策的严格要求下,本集团绝大部份的现金都在项目层面的指定银行账户中接受严格的预售现金监管,以确保在建物业的竣工。
      对于境内债务,截至2024年12月31日,本集团的境内有息负债绝大部份为有项目抵押的贷款,本集团已经积极与境内银行和贷款机构在境内贷款到期时进行贷款展期,相信境内贷款到期后的续期风险已经可控。
      对于境外债务,本公司于2024年3月20日完成债务重组(「债务重组」)以缓解其境外债务压力。债务重组包括发行新优先票据(「新优先票据」)及新可换股债券(「可换股债券」),以及签订新私募贷款(「新私募贷款」)以换取截至2023年12月31日未偿还境外债务加上相关应计和未付利息。

业务展望：

尽管中国房地产市场目前还面临不少困难,但政府对修复整体市场的政策方针明显。2024年12月召开的中共中央政治局会议及中央经济工作会议,会议强调,做好2025年经济工作,要实施更加积极有为的宏观政策,扩大国内需求,稳住楼市股市。又指出要实施适度宽松的货币政策,适时降准降息,维持流动性充裕,打好政策组合拳,持续用力推动房地产市场止跌回稳,加力实施城中村和危旧房改造,推动构建房地产发展新模式。要推动经济持续回升向好,不断提高人民生活水平,维持社会和谐稳定,为实现「十五五」良好开局打牢基础。地产市场正处于转型期,随著中央对行业及经济的支持政策逐步实施,相信能有效化解风险。
      展望2025年,积极的财政政策,推动经济恢复,有望提振市场信心。市场有效需求有待改善,但要化解经年积累的行业风险需要一个过程。修复周期虽然比预期长、但我们相信房地产市场最终都会复苏。本集团将继续强调财务安全,保持经营流动性、稳定债务、控制风险、平稳交付、节约成本,加强组织架构和提高管理效率,以确保本集团能够驾驭行业的挑战,渡过行业难关。

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