天健集团（000090）2024年年报关键审计项：房地产开发项目的收入确认等

据证券之星公开数据整理，近期天健集团（000090）发布2024年年报，该份财报由致同会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、房地产开发项目的收入确认

项目内容

• 事项描述
• 天健集团的销售毛利主要来自于房地产开发项目收入。
• 2024年度天健集团营业收入213.57亿元，其中实现房地产开发项目收入103.10亿元，占营业收入总额的比例为48.27%。
• 由于营业收入是天健集团的关键业绩指标之一，且房地产开发业务系天健集团主要利润来源，可能存在管理层通过不恰当的收入确认方式以达到特定目标或预期的固有风险。
• 因此，将天健集团房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。

审计应对

1. 了解并评价了与房地产开发项目收入确认相关的内部控制设计的有效性，并测试了关键控制运行的有效性。
2. 检查天健集团房地产标准买卖合同的条款，评价有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的规定。
3. 就本年确认收入的房地产开发项目，选取样本检查合同、完工验收资料、销售收款、房地产入伙通知单等可以证明房产交付的支持性证据，评价是否与其收入确认会计政策一致。
4. 选取临近资产负债表日前后确认收入的会计记录和房产交付或视同交付的支持性证据，评价房产销售收入是否记录于恰当的会计期间。

二、存货可变现净值的评估

项目内容

• 事项描述
• 截至2024年12月31日，天健集团开发成本、开发产品等（以下统称“存货”）账面价值232.58亿元，占资产总额的比例为36.40%；存货按成本与可变现净值孰低计量。
• 管理层在评估存货可变现净值过程中，需对每个开发产品达到完工状态时将要发生的建造成本作出最佳估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价和未来销售费用和相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计。
• 由于存货是天健集团的重要资产，且估计存货的可变现净值存在固有风险，因此，将天健集团存货可变现净值的评估识别为关键审计事项。

审计应对

1. 了解并评价了与存货可变现净值相关的内部控制设计的有效性，并测试了关键控制运行的有效性。
2. 选取样本对本年末的存货项目进行实地察看，观察是否存在长期未予开发的土地、长期停工的项目以及长期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形。
3. 获取存货可变现净值评估的相关资料，重新计算本年可变现净值的计算是否正确：
4. 对于未完工的开发成本，将管理层估计的至完工时将要发生的成本与内部经营成本预算进行比较，分析管理层预测产品总成本的合理性。
5. 对于估计的售价，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或市场可获取数据（周边楼盘价格或周边地区最新土地使用权挂牌出让价格等）进行比较。
6. 对于估计的销售费用及相关税费，将管理层估计的销售费用及相关税费与天健集团房地产相关业务板块实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。
7. 通过抽样的方式对天健集团上一年度的可变现净值的估计与本年度实际变现价值进行比较，评价管理层存货可变现净值估计的准确性。
8. 与天健集团管理层及其聘用的评估专家讨论，了解对可变现净值评估结果最为敏感的假设并进行分析，分析管理层采用的关键假设的恰当性；同时对评估专家的独立性、专业资质和胜任能力进行了评价。

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