浦东金桥（600639）2024年年报关键审计项：房地产销售及租赁收入确认等

据证券之星公开数据整理，近期浦东金桥（600639）发布2024年年报，该份财报由众华会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、房地产销售及租赁收入确认

项目内容

• 营业收入：如财务报表附注5.39所示，金桥股份公司于2024年实现营业收入金额为2,724,786,282.83元，其中房地产销售收入金额为653,212,196.43元，占营业收入总额的23.97%；房地产租赁收入金额为1,834,374,244.34元，占营业收入总额的67.32%。
• 收入确认政策：
• 房地产销售业务以签订有关转让销售合同，完成合同内订明的开发建设工程，将有关的土地、房产移交给买方，经买方验收取得土地、房产控制权，金桥股份公司取得土地、房产的结算证明，已经收回销售款项或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入时，确认转让土地使用权、销售物业（房产）收入的实现。
• 房地产租赁业务在房地产租赁期内各个期间，采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。
• 固有风险：由于营业收入是金桥股份公司的关键绩效指标之一，同时房地产销售及租赁业务涉及众多客户及租户且合同条款各有不同，这可能加大收入确认及计算的复杂性，使得收入确认产生错报的固有风险较高。

审计应对

房地产销售项目

1. 了解和评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性。
2. 检查房产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的销售收入确认政策是否符合相关会计准则的要求。
3. 针对本年结转的房产销售收入，选取样本，检查销售合同、收款记录、交房验收相关文件及其他可以证明房产已交付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否按照公司的收入确认政策确认。
4. 在资产负债表日前后对房产销售收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已在恰当的期间确认。

房地产租赁项目

1. 了解租赁收入确认的内部控制程序，评估并测试与租赁收入确认相关的关键内部控制，复核相关会计政策是否正确且一贯地运用。
2. 结合房地产类型对租赁收入、出租率及租金单价差异情况执行分析，判断本期各类房产的租赁收入金额是否存在异常。
3. 从租赁收入的会计记录中选取样本，查看该笔租赁收入对应的合同，根据合同条款对租赁收入进行重新计算并与会计记录进行比较，评价相关房产租赁收入的确认是否符合企业会计准则的规定。
4. 此外，检查样本的租金收款凭证及发票等支持性文件。
5. 在资产负债表日前后对房产租赁收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价相关房产租赁收入是否已在恰当的期间确认。

二、房地产开发支出核算的准确性

项目内容

• 存货金额：如财务报表附注5.6所示，金桥股份公司于2024年12月31日存货金额为22,819,408,024.68元，其中达到预定可销售状态的房地产开发产品金额为2,142,943,002.99元，未达到预定可销售状态的房地产开发成本金额为20,676,464,671.69元。
• 在建投资性房地产：如财务报表附注5.13所示，金桥股份公司于2024年12月31日在建投资性房地产金额为1,363,351,079.54元。
• 固有风险：由于房地产开发项目是公司日常经营相关的重要资产，交易金额重大且存在跨期建设的情况，需要根据项目实际进度确认开发支出，相关估计及判断可能造成重大财务影响，开发支出核算的准确性可能存在重大错报。

审计应对

1. 了解公司针对房地产开发业务的内控流程，并对其中关键控制的设计及实施和运行有效性进行测试。
2. 取得房地产开发支出中重大项目的成本预算、监理报告、工程进度单以及施工合同等与公司财务记录中的开发支出金额、工程进度进行核对，确认是否不存在重大差异。
3. 对重大房地产项目进行现场勘查，访谈项目管理人员，了解项目施工进度等，检查工程实际进度与监理报告是否不存在重大差异。
4. 取得已完工项目的竣工结算审价报告，并与公司财务记录中的项目完工结转金额比对，确认是否一致。

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