万科企业（02202.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期万科企业（02202.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2024年,全国商品房销售面积同比下降12.9%,随著一系列行业支持性政策出台,市场信心逐步修复,四季度全国新建商品房销售面积同比增长0.5%,扭转了之前连续下滑的态势。
      报告期内,本集团制定并推动实施业务重整和风险化解的「一揽子方案」,坚定瘦身健体、聚焦主业、全力自救,取得一定进展。在经营端,全年高品质交付超过18万套房子;实现销售金额2,460.2亿元,销售面积位居行业第一,销售回款率保持100%以上;大宗资产交易完成54个项目交易,合计签约259亿元;通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元,回收现金超百亿元。在融资端,积极争取各类金融机构支持,全年新增融资和再融资948亿元,新增融资的综合成本3.54%;经营性物业贷落地293亿元;白名单项目申报178个。2024年本集团完成93亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付。
      虽然本集团在各方支持下积极开展自救,但风险并未彻底化解。报告期内集团业绩出现大幅亏损,实现营业收入3,431.8亿元,同比下降26.3%;归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元,同比下降506.8%。业绩亏损的主要原因是:(1)开发业务结算规模和毛利率显著下降;(2)新增计提了信用减值和存货跌价准备;(3)部分非主业财务投资出现亏损;(4)为更快回笼资金,公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动,部分交易价格低于账面值。同时,2025年集团将面临公开债务的集中兑付,流动性压力进一步加大。
      自2023年底以来,深圳国资国企及深铁集团持续以市场化、法治化方式持续给予公司真金白银有力支持,包括帮助公司处置流动性较低的不动产和长期股权投资,参与印力消费基础设施REIT认购、支持公司完成深圳湾超级总部基地项目转让、受让公司所持有的红树湾物业开发项目投资收益权等,同时积极协调各类金融资源,助力公司开展融资。2025年1月27日,为有效化解风险,切实保护购房人、债权人、投资人的利益,董事会决定充实万科经营管理力量,利用大股东深铁集团在内的各方资源优势,进一步聚焦主业,加快融资模式转型,更好推动万科稳健经营和可持续发展,全力以赴为股东、为社会创造价值。与此同时,广东省、深圳市及有关部门、金融机构也密集发声,支持万科稳健发展。2025年2月,为满足公司资金需求,深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元的股东借款,用于公司偿还在公开市场发行的债券本息,且相关借款利率低于公司从金融机构的融资利率,借款抵质押率高于市场惯例水平,充分体现了大股东对公司的支持。
      在各方及大股东强有力的支持下,管理团队积极实施「一揽子」方案,全力以赴保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定,推动公司改革化险与融合发展。

业务展望：

长期来看,房地产行业经营环境已发生深刻转变,供求关系发生重大变化、行业模式和融资方式也发生重大调整。2025年公司将在城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同五个方面持续发力,持续提升多元场景的开发经营服务能力,建设适应人民群众期待的「好房子」、「好服务」、「好社区」,加快构建房地产发展新模式。
      1.战略聚焦主业主营和重点城市布局,加速推动资产处置和业务优化
      房地产开发业务锚定2025年销售回款目标,实施灵活量价策略加速推盘,确保销售回款率继续提升。坚守「保交房」底线,全周期品质管控保障高质量交付,深度参与城市存量不动产的改造盘活。经营服务业务明确各业务底层逻辑和核心业务指标,持续推进经营提效,指标达到行业领先水平。
      在城市聚焦上,基于中国宏观经济、人口、产业发展等关键变化,在当前已进入城市锚定发展前景好、供需关系平衡、在当地具备竞争优势的重点城市。
      在业务组合上,对于要退出的业务或项目,基于自身特点合理安排退出节奏,集中资源推进权重项目退出,实现战略收敛聚焦和资产负债表的优化。同时,继续有序推进经营性重资产项目的处置,实现增量现金流入。
      2.积极向新模式切换,妥善化解债务风险的同时构筑资本结构优化新格局
      在模式创新上,公司将抓紧未来机遇,坚持在发展中化解风险,维护品牌稳定,充分整合各方资源,激活存量资产效能,提升资产周转效率,运用多维举措,科学调节债务水平,持续优化资本结构。通过资产、负债、权益协同运作,实现安全经营目标有序达成。公司将持续夯实REITs战略平台,实现业务模式由重向轻,加速长租公寓与物流REITs上市进程,推动中金印力消费REIT扩募。同时,公司也将积极推进建万住房租赁Pre-REIT基金、中信万科消费基础设施Pre-REIT基金、万新金石(厦门)住房租赁基金等战略平台的持续发展,建立面向未来的投融资模式。
      3.依托科技创新,因地制宜打造面向未来、引领行业的新质生产力
      在科技突围上,公司将充分发挥在开发建造、经营服务等领域已经形成的体系化技术优势,助力「好房子」、「好服务」、「好社区」的打造,带来更好的客户体验和更具性价比的产品。同时,公司将紧抓当前人工智能与机器人技术快速迭代的战略机遇,通过业务场景开放、知识共享,与行业领军企业深度协同,重点突破服务智能化升级、工业化智能建造和作业设备智能化、小型化等方向,依托科技创新打造面向未来、引领行业的新质生产力。
      4.以开放姿态整合资源,持续提升核心竞争力,共创城市新生态
      在产业协同上,公司将著力强化与深铁集团融合发展,因地制宜打造新质生产力,在轨道物流、TOD综合开发、商业运营、工程代建、公共基础设施维护、科技创新等方面全方位合作,共创城市新生态。公司也将持续与政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新,共建战略合作生态圈,打造新质生产力孵化平台,重点布局城市基础设施运营管理、数字化城市治理、重大产业项目等关键领域。
      在公寓租赁上,公司深化「产建运营一体化」模式,联合各地国资平台打造大型租赁社区,践行社会责任,为新市民及青年人提供高品质租住空间。
      在商业运营上,公司将加强和沃尔玛集团等战略合作方的合作,实现业绩共赢;与华为共建「科技+商业」创新生态,推动商业资产价值与科技品牌势能深度融合。
      在物流仓储上,公司旗下万纬物流聚焦智慧化供应链服务,与佳沛、泰森等全球领先企业开展战略合作。
      公司将持续以开放姿态整合资源,推动资产价值与城市活力协同增长,为高质量发展注入新动能。

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