中海物业（02669.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期中海物业（02669.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

本集团是中国领先的物业管理公司之一,业务亦遍布香港及澳门。管理业态涵盖住宅物业及非住宅物业,如商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、道路桥梁、公交场站及其他公共设施。透过为客户提供高质素及高水平的服务,提升客户的满意度,我们致力为所管理的物业保值增值,亦有助巩固我们主航道上作为知名中、高端物业管理服务供应商的品牌知名度。
      凭借集团的品牌价值、口碑及规模优势,我们稳步进行市场拓展,透过均衡丰富市场业态获得不同项目,推动客户资源纵向及横向挖掘,稳固已有客户资源,同时挖掘新型客户资源,持续巩固我们的收入来源并提升我们的市场竞争地位。于二零二四年十二月三十一日,在管面积较去年年底增加7.4%或29.6百万平方米至431.1百万平方米。年内,新增订单74.1百万平方米,当中63.3%来自独立第三方,而为优化业务结构及亏损项目治理退行退盘44.5百万平方米,令业态发展更趋均衡,并提升经营效益。年内,新签合约额约达人民币4,441.2百万元。
      本集团落实聚焦作为城市空间的综合服务运营商的战略定位,实现多业态并进。年内,新增订单中住宅项目和非住宅项目面积占比分别为49.7%及50.3%,而新签订的合约额分别约达人民币2,342.7百万元及人民币2,098.5百万元。
      由于中国房地产市场仍处于调整转型过程,成交下降令物业管理行业整体增幅放缓。面对挑战,本集团坚持稳中求进,并推动实现高质量发展。截至二零二四年十二月三十一日止年度,整体收益较去年上升7.5%至人民币14,023.8百万元(二零二三年:人民币13,051.3百万元),主要由于(i)物业管理服务在管面积的增长;及(ii)住户增值服务业务上升,惟升幅受非住户增值服务倒退而部分抵销。
      另一方面,年内直接经营成本控制在人民币11,698.3百万元(二零二三年:人民币10,981.4百万元),主要透过减省物资成本、降低杂费及加大分包力度等多方面的成本管控措施,并同时进行较积极的亏损项目治理,以提升经营效益。因此,年内毛利率改善至16.6%(二零二三年:15.9%),毛利较去年增加12.4%至人民币2,325.5百万元(二零二三年:人民币2,069.8百万元)。
      其他净收入及收益为人民币197.1百万元(二零二三年:人民币169.7百万元),主要为来自更高之平均银行存款及有效之库务资金管理而带来利息收入人民币106.4百万元;税务优惠政策补助及政府补贴人民币41.9百万元,以及主要为一次性回拨多计提之债务与汇兑收益共人民币49.6百万元。
      年内,自有投资物业之公允价值变动亏损为人民币6.7百万元(二零二三年:公允价值变动亏损人民币6.6百万元)。
      经扣除本年的销售及行政费用人民币431.4百万元(二零二三年:人民币386.9百万元)及金融资产及合同资产的净减值计提人民币72.2百万元(二零二三年:人民币42.5百万元)后,经营溢利上升11.6%至人民币2,012.4百万元(二零二三年:人民币1,803.4百万元)。销售及行政费用上升11.5%,主要原因是为提升服务品质加大了研发费用投入共人民币65.7百万元(二零二三年:人民币26.2百万元)。如撇除研发费用的影响,销售及行政费用则只轻微上升1.4%,反映在持续精益管理架构下对人手控制带来的效益。金融资产及合同资产的净减值较去年上升,主要由于以下因素的复合效应﹕(i)于经营规模持续拓展下,受经济环境影响,贸易应收款按照账龄采纳较稳健减值比率8.2%计提(于二零二三年:6.5%),减值增加至人民币78.6百万元(二零二三年:人民币65.2百万元);及(ii)年内继续追回部分代业主支付按酬金制管理物业的款项,其净减值冲回为人民币6.4百万元(二零二三年:净减值冲回人民币22.7百万元)。
      由于除税前溢利上升,所得税费用按不同地域应课税率计提下,较去年增加8.1%至本年的人民币488.5百万元(二零二三年:人民币451.9百万元)。其中,就一间中国附属公司已派发╱预期派发股息的预扣所得税计提人民币31.7百万元(二零二三年:人民币29.4百万元)已于本年入账。
      总结,截至二零二四年十二月三十一日止年度,本公司普通股权持有人应占溢利较去年上升12.5%,达人民币1,510.9百万元(二零二三年:人民币1,342.5百万元)。

业务展望：

展望未来,在全面市场化的激烈竞争中,本集团将以砥砺前行的领潮姿态,推动传统物管向现代化服务转型,以「科技创新、跨界合作」路径实现「中海式物业管理现代化」,以「标杆项目、保值增值」呈现现代化专业水平价值,以「人才队伍、企业风貌」彰显现代化管理水平表现,全面推进生态链合作、服务体系、科技应用、品牌建立、人才队伍及基础管理的现代化建设。

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