湖南投资（000548）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期湖南投资（000548）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所处行业情况

    （一）高速公路建设运营行业

    2024年，湖南全力推进高速公路建设，沅辰、白南、衡永、永零、永新、茶常、益常扩容、醴娄扩容8条668公里高速公路建成通车，为原计划通车数量的2倍、通车里程的2.5倍，创近十年之最，总里程突破8000公里。在实现“量”的突破的同时，湖南高速路网建设还着力推进“智慧化”升级。通过科技赋能，公司构建智能预警平台，有效提升了道路安全通行效率。针对高速公路沿线物流园区搬迁导致的货车流量阶段性减少，公司及时调整经营策略，采取针对性措施，成功缓解了局部区域运力波动的影响。2024年公司高速公路建设运营板块保持了稳健的发展态势。

    （二）资产管理和物业服务行业

    2024年长沙甲级写字楼市场活跃度有所放缓，全年净吸纳量降至3.7万㎡，同比下降62.1%，而新增供应量13.5万㎡，远高于全年净吸纳量，使得整体空置率上升。在这样的市场背景下，公司通过精细化租赁策略和提升服务质量，湖南投资大厦报告期内平均空置率为10.87%，优于市场平均水平，彰显了公司在资产管理和物业服务领域的专业运营能力和市场竞争力。

    （三）酒店投资经营行业

    2024年，湖南酒店行业进入结构性调整阶段，长沙市酒店业平均营业收入与客房出租率出现短期波动，但政策引导和行业升级的双重效应已开始显现。湖南省文旅厅和长沙市分别出台《关于推动湖南高品质旅游住宿业发展的若干措施》和《2025年度入境旅游促进工作方案》，提出通过数字化运营、服务质量标准化和品牌优化三大策略重塑行业生态。公司已启动政策响应机制，强化合作网络和智能管理系统，以适应入境旅游市场的增长需求。

    （四）城市综合体投资开发行业

    2024年，长沙市内五区商品住宅供应总量为471万㎡，同比下降33.1%；成交总量为420万㎡，同比下降38.6%。长沙房地产市场供应和销售面积的明显下降，反映出市场进入深度调整期。在此背景下，公司住宅项目的去化速度也有所放缓，面临一定的销售压力；公司积极调整开发策略，注重产品创新和服务升级，以应对市场变化，确保城市综合体投资开发板块的稳健发展。

    二、报告期内公司从事的主要业务

    （一）主要业务

    公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。

    （二）经营模式

    公司各主营业务板块均为自主经营。

    （三）主营业务情况说明及行业地位

    报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。绕南高速是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。

    资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。

    公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体。为扩大“君逸”系酒店品牌影响力，公司2023年成立了湖南君逸财富大酒店有限公司。2024年，湖南君逸财富大酒店装修施工方案已顺利完成，目前正按计划推进装修施工，确保酒店板块实现稳定可持续发展。

    公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入的主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目有浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等。

    （四）公司的竞争优势与劣势

    绕南高速凭借其高效、安全、经济、舒适、全天候通行、环保和智能化管理等优势，特别是智能监测、快速预警、联合调度、实时交通信息发布等智能交通系统的广泛应用，有效提升了管理效率和安全性，成为现代交通的重要组成部分，推动了省会城市长沙的经济发展。当然，随着路段车流量已接近饱和，亟须强化养护、救援等保障服务能力以应对通行压力，进一步提升道路整体通行效率。君逸康年大酒店与君逸山水大酒店通过深耕“君逸品牌”，拥有一大批固定的消费群体，但仍需持续优化服务品质并灵活响应市场动态需求，实现入住率的进一步提升。公司旗下物业公司当前依托内部资源拓展业务，但外部市场业务开拓力度有待加强。公司旗下房地产公司在项目开发、建设和营销领域积累了丰富经验，未来需在加速现有库存去化的同时审慎评估市场机遇，稳步推进新项目开发以实现可持续发展。

    （五）主要业绩驱动因素

    1、高速公路建设运营

    2024年，绕南公司积极参与路网运行监测预警与应急指挥调度试点，通过“强基础、创示范、优机制”，不断提升监测能力、应急效率、服务水平，打造具有路段特色的高速公路数字化运营管理体系，绕南高速智能预警平台建设走在全省前列，获评中国交通运输协会“交通行业数字化转型典型案例”、湖南省交通运输厅“揭榜挂帅”重点科技项目，为公司在高速公路建设和运营领域的持续稳健发展打下了坚实基础。

    2、资产管理和物业服务

    2024年，公司依托精准招商策略与全周期客户服务，实现了湖南投资大厦全年平均出租率89.13%的成绩；湖南投资大厦获评“长沙市红色物业标准化建设观摩项目”，广欣物业被评为“湖南省优秀物业服务企业”，并荣登“2024年第三季度物业服务企业红榜”；君逸物业自持商铺2024年全年平均出租率为89.95%，被评为“湖南省优秀物业服务企业”。这些成果为公司带来了稳定的收入来源，为公司持续盈利提供了有力的支撑。

    3、酒店投资经营

    2024年，长沙酒店业市场整体表现一般，公司旗下的两大酒店同样面临严峻的挑战。但两家酒店积极应对，君逸山水大酒店实施了线上线下联动的精准营销策略，实现了年均客房出租率77%，在携程长沙高档酒店排行榜中连续12个月排名前五，荣获“湖南最佳数智化酒店”称号；君逸康年大酒店全力拓展大型综合会议业务，巩固了其收入支柱，全年接待了91个大型会议团队，并且积极推进招商引资及酒店租赁项目，以增强经营实力；湖南君逸财富大酒店装修已经完成了施工招标，目前正在有序推进装修工作。2024年，公司酒店板块在逆境中通过创新的营销手段和业务发展策略，各酒店在品牌形象和经营结构上均取得了不同程度的优化提升。

    4、城市综合体投资开发

    2024年，受宏观经济环境影响，长沙房地产市场整体活力不足，遭遇了近十年来的首次同比、环比下跌，导致品牌房企领先一步实施降价策略，引发市场“以价换量”浪潮，行业竞争愈演愈烈，公司在售的尾盘和车位去化问题压力增大。为了在不突破底价的基础上加快销售速度，公司实施了一系列精准措施，包括优化营销策略、加强渠道合作和增加产品附加值，旨在全面推动尾盘和车位的快速去库存，实现资金快速回笼。

    三、核心竞争力分析

    公司自2006年以来连续19年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定；通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和水平不断提升；通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。

    四、主营业务分析

    1、概述

    报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。

    2024年1-12月，公司实现营业收入63,119.22万元，同比下降49.50%；营业总成本48,325.38万元，同比下降54.07%；税金及附加2,243.28万元，同比下降73.32%；利润总额12,419.32万元，同比下降42.33%；归属于母公司股东的净利润8,142.32万元，同比下降45.25%；每股收益0.16元，同比下降46.67%；加权平均净资产收益率4.04%，同比减少3.67个百分点。

    （1）本期营业收入下降的主要原因是，上年度广润福园项目大部分房屋已完成交付并确认收入，而本期销售面积数量有限，导致本年度营业收入未能达到上年同期水平。

    （2）本期营业总成本的减少，主要是因为上年度广润福园项目中大部分房屋已交付并确认营业成本，本期相应的成本发生较少，导致本年度营业成本有所下降。

    （3）本期税金及附加的减少，主要由于上年广润福园项目中绝大多数房屋已交付并完成了税金的确认，而本年度的销售面积数量减少，相应的税金也有所降低。

    （4）本期利润总额、归属于母公司股东净利润、每股收益及加权平均净资产收益率的下降，主要是因为上年度广润福园房地产项目中大部分房屋的交付和利润确认，本年度虽有部分销售面积产生的利润，但总体上未能达到上年的利润规模。

未来展望：

1、行业格局和趋势

    （1）高速公路建设运营

    高速公路行业正朝着智能化、绿色化方向发展，未来将更加注重环保、技术创新和服务多元化，数字化转型将成为重要趋势。高速公路的行车速度快、通行能力大、运输成本低等优势，对经济增长和人民生活质量有重要影响。我国高速公路里程从2012年的9.62万公里增至2024年的18.36万公里，稳居世界第一，年均复合增长率达6.29%，庞大的高速公路网已成为促进中国经济发展的重要动脉，预计到2025年将达到19万公里。2025年，湖南省计划全面建成“七纵七横”为主的高速公路网，新增里程约2100公里，确保通车9000公里，力争达到10000公里，将新建成6个省际高速公路通道，规划的31个出省通道将全部打通。

    （2）资产管理和物业服务

    2024年受整体宏观环境影响，写字楼租赁市场空置率攀升，租赁价格下行速度增快。长沙甲级写字楼的主要租赁需求者仍然是TMT（数字新媒体）、专业服务（律所、咨询等）和金融业，占总成交面积约60%，其中民营企业贡献了81.7%的租赁需求，且主要集中在五一商务区、芙蓉中路商务区和滨江新城。2025年长沙写字楼租赁市场竞争加剧，将呈现多元化发展，需求增长、区域扩展和科技应用是主要趋势，但高品质和绿色建筑仍具吸引力，市场对价格敏感度提升，租金价格竞争趋于白热化。

    （3）酒店投资经营

    2025年，酒店行业将在供给与需求、市场竞争及未来发展趋势等方面呈现新的特点和变化。尽管酒店供给总量持续增加，但增速有所放缓，市场竞争加剧导致空置率上升，部分地区的酒店面临较大经营压力。酒店连锁化率将继续提升，预计整体连锁化率将达到50%左右，行业集中度进一步提高。数字化和智能化将成为重要发展方向，将有效推动酒店运营效率和服务体验的升级。同时，旅游政策的支持为酒店行业提供了稳定的客源，助力市场稳步发展。总体来看，行业将在挑战与机遇中迈向更加专业化、智能化和连锁化的新阶段。

    （4）城市综合体投资开发

    2024年长沙市房地产市场在政策支持和市场调整的双重作用下，呈现出复杂多变的态势。2025年政府将积极提振经济，继续坚持“房住不炒”政策，支持租赁市场发展，推动长租公寓等模式稳定市场，长沙房地产市场有望保持稳中有进的发展态势。

    2、公司发展战略

    2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”蓄势开局之年。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会及中央、省委、市委经济工作会议精神，在市委、市政府的坚强领导下，坚持党要管党、全面从严治党，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，服务和融入新发展格局，锚定“三高四新”美好蓝图，扎实推动高质量发展，进一步全面深化改革，发挥国有控股和上市公司双重优势，实施实业、资本双轮驱动，增强核心功能，提升核心竞争力，不断做强做优做大，为全市高质量发展贡献上市国企力量。

    3、2025年年度经营计划

    （1）坚持党对经济工作的全面领导，凝聚高质量发展新合力

    把党的领导贯穿生产经营工作各方面全过程，积极履职尽责，落实工作责任，努力提升专业素养和能力水平，牢固树立实干导向，自觉遵守各项纪律规矩，严格落实集团党委、董事会相关部署。

    （2）务实担当狠抓经营效益，塑造高质量发展新优势

    加快推进重点项目落地见效，多措并举推动公司业务发展。一是科技赋能高速通行，打造“安畅舒美”绕南高速，巩固“三保三大”专项行动成果，推进黑石铺大桥维修处治工程，确保通行费收入颗粒归仓。二是提升“君逸”酒店品牌价值，加大君逸康年、君逸山水酒店营销力度，全面推进湖南君逸财富大酒店装修工作。三是坚持精准招商、精细服务、打造特色，做好自持资产租售和物业服务。四是加快存量商品去化，加速资金回笼。

    （3）细化举措推动管理优化，汇聚高质量发展新活力

    一是切实加强市值管理，积极履行信息披露义务，发布可持续发展报告，做好投资者关系管理。二是落实各项改革任务，不断优化市场化运营机制，充分激发干部职工积极性。三是加强内控合规风险管理体系建设，确保企业运营合法合规、风险可控。

    （4）更好统筹发展与安全，护航高质量发展新征程

    一是强化安全隐患排查治理，及时防范化解各类风险隐患。二是加强消防、道路交通、设施设备等重点行业和重点领域安全生产工作，全面提升本质安全水平。三是增强应急处突能力，统筹做好平安建设、生态环保、人民武装等工作，实现高质量发展和高水平安全良性互动，切实保障企业长治久安。

    4、公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施

    （1）宏观经济环境

    根据国家发展和改革委员会发布的《关于2024年国民经济和社会发展计划执行情况与2025年国民经济和社会发展计划草案的报告》，预计2025年GDP将增长5%左右。国家发展改革委经济研究所副所长郭丽岩表示，我国经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有变，要落实好存量政策，加力出台增量举措，着力推动各方面积极因素转化为发展实绩，2025年经济将保持稳定增长，呈现形稳势升、结构优化、质效向好的态势，尤其是国内需求的主动力和新动能新优势的支撑力将进一步增强。公司将提升运营效率和管理水平，增强核心竞争力，助力湖南经济高质量发展，为“十四五”规划目标的实现贡献更大力量。

    （2）行业风险

    高速公路建设运营

    2024年，绕南高速通行费实得收入虽完成了既定目标，但仍面临诸多挑战：一是2024年恶劣天气明显增多，加之道路运营期已超20年且通行流量已超设计流量，导致道路病害明显增加；二是运输结构持续优化加之绕南高速沿线物流园区按照城市规划的要求逐步外迁，导致货车流量持续下降；三是黑石铺大桥维修加固处治项目的实施需占道施工，会对2025年通行费收入造成较大影响。

    解决措施：深入推进管理提升先行试点工作，从组织优化、制度建设、标准化体系、强化履职考评维度入手，提升管理效能，为公司高质量发展提供保障。聚焦重点，协同配合，围绕“三保三大”专项行动及管理要求，紧扣目标任务，精准施策、加强科技赋能，全面实现提质增效。

    资产管理和物业服务

    2025年，长沙甲级写字楼市场面临显著挑战，新增供应量大幅上升，多个新项目集中入市，导致空置率上升，租金水平难以维稳。由于同质化竞争加剧，五一商圈写字楼纷纷降低租金吸引租户，导致湖南投资大厦写字楼租赁竞争加剧。此外，宏观经济的波动导致大厦部分企业可能缩减办公面积或有搬迁计划。

    解决措施：一是加大招商力度，拓展新的客户单位，降低空置率；二是以科技赋能持续提升写字楼的智慧物业管理水平，优化升级大厦数字监控安防系统、全面优化大厦的门禁系统、会务系统；三是对电梯轿厢、中央空调等设备设施进行改造、提级保养，提升大厦物业服务品质，稳定现有租赁客户；四是创新户内延伸服务的定制化与个性化，增强客户的舒适度及满意度，发掘新的经营收入来源。

    酒店投资经营

    根据国金证券数据，2024年全国在营酒店总量已超过36万家，客房存量突破1714万间，达到历史最高水平。然而，市场供给过剩导致全国酒店平均入住率下降2%，平均房价下跌4%，平均每间可供出租客房收入下跌6%。2025年面对激烈的市场竞争，酒店行业从拼价格到拼营销，从拼硬件到拼服务，甚至陷入低维竞争的内卷漩涡。

    解决措施：为应对挑战公司两家酒店将灵活调整策略，线上线下营销双管齐下、同步布局，通过跨渠道的协同，深度挖掘潜在市场，实现不同渠道间的无缝衔接，积极应对市场变化。

    城市综合体投资开发

    国家统计局的监测数据显示，截至2024年年底，全国商品房待售面积超过7.5亿平方米，与2023年年底相比还在进一步增加，稳住基本盘仍是当务之急。2025年3月5日，国务院总理李强在政府工作报告中，再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。在具体措施上，则明确提到，要有力有序推进现房销售、存量商品房去库存，构建房地产发展新模式，持续用力推动房地产市场稳健发展，“稳楼市、去库存”成为2025年长沙楼市的主基调。

    解决措施：2025年，公司城市综合体投资开发板块将通过加强内部管理、积极创新营销策略，提升服务质量等措施，进一步提升项目尾盘去化及车位销售，持续提升公司核心竞争力。

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