天保基建（000965）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期天保基建（000965）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所处行业情况

    2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，我国坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，国民经济运行总体平稳、稳中有进，全年经济增长预期目标顺利实现。我国国内生产总值（GDP）首次突破130万亿元，达到1349084亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。

    房地产市场方面，2024年房地产行业仍在低位运行，政策环境继续保持宽松态势，政策力度不断升级。从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月“稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场。此外，地方供给端政策也在积极调整，各城市购房环境已处在历年较为宽松的水平。房地产新政取得初步成效，新房市场成交明显回暖，销量同比跌幅收窄，成交规模止跌回稳，核心城市成交升温。

    土地市场方面，全年全国土地市场继续延续低迷态势，成交规模、金额较去年同比大幅下降，区域结构更加集中，一线城市土地成交占全国比重继续上升。根据克尔瑞房产信息公布的数据，2024年天津涉宅土地成交总建筑面积423万平方米，同比下降39%，成交额286亿元，同比下降49%。

    从国家统计局公布的数据来看，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76040亿元，下降10.5%。房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53741万平方米，下降27.4%。从商品房销售和待售情况来看，2024年，商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。

    2024年，天津市扎实推进高质量发展“十项行动”和“三新”、“三量”工作，全年经济运行保持向好态势。2024年天津市地区生产总值为18024.32亿元，按不变价格计算，比上年增长5.1%。

    房地产市场方面，天津市积极响应中央政策，适应市场变化，取消或优化各类政策，释放购买需求。随着递进式政策的释放，四季度市场反馈积极。重点一二线城市中，天津新房成交量、成交金额位居前列。根据克尔瑞房产信息公布的数据，2024年天津市商品住宅销售面积810万平方米，同比下降17%；商品住宅年度成交均价17948元/平方米，同比上涨1.02%。

    2024年，面对严峻复杂的外部环境和超预期的问题挑战，公司上下坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记在天津考察时的重要讲话精神，在上级党委和公司党总支的坚强领导下，坚持以高质量发展统揽全局，扎实推进“一体两翼、两商两融、三元衍生”战略规划落地实施，形成了多元化经营、多板块齐发力的发展格局，保持了积极向上、稳定向好的发展态势。在房地产市场仍处于低位调整阶段的情况下，新房销售依然面临压力，公司克服各种不利因素影响，全年实现营业收入25.31亿元，归属于上市公司股东净利润1684.51万元。总资产规模146.51亿元，归属于上市公司股东净资产54.40亿元。资产负债率55.14%，负债比例安全可控。

    二、报告期内公司从事的主要业务

    （一）主要业务情况

    报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。

    房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售主要项目包括“天成燕居项目”、“天保九如品筑项目”、“天拖二期项目”、“综保区研发中心项目”、“意境芳华项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”及“汇盈产业园项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。

    公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”、“汇盈产业园”、“名居花园底商”等，上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括底商、写字楼等。

    公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括意境雅居住宅、意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等。

    在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。在成功打造天保智谷生物医药产业园的基础上，公司坚持创新驱动、产城人联动、建圈强链等先进理念，高标准规划、高质量建设了天津港综合保税区生物医药产业园区项目。为做好综合保税区生物医药产业园区项目的相关配套工作，服务医药产业发展，公司合资设立了天保医药科技公司，积极拓展医药批发、医疗器械经营等业务，拟打造集医药流通、中药材进出口、社区医疗等产业链服务于一体的医药产业平台公司，通过产业链补齐覆盖，尽快形成规模优势，助力公司高质量发展。

    （二）经营情况

    报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，房地产开发项目以住宅项目为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心区域。通过打造天成系、意境系、九如系等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良好的客户口碑，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。公司各项经营管理指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列，但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在持续做优房地产开发主业的同时，积极拓展产商运营、产融投资等业务领域，为公司提供新的盈利增长点。

    房地产主业方面，公司全年实现销售额35.94亿元，同比增长31.5%。住宅项目销售权益金额在天津市排名第八、滨海新区排名第一。意境芳华项目获得空港区域年度销售冠军，天成燕居100天内三次开盘加推，销售额达8.5亿元，创造热销佳绩。项目开发建设方面，继续保持稳定的开发节奏。紧盯关键节点，强化组织实施，确保项目工期目标均顺利实现。公司强化战略布局，深耕成熟核心区域，全年新获得滨海新区两宗住宅用地，新增土地储备面积9.04万平方米，建筑面积13.71万平方米，增强了公司发展后劲。

    物业租售方面，公司积极克服部分实体行业紧缩以及需求不足的影响，多措并举，以精准招商为核心，构建“靶向指引、主题突出”的大招商格局，汇达大厦项目聚焦办公类需求大客户，实现了整体盘活；拢翠广场聚焦儿童友好主题，九如底商聚焦“一条好街”，取得了积极成效。物业业务方面，嘉创物业全年新增管业面积46.12万平方米，获得滨海新区物业管理协会颁发的“突出贡献奖”。

    产业园区方面，公司主题园区运营提档升级，围绕“五位一体”运营模式，聚焦“金融+基金+投资+供应链+服务”赋能园区发展。报告期内，公司同南开大学生命科学学院联创中心签署协议，双方拟合作共建人工智能免疫药物平台。与中国医疗器械协会、天津医疗器械技术评审中心合作，拟打造天津医疗器械创新中心。与政府协同共建ESG赋能企业管理服务平台，为园区企业设立“一站式”便利化服务。天保智谷产业园成立全区首个政务服务工作站。完成天津市小型微型企业创业创新示范基地申报。引入科技型新孵化企业6家。

    医药业务方面，自正式运营以来，公司控股子公司天保医药科技公司已取得Ⅱ、Ⅲ类医疗器械经营许可、放射类医疗设备特许经营、以及中药材经营等资质。

    发展战略和未来一年经营计划

    公司明确了今后一个时期发展的总体思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”，实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成未来社区、主题园区、智慧城市为主导的业务生态系统，全面提升产业链条，提高产商运营服务能力和产融服务投资能力，为公司发展提供强劲动力。

    2025年，公司将围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略思路，重点做好以下工作：一是深化重点领域改革，激发发展新动能。持续深化企业改革，持续推动优化产业布局，持续优化市值管理。二是坚持战略引领新项目突破，增强公司可持续发展能力。推动未来社区建设因势而谋、聚势赋能，推进主题园区运营聚企成链、聚链成群，推动药批业务扩面升维、同频共振，推进高端公寓业务强本固基、挖潜增效，推动物业服务夯基垒台、提质登高。三是坚持迎难而上，多向发力提升市场营销水平。推动住宅项目销售实现新突破，推动商业招商运营实现新提升。四是坚持品质至上，加快建立产品线竞争优势。着力提升设计研发水平，全面提升项目管理水平，优化客服管理体系，动前期配套上水平。五是增强系统思维，持续提升运营水平。加强战略引领和经营管控，全面加强财务管理，精准实施成本管控。六是强化精准对标，扎实推动管理提升。完善法人治理结构，增强投资管理能力，强化综合协调能力，提升风险防控水平，筑牢安全环保防线。

    三、核心竞争力分析

    随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入和促进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成“未来社区+主题园区+智慧城市”的业务生态系统，打造卓越的城市开发运营商和产业综合服务商。通过实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持续推进公司高质量发展。

    四、主营业务分析

    1、概述

    （一）公司经营情况

    1、营业收入

    报告期内，营业收入为25.31亿元，较上年同期减少17.37%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目同比减少所致。

    房地产销售仍是我公司收入的主要来源，同时公司充分利用和运营自持物业，兼有租赁收入和物业服务收入。

    2、营业成本

    报告期内，营业成本为19.87亿元，较上年同期减少23.44%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目同比减少所致，与之相匹配的营业成本结转同比减少所致。

    3、税金及附加

    报告期内，税金及附加为0.02亿元，较上年同期减少97.34%，主要原因是报告期内土增清算冲回税金及附加所致。

    4、销售费用

    报告期内，销售费用为0.82亿元，较上年同期减少24.13%，主要原因是报告期内销售服务费同比减少所致。

    5、管理费用

    报告期内，管理费用为0.58亿元，较上年同期增加51.24%，主要原因是报告期内职工薪酬同比增加所致。

    6、财务费用

    报告期内，财务费用为1.31亿元，较上年同期减少6.61%，主要原因是报告期内利息支出同比减少所致。

    7、资产减值损失

    报告期内，资产减值损失为2.66亿元，较上年同期增加19.50%，公司受房地产经营环境影响，公司按谨慎原则，在审慎评估项目所在市场变化后，对存在减值迹象的存货等资产计提减值准备。

    8、净利润

    报告期内，归属于母公司净利润为0.17亿元，较上年同期减少15.93%，主要原因是报告期内公司结转收入的房地产项目减少所致。

    （二）现金流量情况公司货币资金期末余额为12.81亿元，较年初增加202.77%，主要原因是报告期内经营活动产生的现金净额增加所致。

    公司报告期内现金净增加为8.58亿元。主要由以下三部分构成：

    1、报告期内经营活动现金流入量42.63亿元，流出量35.41亿元，净流量7.22亿元，增加158.02%，主要原因是报告期内销售商品、提供劳务收到的现金增加，同时购买商品、接受劳务支付的现金减少所致。

    2、报告期内投资活动现金流入量1.17亿元，流出量0.10亿元，净流量1.06亿元，减少60.88%，主要原因是报告期天津联博基业科技发展有限公司归还借款所致。

    3、报告期内筹资活动现金流入量30.03亿元，流出量29.73亿元，净流量0.29亿元，减少95.81%，主要原因是报告期吸收投资收到的现金较上期减少所致。

未来展望：

1、行业格局和趋势

    2024年，房地产行业整体政策环境延续宽松态势，稳地产政策力度空前，从供求两端共同发力，特别是9月政治局会议以来，楼市出现多重积极信号。在政策的支持下，2024年末，新房销售等指标降幅收窄，房地产市场整体呈现低位修复格局。

    房地产行业经过20多年的发展，目前正处于调整转型的过程中。由于我国人口基数大、市场规模大，房地产中长期需求将受到城镇化率提升、人均居住面积增加、城市更新激发的改造需求推进的三大支撑，未来十年城镇化数量和质量提升还会有很大的空间，城镇居民居住水平的改善需求的不断提升也有利于继续推动房地产市场的发展，足够为房地产业稳定发展提供支撑。随着我国人均可支配收入的稳定增长，国内经济不断向前发展，以及持续快速的城镇化进程，我国房地产市场未来在政策引导下将回归实体经济和居住属性，实现长期平稳健康发展。

    此外，房地产发展的新模式正在积极构建当中，2024年年末召开的全国住房城乡建设工作会议明确了2025年房地产行业发展新模式重点工作包括5个方面，分别是加快发展保障性住房，增加改善性住房；建立“人、房、地、钱”要素联动机制；有力有序推行现房销售，优化预售资金监管；加快建立房屋全生命周期安全管理制度；完善房地产全过程监管。加快构建房地产发展新模式有助于摆脱行业当前的困境，改变“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式，有助于房地产风险软着陆，促进行业高质量发展。

    近年来，伴随房地产市场的持续调整，中国的房地产市场从快速发展进入稳步发展，分化已成为房地产行业最主要的特征之一，行业集中度持续提升。未来中国的房地产市场将更加聚焦化，分化趋势更为明显，具有较强竞争力的中心城市人口聚集效应不断放大，核心城市、核心区域的房地产市场预计未来仍会保持稳中向好的走势，而其他城市群的房地产市场因受人才吸引力度、政策支持、规划优化程度等因素影响，根据需求支撑程度的不同预计会出现一定的分化。与市场形势类似，国企央企房企在土地资源竞争、项目销售、融资等方面竞争优势加剧，行业集中度将持续向上。

    2、公司发展战略

    公司明确了今后一个时期发展的总体战略思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”，实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成未来社区、主题园区、智慧城市为主导的业务生态系统，全面提升产业链条，提高产业运营服务能力和产融服务投资能力，为公司发展提供强劲动力。

    3、经营计划

    2025年，公司将围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略思路，重点做好以下工作：一是深化重点领域改革，激发发展新动能。持续深化企业改革，持续推动优化产业布局，持续优化市值管理。二是坚持战略引领新项目突破，增强公司可持续发展能力。推动未来社区建设因势而谋、聚势赋能，推进主题园区运营聚企成链、聚链成群，推动药批业务扩面升维、同频共振，推进高端公寓业务强本固基、挖潜增效，推动物业服务夯基垒台、提质登高。三是坚持迎难而上，多向发力提升市场营销水平。推动住宅项目销售实现新突破，推动商业招商运营实现新提升。四是坚持品质至上，加快建立产品线竞争优势。着力提升设计研发水平，全面提升项目管理水平，优化客服管理体系，动前期配套上水平。五是增强系统思维，持续提升运营水平。加强战略引领和经营管控，全面加强财务管理，精准实施成本管控。六是强化精准对标，扎实推动管理提升。完善法人治理结构，增强投资管理能力，强化综合协调能力，提升风险防控水平，筑牢安全环保防线。

    4、可能面对的风险和主要措施

    （1）政策性风险

    由于土地和资金是房地产行业最重要的生产要素，受政策影响较大，特别是宏观调控政策的影响。国家对住宅供应结构、土地、信贷、税收等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。

    主要措施：紧跟国家政策，围绕公司战略规划，动态调整经营策略。加强市场调研，准确把握房地产市场政策变化趋势和市场动态，深入研究分析市场需求，加强市场预判的准确性，科学制定营销方案；严格控制成本，深入进行精细化管理，积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能力；同时对设计、工程质量、运营、客服、物业等业务流程进行完善、优化，有效降低各层面的风险。通过提升现场管理水平、项目成本管理水平等手段，努力提升房地产板块经营水平，做精做优，确保经营收益。

    （2）行业风险

    房地产行业的周期波动带来市场繁荣与萧条反复运动的风险。尽管我国的房地产市场目前仍处于较为繁荣的长周期内，但房地产市场的短期波动，仍将使公司面临收益波动的风险。

    主要措施：加强扩大“双主业”优势，筑牢发展基础。持续推进房地产专业化条线建设，全力提升产品营造和经营能力，高水平创建未来社区。加强产服、产融两个平台建设，整合园区资源，拓展园区的服务内容和服务能级，巩固天保智谷生物医药集聚优势，持续推动产业园业务做大做强。

    （3）经营风险

    ①业务模式风险：公司目前经营主业是住宅类房地产开发，对新业务拓展和培育处于起步阶段，目前业务类型较为单一，易受政策和市场的双重影响。

    主要措施：在做好房地产主业和产业园区双主业的同时，加强多元产业拓展，培育发展动能。进一步优化业务布局，坚持多赛道发力，加大在产业园区运营、物业管理、酒店管理等新业务领域深耕力度，加快布局更多具有影响力的标志性项目，形成各业务板块相互促进，协调共生的发展战略，以多元化产业全面提升竞争力。立足服务构建新发展格局，发挥企业产业链优势，深度融入保税区发展战略规划，寻求更多发展机遇。创新产业链合作，积极与更多优秀企业达成合作，构建起新战略下的“地产合作生态圈”，充分释放各方优势动能，分享合作红利。

    ②资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度，在市场竞争日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。

    主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究制订并实施各项目经营管理方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方式规避自身资金实力不足，提高资产规模和资金实力。充分发挥资产的使用效益，盘活低效资产，处置无效资产，实现资产价值最大化。

    ③资金管理风险：银行和房管的资金监管降低了资金使用效益。

    主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，在做好加大销售回款的同时，一方面充分运用上市公司融资平台，围绕公司战略，着力筹划新资本运作策略；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率。

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