汇丽B（900939）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期汇丽B（900939）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、经营情况讨论与分析

    2024年度公司仍以自有厂房对外租赁业务为主，业务情况稳定，盈利情况与往年同期基本持平。

    截至2024年12月31日，公司总资产为16832.73万元，负债总额为2366.16万元，归属于公司的股东权益为13860.88万元。2024年度，公司实现营业收入1528.33万元，营业利润1013.95万元，归属于公司股东的净利润782.80万元。

    （一）自有厂房租赁方面

    1、2024年度上海浦东康桥地区的厂房租赁业务仍是公司主要收入来源。

    报告期内，公司控股子公司汇丽地板公司如期取得全部厂房租赁收入1522.57万元，收租率100%。作为公司最重要收入与利润来源，汇丽地板公司除了安排专人做好相关维保工作外，着重做了以下工作：

    1）与承租人东驰公司的相关业务部门人员密切沟通，关注、跟踪了解其经营情况，分析确定租赁关系的稳定性；并深入研究探讨厂房光伏改造等节能增效措施的可行性。

    2）了解康桥地区厂房所在区域的产业发展情况以及对外租赁的厂房供应数量及租金行情。

    3）保持与当地相关部门的定期沟通机制，及时了解关于工业厂房利用与开发的相关政策。

    2、中远汇丽公司与江苏臣生公司关于江苏汇丽大丰工业园的租赁纠纷案件因无其他财产线索已终结本次执行程序，公司已完全腾退收回厂房并开始招租工作。

    报告期内经过公司努力，通过诉讼执行追讨获得执行分配款103.48万元，通过变卖法拍收产抵债物资获得现金14.10万元。根据法院判决及执行终本情况，公司对江苏臣生公司的债权剩余人民币618.80万元。江苏臣生公司基本已无归还剩余债权的能力，公司将与其他债权人沟通后，择期向法院申请对江苏臣生公司进行破产。有关该案件的前期详细情况请见公司于2021年9月8日、11月13日及2022年3月8日、3月23日、10月27日在指定信息披露媒体上分别披露的临2021-010、2021-017、2022-001、2022-003及2022-017号公告，以及公司于2024年3月30日、8月16日分别披露的《公司2023年年度报告》、《公司2024年半年度报告》中的相关内容。

    公司已在2024年第四季度开启该工业园的招租工作，因受当地市场及环境影响，报告期内尚无实质进展。

    （二）股份回购

    为维护公司价值及股东权益，公司在2024年5月至8月期间实施了股份回购。公司通过集中竞价交易方式累计回购股份1100.49万股，占公司总股本的比例为6.0633%，回购成交的最高价为0.257美元/股、最低价为0.132美元/股，已支付的总金额为231.40万美元（不含交易费用），折合人民币1653.66万元（按2024年8月16日美元对人民币汇率中间价1:7.1464折算）。有关公司回购股份的基本情况请见公司于2024年5月18日、2024年5月24日在指定信息披露媒体上分别披露的临2024-012、2024-015、2024-025、2024-026号公告，股份回购进展情况请见公司披露的相应进展公告，本次股份回购的实施结果详见公司于2024年8月20日披露的临2024-044号公告。

    （三）持续关注联营企业汇丽涂料公司的生产经营状况，拟出售相关股权

    2024年房地产行业形势对建材企业的影响持续扩大，汇丽涂料公司报告期内销售收入4782.27万元，较上一年度减少27.87%；全年亏损500.11万元，较上一年度减亏83.61万元的主要原因是处置了部分闲置资产。因涂料业务连续亏损，汇丽涂料公司拟通过改扩建厂房并出租给关联企业的方式来提高土地利用率、避免土地被减量化的风险，同时关联租赁业务也有助于改善其经营业绩。

    即使汇丽涂料公司有改扩建厂房并出租给关联企业的计划，但估计仍很难扭转其经营亏损的趋势。为避免汇丽涂料公司继续对公司投资收益及经营利润产生负面影响，公司拟将所持有的汇丽涂料公司37.5%股权转让给控股股东汇丽集团并与之签订了相关意向协议，详见公司于2024年12月21日在指定信息披露媒体上披露的临2024-052号《关于与控股股东签订股权交易意向协议的公告》。截至本报告披露日，拟交易股权仍在审计评估中。若按计划实现股权交易，则在股权交割完成（市场监督管理部门变更登记办结日）后，汇丽涂料公司的经营业绩将不再对公司产生影响。

    （三）提高资金使用效率

    从稳健角度出发，公司近年来主要通过银行可转让定期存单及购买银行委托理财产品的方式提高资金使用效率。2024年度取得定期存款利息收入及银行理财收益共计271.99万元。

    （四）其他方面

    2024年公司持续致力于“谋发展”、研究扩大公司业务范围及规模的方案，以求摆脱日益边缘化的尴尬处境，但仍无实质性进展。另外继续关注资本市场动态，也经受了“新国九条”相关退市监管新政对公司的考验。

    二、报告期内公司所处行业情况

    公司原有业务属装饰建材行业，经过持续多年对历史投资的亏损企业进行停产、资产清理或关闭清算，逐步摆脱了连续亏损、财务状况恶化的局面，但公司的业务也逐步萎缩。

    公司目前的主营业务为自有厂房租赁。尽管现有租赁业务毛利高、收益稳定、持续且风险可控，但因为营业收入规模小，未定义公司所处的行业。

    三、报告期内公司从事的业务情况

    （一）报告期内公司业务及产品概况

    报告期内公司所从事的主要业务为自有厂房租赁业务，公司组织专人负责相关厂房在租期内的收租、维护、修缮以及租赁到期后的招租、续租工作。

    康桥地区厂房在报告期内的承租人是东驰公司，2024年东驰公司经营正常，公司如期取得该年度内全部应收租金。

    大丰工业园厂房在报告期内相关案件已执行终本，公司已将厂房清空腾退完毕后开始招租，但尚未实现出租。

    （二）公司对于主营业务的分析与讨论

    公司目前主营自有厂房的对外租赁，由于大丰汇丽工业园目前仍处于招租阶段，报告期内康桥地区厂房的租赁收入是公司全部营业收入。

    公司自2011年起开展自有厂房对外租赁业务，与东驰公司就康桥地区厂房签订的租赁合同租期至2031年12月31日，长期租赁合同降低了市场波动带来的风险，同时能为公司提供持续且可预测的现金流，收入有保障，另外由于租赁厂房运营成本较低，利润率较高，有助于公司财务稳定，是公司最重要的经常性业务。报告期内该类业务的收入金额为1522.57万元，经营性现金流入为1175.09万元，毛利为1420.22万元，毛利率93.28%。

    公司现有租赁业务虽然稳定且盈利能力强，但规模较小，难以满足上市公司长期发展的需求，亦难以提升股东回报。同时由于新能源汽车的崛起和普及，显著加剧了汽车行业的竞争态势，并对传统燃油车市场产生了深远影响。东驰公司作为奔驰汽车的经销商，近来也感受到销售压力，并向公司递交了降低租金的申请，公司目前密切关注其经营状况，尽力维护公司利益，同时公司力图拓展新主营业务，增加主营业务收入。

    近年来公司也一直尝试或产业链延伸、或新兴产业投资、或并购合作等方式投资新项目，逐步实现业务多元化、增加主营业务收入，但均不够顺利、无实质性进展。之后公司需要加大市场调研、资源整合、人才培养和风险管理，增加新业务拓展的可能性。

    五、报告期内主要经营情况

    2024年度，公司实现营业收入1528.33万元，比上年同期减少0.05%；营业成本120.87万元，比上年同期减少1.90%；营业利润1013.95万元，比上年同期减少8.46%；归属于公司股东的净利润782.80万元，比上年同期增加0.06%。

    截至2024年12月31日，公司总资产为16832.73万元，负债总额为2366.16万元，归属于公司的股东权益为13860.88万元。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    公司目前主营业务为自有厂房租赁，但公司与东驰公司签订的租赁合同锁定租赁价格，租赁期限至2031年12月31日，除非东驰公司或者奔驰品牌在租赁期内有重大经营异常情况导致无法继续履行租赁合同，预计该厂房在合同租赁期限内的租赁业务应无重大风险。东驰公司为适度缓解经营压力，向公司提出降低部分租金的申请，公司将密切观察其经营状况，努力避免公司收益受到损害。

    公司康桥地区厂房出租的体量小，江苏大丰汇丽工业园受周边经营环境影响招租困难，自有厂房租赁业务的总体规模小，无法确定行业归属。公司须在目前业务的基础上探索新业务，扩大主营业务规模，确定行业及未来发展方向。

    (二)公司发展战略

    公司的发展战略是在“保收益”的前提下“谋发展”，探索新业务、扩大公司主营业务规模是公司的工作重点。

    (三)经营计划

    2025年度公司预计实现主营业务收入不低于1500万元，三项费用合计不超过300万元，全年业绩保持盈利。如果公司闲置自有资金仍然进行委托理财，预计公司三项费用合计将低于200万元。

    2025年度公司具体工作计划如下：

    1、继续做好自有厂房的租赁维护工作。

    1）关注上海康桥地区厂房周边租赁市场的供需变化情况，与承租人东驰公司建立良好合作关系与沟通机制，积极提供租赁保障服务，确保及时、稳定收取厂房租金。

    2）积极开展江苏大丰厂房租赁工作，适时响应大丰港经济区管委会区域内产业规划调整安排，以大丰港支线铁路即将开通为契机，抵御进出口贸易关税挑战，盘活存量资产，力争年内产生实际的租赁收益。

    2、继续关注汇丽涂料公司的销售策略和经营情况；重点跟踪厂房改扩建的报批手续和建设进度；按照公司治理的要求，推进汇丽涂料公司股权交易，确保价格公允、交易程序规范。

    3、继续努力推进公司主营业务的增长。

    4、关注资本市场政策动态。

    (四)可能面对的风险

    1、公司战略层面及未来发展存在不确定性的风险

    近年来公司一直加强“谋发展”的工作，但鉴于公司自身能力和承担风险的实力，以及市场地位弱小，缺乏竞争力，“谋发展”工作一直未能有进展，未来公司发展存在不确定性的风险。

    2、公司退市风险

    公司主营业务规模小且单一，近年来公司质量一直未得到提升。2024年退市新政颁布后，公司股价波动剧烈，触及了市值及面值退市标准，公司通过股份回购暂时避免了终止上市的风险，维护了公司价值及股东利益。若公司谋发展战略未能有效实施或退市标准进一步提高，随着市场的不断变化，公司仍将面临退市的风险。

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