沙河股份（000014）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期沙河股份（000014）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况

    2024年，我国经济运行总体平稳、稳中有进，全年国内生产总值（GDP）1349084亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。

    2024年是房地产市场的“政策大年”，中央和地方政府出台了一系列政策。5月17日起，取消商业贷款利率下限，多地随之下调房贷利率，同时多地还下调了公积金贷款利率、调整了首付比例、优化了限购政策。下半年，围绕“四个取消、四个降低、两个增加”展开，“四个取消”即取消限购、限售、限价以及取消普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”即降低购房成本、降低首付比例、降低房贷利率、降低存量房贷利率；“两个增加”即增加城中村改造规模和“白名单”项目信贷规模，同时也增加了收储商品房用作保障性住房的力度。

    （二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况

    2024年，公司主要项目销售所在地为深圳市和长沙市两座城市。

    2024年，深圳市多部门联合发布房地产新政。内容包括优化分区限购；取消商品住房和商务公寓转让限制；房企自主定价；个人住房转让增值税征免年限由5年调为2年；优化房贷政策，首付比例降低等。据深圳贝壳研究院公布的数据，2024年深圳新房住宅成交37972套，同比增长20.1%；二手住宅成交54487套，同比增长66.3%，截至2024年底，深圳市可售住宅总套数为3.8万套，住宅去化周期12.1个月。

    2024年，长沙市出台一系列房地产政策，全力促进房地产市场的平稳健康发展。4月，取消限购，“以旧换新”买新房可享受首套房贷优惠并上调公积金贷款额度；5月，下调首付比例与公积金贷款利率；8月，按区县（市）认定住房套数；9月30日起首套、二套住房最低首付款比例统一为15%；11月，取消限售。据克而瑞湖南发布的数据，2024年长沙市商品房累计成交面积559.10万平方米，累计成交金额811.88亿元。截至2024年底，长沙市内五区新房存量约568万平方米，存量套数37274套左右，去化周期约18个月。

    （三）行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响

    2024年，我国房地产行业经历深刻变革，供需关系发生重大转变，市场整体呈现出调整与转型的态势。根据国家统计局数据，2024年，全国房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，同比下降12.7%；新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%；2024年末，商品房待售面积75327万平方米，同比增长10.6%。

    面对房地产市场的新形势，中央强调，持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；同时优化城市空间结构和土地利用方式、盘活存量用地和商办用房、推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”等。

    2025年，随着一系列房地产利好政策的持续释放并逐步落地见效，居民的市场信心和购房预期有望得到有效恢复。

    全国部分热点城市和去化周期合理、政策执行效果较好的区域，房地产市场的销售面积、房价等关键指标有望率先实现止跌回稳。

    （一）主要业务情况

    沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股市场的上市公司，总股本为242046224股，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。

    2024年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、开发建设和产品营销的模式经营房地产业。

    （二）市场地位及竞争优势

    自1993年涉足房地产开发领域以来，公司先后成功开发了荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业?堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅及商务项目。在世纪村项目的开发过程中，公司首创“国际文明居住标准”理念，该项目通过国家建设部A级住宅认定，并荣获“全国人居优秀推荐楼盘”等多项荣誉。

    此外，公司将世纪村品牌成功拓展至河南新乡，并收获了一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”被评为深圳市投资推广国际化重点园区。

    公司在长沙市已深耕十余年，成功打造了多种业态产品。其中，沙河城项目广受社会好评，其卓越品质与公司品牌已深深扎根于当地居民心中。在新乡市，公司开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的标志性代表。

    （三）面临的主要风险及应对措施

    1.面临的风险

    2024年，房地产市场仍处于调整期，部分一线城市房价虽展现出一定韧性，但二三线城市形势不容乐观。在这种市场环境下，消费者购房信心不足，观望情绪浓厚，使得公司产品销售面临压力，去化周期延长。

    2.应对措施

    1）强化节点管控，项目建设有序推进

    长沙沙河城二期二区住宅项目在工程建设过程中，通过优化施工组织设计，合理调配人力、物力资源，加强与施工方、监理方的沟通协调，建立严格的工程进度考核机制，实现了2024年8月全部封顶，较原定目标提前60天完成。

    2）紧抓政策机遇，全力推动项目销售

    长沙公司利用当地政府为促进房地产市场平稳健康发展出台的购房补贴、降低首付比例等利好政策，积极调整营销策略。针对沙河城四期Ⅲ区A地块和沙河城四期Ⅲ区B地块高层项目，加大线上线下宣传推广力度，精准对接刚需和改善型购房群体，取得一定销售业绩。新乡公司则聚焦尾盘商铺销售，深入分析市场需求，与意向商家积极沟通，成功实现了尾盘商铺的签约，盘活了资产，回笼了资金。

    3）挖掘项目特色，稳步推进运营方案落地

    长沙深业中心项目组建了专业的运营管理专班，深入挖掘项目的区位优势、商业配套潜力等特色，全力推动项目的招商及后期运营管理等工作。报告期内，项目裙楼部分已成功引进超市、餐饮商家以及生物医药创新型企业入驻。

    （四）公司经营情况

    公司是一家典型的以住宅开发为核心业务的房地产开发企业。项目主要分布于二、三线城市，重点聚焦湖南省长沙市以及河南省郑州荥阳市。在深圳市本部所在区域，公司目前除持有深业鹤塘岭花园部分尚未出售的回迁房屋外，已无其他土地储备。

    2024年，公司实现营业收入35790.74万元，归属于上市公司股东的净利润1644.62万元。公司本部实现营业收入3578.84万元，净利润-592.63万元；长沙公司实现营业收入29248.12万元，净利润3059.05万元；新乡公司实现营业收入2844.21万元，净利润177.39万元。

     三、核心竞争力分析

    1.经过多年发展，公司已树立了一定的品牌形象，积累了丰富的开发经验。公司打造的“世纪村”品牌优质物业，在行业内及客户群体中赢得了良好的品牌效应与口碑，并开发了一系列楼盘，例如深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”以及长沙“沙河城”等。

    2.在项目开发与运营方面，公司秉持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计划与成本管控，践行“快周转”运营理念，实现项目当年开工、当年销售，开发速度处于业内领先水平。

    3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面着手，全面系统地推进成本管控信息系统建设。该系统自2009年上线运行，于2018年升级为EIP系统，目前已在项目开发与建设过程中发挥重要作用，成为公司的核心竞争力之一。

未来展望：

1.行业竞争格局和发展趋势

    中国房地产行业的机遇源于庞大的市场规模与众多的人口基数。随着中国人口老龄化加速和城镇化进程放缓，房地产业高速发展已迎来拐点。之前的“高负债、高杠杆、高周转”经营模式不再可持续。尽管如此，房地产仍是中国国民经济的支柱产业，对经济增长、就业、财税收入、居民财富和金融稳定都具有重大影响。

    2025年，若宏观经济环境改善，城中村改造、存量商品房与土地收储专项债、‘白名单’扩围等住房支持政策得以落地实施，去库存进程的不断推进将引导国内房地产市场供求关系趋于平衡，市场止跌回稳目标有望实现。

    2.公司可能面临的风险及应对措施

    1）面临的风险

    一是项目盈利难度加大。在房地产行业发展环境持续承压的背景下，行业从增量市场逐步转入存量市场，面临增速下降、竞争加剧、客户需求升级等诸多挑战。公司获取土地资源以及开发建设项目盈利难度均加大。

    二是项目投资风险加大。从长周期视角来看，我国房地产行业已步入降速换挡周期，房地产增量市场峰值已过。随着房地产行业投资属性逐渐弱化，居住属性日益回归，市场分化现象愈发凸显。在此背景下，房地产企业投资风险加大。

    三是公司土地储备不足。公司主要的土地储备集中于长沙和郑州这两个城市，在新乡地区已无土地储备。随着公司新项目持续开工建设，现有的土地储备规模在未来一段时间内，将难以满足项目持续开发的需求。

    2）应对措施

    一是积极探索运营新模式，提升资产价值。随着发展模式的转变，房地产行业价值链从增量开发向存量运营转移，房地产开发企业将逐渐从单纯的空间提供者转变为空间和服务的提供者。公司将充分考虑整体定位、产品规划、业态布局、运营模式、经营效益等多种因素，推进长沙深业中心项目运营。

    二是加快施工建设，确保项目有力有序推进。一方面，公司将统筹资源调度，细化项目总进度计划与各级专项计划的分级管控措施，明确责任主体与保障措施，确保各项措施执行到位；另一方面，建立健全预警机制，对项目进度实施实时监控，并进行定期督导，精准掌握项目进展情况，保障项目顺利推进。

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