深物业A（000011）2024年年报关键审计项：房地产销售收入的确认与计量等

据证券之星公开数据整理，近期深物业A（000011）发布2024年年报，该份财报由致同会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、房地产销售收入的确认与计量

项目内容

• 相关信息披露：详见财务报表附注三、26及附注五、39。
• 事项描述：
• 深物业集团2024年度房地产销售收入9.41亿元，占营业收入总额的34.40%。
• 深物业集团在房地产达到合同约定的交付条件，且业主取得相关房地产的控制权后，确认收入的实现。
• 由于房地产销售收入对深物业集团经营成果有重大影响，计量不准确或被确认在不恰当的会计期间会对深物业集团的利润产生重大影响，因此将其作为关键审计事项。

审计应对

1. 了解、评价并测试了与房地产销售业务相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2. 抽样检查了房地产销售合同，识别与控制权转移相关的合同条款与条件，评价深物业集团房地产销售收入确认会计政策是否符合企业会计准则的规定；
3. 对本年确认房地产销售收入的项目，选取样本，检查房产交付的支持性文件，评价房地产销售收入的确认是否符合深物业集团收入确认会计政策；
4. 对房地产销售收入执行分析程序，与历史同期、同行业进行对比，分析收入及毛利率变动情况，并判断变化的合理性；
5. 对房地产销售收入的确认实施截止测试，评价房地产销售收入是否记录于恰当的会计期间。

二、存货跌价准备的计提

项目内容

• 相关信息披露：详见财务报表附注三、13及附注五、5。
• 事项描述：
• 截至2024年12月31日，深物业集团开发成本、开发产品（以下统称“存货”)账面余额为119.39亿元，跌价准备为12.55亿元，账面价值为106.84亿元，占资产总额的比例为69.86%。
• 存货按成本与可变现净值孰低计量。
• 管理层按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定可变现净值。
• 由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，因此将其作为关键审计事项。

审计应对

1. 了解、评价并测试了与存货跌价准备计提相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2. 选取样本，对存货项目进行实地观察，并询问管理层存货项目的进度情况；
3. 评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括与预计售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据和销售预算进行比较；
4. 获取管理层编制的可变现净值计算表，重新计算可变现净值的金额；
5. 利用本所内部评估专家的工作，对管理层聘请的第三方评估专家出具的存货减值测试报告进行复核；
6. 评价第三方评估专家、本所内部评估专家的客观性、独立性以及专业胜任能力。

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