北辰实业（601588）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期北辰实业（601588）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的业务情况

    公司主营业务包括会展（含酒店）及商业物业、房地产开发。

    会展（含酒店）业务以首都会展为依托，大力整合会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局拓展，已成为中国国际服务贸易交易会（以下简称“服贸会”）专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体，并致力于打造“打造国际一流、国内领先的会展品牌”。

    公司凭借“会展+地产”的运营模式，不断加强资源整合和产业互动，以北辰商管为依托，对公司持有的写字楼、公寓、综合商业等多业态资产进行专业化资产运营和物业服务管理，打造具有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系。会展、地产、商管业形成相互支撑、优势互补、协同发展的新发展格局。

    公司房地产开发业务已形成多区域多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市，构建了住宅、产业综合体、商业、物业服务多业务协同发展的格局。

    二、报告期内核心竞争力分析

    公司的优势及核心竞争力主要体现为会展品牌综合影响力及复合地产开发运营能力。国内领先的会展业务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。近年来，公司以会展业务为核心，通过会展“引领”战略带动房地产与商业物业板块协同发展，公司不同业务板块间相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。会展业板块，公司凭借近30年会展专业运营及国际化服务经验，积极布局会展生态产业，以成为会展业综合解决方案服务商为目标，打造全产业链发展模式。主承办业务方面，公司是服贸会的主要承办方，负责展会的市场化及国际化运营等工作；中国制冷展是中国乃至全球暖通空调与制冷行业最具影响力的专业展会之一，公司作为主承办企业之一，凭借其专业运营能力和资源优势，为中国制冷展的规模化、专业化、国际化提供了坚实保障。会展场馆管理方面，公司通过自持及轻资产管理输出等方式，在管理规模上维持全国第一的地位，主要自持场馆包括国家会议中心一期、北京国际会议中心、长沙北辰国际会议中心等，轻资产管理输出遍布全国32个城市及地区。会展服务业方面，公司依托管理场馆为参展商提供搭建、物流、信息化等方面服务。

    房地产业板块，公司具有复合地产开发运营能力，涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力。结合当前行业发展形势，公司积极创新发展模式，推进“会展+地产”项目联动。

    此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。

    三、报告期内公司所处行业情况

    二零二四年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，我国沉着应变、综合施策，新质生产力稳步发展，高质量发展扎实推进，改革开放持续深化，重点领域风险化解有序有效，经济运行总体平稳、稳中有进，全年GDP增速为5.0%。

    1.会展（含酒店）及商业物业

    二零二四年，我国会展业保持稳步发展的良好态势，国内各会展企业积极开展业务创新，会展数字化转型加快升级，市场活力加速释放，同时出境展览快速发展，会展业国际化水平持续提升。酒店业受到国内商务需求弱化、消费者预算缩减及酒店价格竞争激烈的影响，入住率及平均房价均下滑。北京写字楼市场新增供应及新租需求均下降，全年空置率小幅回落，以价换量局面持续，租金水平的同比降幅进一步扩大。

    2.房地产开发

    二零二四年，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，市场仍处于深度调整过程中。中央多次强调房地产的重要性，要求防范化解房地产风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。地方政府坚持因城施策，政策优化力度持续增强，目前多数城市已全面放开限制性调控政策，同时从加大购房补贴、提高公积金贷款额度等方面释放利好。

    总体来看，9月中央政治局会议后，市场活跃度明显提升，但全年房地产市场成交规模降幅明显，现房销售持续好于期房。受改善型楼盘入市带动影响，新建商品住宅成交均价呈现小幅结构性上涨态势。根据国家统计局数据显示，二零二四年全国房地产市场商品住宅销售面积81,450万平方米，同比下降14.1%，商品住宅销售额84,864亿元，同比下降17.6%。全国土地市场仍承压，住宅用地成交面积及土地出让金显著下降，成交楼面均价及溢价率均有所下行。

    四、经营情况讨论与分析

    二零二四年，公司积极谋划经营发展，推动区域创新合作，巩固稳中求进的发展态势，加快业务协同整合，推进产业数字化转型，持续提升管理效能，推动会展（含酒店）及商业物业和房地产板块协同发展。

    1.会展（含酒店）及商业物业

    公司会展、酒店业态全面抢抓机遇，收入利润同比实现增长，商业物业业态创新经营提质增效，经营稳中向好。

    （1）会展（含酒店）

    报告期内公司自持场馆及酒店举办各类型展会活动2,243场，同比增长约1.9%，其中重大展会活动71场，参观参展参会客流量达586.25万人次，同比增长约20.6%。

    公司围绕服务国家战略和首都核心功能建设，持续推动会展业务与北京国际交往中心、科技创新中心及国际消费中心城市功能建设相结合，公司会展业务已成为国家创新生态的重要平台。圆满完成重大活动保障。先后组织完成中非合作论坛峰会、2024Sibos全球金融年会、2024中关村论坛、全球数字经济大会、2024北京接诉即办改革论坛等40余场重大展会活动的服务保障、运营任务，“北辰服务”收获各方好评，品牌影响力、知名度进一步提升。

    大幅提高展会主承办业务规模水平。首都会展作为服贸会专业运营商，推动2024年服贸会市场化运营实现新突破。85个国家和国际组织设展办会，超8000家企业线上线下参展，整体国际化率超20%；接待观众25.8万人，专业观众数量较上年增长20%；发布成果219项，达成交易近千项；提升承办专业化，健康卫生服务专题展首次纳入市场化招展专题，取得展览展示、会议论坛、市场化招商新突破；实现常态化运作，周期内举办44场服贸会常态化活动，实现开放水平、合作质效、创新动能新提升；推进智慧化运营，优化服贸会数字平台，打造“数实结合”的“双线会展”模式，助力全球服务贸易和服务业合作新发展。此外，首都会展积极打造有影响力和竞争力的办展主体，成功主办中国制冷展、特许加盟展、交通系列展、国际清洁展、潮流玩具展、中国游戏节、成都国际物流展等既有项目；顺利承办第二届国际基础科学大会、北京国际传统医药展览会、北京市第六届职业技能大赛；拓展国际化发展布局，成功举办2024年中非经贸博览会走进非洲肯尼亚和尼日利亚两场巡展活动，打造国家级对非经贸交流平台，精心筹备WGC2025世界燃气大会。

    持续提升会展场馆和酒店管理专业运营能力。报告期内，公司新签约7个场馆和酒店的委托管理项目和8个顾问咨询项目，截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业务已进入全国32个城市，遍布京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略发展区，其中顾问咨询场馆及酒店项目70个，受托管理场馆及酒店项目61个，实现受托管理场馆总面积近500万平方米，市场份额稳步扩大，行业地位保持领先。

    持续推动行业发展。持续深化与国际会展组织合作，与北京市人社局、国际大会与会议协会（ICCA）成功签约中国首个会展业职业资格证书国际互认项目，并入选《北京市国际职业资格认可目录（1.0版）》，实现会展证书入选国际职业资格认可目录的里程碑，率先在全国实现了职业资格从单边认可到双向互认的突破，并作为试点推行“一评三证”，开创会展行业先河；成功举办首届ICCA全球场馆论坛，加强国际会展人才培养，举办亚洲首个ICCASkills国际化会议人才培训项目，进一步推动提升行业发展国际竞争力。

    （2）商业物业

    公司商业物业板块创新经营，提质增效。一是公司积极谋划亚奥区域“会展文商旅体”资源整合，发起成立亚奥商圈新消费创新联盟，深化政企协同联动，探索区域经济合作，构建消费新场景，推出“亚奥消费地图”，有效引导区域消费场景联动，增添消费新活力。二是持续优化推广策略，强化协同配合，树牢品牌意识，不断提升现有项目管理品质，强化新媒体运营能力，留客锁客策略成效显著，实现多家大客户签约，“压舱石”作用进一步凸显。三是发挥资源优势，服务首都科技创新中心功能、数字标杆城市建设和首都数字产业发展，依托优质写字楼资源禀赋，共建“朝阳数据要素产业园”，成功引入北京国际大数据交易所，并承办人工智能大模型研讨会等11场产业活动。四是做实做细资产运营，联合属地成立区域楼宇竞合联盟，以北辰资产“小联盟”激发区域市场新活力；开展公寓品牌再定位研究，提升自持商住资产创收效率；推进体系建设，编制完成甲级写字楼业态SOP手册，顺利取得ISO三体系认证，积极打造“北辰悦服务”亮点；培育管理输出能力，目前已接管服务内外部4个项目；北辰新空间作为亚奥区域首个商改写项目和公司首个城市更新项目，荣获“2023年度城市更新卓越成就奖”。

    2.房地产开发

    在房地产市场整体面临深度调整带来的较大压力背景下，公司全力去化促稳，着力增强房地产开发业务抗风险能力。

    紧盯市场加速去化。公司认真研究地产政策变化和行业走势，“一项一策”动态调整营销策略，抢抓机遇促进去化；线上线下双向发力，持续加强数字营销力度，坚持严考核强激励并重，实现商品房网签44亿元，其中长沙北辰三角洲A2住宅成功开盘，成交价格位居市场前列。报告期内，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币44.26亿元（含车位）和33.95万平方米。

    匠心筑造平稳交付。夯实“大运营”管理体系，强化全周期节点管控，全年完成4个项目5批次集中交付超3200套；客户导向强化服务意识，客户满意度超行业平均水平；累计开复工面积183.6万平方米，累计竣工面积74.2万平方米。

    严防风险稳健经营。提高资金使用效率，优化城市中心布局，整合区域资源，提升人均效能，严守安全底线；盘活存量成立运营管理公司，推动资产盘活与效益提升；探索业态协同联动，积极参与区域会展片区开发，围绕城市更新拓展投资伙伴合作。

    3.高效推进战略协同

    报告期内，公司加强推进战略协同，结合公司发展战略及各业务板块经营实际，强化公司内部管控，整合三大业务板块资源。通过优化公司旗下自持会展场馆、酒店、写字楼、商业物业等资产运营管理模式，充分发挥内部资源集成及专业化优势，构建产业联动、深度融合的一体化运营体系，实现资源最大利用与效益最优产出，以专业之力、整合之势，开辟发展新路径。

    公司持续推进数字化建设，赋能协同发展。以数字化为核心驱动力、以会展为主业，串联北辰全业态服务，从会展全产业链到消费体验，为展会主办方、企业、消费者等各类用户打造一站式数字营销平台，整合展会、场馆、酒店、商业配套、公寓、写字楼、销售型物业七大业态资源，开启会展商旅产业生态数字化协同发展的新篇章。

    4.融资工作

    公司加强政策研究，持续优化融资结构，积极拓宽融资渠道，加大与金融机构合作，保证公司资金链安全稳定。持续强化现金管控力度，提高资金使用效率，强化债务统筹，防范资金风险，确保资产负债率处于合理水平。

    五、报告期内主要经营情况

    二零二四年，公司实现营业收入人民币715,240.7万元，同比下降54.59%，主要受房地产开发板块收入减少所致。同时受房地产业务亏损影响，公司利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币-315,232.4万元、-342,068.0万元和-282,746.4万元。每股收益为人民币-0.84元。

    其中，会展（含酒店）及商业物业板块报告期内实现营业收入人民币296,076.8万元，同比上升11.77%，税前利润为人民币49,208.7万元，同比上升4.80%；房地产开发板块报告期内实现营业收入人民币401,060.8万元（含车位），同比下降68.92%，税前利润为人民币-342,016.7万元。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    二零二五年，我国将坚持稳中求进的工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，实施更加积极有为的宏观政策，加强超常规逆周期调节，扩大国内需求，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。

    就会展（含酒店）及商业物业而言，中国共产党二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》强调，要完善发展服务业体制机制。会展业作为现代服务业的重要组成部分，其高质量发展是完善发展服务业体制机制的重要一环。中央及地方各级政府已将会展业作为促进经济发展的重要抓手，展览经济的乘数效应将加速释放。此外，随着国家规范发展长租房市场、全面促进消费、积极发展服务消费以及加快北京国际消费中心城市建设等举措的持续深入，我国会展、酒店、写字楼及商业物业业态将有更广阔的发展空间和机遇。

    就房地产开发业务而言，我国将根据市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，并完善房地产相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，促进市场平稳健康发展。

    (二)公司发展战略

    公司将统筹发展和安全，克服困难，迎接挑战，充分发挥战略引领作用，聚焦“协同发展、改革创新”，积极谋划经营发展，深化多业态资源整合与协同联动，加强企业间交流合作，多措并举促进业务规模扩张与高质量发展，提高效率、提升效果、提增效益，推动各项工作再上新台阶。

    1.会展（含酒店）及商业物业

    公司将聚焦服务国家大局和首都“四个中心”功能建设，助力北京国际消费中心城市建设，持续加强会展板块顶层设计，发挥会展产业主力军作用，带动酒店、写字楼、公寓、综合商业等业态联动发展。

    会展业务板块，公司将坚持推进会展“引领”战略落地，以打造国际一流、国内领先的会展品牌为目标，做大做强会展第一主业，引领其他业务发展，收入利润等经营指标实现增长，充分发挥会展业务“服务保障、带动促进”功能作用。做大做强会展上游业务，加强与各类国际组织、政府机构、行业协会及头部企业的对接合作，持续增加政府类展会、国际化展会及自主品牌展会项目落地。推动品牌化打造，持续强化北辰服务品牌、场馆管理品牌、会展智库品牌优势，着力搭建数字化创新平台与培育智慧会展新范式。深化产业化布局，多渠道、多领域开拓会展主承办业务，巩固会展中游业务优势，发展会展服务业务，建设生态化产业。优化自身业务战略布局，开辟创新赛道，整合合作资源，打造“政产学研金服用”的会展生态，进一步提升北辰会展产业核心竞争力，努力将会展打造成为能够引领中国会展业发展、赋能北辰地产转型和商业物业创新的龙头产业。

    商业物业板块，公司将着力推进创新发展，以北辰商管为平台，以打造国内领先的公建类及园区类资产运营管理品牌企业为目标，聚焦写字楼、公寓、商业园区业务，深挖酒店、产业园区、文化园区特色资产价值，持续提升经营效益和人效水平。务实推进亚奥商圈新消费创新联盟常态化运作，与联盟各方合力推动消费场景的跨界融合，实现会展、商业、文化、旅游、体育等资源互通，加速释放区域消费新活力。实现经济属性、政治属性、社会属性的有机统一。科学优化管控模式，激发组织活力，抓好利润、效率、人效“三提升”。做强做优资产管理，全面深化市场化对标，着力加强物业管理、能源管控和业务拓展能力，搭建北辰持有资产产品运营和产品管理格局，做好商业项目价格体系建设。打造专业化产品条线，强化内外资源协同，加快推进朝阳数据要素产业园建设，搭建完善数据要素产业全链条服务体系。加快推动数字营销上线和商业物业平台建设，完善园区及楼宇智能化管理，初步实现商管业财一体化。

    2.房地产开发

    公司将继续加强整体统筹，加速回笼资金，严守现金流安全底线，多措并举去库存、保交付、化风险，谋转型，推动北辰地产由传统地产开发向以“高品质”“大服务”为引领的复合地产开发转型发展。加强分析研判，紧抓政策窗口，及时调整策略，加大线上推广力度，加速京外项目库存去化。积极推进资产整合，分层分类制定租赁销售策略，加快推动存量商业资产盘活，提升项目开发与持有运营一体化管理体系。提升运营管理水平，持续推进组织架构优化，筑牢成本管控底线，严防资金风险，提高资金使用效率，确保实现经营性现金流正循环。创新发展模式，聚焦复合地产的内涵模式和品牌特色探索发展新路径，深耕重点城市，立足属地商业、会展资源，切实发挥业态协同联动作用。

    3.融资工作和资本开支

    公司将加强资金筹划，充分利用“总部融资”模式，创新融资方式、拓宽融资渠道，强化负债管控。提高资金利用效率，有效压减公司费用支出，重视销售回款质量，确保公司现金流安全。

    二零二五年，公司预计固定资产投资人民币1.45亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金。

    (三)经营计划

    二零二五年，公司房地产开发业务预计实现开复工面积109.38万平方米，竣工面积22.30万平方米。克服房地产调控政策影响，二零二五年公司力争实现销售面积46.31万平方米，签订合同金额（含车位）人民币55.10亿元。

    公司会展（含酒店）及商业物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新业务发展模式，加大品牌影响力对上下游产业链的辐射力度，积极培育新的业绩增长点。

    (四)可能面对的风险

    1.市场风险

    当前房地产市场仍处于调整期，尽管政策端持续释放积极信号，如降准降息、优化限购政策及支持住房消费等一系列利好措施密集出台，但购房者信心尚未显著修复，市场观望情绪仍未扭转，持续低迷的市场环境可能导致房地产市场去化的量价水平持续处于低位，直接影响销售回款效率，给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。

    针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区；同时不断优化发展战略，坚持适度规模，并致力于加强专业化管理，努力提高现金回笼比率，防范市场风险。

    2.人才储备风险

    随着公司近年来会展及商业物业业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，面临人才短缺的风险。

    针对上述风险，公司积极构建“大人才”工作格局，聚焦企业高质量发展急需紧缺人才，加强人才源头引进统筹谋划，通过开展“优培计划”、校企合作以及市场化选聘职业经理人等多种渠道、方式，持续引才聚才。持续健全完善有利于年轻干部人才成长的体制机制，加大对年轻干部人才储备培养力度，围绕会展业、房地产业、商业物业各板块产业发展需要，加强有针对性地教育培训和有目的性地实践锻炼，不断提高各条线专业人才的专业能力和各板块复合型干部的综合管理能力，着力建设高素质专业化干部人才队伍。

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