房地产行业研究：节前二手成交韧性犹存，房企业绩预告承压

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：节前二手成交韧性犹存，房企业绩预告承压》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产下跌，港股物业上涨。本周（1.18-1.24）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.3%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.2%，在各板块中位列第22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.9%，沪深300指数涨跌幅为+0.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.7%和-0.4%。
节前土地市场供给需求均下降，核心城市个别地块高溢价成交。本周（1.18-1.24）全国300城宅地成交建面135万㎡，单周环比-55%，单周同比-40%，平均溢价率5%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面1510万㎡，累计同比-4%；年初至今，建发房产、中海地产、滨江集团、龙城旅游、江苏平陵的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比略升，同比下降，临近春节销售规模维持低位。本周（1.18-1.24）35个城市商品房成交合计279万平米，周环比+3%，周同比-4%。其中：一线城市周环比-20%，周同比-13%；二线城市周环比+16%，周同比-3%；三四线城市周环比+4%，周同比+19%。
本周二手房成交环比下降，同比维持正增但增幅收窄。本周（1.18-1.24）15个城市二手房成交合计225万平米，周环比-15%，周同比+8%。其中：一线城市周环比-15%，周同比+27%；二线城市周环比-18%，周同比-3%；三四线城市周环比+33%，周同比+41%。
临近春节，新房销售快速回落，二手房成交仍具备韧性。春节前楼市逐渐降温，一二手房成交出现回落属于正常情况，从2025年春节（1.29-2.4，初一至初七）前两周，即1月15日至今的情况来看，各能级城市的新房销售维持低位，基本与2024年的情况相当，年末冲刺后新房营销及推货逐渐淡去，静待年后小阳春表现。而二手房成交相交新房韧性更足，1月以来22城二手房基本延续热度，成交面积处于近五年春节前同一时期的最高水平，其中二线城市表现最佳，成交面积同样处于近五年春节前的最高水平。
多家房企的业绩预告承压。近期多家房企陆续披露2024年业绩预告，在楼市基本面仍在筑底的大环境下，受结转规模及利润率降低、计提减值、资产处置亏损等多重因素影响，整体来看2024年主要房企的利润仍在下滑，业绩尚未见底，其中多家房企连续2-3年出现大额亏损，甚至2024年亏损幅度进一步扩大。但强信用的央国企龙头房企仍能保持业绩的相对韧性，例如保利发展尽管同样业绩承压，但仍能持续保持归母净利润为正，随着行业持续出清，龙头房企的α愈发凸显，有望实现强者恒强。
投资建议
随着地产政策真空期即将结束，年后政策预期或有望带来新一轮博弈机遇，重点关注小阳春的销售表现以及城中村改造、收储等政策方向是否进一步加码。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约