房地产行业深度报告：止跌回稳专题一：房价止跌的路径分析

（以下内容从开源证券《房地产行业深度报告：止跌回稳专题一：房价止跌的路径分析》研报附件原文摘录）
房价下跌周期较长，一线城市更稳健
从70城房价同比数据来看，新房和二手房价格增速走势趋于一致，均在2022年进入下跌通道，2024年有扩大趋势，下跌周期分别为29和31个月。根据70城房价指数，一、二、三四线新房价格指数分别降至2021、2020、2019年中旬水平；一线城市二手房价格指数降至2020年初水平，二线和三四线均降至2018年初水平。
供需关系直接影响，居民预期为重要制约因素
我们认为本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响：成交端，2024年1-8月商品房销售面积绝对规模降至2015年水平；供应端，9月商品房待售面积依旧维持高位，二手房挂牌量自6月以来不断攀升，整体库存较大，供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。截至二季度末，预期未来更多储蓄占比维持高位，房价预期上涨比例降至14.6%，预期下行导致购房意愿不足的循环还在演绎。
房价止跌回稳的几种路径
（1）政策：首付比例和存量利率下调有望修复购房预期，四个一线城市限购政策调整后，房价预期改善传递到低能级城市。（2）供应：从严控增量角度而言，322城1-9月宅地成交面积和金额分别同比-20%和-36%，后续去库存措施不断推进，供需关系扭转有望使房价企稳；针对新房户型优化层面，70/90限制放开、各地建筑新规出台，优质产品有望获得更多溢价，实现新房价格的企稳。（3）需求：我们估算居民住房资产负债率12.65%，处于较低区间，同时我国25年以上房龄住房占比27.5%，后续改善空间较大。（4）租金收益率：百城租金收益率持续提升，成都、武汉、长沙等二线城市及部分三四线城市租金收益率水平超过3%，基本接近甚至超过房贷利率水平，提升进一步提高了房产配置性价比。
投资建议
2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。本次一线城市房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。
风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。