稳健成长的高端物业，关联房企安全性高。①公司是一家专注高端服务的物业服务提供商，2021年平均物业费4.3元/平方米*月，高于行业平均2.1元的水平。截至2022年6月，公司在管面积3540万方，相较2021年底增长18.2%；合约面积5740万方，相较2021年底增长15.3%；合约/在管为1.6倍。②关联房企滨江集团为绿档房企，今年以来拿地强度大，印证手中现金相对充裕。滨江集团今年1-9月权益拿地金额360.8亿元，在民企中位列第1，全行业位列第7。截至2022年中期，滨江集团土储中60%以上位于杭州，土储流动性强，安全性高。
服务品质高，外拓持续性强。①公司通过严苛的质控体系、专业的培训体系、标准化的产品体系，打造了成熟的高品质物业服务，并且实现了物业费、收缴率、中标率三高。②2019年上市至今，公司并未有过收购，目前在管面积中占比48%的第三方在管面积均为品质外拓所得，我们预计公司未来三年每年新增在管面积中的第三方占比将在60%以上。此外，今年是滨江集团的交付大年，我们预计其将贡献450万方在管面积，公司今年总在管面积同比增速有望超过40%。
增值服务有的放矢，逐步落地实现增长。①2021年，5S（S是service的缩写）增值服务收入1.4亿元，2015-21年收入CAGR达49.3%。我们认为公司的高服务品质有较强护城河，面向的业主高端消费力强，未来5S增值服务的发展空间很大。我们预计今年随着硬装业务落地，该板块业务全年收入有望实现65%的高增速。②2021年非业主增值服务收入4.2亿元，同比增长34.5%，其中超四成以上收入来自第三方项目。1H22，非业主增值收入2.3亿元，同比增长46%。我们认为公司的非业主增值并不完全依赖关联方，未来成长可持续。
投资建议我们认为公司关联房企滨江集团安全性高，公司管理规模持续成长确定性高，叠加5S增值服务的快速增长，未来业绩有望持续增长。我们预计公司2022-24年归母净利润分别为4.4亿元、5.8亿元和7.2亿元，同比增速分别为35%、34%和23%。参考可比公司估值，我们给予公司12.0倍的2022年PE，对应目标价21.51港元/股，对应2023-24年PE为9.0和7.3x。首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示滨江集团销售不及预期；疫情影响超预期；应收账款减值风险
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