万科Ａ：结转拉动业绩提升，新增长极表现亮眼

2022 年8 月30 日，万科A 发布2022 年半年度报告。2022 年上半年实现营业收入2069.2 亿元， 同比+23.8%； 归母净利润122.2 亿元，同比+10.6%。2022 年二季度实现营业收入1442.5 亿元，同比37.6%；归母净利润107.9 亿元，同比+10.6%。

点评受益于结转交付增长，营收利润略超预期。公司2022 年上半年开发业务结算面积1310.2 万方，同比+17.5%，贡献营业收入1788.8 亿元（占总营收86.4%），同比+23.9%。受行业整体下行和疫情影响，公司房地产开发和物业管理业务毛利率均有所下滑， 整体毛利率20.46%，较去年同期下降2.48pct，较2021 年全年下降1.36pct。预计公司短期毛利率维持当前水平，业绩增长主要靠结转量提升带动。

销售增速承压，开工减缓、主保竣工。公司2022 年上半年销售金额2153亿元，同比-39.3%，主要销售来自长三角和珠三角，合计占比58.4%。以销定产调整开工量，上半年新开工1069 万方，同比-38.9%；保障竣工交付，上半年竣工面积1444 万方，同比+17.8%，实现11.5 万套的平稳交付。

量入为出提升拿地质量，维持合理土储。公司2022 年上半年新增项目19个，总地价386.8 亿元，同比-65.7%，一二线城市投资金额占比95.6%。土储资源合理，截至2022 年6 月底，公司总土储1.37 亿方，较2021 年末减少1200 万方，在维持充足货量的同时减少资金占用。

多元业务表现亮眼，贡献业绩新增长极。公司2022 年上半年物业服务、物流仓储服务营收增速超30%，租赁住宅、商业开发与运营营收增速超10%度。其中物业服务实现营收143.5 亿元，同比+38.2%，且在2022 年7 月，关于分拆万物云境外上市的申请已获得中国证监会核准。

投资建议公司结转量提升，多元业务贡献增加，小幅上调盈利预测，将2022-24 年归母净利润从 231.8 亿元、250.1 亿元、270.2 亿元调整为235.6 亿元、257.1亿元、282.0 亿元，调整幅度分别为1.6%、2.8%、4.4%。当前股价对应2022-24 年PE 分别为7.8x、7.2x 和6.5x，维持“增持”评级。

风险提示宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约

相关附件