万科A：业绩稳健释放，多元化业务更上层楼

1．事件 公司发布了 2020年第三季度报告。 第三季度，公司实现营业收入 951.4亿元，同比增长 12.5%；公司实现归属上市公司股东的净利润 73.6亿元，同比增长 14.94%。 2．我们的分析与判断

（一） 业绩稳健增长，已售未结算资源丰富 20年 1-9月公司实现营业收入 2414.9亿元，同比+7.9%； 归母净利 润 198.6亿元，同比增长 8.9%；每股收益 1.74元，同比增 6.8%。 地产结 算毛利率为 29.9%，同比下降 6.1个百分点， 三费费率为 7.47%，同比 下降 0.81个百分点； 2020年 9月末公司合同负债为 6406亿元，同比增 9%；已售未结算资源金额为 7248.8亿元， 较上年末增长 19%，覆盖 2019年地产结算金额 1.97倍，未来业绩锁定性强。

（二） 前三季度销售实现正增长， 第三季度表现亮 眼， 新开工完成率高 2020年前三季度度，公司累计实现合同销售面积 3264.8万平米，合 同销售金额人民币 4927.6亿元，分别同比增长 6.6%和 3.6%。其中，第 三季度表现亮眼，第三季度实现房地产业务合同销售面积和销售金额分 别同比增长 30.3%和 21.7%。 1-9月，公司新开工面积占全年开工计划的 96.9%，竣工面积占全年竣工计划的 54.4%。 （ 三） 物业、租赁、商业、物流多元化成绩斐然 第三季度，万科物业与戴德梁行合资公司正式对外公布中文名称“万 物梁行”，租赁住宅业务新增开业 0.85万间，截止 9月底，累计开业 13.58万间。 成熟期项目（开业半年及以上）出租率为 95.3%。商业方面，印力 集团上海南翔印象城开业，成为上海最大单体购物中心。三季度，仓储 物流业务新获取项目 4个，总建筑面积达 1106万平米。

3．投资建议 万科公司多元化业务成绩斐然，基于对公司项目的结算节奏的推算， 我们预计公司 2020-2022年的每股收益分别为 3.8、 4.4、 5.05元。以 10月 30日 27.55元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为 7倍、 6.2倍、 5.4倍，市净率 1.7倍。我们继续维持对万科 A“推荐”评级。

4．风险提示 疫情超出预期风险，房价大幅下跌风险，毛利率下滑风险等。