万科A：业绩稳增、多元业务快速发展

事件：10月29日，万科发布2020年三季度报告，前三季度公司实现营业收入2414.9亿元，同比增长7.9%；实现归母净利润198.6亿元，同比增长8.9%；实现基本每股收益1.74元，同比增长6.8%。

业绩平稳增长，房地产业务毛利率下降：：前三季度公司业绩实现平稳增长，营收中房地产开发及相关业务比重下降至88.6%，物业服务等多元业务占比持续提升。房地产业务方面，前三季度实现结算面积1725.0万平方米，同比增长18.6%；实现结算收入2139.1亿元，同比增长7.4%，结算均价12400元，房地产开发相关业务毛利率22.9%，同比下降4.7pct。费用管理方面，前三季度期间费用率7.5%，同比下降0.8pct，运营效率有所提高。

前三季度归母净利率8.2%，略高于去年同期水平。截止三季度末，公司已售未结面积及金额分别为4913.1万方及7248.8亿元，已售未结金额覆盖上年营收2.4倍，可结算资源充足。

净负债率行业低位，融资优势凸显：三季度末公司剔除预收账款后的资产负债率74.2%，同比下降2.5pct；净负债率仅27.6%，同比下降超20个百分点，净负债率处于行业低位。细分来看，公司有息负债中短期有息负债850.7亿元，占比总有息负债33.2%，当同期公司持有货币资金1730.5亿元，覆盖公司短期有息负债2.03倍，短期偿债能力健康。年内公司累计完成60亿元公司债发行，利率范围2.56%~3.90%，处于同期行业公司融资成本低位，优势凸显。

三季度销售加速，竣工速度保持平稳：销售方面，前三季度公司实现合同销售面积3264.8万平方米，同比增长6.6%；实现合同销售金额4927.6亿元，同比增长3.6%。第三季度房地产业务实现合同销售面积1187.9万平方米，合同销售金额1722.8亿元，同比分别增长30.3%和21.7%，销售明显加速。开竣工方面，公司前三季度实现新开工面积2830.0万平方米，完成全年计划的96.9%；实现竣工面积1804.6万平方米，完成全年计划的54.4%，略高于去年同期的53.3%，竣工速度保持平稳。

拿地谨慎，在手项目充足：前三季度公司新增加开发项目101个，对应全口径建筑面积1832.3万平方米，同比下降近40%，占比销售面积约57%；对应全口径拿地金额1168亿元，同比下降34.1%；拿地均价约6200元/方，占同期销售均价23.7%，拿地总体保持谨慎。截至三季度末公司拥有在建项目建筑面积约11291万平方米；规划中项目权益建筑面积约4521.2万平方米，在手项目充足。

投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，业绩与销售均实现平稳增长。

同时，公司净负债率不到30%，长期处于行业低位，财务表现稳健，融资优势明显。此外公司物业等多元业务快速发展，未来有望成为公司新的利润增长点。我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元，同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%，EPS3.89、4.48及5.05元/股，对应PE7.2、6.3及5.6倍，维持“推荐”评级。

风险提示：疫情发展超出预期，房产税出台超预期，地产政策超预期收紧，销售结算增长不及预期。