万科A:销售增速由负转正，物业公司更名彰显雄心

业绩总结：2020Q1-Q3公司实现营业收入2414.9亿元（+7.9%），其中，房地产开发业务收入为2139.1亿元（+7.4%），占总营收的88.6%；实现归母净利润198.6亿元（+8.9%），其中，公司2020Q3单季营收达951.4亿元（+12.5%），单季归母净利润达73.6亿元（+14.9%）。2020Q1-Q3房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率为22.9%。

累计合同销售额增速由负转正，土地储备维持合适比例。随着国内疫情平复，公司2020Q3单季合同销售额达1722.8亿元（+21.7%），单季合同销售面积达1187.9万平方米（+30.3%）；2020Q1-Q3累计实现合同销售额4927.6亿元，同比增长3.6%，增速由负转正，2020Q1-Q3累计实现合同销售面积3264.8万平方米，同比增长6.6%。拿地方面，2020Q3新增开发项目46个，总规划建筑面积约851.3万平方米，截止2020年9月30日，公司在建项目总建面约11291万平方米，规划中总建面约4521.2万平方米，土储维持合适比例。

多元业务经营能力不断提升。1））物业服务：在武汉市江汉区、郑州市二七区引入城市空间整合服务，并正式推出以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”，万科物业更名为万科云空间科技服务股份有限公司，象征着公司对于科技的重视以及更长远和广阔的公司愿景。2））长租公寓：2020Q3新开业0.85万间，截止2020年9月30日，万科泊寓累计开业13.58万间，成熟期项目出租率达95.3%。3）商业运营：印力自营方面，8月上海南翔印象城MEGA开业，开业首月总客流突破300万人次；管理输出方面，2020Q3新获上海维璟广场、漕河泾等重要项目。4）物流仓储：2020Q3万纬物流新获取项目4个，截止2020年9月30日，公司物流仓储服务业务总建筑面积达1106万平方米。

财务、资金状况持续稳健。截止2020年9月30日，公司剔除预收账款后的资产负债率为74.2%，较2019年底下降2.3pp，公司净负债率为27.6%，较2019年底下降6.2pp，公司持有货币资金1730.5亿元，短期借款和一年内到期有息负债共850.7亿元，现金短债比为2.03x。

盈利预测与投资建议：：预计公司2020-2022年实现的EPS分别为4.00元、4.45元、5.00元，考虑到公司地产主业稳健且新业务全面崛起，维持“买入”评级，目标价39.30元不变。

风险提示：地产销售回款不及预期；竣工交付不及预期；物业上市不及预期等。