万科A：三季度结算略超预期

事件10月29日晚间，万科发布2020年三季度业绩，1-9月实现累计营业收入2414.9亿元，同比增长7.9%；权益净利润198.6亿元，同比增长8.9%。

点评Q3结算略超预期；1-9月月结算平稳，营业利润率下降，净利率小幅下降，权益净利率基本持平，资债指标稳健，整体符合预期：①Q3数据略超预期，实现双位数增长：单季度实现营收同比增长12.5%，权益净利润实现同比增长14.9%。②1-9月结算整体符合预期，营收同比增长7.9%；权益净利润同比增长8.9%。③万科的营业利润率口径为扣除土地增值税口径，20年1-9月营业利润率为22.9%，较去年同期下降4.9PCTs。但经过费用率控制，19年减值计提，所得税缓冲以及投资收益增长，净利率较去年同期仅下降0.3PCTs。同时考虑到，20年结算的项目权益比例较19年同期高，所以20年1-9月的权益净利率与19年同期比基本持平，甚至略有上升。④随着土地市场降温，预计销售毛利率将企稳，但由于房价提升缓慢，其弹性也会变小。⑤分子分母剔除预收款的资产负债率为74.2%，略超过红线标准（70%），但较20H1下降1.3PCTs；净负债率为（27.6%）和现金短债比（2.03）均在红线内，总体上资债指标稳健，呈现优化改善趋势。

销售规模和投资强度稳步提升，主观上进入更加积极的销售和拿地周期：①万科1-9月实现累计合同销售金额4728亿元，同比增长3.6%，市占率为4.3%，较19年提升0.3PCTs。②获取新项目101个，其中Q3拿地积极，新增项目46个，拿地强度为37.3%，较Q2边际提升14%，表明万科主观上更加重视规模。我们预计其2023年能达到9000亿元合同销售额规模。

物业行业地位第一，持有型业务经营能力不断提升，数据披露透明度提高。

投资建议在调控加强的背景下，行业弹性变小，但行业风险因此大幅降低，同时考虑到万科开发业务主观上更加重视规模提升，万科物业一哥地位，持有型物业营运能力不断提升，我们认为其估值会持续提升。暂不上调盈利预测，维持对万科2020-2022年EPS的预测，分别为3.71/4.09/4.48元。维持37.08元目标价，目前股价明显低估，重申“买入”评级。

风险提示行业销售出现明显下降；融资调控强于预期；万科拿地强度低于预期。