招商积余：业绩大幅提升，A股稀缺物管龙头

中报业绩总结：2020H1公司实现营业收入38.7亿元，同比增长49.9%，实现归母净利润1.8亿元，同比增长110.7%。

强强联手，跻身第一梯队物管公司。原上市公司（中航善达）于2019年12月完成了和招商物业的合并，截止2020年6月，公司在管面积达1.72亿平方米，接近2019年TOP10物业平均管理规模，公司跃升为稀缺的一线物业企业A股标的。公司业务覆盖面广，包含高端住宅、别墅、健康养老等住宅业态，也包括政府、企业总部、城市公共建筑、园区、商写物业等非住宅业态。此前的合并整合了招商物业在住宅板块的优势和中航在机构物业的资源优势，未来或在住宅、非住宅双赛道同时参与竞争，打造物业央企旗舰。

专业化服务增长亮眼，凸显公司服务品质。新合并进来的招商物业在住宅、商办板块的增值服务已搭建了房地产全价值链综合服务体系，带动公司专业化服务板块收入高速增长。2020H1公司专业化物业实现收入6.47亿元，同比增加317.48%。

依托母公司资源和央企背景，物业增量空间大、确定性强。资产重组后，招商蛇口直接及间接合计持有公司51.16%的股权，成为公司的控股股东，招商局集团成为公司的实际控制人。截止2020年6月30日，公司来自控股股东的在管项目共计447个，占总项目数的34.0%，来自控股股东的管理面积共计6947万平方米，占总管理面积的40.4%。此外，公司的央企背景为公司带来了更多与地方国资平台间的合作机会，2020年7月，招商物业与厦门邮轮母港集团合资公司、以承接后续的港口物业项目。基于母公司带来的直接物业管理面积增量和潜在的国资平台合作机会，我们认为公司未来管理规模增长的确定性较强。

盈利预测与投资建议。预计公司2020-2022年EPS分别为0.57元、0.75元、0.91元，考虑到公司物业管理规模未来增长具有较强确定性，加上较低的业绩基数，公司作为A股稀缺的第一梯队物业股也应享受一定溢价，首次覆盖给予“持有”评级。

风险提示：市场化拓展或不及预期、销售净利率提升或不及预期等。

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